Arabia Saudyjska czy ZEA w 2026 roku: dwa etapy tego samego cyklu na rynku nieruchomości
Kupujący pytają o to niemal za każdym razem tymi samymi słowami. Czy Arabia Saudyjska to tańsza wersja Dubai? Pytanie zasadne, ale źle postawione. Traktuje dwa rynki jak dwie ceny tego samego produktu na jednej półce. Tak nie jest. To ta sama klasa aktywów w dwóch różnych momentach swojego życia.
Dubai dopuszcza zagranicznych nabywców do pełnej własności (freehold) w wyznaczonych obszarach od czasu ram prawnych z 2006 roku, czyli Ustawy nr 7 z 2006 roku i wydanego po niej rozporządzenia, które początkowo wymieniało 23 obszary, a od tamtej pory było wielokrotnie rozszerzane (źródło: ARROWS). Arabia Saudyjska otworzyła się na własność w rękach osób niebędących obywatelami 22 stycznia 2026 roku (źródło: REGA), a mapę obszarów, na których taka własność jest dozwolona, opublikowała dopiero 23 czerwca 2026 roku (źródło: Enterprise KSA). Za jednym rynkiem stoi dwadzieścia lat transakcji, porównywalnych odsprzedaży i rozczarowanych sprzedających. Za drugim siedem miesięcy.
Ta różnica jest istotą tezy inwestycyjnej, w obie strony. Poniższe porównanie zestawia oba rynki według tego, co naprawdę decyduje o wyniku: skąd bierze się zysk, jak szybko można wyjść z inwestycji i jak długo pieniądze muszą pozostać zamrożone.
Dwa etapy, a nie dwa poziomy cen
Jeśli ktoś przedstawia Arabię Saudyjską jako ten sam produkt w niższej cenie, warto przerwać rozmowę. Niższa cena wejścia na rynku bez historii odsprzedaży nie jest rabatem. Jest ryzykiem, którego nikt nie wycenił.
Uczciwa wersja tego wyboru jest prostsza. ZEA sprzedają pewność wyjścia z inwestycji: głęboki popyt międzynarodowy, widoczne punkty odniesienia i procedurę, którą zagraniczni nabywcy już rozumieją. Arabia Saudyjska sprzedaje możliwość przeszacowania wartości wybranych aktywów luksusowych i nadmorskich, finansowanego krajowym cyklem inwestycyjnym i znacznie szerszą bazą popytu wewnętrznego. Tego przeszacowania nie da się jeszcze zmierzyć, bo do niego nie doszło. Każdy, kto twierdzi inaczej, ekstrapoluje.
Na jakim etapie życia prawnego jest każdy z rynków
W Arabii Saudyjskiej własność zagraniczna jest dopuszczalna wyłącznie w zatwierdzonych strefach (źródło: White & Case). Nie w całym mieście, nie w dowolnie wybranej dzielnicy i nie zależnie od dewelopera. Mekka i Medyna podlegają odrębnemu, ograniczonemu reżimowi, w którym Palmera nie działa. Rada Ministrów opublikowała Geographic Zones Document 23 czerwca 2026 roku wraz z rozporządzeniem wykonawczym. Rijad ma 9 stref, a wśród nich King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya i King Salman Park. Dżudda ma 57, w tym Jeddah Central. REGA, która prowadzi tę mapę, nazywa ją punktem wyjścia, a nie dokumentem zamkniętym, i nie podaje harmonogramu dodawania kolejnych stref (źródło: Enterprise KSA). Planować należy w oparciu o mapę, która istnieje, a nie o tę, na którą się liczy.
Rezydenci posiadający Iqamę składają wniosek przez platformę Saudi Properties. Nierezydenci najpierw uzyskują tożsamość cyfrową za pośrednictwem saudyjskiej ambasady za granicą. Zakup na podstawie nieprawdziwych informacji może kosztować utratę nieruchomości, która może zostać sprzedana na licytacji publicznej, oraz karę do 10 million SAR. Ta sankcja nie jest ozdobnikiem.
