Arábia Saudita ou Emirados Árabes Unidos em 2026: dois estágios do mesmo ciclo imobiliário
Os compradores fazem essa pergunta quase sempre com as mesmas palavras. A Arábia Saudita é a versão mais barata de Dubai? A pergunta é justa, mas o enquadramento está errado. Ele trata dois mercados como duas faixas de preço na mesma prateleira. Não são. São a mesma classe de ativo em dois momentos distintos da própria vida.
Dubai permite que estrangeiros comprem em propriedade plena (freehold) em áreas designadas desde o marco legal de 2006, a Lei nº 7 de 2006 e o regulamento que veio depois, que listava 23 áreas no início e foi ampliado muitas vezes desde então (fonte: ARROWS). A Arábia Saudita abriu a propriedade a não sauditas em 22 de janeiro de 2026 (fonte: REGA) e só publicou o mapa das áreas onde essa propriedade é permitida em 23 de junho de 2026 (fonte: Enterprise KSA). Um mercado tem vinte anos de transações, comparáveis de revenda e vendedores frustrados atrás de si. O outro tem sete meses.
Essa diferença é a tese de investimento, nos dois sentidos. O que vem a seguir compara os dois pelo que de fato define um resultado: como você recebe, com que rapidez consegue sair e por quanto tempo o dinheiro precisa ficar parado.
Dois estágios, não duas faixas de preço
Se alguém apresentar a Arábia Saudita como o mesmo produto por um preço menor, pare de ouvir. Um preço de entrada mais baixo em um mercado sem histórico de revenda não é desconto. É risco não precificado.
A versão honesta dessa troca é mais simples. Os EAU vendem segurança quanto à sua saída: demanda internacional profunda, referências visíveis e um procedimento que o comprador internacional já entende. A Arábia Saudita vende a possibilidade de uma reprecificação em ativos de luxo e litorâneos selecionados, sustentada por um ciclo nacional de investimentos e por uma base de demanda interna muito maior. Essa reprecificação ainda não pode ser medida, porque não aconteceu. Quem disser que consegue medi-la está extrapolando.
Em que ponto da vida jurídica cada mercado está
Na Arábia Saudita, a propriedade estrangeira só é permitida dentro de zonas aprovadas (fonte: White & Case). Não em toda a cidade, não no bairro de sua escolha, não por incorporadora. Makkah e Madinah estão sob um regime restrito à parte, onde a Palmera não atua. O Conselho de Ministros publicou o Geographic Zones Document em 23 de junho de 2026, junto com o regulamento executivo. Riade tem 9 zonas, entre elas King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya e King Salman Park. Jidá tem 57, incluindo Jeddah Central. A REGA, que mantém o mapa, o chama de ponto de partida e não de documento acabado, e não dá prazo para incluir novas zonas (fonte: Enterprise KSA). Planeje com o mapa que existe, não com o mapa que você espera.
Residentes com Iqama solicitam pela plataforma Saudi Properties. Não residentes primeiro obtêm uma identidade digital em uma embaixada saudita no exterior. Comprar com informação falsa pode custar o ativo, que pode ser vendido em leilão público, além de multas de até 10 milhões de SAR. Essa penalidade não é decorativa.
