Chipre ofrece una de las vías más directas hacia la residencia permanente en la Unión Europea: comprar una vivienda nueva que cumpla los requisitos, acreditar unos ingresos garantizados procedentes del extranjero y obtener derechos de residencia que no caducan. El programa se rige por el Reglamento 6(2) de los Reglamentos de Extranjería e Inmigración, comercializado a menudo como “Categoría 6.2” o, de forma imprecisa, como la “Golden Visa de Chipre”. Es una auténtica vía rápida, pero también se describe con frecuencia de manera errónea. Esta guía expone las normas vigentes en 2026, lo que el permiso realmente concede, el marco fiscal en el que entra un propietario extranjero y, sobre todo, lo único que no es.
Residencia, no ciudadanía: la distinción esencial
El dato más importante para cualquier inversor: el Reglamento 6(2) concede residencia permanente, nunca un pasaporte. El programa independiente de ciudadanía por inversión de Chipre (el Programa de Inversión de Chipre) fue abolido con efecto desde el 1 de noviembre de 2020, tras una investigación de Al Jazeera y la creciente presión de la UE, y no ha vuelto a existir. Cualquiera que hoy ofrezca la “ciudadanía chipriota por inversión” está describiendo algo que ya no existe.
La residencia permanente permite que usted y su familia vivan en Chipre de forma indefinida. Por sí sola, no otorga un pasaporte de la UE, ni derechos de voto, ni viajes automáticos sin visado por el espacio Schengen. Chipre es miembro de la UE y utiliza el euro, pero todavía no forma parte de Schengen (la adhesión se ha debatido, pero no se ha completado a fecha de 2026), por lo que la tarjeta de residencia no es un permiso de residencia Schengen. Solo existe una vía hacia la naturalización a través del procedimiento ordinario —a grandes rasgos, residencia legal durante varios años, con requisitos de presencia física e integración— y es completamente independiente del permiso de inversión 6(2). Considere el 6(2) como un instrumento de residencia y estilo de vida, no como un atajo hacia la ciudadanía.
Qué debe invertir y qué debe ingresar
La vía rápida 6(2) se apoya en dos pilares: una inversión que cumpla los requisitos y unos ingresos anuales garantizados.
La propiedad (300.000 EUR o más)
La vía principal es la compra de vivienda residencial nueva por un valor mínimo de 300.000 EUR (más IVA). Las normas, endurecidas en 2023, son específicas sobre lo que cuenta:
- La propiedad debe comprarse nueva, en primera venta, directamente a una empresa promotora: no puede haber sido propiedad de otra persona ni haber estado ocupada previamente.
- Las propiedades de segunda mano no cumplen los requisitos de la vía rápida, a ningún precio.
- Puede combinar hasta dos unidades residenciales del mismo promotor para alcanzar el umbral.
- Los 300.000 EUR son el precio neto antes de IVA, y normalmente debe abonarse un depósito de al menos 300.000 EUR antes de presentar la solicitud.
El Reglamento 6(2) también reconoce inversiones alternativas admisibles del mismo valor de 300.000 EUR —por ejemplo, capital social en una empresa chipriota que emplee a personal, o participaciones en un fondo de inversión regulado en Chipre (AIF/RAIF)—, pero la vía de la vivienda residencial de obra nueva es, con diferencia, la más habitual y la más predecible para un comprador extranjero.
Los ingresos (50.000 EUR o más procedentes del extranjero)
Debe acreditar unos ingresos anuales garantizados, y su origen importa. Cuando la inversión es una propiedad residencial, esos ingresos deben proceder del extranjero: salario, pensiones, dividendos, intereses, rentas o beneficios empresariales extranjeros obtenidos fuera de Chipre. La reforma de 2023 (en vigor desde el 2 de mayo de 2023) elevó los umbrales de forma acusada:
| Solicitante | Ingresos anuales mínimos |
|---|---|
| Solicitante principal | 50.000 EUR (elevados desde 30.000 EUR en 2023) |
| Cónyuge | + 15.000 EUR |
| Cada hijo menor | + 10.000 EUR |
Así, una familia de cuatro miembros (dos adultos y dos hijos) necesita acreditar unos ingresos de aproximadamente 85.000 EUR al año. Los ingresos se justifican mediante declaraciones de impuestos, certificaciones de un contable y extractos bancarios, y deben mantenerse: no se trata de una prueba única (véanse las obligaciones más abajo).
