Cyprus biedt een van de meest rechttoe rechtaan routes naar een permanente verblijfsvergunning in de Europese Unie: koop een in aanmerking komende nieuwbouwwoning, toon een gewaarborgd buitenlands inkomen aan en ontvang verblijfsrechten die niet verlopen. Het programma valt onder Regeling 6(2) van de Vreemdelingen- en Immigratieregelingen — vaak in de markt gezet als “Categorie 6.2” of, losjes, de “Cypriotische Golden Visa”. Het is een echte fast-track, maar wordt ook regelmatig verkeerd voorgesteld. Deze gids zet de huidige regels van 2026 uiteen, wat de vergunning daadwerkelijk toekent, het belastingkader waarin een buitenlandse eigenaar terechtkomt en — cruciaal — het ene wat het niet is.
Verblijf, geen staatsburgerschap: het essentiële onderscheid
Het allerbelangrijkste feit voor elke investeerder: Regeling 6(2) verleent een permanente verblijfsvergunning, nooit een paspoort. Het afzonderlijke Cypriotische programma voor staatsburgerschap door investering (het Cyprus Investment Programme) werd met ingang van 1 november 2020 afgeschaft na een onderzoek van Al Jazeera en toenemende druk vanuit de EU, en is niet teruggekeerd. Wie vandaag de dag “Cypriotisch staatsburgerschap door investering” aanbiedt, beschrijft iets dat niet meer bestaat.
Een permanente verblijfsvergunning stelt u en uw gezin in staat om onbeperkt in Cyprus te wonen. Ze geeft op zichzelf geen EU-paspoort, geen stemrecht en geen automatisch visumvrij reizen binnen het Schengengebied. Cyprus is EU-lidstaat en gebruikt de euro, maar behoort nog niet tot Schengen (toetreding is besproken maar per 2026 nog niet afgerond), waardoor de verblijfskaart geen Schengenverblijfsvergunning is. Een weg naar naturalisatie bestaat alleen via de gewone route — grofweg legaal verblijf gedurende een aantal jaren, met eisen op het gebied van fysieke aanwezigheid en integratie — en staat volledig los van de investeringsvergunning 6(2). Beschouw 6(2) als een instrument voor verblijf en levensstijl, niet als een sluiproute naar staatsburgerschap.
Wat u moet investeren en verdienen
De fast-track 6(2) rust op twee pijlers: een in aanmerking komende investering en een gewaarborgd jaarinkomen.
Het onroerend goed (EUR 300.000+)
De hoofdroute is de aankoop van nieuwbouwwoningen ter waarde van minstens EUR 300.000 (plus btw). De in 2023 aangescherpte regels zijn specifiek over wat meetelt:
- Het onroerend goed moet nieuw worden gekocht, als eerste verkoop, rechtstreeks van een ontwikkelaar — niet eerder in bezit of bewoond.
- Bestaande woningen komen niet in aanmerking voor de fast-track, ongeacht de prijs.
- U mag maximaal twee woningen van dezelfde ontwikkelaar combineren om de drempel te bereiken.
- De EUR 300.000 is de nettoprijs vóór btw, en er moet doorgaans een aanbetaling van minstens EUR 300.000 zijn gedaan voordat de aanvraag wordt ingediend.
Regeling 6(2) erkent ook alternatieve in aanmerking komende investeringen van dezelfde waarde van EUR 300.000 — bijvoorbeeld aandelenkapitaal in een Cypriotisch bedrijf met personeel, of deelnemingen in een door Cyprus gereguleerd beleggingsfonds (AIF/RAIF) — maar de route via nieuwbouwwoningen is verreweg de meest voorkomende en de meest voorspelbare voor een buitenlandse koper.
Het inkomen (EUR 50.000+ uit het buitenland)
U moet een gewaarborgd jaarinkomen aantonen, en de bron is bepalend. Waar de investering residentieel onroerend goed betreft, moet dat inkomen uit het buitenland afkomstig zijn — buitenlands salaris, pensioenen, dividenden, rente, huur of bedrijfswinst verdiend buiten Cyprus. De hervorming van 2023 (van kracht per 2 mei 2023) verhoogde de drempels fors:
| Aanvrager | Minimaal jaarinkomen |
|---|---|
| Hoofdaanvrager | EUR 50.000 (verhoogd van EUR 30.000 in 2023) |
| Echtgeno(o)t(e) | + EUR 15.000 |
| Elk minderjarig kind | + EUR 10.000 |
Een gezin van vier (twee volwassenen, twee kinderen) heeft dus een aantoonbaar inkomen van ruwweg EUR 85.000 per jaar nodig. Het inkomen wordt aangetoond via belastingaangiften, verklaringen van een accountant en bankafschriften, en het moet worden gehandhaafd — dit is geen eenmalige toets (zie de verplichtingen hieronder).
Wie kan worden meegenomen — en wie niet
De regels van 2023 versmalden ook de definitie van gezinsleden, die voorheen ruim was. Onder het huidige kader:
- Echtgeno(o)t(e) — inbegrepen.
- Minderjarige kinderen onder de 18 — inbegrepen.
