Саудівська Аравія чи ОАЕ у 2026 році: дві стадії одного циклу нерухомості
Покупці запитують про це щоразу майже тими самими словами. Чи є Саудівська Аравія дешевшою версією Дубая? Питання доречне, рамка хибна. Вона розглядає два ринки як дві цінові позиції на одній полиці. Це не так. Це той самий клас активів у двох різних точках його життя.
Дубай дозволяє іноземним покупцям володіти нерухомістю на умовах freehold у визначених районах від часу появи правової бази 2006 року — Закону № 7 від 2006 року та підзаконного акта, що вийшов услід за ним, який спочатку містив перелік із 23 районів і відтоді неодноразово розширювався (джерело: ARROWS). Саудівська Аравія відкрилася для власності несаудівських громадян 22 січня 2026 року (джерело: REGA), а карту територій, де така власність дозволена, оприлюднила лише 23 червня 2026 року (джерело: Enterprise KSA). За одним ринком стоять двадцять років угод, порівнянних цін перепродажу та розчарованих продавців. За другим — сім місяців.
Цей розрив і є інвестиційним обґрунтуванням, причому в обидва боки. Далі йде порівняння двох ринків за тим, що насправді визначає результат: як ви отримуєте дохід, як швидко можете вийти і як довго гроші мають лежати нерухомо.
Дві стадії, а не два цінові рівні
Якщо вам подають Саудівську Аравію як той самий продукт за нижчою ціною, припиніть слухати. Нижча ціна входу на ринку без історії перепродажів — це не знижка. Це неоцінений ризик.
Чесна версія цього вибору простіша. ОАЕ продають визначеність вашого виходу: глибокий міжнародний попит, видимі орієнтири та процедуру, яку міжнародні покупці вже розуміють. Саудівська Аравія продає можливість переоцінки в окремих люксових і прибережних активах, підживлену національним циклом капітальних інвестицій і значно ширшою базою внутрішнього попиту. Виміряти цю переоцінку поки що неможливо, бо вона ще не відбулася. Хто каже вам, що може, той екстраполює.
Де кожен ринок перебуває у своєму правовому житті
У Саудівській Аравії іноземна власність дозволена лише всередині затверджених зон (джерело: White & Case). Не по всьому місту, не в районі на ваш вибір, не за забудовником. Мекка й Медіна підпадають під окремий обмежувальний режим, де Palmera не працює. Рада міністрів оприлюднила Документ про географічні зони 23 червня 2026 року разом із виконавчим регламентом. В Ер-Ріяді 9 зон, серед них King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya та King Salman Park. У Джидді — 57, включно з Jeddah Central. REGA, яка веде цю карту, називає її радше відправною точкою, ніж завершеним документом, і не дає жодного графіка додавання нових зон (джерело: Enterprise KSA). Плануйте за картою, яку маєте, а не за тією, на яку сподіваєтесь.
Резиденти з Iqama подають заявку через платформу Saudi Properties. Нерезиденти спершу отримують цифрову ідентичність через посольство Саудівської Аравії за кордоном. Купівля на підставі неправдивої інформації може коштувати вам активу, який можуть продати на публічному аукціоні, плюс штрафи до 10 million SAR. Це покарання не є декоративним.
