Residenza permanente a Cipro 2026: il canale accelerato del Regolamento 6(2)
Cipro offre uno dei percorsi verso la residenza permanente più lineari dell’Unione Europea: si acquista un’abitazione nuova che soddisfa i requisiti, si dimostra un reddito estero garantito e si ottengono diritti di residenza che non scadono. Il programma è disciplinato dal Regolamento 6(2) del Regolamento su Stranieri e Immigrazione, spesso presentato commercialmente come “Categoria 6.2” o, in modo impreciso, come il “Golden Visa di Cipro”. È un autentico canale accelerato, ma viene anche descritto di frequente in modo scorretto. Questa guida illustra le regole attuali per il 2026, cosa concede effettivamente il permesso, il quadro fiscale in cui entra un proprietario straniero e, aspetto cruciale, l’unica cosa che non è.
Residenza, non cittadinanza: la distinzione essenziale
Il fatto più importante in assoluto per qualsiasi investitore: il Regolamento 6(2) concede la residenza permanente, mai un passaporto. Il distinto programma di Cittadinanza per Investimento di Cipro (il Programma di Investimento Cipriota) è stato abolito con effetto dal 1° novembre 2020, in seguito a un’inchiesta di Al Jazeera e alle crescenti pressioni dell’UE, e non è più stato reintrodotto. Chiunque offra oggi la “cittadinanza cipriota per investimento” sta descrivendo qualcosa che non esiste più.
La residenza permanente consente a voi e alla vostra famiglia di vivere a Cipro a tempo indeterminato. Non conferisce, di per sé, un passaporto dell’UE, il diritto di voto o la libertà automatica di viaggiare senza visto nell’area Schengen. Cipro è uno Stato membro dell’UE e adotta l’euro, ma non fa ancora parte di Schengen (l’adesione è stata discussa ma non è completata alla data del 2026), quindi la carta di soggiorno non è un permesso di soggiorno Schengen. Una via verso la naturalizzazione esiste soltanto attraverso il percorso ordinario — in linea di massima, residenza legale per un certo numero di anni, con requisiti di presenza fisica e di integrazione — ed è del tutto separata dal permesso per investimento 6(2). Consideri il 6(2) come uno strumento di residenza e di stile di vita, non come una scorciatoia verso la cittadinanza.
Quanto si deve investire e guadagnare
Il canale accelerato 6(2) poggia su due pilastri: un investimento idoneo e un reddito annuo garantito.
L’immobile (EUR 300.000 e oltre)
Il percorso principale è l’acquisto di un immobile residenziale nuovo del valore di almeno EUR 300.000 (più IVA). Le regole inasprite nel 2023 sono precise su ciò che è ammissibile:
- L’immobile deve essere acquistato nuovo, in prima vendita, direttamente da un’impresa di costruzione: non già posseduto o abitato in precedenza.
- Gli immobili di rivendita non sono ammissibili al canale accelerato, a nessun prezzo.
- È possibile combinare fino a due unità residenziali dello stesso costruttore per raggiungere la soglia.
- I EUR 300.000 rappresentano il prezzo netto al lordo dell’IVA, e prima del deposito della domanda deve solitamente essere versato un acconto di almeno EUR 300.000.
Il Regolamento 6(2) riconosce anche investimenti idonei alternativi dello stesso valore di EUR 300.000 — ad esempio, capitale sociale in una società cipriota che impiega personale, oppure quote di un fondo di investimento regolamentato a Cipro (AIF/RAIF) — ma il percorso residenziale di nuova costruzione è di gran lunga il più comune e il più prevedibile per un acquirente straniero.
Il reddito (EUR 50.000 e oltre dall’estero)
È necessario dimostrare un reddito annuo garantito, e la fonte conta. Quando l’investimento è un immobile residenziale, tale reddito deve provenire dall’estero: stipendi, pensioni, dividendi, interessi, canoni di locazione o utili d’impresa esteri percepiti al di fuori di Cipro. La riforma del 2023 (in vigore dal 2 maggio 2023) ha innalzato nettamente le soglie:
| Richiedente | Reddito annuo minimo |
|---|---|
| Richiedente principale | EUR 50.000 (innalzato da EUR 30.000 nel 2023) |
| Coniuge | + EUR 15.000 |
| Ciascun figlio minorenne | + EUR 10.000 |
Così una famiglia di quattro persone (due adulti, due figli) necessita di un reddito dimostrabile di circa EUR 85.000 all’anno. Il reddito viene comprovato tramite dichiarazioni dei redditi, certificazioni contabili ed estratti conto bancari, e deve essere mantenuto: non si tratta di una verifica una tantum (si vedano gli obblighi qui sotto).
Chi può essere incluso — e chi no
Le regole del 2023 hanno anche ristretto la definizione di famiglia, che in precedenza era generosa. Nell’attuale quadro normativo:
- Coniuge — incluso.
- Figli minorenni sotto i 18 anni — inclusi.