Quién puede incluirse, y quién no
Las normas de 2023 también restringieron la definición de familia, que antes era generosa. Bajo el marco vigente:
- Cónyuge: incluido.
- Hijos menores de 18 años: incluidos.
- Hijos solteros dependientes de entre 18 y 25 años: pueden incluirse si dependen económicamente del solicitante principal y cursan estudios superiores a tiempo completo, con sujeción al requisito de ingresos adicionales.
- Padres y suegros: ya no están cubiertos por una única inversión de 300.000 EUR. Antes de 2023 podían añadirse acreditando ingresos adicionales; esa concesión se eliminó.
Los hijos que “superan la edad” o se casan conservan por lo general la residencia por derecho propio una vez concedida, pero conviene confirmar la situación de cada dependiente con un abogado de inmigración chipriota antes de presentar la solicitud, ya que las normas sobre dependientes adultos son la parte del programa más sensible a los hechos concretos.
Plazos y vigencia del permiso
La tramitación por la vía rápida es realmente ágil para los estándares europeos: las autoridades aspiran a resolver las solicitudes en aproximadamente dos o tres meses desde una presentación completa. Una vez concedido, el permiso es permanente —emitido de por vida desde el inicio—, sin la renovación periódica de la tarjeta que exigen en otros lugares los permisos temporales de tipo “golden visa”, que obligan a solicitarlos de nuevo cada pocos años.
Ahora bien, “permanente” conlleva condiciones. El permiso puede caducar o revocarse si no las cumple:
- Debe conservar la inversión que cumple los requisitos: no puede vender la propiedad de 300.000 EUR y mantener la residencia.
- Debe seguir cumpliendo el requisito de ingresos y presentar una declaración anual que lo confirme, junto con un seguro médico vigente y un certificado de antecedentes penales limpio.
- Debe visitar Chipre al menos una vez cada dos años; una ausencia más prolongada puede hacer caducar el permiso.
- El titular del permiso no puede ejercer un empleo por cuenta ajena en Chipre. Puede poseer una empresa chipriota, ejercer como administrador y percibir dividendos, pero el programa no es un permiso de trabajo.
Comprar una propiedad en Chipre siendo extranjero
Chipre permite la plena propiedad (freehold) al 100% a cualquier nacionalidad, y su sistema jurídico se basa en el derecho consuetudinario inglés (common law), lo que hace que el proceso de transmisión de la propiedad resulte familiar a muchos compradores internacionales. Los ciudadanos de la UE y del EEE compran exactamente en las mismas condiciones que los chipriotas. Los compradores de fuera de la UE necesitan además la aprobación del Consejo de Ministros, una autorización delegada en la práctica en el Oficial de Distrito local. Para una vivienda residencial es un trámite rutinario, tarda unos meses y no le impide completar la compra, tomar posesión ni vivir en la propiedad mientras se tramita.
La titularidad se inscribe en el Departamento de Tierras y Topografía (el Registro de la Propiedad). Cuando compra sobre plano —como hace la mayoría de los compradores del 6(2), ya que la propiedad debe ser nueva—, su contrato de compraventa se deposita en el Registro de la Propiedad para obtener la protección de “cumplimiento específico” (specific performance). Esta es una salvaguarda crucial: impide que el promotor venda, hipoteque o disponga de la unidad a sus espaldas, y asegura su derecho a que se le transfiera la titularidad incluso antes de que se emita el título de propiedad separado. Insista en que su abogado deposite el contrato dentro del plazo legal tras la firma.
