Saudi-Arabien oder die VAE 2026: Zwei Phasen desselben Immobilienzyklus
Käufer stellen die Frage fast immer mit denselben Worten. Ist Saudi-Arabien die günstigere Version von Dubai? Berechtigte Frage, falscher Rahmen. Sie behandelt zwei Märkte wie zwei Preispunkte im selben Regal. Das sind sie nicht. Es ist dieselbe Anlageklasse an zwei unterschiedlichen Punkten ihres Lebenszyklus.
Dubai erlaubt ausländischen Käufern seit dem Rechtsrahmen von 2006 den Erwerb von Volleigentum (Freehold) in ausgewiesenen Gebieten, konkret seit Gesetz Nr. 7 von 2006 und der nachfolgenden Verordnung, die zunächst 23 Gebiete auflistete und seither vielfach erweitert wurde (Quelle: ARROWS). Saudi-Arabien öffnete sich am 22. Januar 2026 für Eigentum von Nicht-Saudis (Quelle: REGA) und veröffentlichte erst am 23. Juni 2026 die Karte, in welchen Gebieten dieses Eigentum zulässig ist (Quelle: Enterprise KSA). Der eine Markt hat zwanzig Jahre an Transaktionen, Wiederverkaufsvergleichen und enttäuschten Verkäufern hinter sich. Der andere hat sieben Monate.
Genau dieser Abstand ist das Investmentargument, und zwar in beide Richtungen. Der folgende Vergleich stellt die beiden Märkte anhand dessen gegenüber, was über das Ergebnis tatsächlich entscheidet: wie Sie Ihr Geld verdienen, wie schnell Sie wieder herauskommen und wie lange das Kapital stillstehen muss.
Zwei Phasen, keine zwei Preisklassen
Wenn Ihnen jemand Saudi-Arabien als dasselbe Produkt zum niedrigeren Preis verkaufen will, hören Sie nicht weiter zu. Ein niedrigerer Einstiegspreis in einem Markt ohne Wiederverkaufshistorie ist kein Rabatt. Es ist nicht eingepreistes Risiko.
Die ehrliche Fassung des Tauschgeschäfts ist einfacher. Die VAE verkaufen Ihnen Sicherheit über Ihren Ausstieg: tiefe internationale Nachfrage, sichtbare Vergleichswerte und ein Verfahren, das internationale Käufer bereits kennen. Saudi-Arabien verkauft die Möglichkeit einer Neubewertung ausgewählter Luxus- und Küstenobjekte, getragen von einem nationalen Investitionszyklus und einer weitaus größeren inländischen Nachfragebasis. Diese Neubewertung lässt sich noch nicht messen, weil sie noch nicht stattgefunden hat. Wer Ihnen etwas anderes erzählt, extrapoliert.
Wo jeder Markt in seiner rechtlichen Entwicklung steht
In Saudi-Arabien ist ausländisches Eigentum ausschließlich innerhalb genehmigter Zonen zulässig (Quelle: White & Case). Nicht stadtweit, nicht im Stadtteil Ihrer Wahl, nicht nach Bauträger. Für Mekka und Medina gilt eine gesonderte Beschränkung, dort ist Palmera nicht tätig. Der Ministerrat veröffentlichte am 23. Juni 2026 zusammen mit der Ausführungsverordnung das Geographic Zones Document. Riad hat 9 Zonen, darunter King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya und King Salman Park. Dschidda hat 57, darunter Jeddah Central. REGA, die die Karte führt, bezeichnet sie als Ausgangspunkt und nicht als abgeschlossenes Dokument und nennt keinen Zeitplan für weitere Zonen (Quelle: Enterprise KSA). Planen Sie mit der Karte, die vorliegt, nicht mit der, die Sie sich erhoffen.
