매수자들은 거의 매번 같은 표현으로 묻습니다. 사우디아라비아는 더 저렴한 두바이인가요? 질문은 타당하지만 전제가 틀렸습니다. 이 질문은 두 시장을 같은 진열대에 놓인 두 개의 가격표로 취급합니다. 그렇지 않습니다. 두 시장은 같은 자산군이 서로 다른 성숙 단계에 놓여 있는 것입니다.
두바이는 2006년에 마련된 제도, 즉 2006년 제7호 법률과 그에 뒤이은 시행 규정을 통해 지정 구역 내 외국인 완전 소유권(프리홀드) 취득을 허용해 왔으며, 처음에는 23개 지역으로 시작해 이후 여러 차례 확대되었습니다(출처: ARROWS). 사우디아라비아는 2026년 1월 22일 비(非)사우디인 소유를 개방했고(출처: REGA), 그 소유가 허용되는 구역을 표시한 지도는 2026년 6월 23일에야 공개했습니다(출처: Enterprise KSA). 한쪽 시장에는 20년치의 거래 기록과 재판매 비교 사례, 그리고 실망한 매도자들이 쌓여 있습니다. 다른 한쪽에는 7개월이 있을 뿐입니다.
이 격차 자체가 양방향의 투자 논거입니다. 이어지는 내용은 실제로 결과를 좌우하는 요소, 즉 수익을 어떻게 얻는지, 얼마나 빨리 빠져나올 수 있는지, 자금이 얼마나 오래 묶여 있어야 하는지를 기준으로 두 시장을 비교합니다.
가격대의 차이가 아니라 단계의 차이입니다
누군가 사우디아라비아를 같은 상품을 더 싸게 사는 기회라고 권한다면 듣지 마십시오. 재판매 기록이 없는 시장에서의 낮은 진입 가격은 할인이 아닙니다. 가격에 반영되지 않은 리스크입니다.
거래의 실체는 더 단순합니다. 아랍에미리트는 출구에 대한 확실성을 제공합니다. 두터운 국제 수요, 눈으로 확인할 수 있는 기준 지표, 그리고 해외 매수자가 이미 알고 있는 절차입니다. 사우디아라비아는 국가 차원의 대규모 투자 사이클과 훨씬 큰 내수 기반이 뒷받침하는, 일부 럭셔리 및 해안 자산의 재평가 가능성을 제공합니다. 아직 그 재평가를 측정할 수는 없습니다. 일어나지 않았기 때문입니다. 측정할 수 있다고 말하는 사람은 추정하고 있을 뿐입니다.
각 시장의 법적 성숙 단계
사우디아라비아에서 외국인 소유는 승인된 구역 안에서만 허용됩니다(출처: White & Case). 도시 전역이 아니고, 원하는 지구를 고를 수도 없으며, 시행사 단위로 정해지지도 않습니다. 메카와 메디나는 별도의 제한 제도 아래 있으며, Palmera는 그곳에서 활동하지 않습니다. 각료회의는 2026년 6월 23일 시행 규정과 함께 Geographic Zones Document를 공개했습니다. 리야드에는 9개 구역이 있으며 King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park 등이 포함됩니다. 제다에는 Jeddah Central을 포함해 57개 구역이 있습니다. 이 지도를 관리하는 REGA는 이를 완성된 문서가 아니라 출발점이라고 표현하며, 구역 추가 일정은 제시하지 않았습니다(출처: Enterprise KSA). 기대하는 지도가 아니라 지금 있는 지도를 기준으로 계획하십시오.
Iqama를 보유한 거주자는 Saudi Properties 플랫폼을 통해 신청합니다. 비거주자는 먼저 해외 사우디 대사관에서 디지털 신원을 발급받아야 합니다. 허위 정보로 매수하면 자산을 잃을 수 있고, 해당 자산은 공매로 매각될 수 있으며, 여기에 더해 최대 10 million SAR의 벌금이 부과됩니다. 이 제재는 형식적인 조항이 아닙니다.
