Arabie saoudite ou EAU en 2026 : deux étapes d'un même cycle immobilier
Les acheteurs posent la question presque dans les mêmes termes à chaque fois. L'Arabie saoudite est-elle la version bon marché de Dubaï ? Question légitime, cadrage erroné. Elle revient à traiter deux marchés comme deux étiquettes de prix sur le même rayon. Ce n'est pas le cas. Il s'agit de la même classe d'actifs à deux moments différents de sa vie.
Dubaï autorise les acheteurs étrangers à détenir en pleine propriété dans des zones désignées depuis le cadre de 2006, la loi n° 7 de 2006 et le règlement qui l'a suivie, qui recensait 23 zones au départ et a été élargi à de nombreuses reprises depuis (source : ARROWS). L'Arabie saoudite s'est ouverte à la propriété non saoudienne le 22 janvier 2026 (source : REGA), et n'a publié la carte des zones où cette propriété est autorisée que le 23 juin 2026 (source : Enterprise KSA). Un marché a derrière lui vingt ans de transactions, de comparables de revente et de vendeurs déçus. L'autre en a sept mois.
Cet écart constitue l'argument d'investissement, dans les deux sens. Ce qui suit compare les deux marchés sur ce qui décide réellement d'un résultat : comment vous êtes rémunéré, à quelle vitesse vous pouvez sortir, et combien de temps l'argent doit rester immobilisé.
Deux stades, pas deux niveaux de prix
Si quelqu'un vous présente l'Arabie saoudite comme le même produit à un prix inférieur, cessez d'écouter. Un prix d'entrée plus bas sur un marché sans historique de revente n'est pas une remise. C'est un risque non valorisé.
La version honnête de l'arbitrage est plus simple. Les EAU vendent une certitude sur votre sortie : une demande internationale profonde, des repères visibles et une procédure que les acheteurs internationaux comprennent déjà. L'Arabie saoudite vend la possibilité d'une revalorisation sur une sélection d'actifs de luxe et côtiers, financée par un cycle d'investissement national et par une base de demande intérieure bien plus large. Cette revalorisation n'est pas encore mesurable, parce qu'elle n'a pas eu lieu. Quiconque prétend le contraire extrapole.
Où en est chaque marché dans sa vie juridique
En Arabie saoudite, la propriété étrangère n'est autorisée qu'à l'intérieur de zones approuvées (source : White & Case). Pas à l'échelle de la ville, pas dans le quartier de votre choix, pas selon le promoteur. La Mecque et Médine relèvent d'un régime restreint distinct, où Palmera n'intervient pas. Le Conseil des ministres a publié le Geographic Zones Document le 23 juin 2026, en même temps que le règlement d'application. Riyad compte 9 zones, parmi lesquelles King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya et King Salman Park. Djeddah en compte 57, dont Jeddah Central. REGA, qui tient la carte à jour, la présente comme un point de départ plutôt que comme un document abouti, et ne donne aucun calendrier pour l'ajout de nouvelles zones (source : Enterprise KSA). Raisonnez sur la carte dont vous disposez, pas sur celle que vous espérez.
Les résidents titulaires d'une Iqama déposent leur demande via la plateforme Saudi Properties. Les non-résidents obtiennent d'abord une identité numérique auprès d'une ambassade saoudienne à l'étranger. Acheter sur la base d'informations fausses peut vous coûter le bien, qui peut être vendu aux enchères publiques, ainsi que des amendes pouvant atteindre 10 millions SAR. Cette sanction n'est pas décorative.