A comparação, prioridade por prioridade
| Prioridade do investidor | Arábia Saudita (Riade e Jidá) | EAU (referência: Dubai) |
|---|---|---|
| Estágio do ciclo | Início. Legal desde janeiro de 2026, mapa de zonas desde junho de 2026 | Maduro. Marco de propriedade plena (freehold) em Dubai desde 2006 |
| Valorização do capital | Potencial de reprecificação em ativos de luxo e litorâneos selecionados, ainda não comprovado | Em boa parte já precificada, e competindo com entregas contínuas |
| Liquidez | Baixa. Ainda não há histórico de revenda por compradores estrangeiros nas novas zonas | Profunda e internacional, com referências que você pode consultar |
| Risco principal | Execução e timing: entrega, ampliação das zonas, sem precedente de saída | Concorrência: preço cheio por estoque genérico |
| Nova oferta | Concentrada nas zonas aprovadas, com a política tributária empurrando terrenos ociosos para o desenvolvimento | Grande e contínua. O estoque novo concorre com a revenda |
| Onde você pode comprar | Somente em zonas aprovadas: 9 em Riade, 57 em Jidá | Áreas designadas de propriedade plena (freehold), ampliadas repetidamente |
| Prazo realista de permanência | 3 a 8 anos, moldado pelo calendário de eventos até 2034 | 5 a 10 anos, moldado por renda e liquidez |
| Custo de aprender o mercado | Alto. As regras têm sete meses e ainda estão mudando | Baixo. Os procedimentos são amplamente conhecidos |
A liquidez é o ponto em que os dois realmente divergem
A maioria das comparações embaralha essa linha. Nos EAU, você consegue descobrir por quanto uma unidade comparável foi revendida no trimestre passado. Na Arábia Saudita, para o residencial de propriedade estrangeira dentro das novas zonas, esse registro ainda não existe. A Palmera não vai lhe passar rentabilidade de aluguel, preço por metro quadrado ou percentual de crescimento na Arábia Saudita, porque não existe fonte verificada disso para essa categoria de comprador. Trate qualquer número desse tipo como projeção até que alguém lhe mostre a transação por trás dele.
O argumento macro, e o asterisco de 2026
O argumento estrutural a favor da Arábia Saudita é a profundidade da demanda. A população em idade ativa é de 25.9 milhões, contra cerca de 9.0 milhões nos EAU. A Vision 2030 mira 150 milhões de visitas de turistas por ano até 2030; a UAE National Tourism Strategy 2031 mira 40 milhões de hóspedes em hotéis (fonte: Governo dos EAU). O investimento estrangeiro direto na Arábia Saudita chegou a 119.2 bilhões de SAR em 2024, alta de 24.2% na comparação anual, contra 45.6 bilhões de USD nos EAU. Com o riyal atrelado a 3.75 por dólar, esse número saudita equivale a cerca de 32 bilhões de USD, ainda o menor dos dois. O sinal está na velocidade da mudança, não no nível.
Agora o asterisco, porque 2026 não foi um ano limpo. O FMI cortou sua projeção de crescimento saudita para 2026 a 1.7%, com o crescimento não petrolífero desacelerando para 2.6%, depois do fechamento do Estreito de Ormuz, e projeta uma recuperação para 5.5% em 2027 (fonte: FMI). O crescimento regional em 2026 foi cortado para 0.7%, com recuperação a 6.5% em 2027 (fonte: The National). Os EAU também foram rebaixados. O World Economic Outlook de abril de 2026 do FMI colocou o crescimento dos EAU em 3.1% para 2026, contra os 5.0% projetados antes da guerra, com 5.3% previstos para 2027 (fonte: FMI).
Portanto, a comparação honesta para este ano é 1.7% contra 3.1%, e não 1.7% contra os 5.0% que circulavam antes do choque. Leia os números da recuperação com o mesmo cuidado. Ambos partem da premissa de que o tráfego marítimo pelo Estreito de Ormuz volte a algo próximo do normal, o que ainda não havia acontecido quando este texto foi escrito, com o tráfego de embarcações bem abaixo dos níveis do pré-guerra (fonte: NBC News). A Arábia Saudita limitou o estrago bombeando petróleo para oeste pelo oleoduto Leste-Oeste até portos do Mar Vermelho, a costa onde fica Jidá. E essa também não é uma proteção limpa: os houthis declararam um bloqueio à navegação saudita no Mar Vermelho em julho de 2026 e desde então atacaram embarcações na região de Bab al-Mandeb (fonte: Al Jazeera). O risco de navegação e de segurança na região virou uma linha ativa no seu modelo, dos dois lados da comparação, e não pesa menos do lado saudita só porque uma apresentação de vendas diz que o oleoduto resolveu.