투자 우선순위별 비교
| 투자자 우선순위 | 사우디아라비아(리야드 및 제다) | 아랍에미리트(두바이 기준) |
|---|---|---|
| 사이클 단계 | 진입기. 2026년 1월부터 합법화, 2026년 6월부터 구역 지도 공개 | 성숙기. 두바이 프리홀드 제도는 2006년부터 시행 |
| 자본 가치 상승 | 일부 럭셔리 및 해안 자산의 재평가 잠재력, 다만 검증되지 않음 | 대체로 가격에 반영됨. 지속적인 신규 공급과 경쟁 |
| 유동성 | 얕음. 신규 구역 내 외국인 매수자의 재판매 기록이 아직 없음 | 두텁고 국제적임. 확인 가능한 기준 지표 존재 |
| 주요 리스크 | 실행과 시점: 준공, 구역 확대, 매각 선례 부재 | 경쟁: 평범한 매물에 제값을 지불하는 문제 |
| 신규 공급 | 승인 구역에 집중되며, 조세 정책이 유휴 토지를 개발로 밀어붙임 | 규모가 크고 지속적임. 신규 물량이 재판매 물량과 경쟁 |
| 매수 가능 지역 | 승인 구역만: 리야드 9곳, 제다 57곳 | 지정 프리홀드 지역, 반복적으로 확대됨 |
| 현실적인 보유 기간 | 3~8년, 2034년까지의 이벤트 일정에 좌우됨 | 5~10년, 임대 수익과 유동성에 좌우됨 |
| 학습 비용 | 높음. 규정이 시행 7개월차이며 여전히 바뀌는 중 | 낮음. 절차가 널리 알려져 있음 |
두 시장이 진짜로 갈리는 지점은 유동성입니다
대부분의 비교는 이 경계를 흐립니다. 아랍에미리트에서는 비슷한 유닛이 지난 분기에 얼마에 재판매되었는지 확인할 수 있습니다. 사우디아라비아에서는 신규 구역 내 외국인 소유 주거용 자산에 대해 그런 기록이 아직 존재하지 않습니다. Palmera는 사우디의 임대 수익률이나 제곱미터당 가격, 상승률을 제시하지 않습니다. 이 매수자군에 대해 검증된 출처가 없기 때문입니다. 그런 수치를 보게 된다면, 그 뒤에 있는 실제 거래를 누군가 보여 주기 전까지는 추정치로 간주하십시오.
거시적 논거, 그리고 2026년이라는 단서
사우디아라비아에 대한 구조적 논거는 수요의 두께입니다. 생산가능인구는 25.9 million으로, 아랍에미리트의 약 9.0 million과 비교됩니다. Vision 2030은 2030년까지 연간 150 million명의 관광객 방문을 목표로 하며, UAE National Tourism Strategy 2031은 40 million명의 호텔 투숙객을 목표로 합니다(출처: UAE Government). 사우디아라비아에 대한 외국인 직접투자는 2024년 119.2 billion SAR에 달해 전년 대비 24.2% 증가했으며, 아랍에미리트는 45.6 billion USD였습니다. 리얄이 달러당 3.75로 고정되어 있는 점을 감안하면 사우디의 수치는 약 32 billion USD로, 여전히 둘 중 작은 쪽입니다. 신호는 절대 수준이 아니라 변화 속도에 있습니다.
이제 단서입니다. 2026년은 매끄러운 해가 아니었습니다. IMF는 호르무즈 해협 봉쇄 이후 사우디의 2026년 성장률 전망치를 1.7%로 낮췄고 비석유 부문 성장률도 2.6%로 둔화될 것으로 보았으며, 2027년에는 5.5%로 반등할 것으로 전망했습니다(출처: IMF). 역내 성장률 전망치는 2026년 0.7%로 하향 조정되었고, 2027년에는 6.5%로 반등할 것으로 예상됩니다(출처: The National). 아랍에미리트 역시 하향 조정되었습니다. IMF의 2026년 4월 세계경제전망은 아랍에미리트의 2026년 성장률을 3.1%로 제시했는데, 이는 전쟁 이전 전망치인 5.0%와 대비되며, 2027년은 5.3%로 잡혀 있습니다(출처: IMF).
따라서 올해에 대한 정직한 비교는 1.7% 대 3.1%이지, 충격 이전에 회자되던 5.0%와의 비교가 아닙니다. 반등 수치도 같은 신중함으로 읽어야 합니다. 두 전망 모두 호르무즈 해협의 해상 운항이 정상에 가깝게 회복된다는 가정에 기대고 있는데, 이 글을 쓰는 시점까지 그렇게 되지 않았고 선박 통항량은 여전히 전쟁 이전 수준을 크게 밑돌고 있습니다(출처: NBC News). 사우디아라비아는 East-West 파이프라인을 통해 원유를 서쪽 홍해 항구로 보내 피해를 제한했는데, 제다가 자리한 해안이 바로 그곳입니다. 그렇다고 이것이 깔끔한 헤지도 아닙니다. 후티는 2026년 7월 홍해에서 사우디 선박에 대한 봉쇄를 선언했고 이후 바브엘만데브 인근에서 선박을 공격해 왔습니다(출처: Al Jazeera). 역내 해운 및 안보 리스크는 이제 비교의 양쪽 모두에서 모델에 실제로 반영해야 할 항목이며, 파이프라인이 문제를 해결했다는 영업 자료가 있다고 해서 사우디 쪽 부담이 더 가벼워지지는 않습니다.
사우디 측 실제 비용
부동산 거래세(RETT)는 거래 금액의 5%이며 ZATCA가 관리하고, 종전에 이러한 매매에 적용되던 15% 부가가치세를 대체합니다(출처: ZATCA). 15% 부가가치세는 중개, 법률 업무, 감정평가 등 거래에 수반되는 서비스에는 여전히 적용됩니다. 매수자가 주요 항목을 부담하는 경우 총 거래 비용은 대체로 6%에서 9% 사이에 형성됩니다. 이 구간을 넘는 견적을 받았다면 수용하기 전에 항목별 내역을 요구해야 합니다.