- Ongehuwde afhankelijke kinderen van 18–25 jaar — kunnen worden meegenomen als zij financieel afhankelijk zijn van de hoofdaanvrager en voltijds hoger onderwijs volgen, onder voorbehoud van de aanvullende inkomenseis.
- Ouders en schoonouders — niet langer gedekt door één investering van EUR 300.000. Vóór 2023 konden zij tegen aanvullend inkomen worden toegevoegd; die tegemoetkoming is geschrapt.
Kinderen die de leeftijdsgrens overschrijden of trouwen, houden hun verblijfsvergunning na toekenning doorgaans op eigen titel, maar u dient de status van elke afhankelijke persoon met een Cypriotische immigratieadvocaat te bevestigen voordat u indient, omdat de regels rond volwassen afhankelijke personen het meest feitgevoelige onderdeel van het programma vormen.
Doorlooptijd en geldigheid van de vergunning
De verwerking onder de fast-track is naar Europese maatstaven werkelijk snel: de autoriteiten streven ernaar aanvragen binnen ongeveer twee tot drie maanden na een volledige indiening te beslissen. Eenmaal toegekend is de vergunning permanent — vanaf het begin voor het leven afgegeven, zonder periodieke verlenging van de kaart zelf zoals tijdelijke “golden visa”-vergunningen elders wél om de paar jaar een nieuwe aanvraag vereisen.
“Permanent” komt echter met voorwaarden. De vergunning kan vervallen of worden ingetrokken als u zich er niet aan houdt:
- U moet de in aanmerking komende investering behouden — u kunt de woning van EUR 300.000 niet verkopen en toch de verblijfsvergunning houden.
- U moet blijven voldoen aan de inkomenseis en jaarlijks een verklaring indienen die dit bevestigt, samen met een lopende ziektekostenverzekering en een blanco strafblad.
- U moet minstens eens per twee jaar Cyprus bezoeken; een langere afwezigheid kan de vergunning doen vervallen.
- De houder van de vergunning mag geen loondienst in Cyprus aannemen. U mag een Cypriotisch bedrijf bezitten, als bestuurder zitting hebben en dividenden ontvangen, maar het programma is geen werkvergunning.
Onroerend goed kopen in Cyprus als buitenlander
Cyprus staat 100% volledig eigendom toe aan elke nationaliteit, en het rechtssysteem is geworteld in het Engelse common law, wat het overdrachtsproces vertrouwd maakt voor veel internationale kopers. EU- en EER-onderdanen kopen op precies dezelfde voet als Cyprioten. Kopers van buiten de EU hebben daarnaast goedkeuring van de Raad van Ministers nodig — een bevoegdheid die in de praktijk is gedelegeerd aan de lokale districtsambtenaar (District Officer). Voor een woonhuis is dit routine, duurt het enkele maanden en belet het u niet om de aankoop af te ronden, bezit te nemen of in de woning te wonen terwijl de aanvraag wordt behandeld.
De eigendomstitel wordt geregistreerd bij het Department of Lands and Surveys (het kadaster). Wanneer u koopt op plan — zoals de meeste kopers onder 6(2) doen, aangezien het onroerend goed nieuw moet zijn — wordt uw koopcontract bij het kadaster gedeponeerd voor bescherming via “specific performance”. Dit is een cruciale waarborg: het verhindert dat de ontwikkelaar de woning buiten u om verkoopt, verhypothekeert of er anderszins over beschikt, en het waarborgt uw recht op overdracht van de titel, zelfs voordat de afzonderlijke eigendomsakte is afgegeven. Sta erop dat uw advocaat het contract binnen de wettelijke termijn na ondertekening indient.
Het belastingbeeld in 2026
Cyprus blijft een van de gunstigere belastingomgevingen voor particulieren in Europa, hoewel verschillende cijfers zijn gewijzigd onder de belastinghervorming van 2026 die op 1 januari 2026 van kracht werd. Verifieer uw eigen positie bij een Cypriotische belastingadviseur, maar het huidige hoofdkader is:
| Belasting | Situatie 2026 |
|---|---|
| Jaarlijkse onroerendezaakbelasting | Geen — afgeschaft sinds 2017 |
| Erf- / nalatenschapsbelasting | Geen |
| Vermogenswinstbelasting op Cypriotisch onroerend goed | 20% over de winst, met levenslange vrijstellingen (hervormd tot ongeveer EUR 30.000 algemeen en EUR 150.000 op een hoofdwoning) |
| Niet-gedomicilieerde inwoners (SDC) | 0% op dividenden en rente gedurende 17 jaar; de speciale defensiebijdrage op huurinkomsten is afgeschaft onder de hervorming van 2026 |
| Vennootschapsbelasting | Verhoogd van 12,5% naar 15% per 1 januari 2026 (afstemming op het mondiale minimumtarief van de OESO) |
| Inkomstenbelasting particulieren | Progressief; belastingvrije drempel verhoogd tot EUR 22.000 onder de hervorming van 2026, hoogste schijf van 35% boven ~EUR 72.000 |
Het niet-gedomicilieerde (“non-dom”) regime is voor veel verhuizende investeerders het middelpunt: als u fiscaal inwoner van Cyprus wordt maar niet-gedomicilieerd bent, betaalt u gedurende 17 jaar geen Cypriotische belasting op wereldwijde dividend- en rente-inkomsten, en huurinkomsten vallen nu volledig buiten de speciale defensiebijdrage (uitsluitend onderworpen aan de gewone inkomstenbelasting). Gecombineerd met de afwezigheid van vermogens-, erf- of jaarlijkse onroerendezaakbelasting maakt dit langdurig verblijf aantrekkelijk voor op inkomen gerichte investeerders — maar het voordeel hangt af van het daadwerkelijk vestigen van fiscaal inwonerschap, een aparte stap ten opzichte van het houden van de vergunning 6(2).
