Arabia Saudită sau EAU în 2026: două etape ale aceluiași ciclu imobiliar
Cumpărătorii pun întrebarea aproape în aceiași termeni de fiecare dată. Este Arabia Saudită varianta mai ieftină a Dubaiului? Întrebare legitimă, încadrare greșită. Tratează două piețe ca pe două praguri de preț de pe același raft. Nu sunt așa ceva. Sunt aceeași clasă de active în două momente diferite ale vieții ei.
Dubai permite cumpărătorilor străini să dețină proprietate deplină (freehold) în zone desemnate încă de la cadrul legislativ din 2006, Legea nr. 7 din 2006 și reglementarea care i-a urmat, care a enumerat inițial 23 de zone și a fost extinsă de multe ori de atunci (sursă: ARROWS). Arabia Saudită s-a deschis deținerii de către non-saudiți la 22 ianuarie 2026 (sursă: REGA), iar harta zonelor în care această deținere este permisă a fost publicată abia la 23 iunie 2026 (sursă: Enterprise KSA). O piață are în spate douăzeci de ani de tranzacții, de comparabile de revânzare și de vânzători dezamăgiți. Cealaltă are șapte luni.
Această diferență este chiar argumentul investițional, în ambele sensuri. Ce urmează compară cele două piețe după criteriile care decid efectiv rezultatul: cum se obține câștigul, cât de repede se poate ieși și cât timp trebuie să stea banii nemișcați.
Două etape, nu două praguri de preț
Dacă cineva prezintă Arabia Saudită drept același produs la un preț mai mic, discuția poate fi încheiată. Un preț de intrare mai mic într-o piață fără istoric de revânzare nu este o reducere. Este risc care nu a fost încă inclus în preț.
Versiunea onestă a acestui schimb este mai simplă. EAU vând certitudine privind ieșirea: cerere internațională profundă, repere vizibile și o procedură pe care cumpărătorii internaționali o cunosc deja. Arabia Saudită vinde posibilitatea unei reevaluări în anumite active de lux și de coastă, susținută de un ciclu național de investiții și de o bază de cerere internă mult mai mare. Această reevaluare nu poate fi încă măsurată, pentru că nu s-a produs. Oricine susține că poate, extrapolează.
Unde se află fiecare piață în viața ei juridică
În Arabia Saudită, deținerea de către străini este permisă doar în interiorul zonelor aprobate (sursă: White & Case). Nu la nivelul întregului oraș, nu în cartierul ales de cumpărător, nu în funcție de dezvoltator. Makkah și Madinah intră sub un regim restricționat separat, unde Palmera nu operează. Consiliul de Miniștri a publicat Geographic Zones Document la 23 iunie 2026, împreună cu reglementarea de aplicare. Riad are 9 zone, printre care King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya și King Salman Park. Jeddah are 57, inclusiv Jeddah Central. REGA, care administrează harta, o numește un punct de plecare, nu un document finalizat, și nu oferă un calendar pentru adăugarea de noi zone (sursă: Enterprise KSA). Planificarea se face pe harta existentă, nu pe cea sperată.
Rezidenții care dețin un Iqama depun cererea prin platforma Saudi Properties. Nerezidenții obțin mai întâi o identitate digitală printr-o ambasadă saudită din străinătate. Cumpărarea pe baza unor informații false poate costa activul, care poate fi vândut la licitație publică, plus amenzi de până la 10 million SAR. Această sancțiune nu este decorativă.