흔히 놓치는 두 가지가 있습니다. RETT 납부 의무는 원칙적으로 매도자에게 있으며 이전 전이나 이전 시점에 납부해야 하므로, 그 비용을 매수자에게 넘기는 계약이라면 서면으로 명시되어야 합니다. 그리고 중개 수수료는 서면으로 달리 합의하지 않는 한 2.5%가 기본이며, 계약서는 REGA에 등록되어야 하고 그렇지 않으면 집행력이 없습니다(출처: Real Estate Brokerage Law). Palmera는 매수자에게 0%를 청구하며, 수수료는 시행사가 지급합니다.
공급은 두 시장에서 다르게 작동합니다
아랍에미리트에서는 공급이 가격의 주된 제동 장치입니다. 준공이 끊임없이 이어지고, 신규 유닛은 입주 시점부터 재판매 물량과 경쟁합니다.
사우디아라비아에서는 두 가지 힘이 동시에 작동합니다. 외국인 수요는 승인 구역에 한정되어 소수의 주소지로 집중됩니다. 한편 국가는 토지를 토지은행 밖으로 끌어내고 있습니다. 유휴지세는 등급에 따라 평가액의 연 2.5%, 5%, 7.5% 또는 10%로 부과되며, 5,000제곱미터를 초과하는 미개발 필지에 대한 부담금은 2026년 주기에 최대 10%까지 세 배로 인상되었고, 연초에 60,000명이 넘는 리야드 토지 소유자에게 고지서가 발부되었습니다(출처: CMS). 이 정책은 공급을 만들어 낼 것이며, 3년 뒤에도 보유 중인 사람에게는 양날의 검이 됩니다.
오프플랜(분양) 보호는 선의가 아니라 에스크로 계좌에 근거합니다. 프로젝트는 Wafi 프로그램을 통해 에스크로 계좌를 두고 분양되며, 감리자나 매수자, 임차인이 시공 또는 마감 하자를 확인한 경우 공인회계사는 인출을 거부해야 합니다. 시행사가 통지 후 5일 이내에 보수를 시작하지 않으면 REGA는 유보된 자금을 사용하거나 은행 보증을 몰수할 수 있습니다. 준공 리스크에는 서면상의 구제 수단이 있습니다. 가격 리스크에는 없습니다.
보유 기간과 출구 전략
두 시장은 성격이 다른 자금을 요구합니다. 아랍에미리트의 보유는 수익형입니다. 임대 수요와 원할 때 매수자가 있을 것이라는 확신에 기반한 5년에서 10년입니다. 사우디의 보유는 이벤트형입니다. 이미 확정된 일정표를 따라가는 3년에서 8년입니다. AFC 아시안컵은 2027년에 열리며 제다가 개최 도시 중 하나입니다. Expo 2030 Riyadh는 2030년 10월부터 2031년 3월까지 진행되며 42 million회가 넘는 방문을 예상하고 있습니다(출처: Expo 2030 Riyadh). 이어서 2034년에는 월드컵이 열리며, 이때도 제다가 개최 도시입니다.
2026년이나 2027년에 매입하는 사우디 포지션은 운영 실적이 확인되기 전에, 그리고 유통 시장의 가격 발견이 이루어지기 전에 사는 것입니다. 상승 여력이 바로 거기서 나오며, 동시에 기본 시나리오를 형성되지도 않은 시장에 되파는 단기 매매가 아니라 2030년 또는 2034년까지 보유하는 것으로 잡아야 하는 이유이기도 합니다. 낙관적 시나리오와 함께 보수적 시나리오도 모델링하고, 관리비와 매각 시 발생하는 수수료를 확인하며, 재판매 제한과 임대 규정은 브로슈어가 아니라 계약서에서 검증하십시오.
둘 중 무엇을 고를 것인가
예측 가능한 출구, 지금 당장 계산해 볼 수 있는 임대 수익, 그리고 담당 변호사가 이미 아는 절차를 원한다면 아랍에미리트가 더 나은 답이며, 이를 부정하는 것은 결코 영리한 태도가 아닙니다. 아직 일어나지 않은 재평가에 노출되기를 원하고 자금을 2030년까지 손대지 않고 둘 수 있다면, 사우디아라비아가 그 기회를 제공합니다. 두 시장은 서로의 대체재가 아닙니다.
리야드나 제다에서 무엇이든 서명하기 전에 세 가지를 서면으로 확보하십시오. 해당 필지가 Geographic Zones Document상의 승인 구역 안에 있다는 점, RETT를 누가 부담하는지, 그리고 실제로 REGA에 등록된 중개 계약서입니다. 이 중 하나라도 구두에 그친다면 그 거래는 아직 서명할 준비가 되지 않은 것입니다.
