Saoedi-Arabië of de VAE in 2026: twee fasen van dezelfde vastgoedcyclus
Kopers stellen de vraag vrijwel altijd in dezelfde bewoordingen. Is Saoedi-Arabië de goedkopere versie van Dubai? Een terechte vraag, maar het verkeerde kader. Ze behandelt twee markten als twee prijskaartjes in hetzelfde schap. Dat zijn ze niet. Het is dezelfde beleggingscategorie op twee verschillende momenten in haar levensloop.
Dubai laat buitenlandse kopers sinds het kader uit 2006 volledige eigendom (freehold) verwerven in aangewezen gebieden, op grond van Wet nr. 7 van 2006 en de daaropvolgende regelgeving, die aanvankelijk 23 gebieden aanwees en sindsdien vele malen is uitgebreid (bron: ARROWS). Saoedi-Arabië stelde eigendom voor niet-Saoedi's open op 22 januari 2026 (bron: REGA) en publiceerde pas op 23 juni 2026 de kaart met de gebieden waar die eigendom is toegestaan (bron: Enterprise KSA). De ene markt heeft twintig jaar aan transacties, vergelijkbare doorverkopen en teleurgestelde verkopers achter zich. De andere zeven maanden.
Dat verschil is de kern van de investeringscase, in beide richtingen. Hieronder vergelijken we de twee op wat de uitkomst werkelijk bepaalt: hoe u rendement maakt, hoe snel u eruit kunt en hoe lang uw geld stil moet blijven staan.
Twee fasen, geen twee prijsklassen
Als iemand u Saoedi-Arabië aanprijst als hetzelfde product tegen een lagere prijs, haak dan af. Een lagere instapprijs in een markt zonder doorverkoopgeschiedenis is geen korting. Het is risico dat nog niet in de prijs zit.
De eerlijke versie van de afweging is eenvoudiger. De VAE verkoopt zekerheid over uw exit: brede internationale vraag, zichtbare referentiepunten en een procedure die internationale kopers al kennen. Saoedi-Arabië verkoopt de mogelijkheid van een herwaardering in geselecteerd luxe- en kustvastgoed, gedragen door een nationale investeringscyclus en een veel grotere binnenlandse vraagbasis. Die herwaardering is nog niet meetbaar, want ze heeft nog niet plaatsgevonden. Wie beweert van wel, extrapoleert.
Waar elke markt juridisch staat
In Saoedi-Arabië is buitenlands eigendom uitsluitend toegestaan binnen goedgekeurde zones (bron: White & Case). Niet stadsbreed, niet in de wijk van uw keuze, niet per ontwikkelaar. Mekka en Medina vallen onder een apart beperkt regime, waar Palmera niet actief is. De Raad van Ministers publiceerde het Geographic Zones Document op 23 juni 2026, samen met de uitvoeringsregeling. Riyad telt 9 zones, waaronder King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya en King Salman Park. Jeddah telt er 57, waaronder Jeddah Central. REGA, dat de kaart beheert, noemt die een startpunt in plaats van een afgerond document en geeft geen tijdpad voor het toevoegen van zones (bron: Enterprise KSA). Ga uit van de kaart die er ligt, niet van de kaart waarop u hoopt.
Inwoners met een Iqama dienen hun aanvraag in via het platform Saudi Properties. Niet-inwoners vragen eerst een digitale identiteit aan via een Saoedische ambassade in het buitenland. Kopen op basis van onjuiste informatie kan u het vastgoed kosten, dat vervolgens openbaar geveild kan worden, plus boetes tot SAR 10 million. Die sanctie is niet symbolisch.