Porównanie, priorytet po priorytecie
| Priorytet inwestora | Arabia Saudyjska (Rijad i Dżudda) | ZEA (Dubai jako punkt odniesienia) |
|---|---|---|
| Etap cyklu | Wejście. Legalne od stycznia 2026 roku, mapa stref od czerwca 2026 roku | Dojrzały. Ramy freehold w Dubai od 2006 roku |
| Wzrost wartości kapitału | Potencjał przeszacowania wybranych aktywów luksusowych i nadmorskich, niepotwierdzony | W dużej mierze wyceniony, przy stałej konkurencji ze strony nowych oddań |
| Płynność | Niska. W nowych strefach brak jeszcze historii odsprzedaży przez zagranicznych nabywców | Wysoka i międzynarodowa, z punktami odniesienia, które można sprawdzić |
| Główne ryzyko | Realizacja i moment wejścia: terminy oddania, rozszerzanie stref, brak precedensu wyjścia | Konkurencja: pełna cena za typową ofertę |
| Nowa podaż | Skoncentrowana w zatwierdzonych strefach, przy polityce podatkowej wypychającej niezagospodarowane grunty do zabudowy | Duża i ciągła. Nowa oferta konkuruje z rynkiem wtórnym |
| Gdzie można kupować | Wyłącznie w zatwierdzonych strefach: 9 w Rijadzie, 57 w Dżuddzie | Wyznaczone obszary freehold, wielokrotnie rozszerzane |
| Realistyczny horyzont inwestycji | 3 do 8 lat, wyznaczony kalendarzem wydarzeń do 2034 roku | 5 do 10 lat, wyznaczony dochodem i płynnością |
| Koszt poznania rynku | Wysoki. Przepisy mają siedem miesięcy i wciąż się zmieniają | Niski. Procedury są powszechnie znane |
To płynność naprawdę dzieli te rynki
Większość porównań zaciera tę granicę. W ZEA można sprawdzić, za ile porównywalny lokal odsprzedano w ubiegłym kwartale. W Arabii Saudyjskiej, w przypadku mieszkań w zagranicznych rękach w nowych strefach, taka historia jeszcze nie istnieje. Palmera nie poda Państwu saudyjskiej rentowności najmu, ceny za metr kwadratowy ani procentowego wzrostu, ponieważ dla tej grupy nabywców nie istnieje żadne zweryfikowane źródło takich danych. Każdą taką liczbę należy traktować jak prognozę, dopóki ktoś nie pokaże transakcji, która za nią stoi.
Argument makroekonomiczny i gwiazdka przy roku 2026
Strukturalnym argumentem za Arabią Saudyjską jest głębokość popytu. Ludność w wieku produkcyjnym to 25.9 miliona wobec około 9.0 miliona w ZEA. Vision 2030 zakłada 150 miliona wizyt turystycznych rocznie do 2030 roku; UAE National Tourism Strategy 2031 zakłada 40 miliona gości hotelowych (źródło: UAE Government). Bezpośrednie inwestycje zagraniczne w Arabii Saudyjskiej osiągnęły 119.2 miliarda SAR w 2024 roku, o 24.2% więcej rok do roku, wobec 45.6 miliarda USD w ZEA. Przy sztywnym kursie riala na poziomie 3.75 do dolara ta saudyjska kwota to około 32 miliardy USD, czyli wciąż mniej z tych dwóch. Sygnałem jest tempo zmiany, a nie poziom.
Teraz gwiazdka, bo rok 2026 nie był czysty. MFW obniżył prognozę wzrostu dla Arabii Saudyjskiej na 2026 rok do 1.7%, przy wzroście poza sektorem naftowym spowalniającym do 2.6%, po zamknięciu cieśniny Ormuz, i przewiduje odbicie do 5.5% w 2027 roku (źródło: IMF). Prognozę wzrostu dla regionu na 2026 rok obniżono do 0.7%, z odbiciem do 6.5% w 2027 roku (źródło: The National). Prognozę dla ZEA również obniżono. W World Economic Outlook z kwietnia 2026 roku MFW określił wzrost ZEA na 3.1% w 2026 roku, wobec 5.0% prognozowanych przed wojną, i wpisał 5.3% na 2027 rok (źródło: IMF).
Uczciwe porównanie na ten rok to zatem 1.7% wobec 3.1%, a nie 1.7% wobec 5.0%, które krążyło przed szokiem. Z taką samą ostrożnością należy czytać liczby dotyczące odbicia. Obie opierają się na założeniu, że ruch morski przez cieśninę Ormuz wróci do czegoś zbliżonego do normy, a w chwili pisania tego tekstu tak nie było, przy ruchu jednostek wciąż znacznie poniżej poziomów sprzed wojny (źródło: NBC News). Arabia Saudyjska ograniczyła straty, tłocząc ropę na zachód rurociągiem East-West do portów nad Morzem Czerwonym, czyli na wybrzeże, na którym leży Jeddah. To również nie jest czyste zabezpieczenie: Huti ogłosili w lipcu 2026 roku blokadę saudyjskiej żeglugi na Morzu Czerwonym i od tamtej pory atakują jednostki w rejonie Bab al-Mandeb (źródło: Al Jazeera). Ryzyko żeglugowe i bezpieczeństwa w regionie jest dziś realną pozycją w każdym modelu, po obu stronach porównania, i nie waży mniej po stronie saudyjskiej tylko dlatego, że prezentacja sprzedażowa twierdzi, iż rurociąg rozwiązał sprawę.
Ile naprawdę kosztuje strona saudyjska
Real Estate Transaction Tax wynosi 5% wartości transakcji, jest administrowany przez ZATCA i zastąpił 15% VAT, który wcześniej obejmował takie sprzedaże (źródło: ZATCA). VAT w wysokości 15% nadal obejmuje usługi towarzyszące transakcji: pośrednictwo, obsługę prawną, wycenę. Łączne koszty zamknięcia transakcji mieszczą się zwykle między 6% a 9% tam, gdzie główne pozycje ponosi kupujący. Każda kwota podawana powyżej tego przedziału zasługuje na rozpisanie pozycja po pozycji, zanim zostanie zaakceptowana.