Wer als Ansässiger eine Iqama besitzt, stellt den Antrag über die Plattform Saudi Properties. Nicht-Ansässige beschaffen sich zunächst über eine saudische Botschaft im Ausland eine digitale Identität. Ein Kauf auf Grundlage falscher Angaben kann Sie die Immobilie kosten, die dann öffentlich versteigert werden kann, dazu Geldstrafen von bis zu 10 Millionen SAR. Diese Sanktion ist kein Zierrat.
Der Vergleich, Priorität für Priorität
| Priorität des Investors | Saudi-Arabien (Riad und Dschidda) | VAE (Referenz Dubai) |
|---|---|---|
| Zyklusphase | Einstieg. Rechtlich möglich seit Januar 2026, Zonenkarte seit Juni 2026 | Reif. Freehold-Rahmen in Dubai seit 2006 |
| Wertsteigerung | Neubewertungspotenzial bei ausgewählten Luxus- und Küstenobjekten, unbewiesen | Weitgehend eingepreist und im Wettbewerb mit laufenden Fertigstellungen |
| Liquidität | Dünn. In den neuen Zonen bislang keine Wiederverkaufshistorie ausländischer Käufer | Tief und international, mit nachschlagbaren Vergleichswerten |
| Hauptrisiko | Umsetzung und Timing: Fertigstellung, Zonenerweiterung, kein Präzedenzfall für den Ausstieg | Wettbewerb: voller Preis für Standardware |
| Neues Angebot | Konzentriert auf genehmigte Zonen, wobei die Steuerpolitik brachliegendes Land in die Entwicklung drängt | Groß und kontinuierlich. Neue Einheiten konkurrieren mit dem Wiederverkauf |
| Wo Sie kaufen dürfen | Nur in genehmigten Zonen: 9 in Riad, 57 in Dschidda | Ausgewiesene Freehold-Gebiete, mehrfach erweitert |
| Realistische Haltedauer | 3 bis 8 Jahre, geprägt vom Veranstaltungskalender bis 2034 | 5 bis 10 Jahre, geprägt von Mieteinnahmen und Liquidität |
| Aufwand für die Einarbeitung | Hoch. Die Regeln sind sieben Monate alt und noch in Bewegung | Gering. Die Verfahren sind allgemein bekannt |
Bei der Liquidität gehen die beiden wirklich auseinander
Die meisten Vergleiche verwischen diese Linie. In den VAE können Sie herausfinden, zu welchem Preis eine vergleichbare Einheit im vergangenen Quartal weiterverkauft wurde. In Saudi-Arabien existiert diese Datenspur für ausländisch gehaltenes Wohneigentum in den neuen Zonen noch nicht. Palmera nennt Ihnen für Saudi-Arabien weder eine Mietrendite noch einen Quadratmeterpreis oder einen Wachstumsprozentsatz, weil es für diese Käufergruppe keine belastbare Quelle dafür gibt. Behandeln Sie jede solche Zahl als Prognose, solange Ihnen niemand die Transaktion dahinter zeigt.
Das Makrobild und die Fußnote des Jahres 2026
Das strukturelle Argument für Saudi-Arabien ist die Tiefe der Nachfrage. Die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter liegt bei 25.9 Millionen gegenüber rund 9.0 Millionen in den VAE. Vision 2030 strebt bis 2030 jährlich 150 Millionen Touristenbesuche an; die UAE National Tourism Strategy 2031 zielt auf 40 Millionen Hotelgäste (Quelle: UAE Government). Die ausländischen Direktinvestitionen in Saudi-Arabien erreichten 2024 SAR 119.2 Milliarden, ein Plus von 24.2% gegenüber dem Vorjahr, gegenüber USD 45.6 Milliarden in den VAE. Beim festen Wechselkurs des Riyal von 3.75 zum Dollar entspricht die saudische Zahl rund USD 32 Milliarden und bleibt damit die kleinere der beiden. Das Signal ist die Veränderungsrate, nicht das Niveau.