De vergelijking, prioriteit voor prioriteit
| Prioriteit van de investeerder | Saoedi-Arabië (Riyad en Jeddah) | VAE (Dubai als maatstaf) |
|---|---|---|
| Fase in de cyclus | Begin. Juridisch mogelijk sinds januari 2026, zonekaart sinds juni 2026 | Volgroeid. Freehold-kader in Dubai sinds 2006 |
| Waardestijging | Herwaarderingspotentieel in geselecteerd luxe- en kustvastgoed, onbewezen | Grotendeels in de prijs verwerkt, met concurrentie van doorlopende oplevering |
| Liquiditeit | Dun. Nog geen doorverkoopgeschiedenis van buitenlandse kopers in de nieuwe zones | Diep en internationaal, met referentiepunten die u kunt opzoeken |
| Voornaamste risico | Uitvoering en timing: oplevering, uitbreiding van zones, geen precedent voor een exit | Concurrentie: de volle prijs voor generiek aanbod |
| Nieuw aanbod | Geconcentreerd in goedgekeurde zones, met een fiscaal beleid dat braakliggende grond naar ontwikkeling duwt | Groot en doorlopend. Nieuw aanbod concurreert met doorverkoop |
| Waar u mag kopen | Uitsluitend goedgekeurde zones: 9 in Riyad, 57 in Jeddah | Aangewezen freehold-gebieden, herhaaldelijk uitgebreid |
| Realistische houdperiode | 3 tot 8 jaar, bepaald door de evenementenkalender tot 2034 | 5 tot 10 jaar, bepaald door inkomsten en liquiditeit |
| Leerkosten | Hoog. De regels zijn zeven maanden oud en nog in beweging | Laag. De procedures zijn algemeen bekend |
Liquiditeit is waar de twee echt uit elkaar lopen
De meeste vergelijkingen laten dit punt vaag. In de VAE kunt u opzoeken voor welk bedrag een vergelijkbare unit vorig kwartaal is doorverkocht. In Saoedi-Arabië bestaat dat overzicht nog niet voor woningen in buitenlands bezit binnen de nieuwe zones. Palmera noemt u geen Saoedisch huurrendement, geen prijs per vierkante meter en geen groeipercentage, omdat daarvoor geen geverifieerde bron bestaat voor deze categorie kopers. Beschouw elk dergelijk getal als een prognose totdat iemand u de transactie erachter laat zien.
Het macro-argument, en de kanttekening voor 2026
Het structurele argument voor Saoedi-Arabië is de omvang van de vraag. De beroepsbevolking telt 25.9 million mensen tegenover ongeveer 9.0 million in de VAE. Vision 2030 mikt op 150 million toeristische bezoeken per jaar in 2030; de UAE National Tourism Strategy 2031 mikt op 40 million hotelgasten (bron: UAE Government). De directe buitenlandse investeringen in Saoedi-Arabië kwamen in 2024 uit op SAR 119.2 billion, 24.2% meer dan een jaar eerder, tegenover USD 45.6 billion voor de VAE. Bij de koppeling van de riyal aan 3.75 per dollar komt dat Saoedische cijfer neer op ongeveer USD 32 billion, nog altijd het kleinste van de twee. Het tempo van verandering is het signaal, niet het niveau.
Dan de kanttekening, want 2026 was geen zuiver jaar. Het IMF verlaagde zijn groeiraming voor Saoedi-Arabië voor 2026 naar 1.7%, met een afzwakking van de niet-oliegroei naar 2.6%, na de sluiting van de Straat van Hormuz, en voorziet een herstel naar 5.5% in 2027 (bron: IMF). De regionale groei voor 2026 werd verlaagd naar 0.7%, met een herstel naar 6.5% in 2027 (bron: The National). Ook de VAE werd naar beneden bijgesteld. In de World Economic Outlook van april 2026 raamde het IMF de groei van de VAE op 3.1% voor 2026, tegenover de 5.0% die het vóór de oorlog voorzag, met 5.3% ingeschreven voor 2027 (bron: IMF).
De eerlijke vergelijking voor dit jaar is dus 1.7% tegenover 3.1%, niet 1.7% tegenover de 5.0% die vóór de schok circuleerde. Lees de herstelcijfers met evenveel zorg. Beide berusten op de aanname dat het zeeverkeer door de Straat van Hormuz weer enigszins normaal wordt, en dat was op het moment van schrijven niet het geval: het scheepvaartverkeer lag nog ver onder het niveau van voor de oorlog (bron: NBC News). Saoedi-Arabië beperkte de schade door ruwe olie westwaarts te pompen via de East-West-pijpleiding naar havens aan de Rode Zee, de kust waaraan Jeddah ligt. Ook dat is geen zuivere afdekking: de Houthi's kondigden in juli 2026 een blokkade af tegen Saoedische scheepvaart in de Rode Zee en vallen sindsdien schepen aan rond Bab al-Mandeb (bron: Al Jazeera). Regionaal scheepvaart- en veiligheidsrisico is inmiddels een reële post in uw model, aan beide kanten van de vergelijking, en die weegt aan Saoedische zijde niet lichter omdat een verkooppresentatie zegt dat de pijpleiding het probleem heeft opgelost.
Wat de Saoedische kant werkelijk kost
De Real Estate Transaction Tax bedraagt 5% van de transactiewaarde, wordt geïnd door ZATCA en vervangt de 15% btw die voorheen op deze verkopen van toepassing was (bron: ZATCA). Op de diensten rond de transactie geldt nog steeds 15% btw: bemiddeling, juridisch werk, taxatie. De totale afsluitkosten liggen doorgaans tussen 6% en 9% wanneer de koper de voornaamste posten draagt. Elk bedrag boven die bandbreedte verdient een gespecificeerde toelichting voordat u ermee akkoord gaat.