Dwa szczegóły bywają pomijane. To sprzedający odpowiada w pierwszej kolejności za odprowadzenie RETT i musi go zapłacić przed przeniesieniem własności lub w jego trakcie, więc umowa przenosząca ten koszt na kupującego musi to stwierdzać na piśmie. Prowizja pośrednika wynosi domyślnie 2.5%, chyba że pisemnie uzgodniono inaczej, a sama umowa musi zostać zdeponowana w REGA, w przeciwnym razie jest niewykonalna (źródło: Real Estate Brokerage Law). Palmera pobiera od kupującego 0%; nasze wynagrodzenie płaci deweloper.
Podaż zachowuje się inaczej na każdym z rynków
W ZEA to podaż jest głównym hamulcem cen. Oddania są ciągłe, a nowy lokal konkuruje z ofertą wtórną od momentu przekazania.
W Arabii Saudyjskiej działają jednocześnie dwie siły. Popyt zagraniczny jest ograniczony do zatwierdzonych stref, co skupia go na niewielkiej liczbie adresów. Jednocześnie państwo wypycha grunty z banków ziemi: podatek od gruntów niezagospodarowanych wynosi rocznie 2.5%, 5%, 7.5% lub 10% wartości szacunkowej w zależności od progu, opłata od niezabudowanych działek powyżej 5,000 metrów kwadratowych została w cyklu 2026 potrojona do 10%, a na początku roku rachunki otrzymało ponad 60,000 właścicieli gruntów w Rijadzie (źródło: CMS). Ta polityka wygeneruje podaż, co ma dwie strony dla każdego, kto za trzy lata będzie wciąż trzymał nieruchomość.
Ochrona przy zakupie off-plan opiera się na rachunku powierniczym (escrow), a nie na dobrej woli. Projekty sprzedawane są w ramach programu Wafi w oparciu o rachunek powierniczy, a biegły rewident musi odmówić wypłat, jeżeli konsultant, kupujący lub najemca stwierdzi wady budowlane lub wykończeniowe. Jeżeli deweloper nie rozpocznie napraw w ciągu pięciu dni od zgłoszenia, REGA może wykorzystać zatrzymane środki lub zająć gwarancję bankową. Ryzyko terminowe ma pisemny środek zaradczy. Ryzyko cenowe nie ma żadnego.
Horyzont inwestycji i sposób wyjścia
Oba rynki oczekują innego rodzaju pieniądza. Horyzont w ZEA jest kształtowany dochodem: od pięciu do dziesięciu lat, oparty na popycie najemców i przekonaniu, że kupujący znajdzie się wtedy, kiedy będzie potrzebny. Horyzont saudyjski jest kształtowany wydarzeniami: od trzech do ośmiu lat według kalendarza, który jest już ustalony. AFC Asian Cup odbywa się w 2027 roku, a Jeddah jest jednym z miast gospodarzy. Expo 2030 Riyadh trwa od października 2030 do marca 2031 roku i spodziewa się ponad 42 miliona wizyt (źródło: Expo 2030 Riyadh). Mistrzostwa świata odbędą się w 2034 roku, ponownie z Jeddah wśród gospodarzy.
Pozycja saudyjska kupiona w 2026 lub 2027 roku jest kupowana przed dowodami operacyjnymi i przed ukształtowaniem się cen na rynku wtórnym. Stąd bierze się potencjał wzrostu i to samo sprawia, że scenariusz bazowy powinien zakładać utrzymanie inwestycji do 2030 lub 2034 roku, a nie szybką odsprzedaż na rynku, który jeszcze się nie ukształtował. Warto zbudować zarówno scenariusz konserwatywny, jak i optymistyczny, sprawdzić opłaty eksploatacyjne (service charge) i opłaty przy wyjściu z inwestycji oraz zweryfikować ograniczenia odsprzedaży i zasady najmu w umowie, a nie w broszurze.
Jak wybrać między nimi
Jeśli zależy Państwu na przewidywalnym wyjściu z inwestycji, dochodzie, który da się oszacować już dziś, i procedurze, którą Państwa prawnik już zna, lepszą odpowiedzią są ZEA i nie ma sensu udawać inaczej. Jeśli chodzi o ekspozycję na przeszacowanie wartości, do którego jeszcze nie doszło, a pieniądze mogą pozostać nietknięte do 2030 roku, taką możliwość daje Arabia Saudyjska. Te rynki nie są dla siebie zamiennikami.
Przed podpisaniem czegokolwiek w Rijadzie lub Dżuddzie warto uzyskać trzy rzeczy na piśmie: że działka leży w zatwierdzonej strefie wskazanej w Geographic Zones Document, kto płaci RETT oraz umowę pośrednictwa faktycznie zdeponowaną w REGA. Jeśli którykolwiek z tych trzech punktów pozostaje ustaleniem ustnym, transakcja nie jest gotowa do podpisu.