Comparația, prioritate cu prioritate
| Prioritatea investitorului | Arabia Saudită (Riad și Jeddah) | EAU (referință Dubai) |
|---|---|---|
| Etapa ciclului | Intrare. Legal din ianuarie 2026, harta zonelor din iunie 2026 | Matură. Cadrul freehold din Dubai există din 2006 |
| Apreciere de capital | Potențial de reevaluare în anumite active de lux și de coastă, nedovedit | În mare parte inclus în preț și în concurență cu livrările continue |
| Lichiditate | Redusă. Încă nu există un istoric de revânzare către cumpărători străini în noile zone | Profundă și internațională, cu repere care pot fi verificate |
| Riscul principal | Execuție și moment: livrare, extinderea zonelor, lipsa unui precedent de ieșire | Concurență: preț integral pentru stoc generic |
| Ofertă nouă | Concentrată în zonele aprobate, cu o politică fiscală care împinge terenurile neutilizate spre dezvoltare | Amplă și continuă. Stocul nou concurează cu revânzarea |
| Unde se poate cumpăra | Doar în zonele aprobate: 9 în Riad, 57 în Jeddah | Zone freehold desemnate, extinse în repetate rânduri |
| Perioadă realistă de deținere | 3 până la 8 ani, modelată de calendarul evenimentelor până în 2034 | 5 până la 10 ani, modelată de venit și de lichiditate |
| Costul învățării pieței | Ridicat. Regulile au șapte luni și încă se schimbă | Scăzut. Procedurile sunt larg cunoscute |
Lichiditatea este punctul în care cele două chiar diverg
Cele mai multe comparații estompează această linie. În EAU se poate afla cu cât s-a revândut o unitate comparabilă în trimestrul trecut. În Arabia Saudită, pentru locuințele deținute de străini în interiorul noilor zone, acest istoric încă nu există. Palmera nu va indica un randament din chirie, un preț pe metru pătrat sau un procent de creștere pentru Arabia Saudită, pentru că nu există nicio sursă verificată pentru această categorie de cumpărători. Orice astfel de cifră trebuie tratată ca o proiecție până când cineva arată tranzacția din spatele ei.
Argumentul macro și asteriscul anului 2026
Argumentul structural pentru Arabia Saudită este profunzimea cererii. Populația în vârstă de muncă este de 25.9 million, față de aproximativ 9.0 million în EAU. Vision 2030 țintește 150 million de vizite turistice pe an până în 2030; UAE National Tourism Strategy 2031 țintește 40 million de oaspeți în hoteluri (sursă: Guvernul EAU). Investițiile străine directe în Arabia Saudită au ajuns la 119.2 billion SAR în 2024, în creștere cu 24.2% de la an la an, față de 45.6 billion USD în EAU. La cursul fix al riyalului de 3.75 pentru un dolar, cifra saudită înseamnă aproximativ 32 billion USD, tot cea mai mică dintre cele două. Semnalul este ritmul schimbării, nu nivelul.
Urmează asteriscul, pentru că 2026 nu a fost un an curat. FMI a redus prognoza de creștere a Arabiei Saudite pentru 2026 la 1.7%, cu o creștere non-petrolieră în încetinire la 2.6%, după închiderea strâmtorii Hormuz, și proiectează o revenire la 5.5% în 2027 (sursă: IMF). Creșterea regională pentru 2026 a fost redusă la 0.7%, cu revenire la 6.5% în 2027 (sursă: The National). Și EAU au fost revizuite în scădere. World Economic Outlook al FMI din aprilie 2026 a plasat creșterea EAU la 3.1% pentru 2026, față de 5.0% cât se proiectase înainte de război, cu 5.3% estimat pentru 2027 (sursă: IMF).
Așadar, comparația onestă pentru acest an este 1.7% față de 3.1%, nu 1.7% față de cei 5.0% care circulau înainte de șoc. Cifrele revenirii trebuie citite cu aceeași atenție. Ambele se sprijină pe presupunerea că traficul maritim prin strâmtoarea Hormuz revine la ceva apropiat de normal, iar la momentul redactării acest lucru nu se întâmplase, traficul de nave rămânând mult sub nivelurile dinaintea războiului (sursă: NBC News). Arabia Saudită a limitat pagubele pompând țiței spre vest prin conducta East-West către porturile de la Marea Roșie, coasta pe care se află Jeddah. Nici aceasta nu este o acoperire fără fisuri: houthii au declarat în iulie 2026 o blocadă asupra navelor saudite în Marea Roșie și au atacat de atunci nave în zona Bab al-Mandeb (sursă: Al Jazeera). Riscul regional de transport maritim și de securitate este acum o linie activă în model, de ambele părți ale comparației, și nu apasă mai ușor pe partea saudită doar pentru că o prezentare de vânzări spune că problema a fost rezolvată de conductă.
Cât costă efectiv partea saudită
Taxa pe tranzacțiile imobiliare este de 5% din valoarea tranzacției, administrată de ZATCA, și înlocuiește TVA de 15% care se aplica anterior acestor vânzări (sursă: ZATCA). TVA de 15% se aplică în continuare serviciilor din jurul tranzacției: intermediere, asistență juridică, evaluare. Costurile totale de finalizare se situează de regulă între 6% și 9% acolo unde cumpărătorul suportă principalele componente. Orice cifră indicată peste acest interval merită un răspuns detaliat pe articole înainte de a fi acceptată.