Nun zur Fußnote, denn 2026 war kein sauberes Jahr. Der IWF senkte seine Wachstumsprognose für Saudi-Arabien für 2026 auf 1.7%, mit einem Nicht-Öl-Wachstum von nur noch 2.6%, nach der Schließung der Straße von Hormus, und erwartet für 2027 eine Erholung auf 5.5% (Quelle: IMF). Das regionale Wachstum für 2026 wurde auf 0.7% gesenkt, mit einer Erholung auf 6.5% im Jahr 2027 (Quelle: The National). Auch die VAE wurden herabgestuft. Der World Economic Outlook des IWF vom April 2026 sieht das Wachstum der VAE 2026 bei 3.1% gegenüber den 5.0%, die vor dem Krieg prognostiziert worden waren, und veranschlagt 5.3% für 2027 (Quelle: IMF).
Der ehrliche Vergleich für dieses Jahr lautet also 1.7% gegen 3.1%, nicht 1.7% gegen die 5.0%, die vor dem Schock kursierten. Lesen Sie die Erholungszahlen mit derselben Sorgfalt. Beide beruhen auf der Annahme, dass der Seeverkehr durch die Straße von Hormus wieder annähernd normal verläuft, und das war zum Zeitpunkt der Abfassung nicht der Fall, da das Schiffsaufkommen weiterhin deutlich unter dem Vorkriegsniveau lag (Quelle: NBC News). Saudi-Arabien begrenzte den Schaden, indem es Rohöl über die Ost-West-Pipeline nach Westen zu den Häfen am Roten Meer pumpte, also an die Küste, an der Dschidda liegt. Auch das ist keine saubere Absicherung: Die Huthis erklärten im Juli 2026 eine Blockade der saudischen Schifffahrt im Roten Meer und griffen seither Schiffe rund um Bab al-Mandeb an (Quelle: Al Jazeera). Regionale Schifffahrts- und Sicherheitsrisiken sind inzwischen eine reale Position in Ihrem Modell, auf beiden Seiten des Vergleichs, und sie wiegen auf der saudischen Seite nicht leichter, nur weil eine Verkaufspräsentation behauptet, die Pipeline habe das Problem gelöst.
Was die saudische Seite tatsächlich kostet
Die Real Estate Transaction Tax beträgt 5% des Transaktionswerts, wird von ZATCA verwaltet und ersetzt die 15% Mehrwertsteuer, die zuvor auf diese Verkäufe anfiel (Quelle: ZATCA). Auf die Dienstleistungen rund um den Abschluss fallen weiterhin 15% Mehrwertsteuer an: Vermittlung, juristische Arbeit, Bewertung. Die gesamten Abschlusskosten liegen typischerweise zwischen 6% und 9%, sofern der Käufer die Hauptposten trägt. Jede Zahl oberhalb dieser Spanne verlangt eine aufgeschlüsselte Erklärung, bevor Sie sie akzeptieren.
Zwei Details werden häufig übersehen. Für die Abführung der RETT haftet in erster Linie der Verkäufer, und er muss vor oder während der Übertragung zahlen; ein Vertrag, der diese Kosten auf Sie verlagert, muss das folglich schriftlich festhalten. Und die Vermittlungsprovision beträgt standardmäßig 2.5%, sofern nicht schriftlich etwas anderes vereinbart wurde, wobei der Vertrag bei REGA hinterlegt werden muss, andernfalls ist er nicht durchsetzbar (Quelle: Real Estate Brokerage Law). Palmera berechnet dem Käufer 0%; unsere Provision zahlt der Bauträger.
Das Angebot verhält sich in beiden Märkten unterschiedlich
In den VAE ist das Angebot die wichtigste Preisbremse. Es wird laufend fertiggestellt, und eine neue Einheit konkurriert ab der Übergabe mit dem Bestand am Zweitmarkt.