- Figli a carico non sposati di età compresa tra 18 e 25 anni — possono essere inclusi se sono economicamente a carico del richiedente principale e iscritti a un corso di istruzione terziaria a tempo pieno, fatto salvo il requisito di reddito aggiuntivo.
- Genitori e suoceri — non più coperti da un unico investimento di EUR 300.000. Prima del 2023 potevano essere aggiunti a fronte di reddito aggiuntivo; tale concessione è stata eliminata.
I figli che “superano il limite di età” o si sposano mantengono generalmente la residenza a titolo proprio una volta concessa, ma è opportuno confermare la posizione di ciascun familiare a carico con un avvocato cipriota esperto in immigrazione prima di presentare la domanda, poiché le regole sui familiari adulti a carico sono la parte del programma più sensibile alle circostanze concrete.
Tempistiche e validità del permesso
L’iter del canale accelerato è davvero rapido per gli standard europei: le autorità puntano a decidere sulle domande in circa due o tre mesi da una presentazione completa. Una volta concesso, il permesso è permanente — rilasciato a vita fin dall’inizio, senza il rinnovo periodico della carta stessa richiesto altrove dai permessi temporanei di tipo “golden visa”, che impongono di ripresentare la domanda ogni pochi anni.
“Permanente”, tuttavia, comporta delle condizioni. Il permesso può decadere o essere revocato se non le si rispetta:
- È necessario mantenere l’investimento idoneo: non è possibile vendere l’immobile da EUR 300.000 e conservare la residenza.
- È necessario continuare a soddisfare il requisito di reddito e presentare una dichiarazione annuale che lo confermi, insieme al mantenimento di un’assicurazione sanitaria e di una fedina penale pulita.
- È necessario recarsi a Cipro almeno una volta ogni due anni; un’assenza più lunga può far decadere il permesso.
- Il titolare del permesso non può assumere un impiego dipendente a Cipro. È possibile possedere una società cipriota, ricoprire la carica di amministratore e percepire dividendi, ma il programma non è un permesso di lavoro.
Acquistare un immobile a Cipro da straniero
Cipro consente la piena proprietà (freehold) al 100% a qualsiasi nazionalità, e il suo ordinamento giuridico affonda le radici nella common law inglese, il che rende il processo di trasferimento della proprietà familiare a molti acquirenti internazionali. I cittadini dell’UE e del SEE acquistano esattamente alle stesse condizioni dei ciprioti. Gli acquirenti extra-UE necessitano inoltre dell’approvazione del Consiglio dei Ministri, un’autorizzazione delegata nella pratica al District Officer locale. Per un’abitazione residenziale si tratta di una procedura di routine, che richiede alcuni mesi e non impedisce di completare l’acquisto, prendere possesso o abitare l’immobile mentre è in corso l’istruttoria.
La proprietà viene registrata presso il Department of Lands and Surveys (il Catasto). Quando si acquista su carta — come fa la maggior parte degli acquirenti 6(2), dato che l’immobile deve essere nuovo — il vostro contratto di compravendita viene depositato al Catasto per la tutela della “specific performance” (esecuzione in forma specifica). Si tratta di una salvaguardia cruciale: impedisce al costruttore di vendere, ipotecare o comunque disporre dell’unità alle vostre spalle, e garantisce il vostro diritto a ottenere il trasferimento della proprietà anche prima che venga emesso il distinto titolo di proprietà. Pretenda che il suo avvocato depositi il contratto entro il termine di legge previsto dopo la firma.
Il quadro fiscale nel 2026
Cipro rimane uno dei contesti fiscali più favorevoli d’Europa per le persone fisiche, sebbene diversi valori siano cambiati con la riforma fiscale del 2026 entrata in vigore il 1° gennaio 2026. Verifichi la propria posizione con un consulente fiscale cipriota, ma il quadro attuale nelle sue linee principali è il seguente:
| Imposta | Situazione 2026 |
|---|---|
| Imposta annuale sugli immobili | Nessuna — abolita dal 2017 |
| Imposta di successione / sul patrimonio ereditario | Nessuna |
| Imposta sulle plusvalenze da immobili a Cipro | 20% sulla plusvalenza, con esenzioni a vita (riformate a circa EUR 30.000 in via generale ed EUR 150.000 sull’abitazione principale) |
| Residenti non domiciliati (SDC) | 0% su dividendi e interessi per 17 anni; il contributo speciale per la difesa sui redditi da locazione è stato abolito con la riforma del 2026 |
| Imposta sul reddito delle società | Innalzata dal 12,5% al 15% dal 1° gennaio 2026 (allineamento all’imposizione minima globale OCSE) |
| Imposta sul reddito delle persone fisiche | Progressiva; soglia di esenzione innalzata a EUR 22.000 con la riforma del 2026, aliquota massima del 35% oltre i ~EUR 72.000 |
Il regime dei non domiciliati (“non-dom”) è l’elemento centrale per molti investitori che si trasferiscono: se diventate residenti fiscali a Cipro ma non domiciliati, non pagate alcuna imposta cipriota sui redditi da dividendi e interessi a livello mondiale per 17 anni, e i redditi da locazione sono ora del tutto esclusi dall’ambito del contributo speciale per la difesa (soggetti soltanto all’ordinaria imposta sul reddito). Combinato con l’assenza di imposte sul patrimonio, di successione o annuali sugli immobili, ciò rende la residenza a lungo termine interessante per gli investitori orientati al reddito — ma il beneficio dipende dall’effettivo radicamento della residenza fiscale, un passaggio distinto dal possesso del permesso 6(2).