La comparaison, priorité par priorité
| Priorité de l'investisseur | Arabie saoudite (Riyad et Djeddah) | EAU (référence Dubaï) |
|---|---|---|
| Stade du cycle | Entrée. Légal depuis janvier 2026, carte des zones depuis juin 2026 | Mature. Cadre de la pleine propriété à Dubaï depuis 2006 |
| Plus-value | Potentiel de revalorisation sur une sélection d'actifs de luxe et côtiers, non démontré | En grande partie intégrée aux prix, et concurrencée par des livraisons continues |
| Liquidité | Faible. Aucun historique de revente par des acheteurs étrangers dans les nouvelles zones | Profonde et internationale, avec des repères consultables |
| Risque principal | Exécution et calendrier : livraison, extension des zones, aucun précédent de sortie | Concurrence : prix plein pour un produit banal |
| Offre nouvelle | Concentrée dans les zones approuvées, avec une fiscalité qui pousse les terrains inoccupés vers la construction | Importante et continue. Le neuf concurrence la revente |
| Où vous pouvez acheter | Zones approuvées uniquement : 9 à Riyad, 57 à Djeddah | Zones de pleine propriété désignées, élargies à plusieurs reprises |
| Durée de détention réaliste | 3 à 8 ans, rythmée par le calendrier des grands événements jusqu'en 2034 | 5 à 10 ans, rythmée par les revenus et la liquidité |
| Coût d'apprentissage du marché | Élevé. Les règles ont sept mois et évoluent encore | Faible. Les procédures sont largement maîtrisées |
La liquidité, c'est là que les deux marchés divergent vraiment
La plupart des comparaisons brouillent cette ligne. Aux EAU, vous pouvez savoir à quel prix une unité comparable a été revendue le trimestre dernier. En Arabie saoudite, pour du résidentiel détenu par des étrangers dans les nouvelles zones, cet historique n'existe pas encore. Palmera ne vous citera ni rendement locatif saoudien, ni prix au mètre carré, ni pourcentage de croissance, parce qu'aucune source vérifiée n'existe pour cette catégorie d'acheteurs. Considérez tout chiffre de ce type comme une projection tant que personne ne vous montre la transaction qui le fonde.
L'argument macroéconomique, et l'astérisque 2026
L'argument structurel en faveur de l'Arabie saoudite, c'est la profondeur de la demande. La population en âge de travailler s'élève à 25,9 millions de personnes, contre environ 9,0 millions aux EAU. Vision 2030 vise 150 millions de visites touristiques par an d'ici 2030 ; la UAE National Tourism Strategy 2031 vise 40 millions de clients hôteliers (source : UAE Government). Les investissements directs étrangers en Arabie saoudite ont atteint 119,2 milliards SAR en 2024, en hausse de 24,2 % sur un an, contre 45,6 milliards USD pour les EAU. Au taux fixe du riyal de 3,75 pour un dollar, ce chiffre saoudien représente environ 32 milliards USD, soit toujours le plus faible des deux. Le signal, c'est le rythme d'évolution, pas le niveau.
Vient maintenant l'astérisque, car 2026 n'a pas été une année sans accroc. Le FMI a abaissé sa prévision de croissance saoudienne pour 2026 à 1,7 %, avec une croissance hors pétrole ramenée à 2,6 %, après la fermeture du détroit d'Ormuz, et table sur un rebond à 5,5 % en 2027 (source : IMF). La croissance régionale pour 2026 a été ramenée à 0,7 %, avec un rebond à 6,5 % en 2027 (source : The National). Les EAU ont eux aussi été revus à la baisse. Les Perspectives de l'économie mondiale du FMI d'avril 2026 situaient la croissance des EAU à 3,1 % pour 2026, contre les 5,0 % prévus avant la guerre, avec 5,3 % attendus pour 2027 (source : IMF).
La comparaison honnête pour cette année est donc 1,7 % contre 3,1 %, et non 1,7 % contre les 5,0 % qui circulaient avant le choc. Lisez les chiffres de rebond avec la même prudence. Les deux reposent sur l'hypothèse d'un retour à la normale du trafic maritime dans le détroit d'Ormuz, ce qui n'était pas le cas au moment de la rédaction, le trafic de navires restant très inférieur aux niveaux d'avant-guerre (source : NBC News). L'Arabie saoudite a limité les dégâts en acheminant son brut vers l'ouest par l'oléoduc Est-Ouest jusqu'aux ports de la mer Rouge, la côte sur laquelle se trouve Djeddah. Ce n'est pas non plus une couverture parfaite : les Houthis ont déclaré un blocus du transport maritime saoudien en mer Rouge en juillet 2026 et attaquent depuis des navires autour de Bab el-Mandeb (source : Al Jazeera). Le risque maritime et sécuritaire régional est désormais une ligne bien réelle de votre modèle, des deux côtés de la comparaison, et il ne pèse pas moins lourd du côté saoudien sous prétexte qu'une plaquette commerciale affirme que l'oléoduc a réglé la question.
Ce que coûte réellement le côté saoudien
La taxe sur les transactions immobilières s'élève à 5 % de la valeur de la transaction, administrée par ZATCA, et remplace la TVA de 15 % qui s'appliquait auparavant à ces ventes (source : ZATCA). La TVA à 15 % s'applique toujours aux services entourant l'opération : courtage, travail juridique, expertise. Les frais de clôture totaux se situent généralement entre 6 % et 9 % lorsque l'acheteur supporte les principaux postes. Tout chiffre annoncé au-dessus de cette fourchette mérite une réponse détaillée poste par poste avant que vous ne l'acceptiez.