In Saudi-Arabien wirken zwei Kräfte gleichzeitig. Die ausländische Nachfrage ist auf genehmigte Zonen beschränkt, was sie auf eine kleine Zahl von Adressen konzentriert. Gleichzeitig zwingt der Staat Grundstücke aus den Landreserven: Die Steuer auf unbebautes Land liegt je nach Stufe bei 2.5%, 5%, 7.5% oder 10% des Schätzwerts pro Jahr, die Abgabe auf unbebaute Grundstücke über 5,000 Quadratmeter wurde im Zyklus 2026 auf bis zu 10% verdreifacht, und mehr als 60,000 Grundeigentümern in Riad wurde zu Jahresbeginn eine Rechnung gestellt (Quelle: CMS). Diese Politik wird Angebot erzeugen, was für jeden, der in drei Jahren noch hält, in beide Richtungen wirkt.
Der Schutz beim Off-Plan-Kauf liegt im Treuhandkonto (Escrow), nicht im guten Willen. Projekte werden über das Wafi-Programm gegen ein Treuhandkonto verkauft, und der Wirtschaftsprüfer muss Auszahlungen verweigern, wenn der Berater, der Käufer oder der Mieter Bau- oder Ausführungsmängel feststellt. Beginnt der Bauträger nicht innerhalb von fünf Tagen nach der Meldung mit der Mängelbeseitigung, kann REGA die einbehaltenen Mittel verwenden oder die Bankgarantie einziehen. Für das Fertigstellungsrisiko gibt es ein schriftlich geregeltes Mittel. Für das Preisrisiko nicht.
Haltedauer und Ihr Weg hinaus
Die beiden Märkte verlangen unterschiedliches Geld. Eine Halteposition in den VAE ist ertragsgetrieben: fünf bis zehn Jahre, getragen von der Mietnachfrage und der Zuversicht, dass ein Käufer bereitsteht, wenn Sie einen brauchen. Eine saudische Halteposition ist ereignisgetrieben: drei bis acht Jahre entlang eines bereits feststehenden Kalenders. Der AFC Asian Cup findet 2027 statt, Dschidda ist eine der Gastgeberstädte. Die Expo 2030 Riyadh läuft von Oktober 2030 bis März 2031 und erwartet über 42 Millionen Besuche (Quelle: Expo 2030 Riyadh). 2034 folgt die Weltmeisterschaft, erneut mit Dschidda als Austragungsort.
Eine 2026 oder 2027 erworbene saudische Position wird vor dem Betriebsnachweis und vor der Preisbildung am Zweitmarkt gekauft. Daher stammt das Aufwärtspotenzial, und deshalb sollte der Basisfall davon ausgehen, dass Sie bis 2030 oder 2034 halten, statt in einen Markt zu verkaufen, der sich noch gar nicht gebildet hat. Rechnen Sie neben dem optimistischen auch einen konservativen Fall, prüfen Sie Servicegebühren (Nebenkosten) und Ausstiegsgebühren und verifizieren Sie Wiederverkaufsbeschränkungen und Vermietungsregeln im Vertrag, nicht in der Broschüre.
Wie Sie zwischen beiden wählen
Wenn Sie einen planbaren Ausstieg wollen, Erträge, die Sie heute kalkulieren können, und ein Verfahren, das Ihr Anwalt bereits kennt, sind die VAE die bessere Antwort, und es wäre nicht clever, etwas anderes zu behaupten. Wenn Sie ein Engagement in einer Neubewertung suchen, die noch nicht stattgefunden hat, und das Geld bis 2030 unangetastet liegen bleiben kann, bietet Saudi-Arabien genau das. Die beiden sind keine Alternativen zueinander.
Bevor Sie in Riad oder Dschidda irgendetwas unterschreiben, lassen Sie sich drei Dinge schriftlich geben: dass das Grundstück innerhalb einer genehmigten Zone des Geographic Zones Document liegt, wer die RETT zahlt, und einen Vermittlungsvertrag, der tatsächlich bei REGA hinterlegt ist. Ist eines der drei nur mündlich, ist der Abschluss nicht unterschriftsreif.