Порівняння, пріоритет за пріоритетом
| Пріоритет інвестора | Саудівська Аравія (Ер-Ріяд і Джидда) | ОАЕ (орієнтир — Дубай) |
|---|---|---|
| Стадія циклу | Вхід. Законно з січня 2026 року, карта зон — із червня 2026 року | Зрілість. Правова база freehold у Дубаї діє з 2006 року |
| Зростання вартості капіталу | Потенціал переоцінки в окремих люксових і прибережних активах, недоведений | Значною мірою вже закладене в ціну, до того ж є конкуренція з боку безперервних здач |
| Ліквідність | Низька. У нових зонах поки що немає історії перепродажів іноземними покупцями | Глибока й міжнародна, з орієнтирами, які можна перевірити |
| Основний ризик | Виконання і терміни: здача, розширення зон, відсутність прецедентів виходу | Конкуренція: повна ціна за типовий продукт |
| Нова пропозиція | Сконцентрована в затверджених зонах, при цьому податкова політика виштовхує невикористані ділянки в забудову | Велика й безперервна. Нові об'єкти конкурують із перепродажем |
| Де можна купувати | Лише в затверджених зонах: 9 в Ер-Ріяді, 57 у Джидді | Визначені райони freehold, перелік яких неодноразово розширювався |
| Реалістичний горизонт утримання | Від 3 до 8 років, залежно від календаря подій до 2034 року | Від 5 до 10 років, залежно від доходу та ліквідності |
| Вартість опанування ринку | Висока. Правилам сім місяців, і вони ще змінюються | Низька. Процедури широко зрозумілі |
Ліквідність — ось де два ринки справді розходяться
Більшість порівнянь розмиває цю межу. В ОАЕ ви можете дізнатися, за скільки минулого кварталу перепродали порівнянний юніт. У Саудівській Аравії для житла в іноземній власності всередині нових зон такої історії ще не існує. Palmera не називатиме вам саудівську дохідність оренди, ціну за квадратний метр чи відсоток зростання, бо для цієї категорії покупців перевіреного джерела таких даних не існує. Сприймайте будь-яку таку цифру як прогноз, доки вам не покажуть угоду, що за нею стоїть.
Макроекономічний аргумент і зірочка 2026 року
Структурний аргумент на користь Саудівської Аравії — глибина попиту. Населення працездатного віку становить 25.9 million проти приблизно 9.0 million в ОАЕ. Vision 2030 ставить за мету 150 million туристичних візитів на рік до 2030 року; UAE National Tourism Strategy 2031 орієнтується на 40 million гостей готелів (джерело: UAE Government). Прямі іноземні інвестиції в Саудівську Аравію сягнули 119.2 billion SAR у 2024 році, на 24.2% більше рік до року, проти 45.6 billion USD в ОАЕ. За прив'язки ріала до долара на рівні 3.75 саудівська цифра становить приблизно 32 billion USD, тобто все одно менша з двох. Сигналом є темп зміни, а не рівень.
Тепер про зірочку, бо 2026 рік не був чистим. МВФ знизив прогноз зростання економіки Саудівської Аравії на 2026 рік до 1.7%, з уповільненням ненафтового зростання до 2.6%, після закриття Ормузької протоки, і прогнозує відновлення до 5.5% у 2027 році (джерело: IMF). Прогноз зростання регіону на 2026 рік знижено до 0.7%, з відновленням до 6.5% у 2027 році (джерело: The National). Прогноз для ОАЕ теж знизили. У квітневому World Economic Outlook 2026 року МВФ оцінив зростання ОАЕ у 3.1% на 2026 рік проти 5.0%, які прогнозував до війни, і заклав 5.3% на 2027 рік (джерело: IMF).
Тож чесне порівняння цього року — 1.7% проти 3.1%, а не 1.7% проти тих 5.0%, які циркулювали до шоку. Читайте цифри відновлення з такою самою обережністю. Обидві спираються на припущення, що морський рух через Ормузьку протоку повернеться до чогось схожого на норму, а на момент написання цього тексту він не повернувся: трафік суден усе ще значно нижчий за довоєнні рівні (джерело: NBC News). Саудівська Аравія обмежила збитки, перекачуючи нафту на захід трубопроводом East-West до портів Червоного моря — узбережжя, на якому стоїть Джидда. Це теж не чистий хедж: у липні 2026 року хусити оголосили блокаду саудівського судноплавства в Червоному морі й відтоді атакують судна поблизу Баб-ель-Мандебської протоки (джерело: Al Jazeera). Ризик регіонального судноплавства та безпеки тепер є реальним рядком у вашій моделі з обох боків порівняння, і на саудівському боці він не легший лише тому, що презентація продажів каже, ніби трубопровід усе вирішив.
Скільки насправді коштує саудівський бік
Real Estate Transaction Tax становить 5% від вартості угоди, його адмініструє ZATCA, і він замінив 15% ПДВ, що раніше застосовувався до таких продажів (джерело: ZATCA). ПДВ у розмірі 15% і далі застосовується до послуг навколо угоди: брокерських, юридичних, оціночних. Загальні витрати на закриття угоди зазвичай складають від 6% до 9% там, де основні позиції несе покупець. Будь-яка цифра, названа вище цього діапазону, заслуговує на постатейну відповідь, перш ніж ви її приймете.