L’IVA sulla vostra nuova abitazione
Gli immobili residenziali di nuova costruzione sono soggetti a IVA — aliquota ordinaria 19%. Un’aliquota ridotta del 5% è applicabile a un’autentica abitazione principale che occupate personalmente, ma solo entro i limiti che sono stati riformati e che ora si applicano come segue: l’aliquota del 5% copre i primi 130 m², a condizione che il valore dell’immobile non superi EUR 350.000, che il valore complessivo della transazione non superi EUR 475.000 e che la superficie edificabile totale non superi 190 m². Se si superano i 190 m² o gli EUR 475.000, l’aliquota ridotta viene persa integralmente: si applica il 19% sull’intero acquisto. Una finestra di regime transitorio è in vigore fino al 31 dicembre 2026, dopodiché il nuovo quadro dei 130 m² si applicherà in via esclusiva dal 2027. Si noti che un immobile acquistato puramente come investimento o come casa vacanza non ha diritto al 5%: è tassato al 19%.
Sulle rivendite, gli acquirenti pagano le imposte di trasferimento (una scala progressiva, storicamente fino a diversi punti percentuali) anziché l’IVA; su un immobile di nuova costruzione su cui è stata applicata l’IVA, le imposte di trasferimento non si applicano in aggiunta, il che riduce sensibilmente i costi di chiusura in un acquisto in prima vendita. Metta a budget le spese legali, l’IVA e — per gli acquirenti extra-UE — l’autorizzazione del District Officer, oltre al prezzo.
Dove sono i rendimenti
Limisso (Limassol) è il polo commerciale e residenziale di pregio di Cipro: grattacieli sul lungomare, una concentrazione di aziende internazionali e la domanda di locazioni di lungo periodo più solida dell’isola. Le fonti di mercato collocano i rendimenti lordi da locazione di lungo periodo degli appartamenti di Limisso nell’ordine del 5-7%, tipicamente i più elevati dell’isola; i rendimenti netti (dopo spese condominiali e costi di gestione, al lordo dell’imposta personale) si attestano più realisticamente intorno al 4-4,5%. Pafo e Larnaca tendono a posizionarsi un po’ più in basso per le locazioni di lungo periodo, ma attraggono gli acquirenti orientati a resort e stile di vita, mentre gli immobili per vacanze (locazioni brevi) ben posizionati e ben gestiti in posizioni costiere di pregio hanno registrato rendimenti stagionali lordi superiori — in linea di massima dal 6 al 10% su base annua — al prezzo di rischi di gestione, sfitto e stagionalità ben maggiori. Si tratta di osservazioni di mercato, non di garanzie; le spese condominiali e la posizione di ogni edificio modificano i conti, quindi valuti ogni unità in base ai propri numeri.
Il 6(2) fa per voi?
Il canale accelerato è adatto a un investitore che desidera una base sicura nell’UE e un punto d’appoggio di stile di vita, che è disposto a detenere a lungo termine un’abitazione nuova da oltre EUR 300.000, che dispone di un reddito estero effettivo da comprovare e che non ha bisogno di lavorare localmente come dipendente. Non è adatto a chi insegue un passaporto, si aspetta la mobilità Schengen fin da oggi o spera di aggiungere i genitori con un unico investimento. Utilizzato correttamente — acquisto di nuova costruzione, reddito estero mantenuto, investimento conservato, visite biennali rispettate — garantisce una residenza duratura per l’intera famiglia in una giurisdizione dell’UE improntata alla common law inglese e denominata in euro, con un carico fiscale personale insolitamente leggero.
Come può aiutarvi Palmera
Il catalogo cipriota di Palmera si concentra su progetti su carta del mercato primario in linea con il profilo del Regolamento 6(2) — circa venti sviluppi di Square One, concentrati a Limisso (Limassol) con un progetto a Pafo, con prezzi in euro e piani di pagamento del costruttore senza interessi e commissione a carico dell’acquirente pari a 0% (è il costruttore a corrisponderci l’onorario). Vi aiutiamo a selezionare unità di nuova costruzione idonee al di sopra della soglia dei EUR 300.000 e coordiniamo il tutto con avvocati ciprioti indipendenti per il permesso e il trasferimento della proprietà. Per esplorare la disponibilità attuale, ci contatti all’indirizzo team@palmera.realestate. Palmera è una società di intermediazione con sede a Dubai che opera a Cipro; questo articolo fornisce informazioni di carattere generale, non consulenza legale o fiscale — verifichi la propria posizione con un avvocato e un consulente fiscale ciprioti abilitati prima di investire.