Două detalii sunt adesea trecute cu vederea. Vânzătorul este principalul obligat la virarea RETT și trebuie să plătească înainte de transfer sau în timpul acestuia, așa că un contract care mută acest cost asupra cumpărătorului trebuie să o spună în scris. Iar comisionul de intermediere este implicit 2.5%, dacă nu se convine altfel în scris, contractul trebuind depus la REGA, altfel nu poate fi pus în executare (sursă: Real Estate Brokerage Law). Palmera percepe cumpărătorului 0%; comisionul nostru este plătit de dezvoltator.
Oferta se comportă diferit în fiecare piață
În EAU, oferta este principala frână asupra prețului. Livrarea este continuă, iar o unitate nouă concurează cu stocul de revânzare încă de la predare.
În Arabia Saudită acționează simultan două forțe. Cererea străină este limitată la zonele aprobate, ceea ce o concentrează într-un număr mic de adrese. Între timp, statul forțează scoaterea terenurilor din rezervele funciare: taxa pe terenul neconstruit este de 2.5%, 5%, 7.5% sau 10% din valoarea evaluată pe an, în funcție de treaptă, taxa pe parcelele nedezvoltate de peste 5,000 de metri pătrați a fost triplată în ciclul 2026, până la 10%, iar peste 60,000 de proprietari de terenuri din Riad au primit facturi la începutul anului (sursă: CMS). Această politică va produce ofertă, ceea ce taie în ambele sensuri pentru oricine mai deține peste trei ani.
Protecția pentru off-plan se sprijină pe contul escrow, nu pe bunăvoință. Proiectele se vând prin programul Wafi, cu un cont escrow, iar expertul contabil trebuie să refuze retragerile atunci când consultantul, cumpărătorul sau chiriașul identifică defecte de construcție sau de finisaj. Dacă dezvoltatorul nu începe reparațiile în cinci zile de la notificare, REGA poate folosi fondurile reținute sau poate confisca garanția bancară. Riscul de livrare are un remediu scris. Riscul de preț nu are.
Perioada de deținere și modul în care se iese
Cele două piețe cer bani cu profiluri diferite. O deținere în EAU este modelată de venit: cinci până la zece ani, susținută de cererea de închiriere și de încrederea că va exista un cumpărător atunci când este nevoie de unul. O deținere saudită este modelată de evenimente: trei până la opt ani, într-un calendar deja fixat. AFC Asian Cup se desfășoară în 2027, cu Jeddah printre orașele gazdă. Expo 2030 Riyadh se desfășoară din octombrie 2030 până în martie 2031 și așteaptă peste 42 million de vizite (sursă: Expo 2030 Riyadh). Campionatul Mondial urmează în 2034, tot cu Jeddah printre gazde.
O poziție saudită cumpărată în 2026 sau 2027 este cumpărată înainte de dovada funcționării și înainte de formarea prețurilor pe piața secundară. De acolo vine potențialul de câștig și tot de aceea scenariul de bază ar trebui să presupună o deținere până în 2030 sau 2034, nu o revânzare rapidă într-o piață care încă nu s-a format. Se recomandă modelarea atât a unui scenariu conservator, cât și a unuia optimist, verificarea taxelor de întreținere și a comisioanelor de ieșire, precum și verificarea restricțiilor de revânzare și a regulilor de închiriere în contract, nu în broșură.
Cum se alege între ele
Pentru cine vrea o ieșire previzibilă, un venit care poate fi fundamentat astăzi și o procedură pe care avocatul o cunoaște deja, EAU sunt răspunsul mai bun, și nu este nimic inteligent în a pretinde altceva. Pentru cine vrea expunere la o reevaluare care încă nu s-a produs și își permite ca banii să stea neatinși până în 2030, Arabia Saudită oferă asta. Nu sunt substitute una pentru cealaltă.
Înainte de semnarea oricărui document la Riad sau în Jeddah, trei lucruri trebuie obținute în scris: că parcela se află într-o zonă aprobată din Geographic Zones Document, cine plătește RETT și un contract de intermediere depus efectiv la REGA. Dacă oricare dintre cele trei rămâne verbal, tranzacția nu este pregătită pentru semnare.