Дві деталі часто випускають з уваги. Перерахувати RETT насамперед зобов'язаний продавець, і зробити це він має до або під час переоформлення, тож договір, який перекладає цю витрату на вас, має прямо про це говорити письмово. І брокерська винагорода за замовчуванням становить 2.5%, якщо письмово не домовлено інакше, причому договір має бути депонований у REGA, інакше він не має позовної сили (джерело: Real Estate Brokerage Law). Palmera бере з покупця 0%; нашу комісію платить забудовник.
Пропозиція поводиться на цих ринках по-різному
В ОАЕ саме пропозиція є головним гальмом для ціни. Здача об'єктів триває безперервно, і новий юніт конкурує з вторинним ринком уже від моменту передачі.
У Саудівській Аравії одночасно діють дві сили. Іноземний попит обмежений затвердженими зонами, що концентрує його на невеликій кількості адрес. Водночас держава виштовхує землю з земельних банків: податок на невикористану землю становить 2.5%, 5%, 7.5% або 10% від оціночної вартості на рік залежно від категорії, збір за незабудовані ділянки площею понад 5,000 квадратних метрів у циклі 2026 року потроїли, до 10%, а понад 60,000 землевласників Ер-Ріяда отримали рахунки на початку року (джерело: CMS). Ця політика створить пропозицію, а це працює в обидва боки для тих, хто через три роки все ще утримуватиме об'єкт.
Захист на етапі будівництва тримається на ескроу-рахунку (escrow), а не на добрій волі. Проєкти продаються через програму Wafi під ескроу-рахунок, і присяжний бухгалтер зобов'язаний відмовити у списанні коштів, якщо консультант, покупець або орендар виявив будівельні чи оздоблювальні дефекти. Якщо забудовник не розпочне усунення протягом п'яти днів після повідомлення, REGA може використати утримані кошти або конфіскувати банківську гарантію. Ризик здачі має письмовий засіб захисту. Ціновий ризик — ні.
Горизонт утримання і як ви виходите
Ці два ринки просять різних грошей. Утримання в ОАЕ має форму доходу: від п'яти до десяти років, підкріплені орендним попитом і впевненістю, що покупець знайдеться тоді, коли він вам знадобиться. Саудівське утримання має форму подій: від трьох до восьми років за вже зафіксованим календарем. Кубок Азії AFC відбудеться у 2027 році, і Джидда серед міст-господарів. Expo 2030 Riyadh триватиме з жовтня 2030 року до березня 2031 року й очікує понад 42 million відвідувань (джерело: Expo 2030 Riyadh). Далі — чемпіонат світу 2034 року, і Джидда знову серед господарів.
Саудівська позиція, куплена у 2026 або 2027 році, купується до операційного підтвердження і до формування вторинного ціноутворення. Саме звідти береться потенціал зростання, і саме тому базовий сценарій має виходити з того, що ви утримуватимете об'єкт до 2030 або 2034 року, а не перепродасте його на ринку, якого ще не існує. Прорахуйте і консервативний сценарій, і оптимістичний, перевірте експлуатаційні платежі (service charge) та комісії за вихід, а обмеження на перепродаж і правила оренди звіряйте з договором, а не з брошурою.
Як обрати між ними
Якщо вам потрібні передбачуваний вихід, дохід, який можна прорахувати вже сьогодні, і процедура, яку ваш юрист уже знає, ОАЕ — краща відповідь, і немає нічого розумного в тому, щоб удавати інакше. Якщо ви хочете отримати експозицію до переоцінки, якої ще не сталося, і гроші можуть лежати недоторканими до 2030 року, Саудівська Аравія дає таку можливість. Це не взаємозамінні варіанти.
Перш ніж щось підписувати в Ер-Ріяді чи Джидді, отримайте три речі письмово: що ділянка розташована в затвердженій зоні згідно з Документом про географічні зони, хто платить RETT, і брокерський договір, реально депонований у REGA. Якщо хоча б одне з трьох існує лише на словах, угода не готова до підписання.