Twee details worden vaak over het hoofd gezien. De verkoper is primair aansprakelijk voor het afdragen van de RETT en moet die vóór of tijdens de overdracht voldoen, dus een contract dat die kosten bij u legt, moet dat schriftelijk vastleggen. En de bemiddelingsvergoeding bedraagt standaard 2.5%, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, waarbij het contract bij REGA moet worden gedeponeerd omdat het anders niet afdwingbaar is (bron: Real Estate Brokerage Law). Palmera rekent de koper 0%; onze commissie wordt door de ontwikkelaar betaald.
Het aanbod gedraagt zich in beide markten anders
In de VAE is het aanbod de belangrijkste rem op de prijs. Er wordt doorlopend opgeleverd, en een nieuwe unit concurreert vanaf de oplevering met bestaand aanbod op de doorverkoopmarkt.
In Saoedi-Arabië werken twee krachten tegelijk. De buitenlandse vraag blijft beperkt tot goedgekeurde zones, waardoor ze zich op een klein aantal adressen concentreert. Tegelijk dwingt de staat grond uit de grondbanken: de belasting op braakliggende grond bedraagt per schijf 2.5%, 5%, 7.5% of 10% van de getaxeerde waarde per jaar, de heffing op onbebouwde percelen groter dan 5,000 vierkante meter werd in de cyclus van 2026 verdrievoudigd tot 10%, en meer dan 60,000 grondeigenaren in Riyad kregen begin dit jaar een aanslag (bron: CMS). Dat beleid zal aanbod opleveren, en dat snijdt aan twee kanten voor wie over drie jaar nog in bezit is.
De bescherming bij off-plan (op tekening) berust op escrow, niet op goede bedoelingen. Projecten worden verkocht via het Wafi-programma met een derdengeldenrekening (escrow), en de registeraccountant moet opnames weigeren wanneer de adviseur, koper of huurder bouw- of afwerkingsgebreken vaststelt. Begint de ontwikkelaar niet binnen vijf dagen na kennisgeving met herstel, dan kan REGA de ingehouden middelen aanwenden of de bankgarantie innen. Voor opleveringsrisico bestaat een schriftelijk rechtsmiddel. Voor prijsrisico niet.
Houdperiode en de manier waarop u eruit stapt
De twee markten vragen om ander geld. Een positie in de VAE is inkomensgedreven: vijf tot tien jaar, gedragen door huurvraag en het vertrouwen dat er een koper is wanneer u die zoekt. Een Saoedische positie is evenementgedreven: drie tot acht jaar, verdeeld over een kalender die al vastligt. De AFC Asian Cup wordt in 2027 gehouden, met Jeddah als een van de gaststeden. Expo 2030 Riyadh loopt van oktober 2030 tot maart 2031 en verwacht meer dan 42 million bezoeken (bron: Expo 2030 Riyadh). Het WK volgt in 2034, opnieuw met Jeddah als gaststad.
Een Saoedische positie die in 2026 of 2027 wordt gekocht, wordt gekocht vóór operationeel bewijs en vóór prijsvorming op de secundaire markt. Daar komt het opwaartse potentieel vandaan, en daarom hoort u er in uw basisscenario van uit te gaan dat u aanhoudt tot 2030 of 2034 in plaats van door te verkopen in een markt die zich nog niet heeft gevormd. Reken naast een optimistisch scenario ook een behoudend scenario door, controleer de servicekosten (service charge) en exitkosten, en verifieer beperkingen op doorverkoop en verhuurregels in het contract en niet in de brochure.
Hoe u tussen beide kiest
Wilt u een voorspelbare exit, inkomsten die u vandaag kunt onderbouwen en een procedure die uw jurist al kent, dan is de VAE het betere antwoord, en het heeft geen zin om te doen alsof dat anders ligt. Wilt u blootstelling aan een herwaardering die nog moet plaatsvinden, en kan het geld tot 2030 onaangeroerd blijven staan, dan biedt Saoedi-Arabië die kans. Het zijn geen alternatieven voor elkaar.
Zorg dat u drie dingen zwart op wit hebt voordat u in Riyad of Jeddah iets tekent: dat het perceel binnen een goedgekeurde zone in het Geographic Zones Document ligt, wie de RETT betaalt, en een bemiddelingscontract dat daadwerkelijk bij REGA is gedeponeerd. Ontbreekt een van die drie op papier, dan is de transactie niet klaar om te tekenen.