Btw op uw nieuwe woning
Nieuwbouwwoningen zijn onderworpen aan btw — het standaardtarief bedraagt 19%. Een verlaagd tarief van 5% is beschikbaar voor een echte hoofdwoning die u zelf bewoont, maar alleen binnen grenzen die zijn hervormd en nu als volgt gelden: het tarief van 5% dekt de eerste 130 m², mits de waarde van het onroerend goed niet meer bedraagt dan EUR 350.000, de totale transactiewaarde niet meer bedraagt dan EUR 475.000, en de totale bebouwbare oppervlakte niet meer bedraagt dan 190 m². Overschrijd 190 m² of EUR 475.000 en het verlaagde tarief vervalt volledig — 19% is dan van toepassing op de gehele aankoop. Er loopt een overgangsregeling tot 31 december 2026, waarna vanaf 2027 uitsluitend het nieuwe kader van 130 m² geldt. Let op: een woning die puur als investering of vakantiehuis wordt gekocht komt niet in aanmerking voor 5% — die wordt belast tegen 19%.
Bij doorverkopen betalen kopers overdrachtskosten (een glijdende schaal, historisch tot enkele procenten) in plaats van btw; bij een nieuwbouw waarop btw is geheven, gelden er niet daarnaast nog overdrachtskosten, wat de afsluitkosten bij een aankoop in eerste verkoop aanzienlijk verlaagt. Reken naast de prijs op advocaatkosten, btw en — voor kopers van buiten de EU — de toestemming van de districtsambtenaar.
Waar de rendementen liggen
Limassol is het zakelijke en toonaangevende residentiële centrum van Cyprus — hoogbouw aan het water, een concentratie van internationale bedrijven en de diepste vraag naar langlopende verhuur op het eiland. Marktbronnen schatten de bruto langhuurrendementen voor appartementen in Limassol op ongeveer 5–7%, doorgaans de sterkste van het eiland; nettorendementen (na servicekosten en lopende lasten, vóór persoonlijke belasting) komen realistischer uit rond 4–4,5%. Paphos en Larnaca liggen voor langlopende verhuur doorgaans iets lager, maar spreken resort- en lifestylekopers aan, terwijl goed gelegen, goed beheerde vakantiewoningen (kortverhuur) op toplocaties aan de kust naar verluidt hogere bruto seizoensrendementen halen — grofweg 6–10% op jaarbasis — ten koste van een veel hoger beheer-, leegstands- en seizoensrisico. Dit zijn marktobservaties, geen garanties; de servicekosten en locatie van elk gebouw veranderen de rekensom, dus beoordeel elke woning op haar eigen cijfers.
Is 6(2) iets voor u?
De fast-track past bij een investeerder die een veilige EU-basis en een lifestyle-uitvalsbasis wenst, comfortabel is met het langdurig aanhouden van een nieuwbouwwoning van EUR 300.000+, over echt buitenlands inkomen beschikt om aan te tonen, en niet lokaal als werknemer hoeft te werken. Hij past niet bij wie een paspoort najaagt, vandaag Schengenmobiliteit verwacht, of hoopt ouders toe te voegen op één investering. Correct gebruikt — aankoop van nieuwbouw, buitenlands inkomen gehandhaafd, investering behouden, tweejaarlijkse bezoeken volgehouden — levert hij duurzaam verblijf voor het hele gezin op in een op het Engelse common law gebaseerde, in euro luidende EU-jurisdictie met een ongewoon lichte persoonlijke belastingdruk.
Hoe Palmera kan helpen
De Cyprus-portefeuille van Palmera richt zich op off-plan projecten in de primaire markt die passen bij het profiel van Regeling 6(2) — ongeveer twintig ontwikkelingen van Square One, geconcentreerd in Limassol met een project in Paphos, geprijsd in euro's met renteloze betalingsplannen van de ontwikkelaar en 0% koperscommissie (de ontwikkelaar betaalt onze vergoeding). Wij helpen u in aanmerking komende nieuwbouwwoningen boven de drempel van EUR 300.000 te selecteren en stemmen af met onafhankelijke Cypriotische advocaten over de vergunning en de eigendomsoverdracht. Neem voor de huidige beschikbaarheid contact met ons op via team@palmera.realestate. Palmera is een in Dubai gevestigde makelaardij die actief is in Cyprus; dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies — bevestig uw positie bij een erkende Cypriotische advocaat en belastingadviseur voordat u investeert.