Quanto custa de fato o lado saudita
O Real Estate Transaction Tax é de 5% do valor da transação, administrado pela ZATCA, e substitui o VAT de 15% que antes incidia sobre essas vendas (fonte: ZATCA). O VAT de 15% continua incidindo sobre os serviços em torno do negócio: corretagem, trabalho jurídico, avaliação. O custo total de fechamento costuma ficar entre 6% e 9% quando o comprador arca com os itens principais. Qualquer valor cotado acima dessa faixa merece uma resposta item a item antes de você aceitar.
Dois detalhes costumam passar batido. O vendedor é o principal responsável por recolher o RETT e deve pagar antes ou durante a transferência, então um contrato que transfira esse custo para você precisa dizer isso por escrito. E a corretagem é de 2.5% por padrão, salvo acordo diferente por escrito, e o contrato precisa ser depositado na REGA, caso contrário é inexequível (fonte: Real Estate Brokerage Law). A Palmera cobra 0% do comprador; a comissão é paga pela incorporadora.
A oferta se comporta de forma diferente em cada mercado
Nos EAU, a oferta é o principal freio de preço. A entrega é contínua, e uma unidade nova concorre com o estoque de revenda desde a entrega das chaves.
A Arábia Saudita tem duas forças agindo ao mesmo tempo. A demanda estrangeira está confinada às zonas aprovadas, o que a concentra em um número pequeno de endereços. Ao mesmo tempo, o Estado está forçando a saída de terrenos dos bancos de terra: o imposto sobre terrenos ociosos é de 2.5%, 5%, 7.5% ou 10% do valor avaliado por ano conforme a faixa, a cobrança sobre lotes não desenvolvidos acima de 5,000 metros quadrados foi triplicada no ciclo de 2026, chegando a 10%, e mais de 60,000 proprietários de terrenos em Riade foram cobrados no início do ano (fonte: CMS). Essa política vai gerar oferta, o que corta para os dois lados de quem ainda estiver posicionado daqui a três anos.
A proteção na planta está na conta garantia (escrow), não na boa vontade. Os empreendimentos são vendidos pelo programa Wafi contra uma conta garantia (escrow), e o contador registrado deve recusar saques quando o consultor, o comprador ou o inquilino apontar defeitos de construção ou de acabamento. Se a incorporadora não iniciar os reparos em até cinco dias após a notificação, a REGA pode usar os recursos retidos ou executar a garantia bancária. O risco de entrega tem remédio escrito. O risco de preço não tem.
Prazo de permanência e como você sai
Os dois mercados pedem tipos diferentes de dinheiro. Uma posição nos EAU tem formato de renda: cinco a dez anos, sustentada pela demanda por aluguel e pela confiança de que haverá um comprador quando você quiser um. Uma posição saudita tem formato de evento: três a oito anos ao longo de um calendário já definido. A Copa da Ásia da AFC acontece em 2027, com Jidá entre as cidades-sede. A Expo 2030 Riyadh vai de outubro de 2030 a março de 2031 e espera mais de 42 milhões de visitas (fonte: Expo 2030 Riyadh). A Copa do Mundo vem em 2034, novamente com Jidá como sede.
Uma posição saudita comprada em 2026 ou 2027 é comprada antes da comprovação operacional e antes da formação de preços no secundário. É daí que vem o potencial de alta, e é também por isso que o cenário-base deve assumir que você fica posicionado até 2030 ou 2034, em vez de revender em um mercado que ainda não se formou. Modele um cenário conservador além do otimista, verifique taxas de condomínio (service charge) e custos de saída, e confirme restrições de revenda e regras de aluguel no contrato, não no folheto.
Como escolher entre os dois
Se você quer uma saída previsível, renda que consiga sustentar hoje e um procedimento que seu advogado já conhece, os EAU são a melhor resposta, e não há nada de esperto em fingir o contrário. Se você quer exposição a uma reprecificação que ainda não aconteceu, e o dinheiro pode ficar intocado até 2030, a Arábia Saudita oferece isso. Não são substitutos um do outro.
Antes de assinar qualquer coisa em Riade ou Jidá, obtenha três coisas por escrito: que o lote está dentro de uma zona aprovada no Geographic Zones Document, quem paga o RETT, e um contrato de corretagem efetivamente depositado na REGA. Se qualquer um dos três for verbal, o negócio não está pronto para ser assinado.