Deux détails passent souvent à la trappe. Le vendeur est le premier redevable du reversement de la RETT et doit payer avant ou pendant le transfert : un contrat qui vous transfère ce coût doit donc le stipuler par écrit. Par ailleurs, le courtage est fixé par défaut à 2,5 % sauf accord écrit contraire, le contrat devant obligatoirement être déposé auprès de REGA faute de quoi il est inopposable (source : Real Estate Brokerage Law). Palmera facture 0 % à l'acheteur ; c'est le promoteur qui paie notre commission.
L'offre se comporte différemment sur chaque marché
Aux EAU, l'offre est le principal frein aux prix. Les livraisons sont continues, et une unité neuve entre en concurrence avec le stock de revente dès la livraison.
L'Arabie saoudite connaît deux forces simultanées. La demande étrangère est confinée aux zones approuvées, ce qui la concentre sur un petit nombre d'adresses. Parallèlement, l'État force les terrains à sortir des réserves foncières : la taxe sur les terrains non bâtis s'établit à 2,5 %, 5 %, 7,5 % ou 10 % de la valeur estimée par an selon la tranche, le prélèvement sur les parcelles non développées de plus de 5 000 mètres carrés a été triplé lors du cycle 2026 pour atteindre 10 %, et plus de 60 000 propriétaires fonciers de Riyad ont été imposés en début d'année (source : CMS). Cette politique produira de l'offre, ce qui joue dans les deux sens pour quiconque détiendra encore un bien dans trois ans.
La protection sur plan repose sur le compte séquestre, pas sur la bonne foi. Les projets sont commercialisés dans le cadre du programme Wafi, adossés à un compte séquestre, et l'expert-comptable doit refuser les retraits lorsque le consultant, l'acheteur ou le locataire relève des défauts de construction ou de finition. Si le promoteur n'entame pas les réparations dans les cinq jours suivant la notification, REGA peut mobiliser les fonds retenus ou confisquer la garantie bancaire. Le risque de livraison dispose d'un recours écrit. Le risque de prix, non.
Durée de détention et modalités de sortie
Les deux marchés appellent des capitaux différents. Une détention aux EAU est calibrée sur le revenu : cinq à dix ans, adossée à la demande locative et à la certitude qu'un acheteur sera là le jour où vous en voudrez un. Une détention en Arabie saoudite est calibrée sur les événements : trois à huit ans, sur un calendrier déjà fixé. La Coupe d'Asie de l'AFC se tient en 2027, avec Djeddah parmi les villes hôtes. Expo 2030 Riyadh se déroule d'octobre 2030 à mars 2031 et attend plus de 42 millions de visites (source : Expo 2030 Riyadh). La Coupe du monde suit en 2034, avec là encore Djeddah parmi les villes hôtes.
Une position saoudienne prise en 2026 ou 2027 s'achète avant toute preuve d'exploitation et avant la formation des prix sur le marché secondaire. C'est de là que vient le potentiel de hausse, et c'est aussi pourquoi le scénario de base doit supposer une détention jusqu'en 2030 ou 2034, plutôt qu'une revente rapide sur un marché qui ne s'est pas encore constitué. Modélisez un scénario prudent autant qu'un scénario favorable, vérifiez les charges et les frais de sortie, et contrôlez les restrictions de revente et les règles locatives dans le contrat, pas dans la brochure.
Comment choisir entre les deux
Si vous voulez une sortie prévisible, des revenus que vous pouvez chiffrer dès aujourd'hui et une procédure que votre avocat connaît déjà, les EAU sont la meilleure réponse, et il n'y a rien d'habile à prétendre le contraire. Si vous voulez une exposition à une revalorisation qui n'a pas encore eu lieu, et que l'argent peut rester immobilisé jusqu'en 2030, l'Arabie saoudite offre cela. Les deux ne sont pas interchangeables.
Avant de signer quoi que ce soit à Riyad ou à Djeddah, obtenez trois choses par écrit : que la parcelle se trouve bien dans une zone approuvée du Geographic Zones Document, qui paie la RETT, et un contrat de courtage effectivement déposé auprès de REGA. Si l'un des trois reste verbal, l'opération n'est pas prête à être signée.