El panorama fiscal en 2026
Chipre sigue siendo uno de los entornos fiscales más benignos de Europa para las personas físicas, aunque varias cifras cambiaron con la reforma fiscal de 2026 que entró en vigor el 1 de enero de 2026. Verifique su propia situación con un asesor fiscal chipriota, pero el marco general vigente es el siguiente:
| Impuesto | Situación en 2026 |
|---|---|
| Impuesto anual sobre bienes inmuebles | Ninguno: abolido desde 2017 |
| Impuesto de sucesiones / sobre el patrimonio hereditario | Ninguno |
| Impuesto sobre plusvalías en inmuebles de Chipre | 20% sobre la ganancia, con exenciones vitalicias (reformadas a aproximadamente 30.000 EUR con carácter general y 150.000 EUR sobre la vivienda habitual) |
| Residentes no domiciliados (SDC) | 0% sobre dividendos e intereses durante 17 años; la contribución especial a la defensa sobre las rentas del alquiler se abolió con la reforma de 2026 |
| Impuesto sobre sociedades | Elevado del 12,5% al 15% desde el 1 de enero de 2026 (alineación con el tipo mínimo global de la OCDE) |
| Impuesto sobre la renta de las personas físicas | Progresivo; el mínimo exento se elevó a 22.000 EUR con la reforma de 2026, y el tramo máximo del 35% se aplica por encima de unos 72.000 EUR |
El régimen de no domiciliados (“non-dom”) es la pieza central para muchos inversores que se trasladan: si adquiere la residencia fiscal en Chipre pero no está domiciliado, no paga ningún impuesto chipriota sobre los dividendos e intereses de todo el mundo durante 17 años, y las rentas del alquiler quedan ahora completamente fuera de la red de la contribución especial a la defensa (sujetas únicamente al impuesto ordinario sobre la renta). Combinado con la ausencia de impuestos sobre el patrimonio, sobre sucesiones o sobre bienes inmuebles anuales, esto hace que la residencia a largo plazo resulte atractiva para los inversores centrados en las rentas; pero el beneficio depende de establecer genuinamente la residencia fiscal, un paso independiente de la titularidad del permiso 6(2).
IVA sobre su nueva vivienda
La vivienda residencial de obra nueva soporta IVA, con un tipo general del 19%. Existe un tipo reducido del 5% para una auténtica vivienda habitual que usted mismo ocupe, pero solo dentro de unos límites que se reformaron y que ahora se aplican así: el tipo del 5% cubre los primeros 130 m², siempre que el valor de la propiedad no supere los 350.000 EUR, que el valor total de la transacción no supere los 475.000 EUR y que la superficie edificable total no supere los 190 m². Si se superan los 190 m² o los 475.000 EUR, el tipo reducido se pierde por completo: se aplica el 19% a toda la compra. Existe una ventana de alivio transitorio que se extiende hasta el 31 de diciembre de 2026, tras lo cual el nuevo marco de 130 m² se aplica en exclusiva a partir de 2027. Tenga en cuenta que una propiedad comprada puramente como inversión o como segunda residencia no da derecho al 5%: tributa al 19%.
En las reventas, los compradores pagan tasas de transmisión (una escala progresiva que, históricamente, ha llegado a varios puntos porcentuales) en lugar de IVA; en una obra nueva en la que se ha cobrado IVA, las tasas de transmisión no se aplican adicionalmente, lo que reduce de forma sustancial los costes de cierre en una compra de primera venta. Prevea en su presupuesto los honorarios legales, el IVA y —para los compradores de fuera de la UE— la autorización del Oficial de Distrito, además del precio.
Dónde están las rentabilidades
Limasol es el centro empresarial y residencial prime de Chipre: rascacielos frente al mar, una concentración de empresas internacionales y la demanda de alquiler de larga duración más profunda de la isla. Las fuentes del mercado sitúan las rentabilidades brutas del alquiler de larga duración de los apartamentos de Limasol en torno al 5–7%, por lo general las más altas de la isla; las rentabilidades netas (tras los gastos de comunidad y de mantenimiento, antes del impuesto personal) se sitúan de forma más realista en torno al 4–4,5%. Pafos y Lárnaca tienden a quedar algo por debajo en el alquiler de larga duración, pero atraen a compradores de segunda residencia y estilo de vida, mientras que las propiedades vacacionales (alquiler de corta duración) bien ubicadas y bien gestionadas en posiciones costeras prime se han reportado alcanzando rendimientos brutos estacionales más altos —en general del 6–10% anualizado—, a costa de un riesgo mucho mayor de gestión, desocupación y estacionalidad. Se trata de observaciones del mercado, no de garantías; los gastos de comunidad y la ubicación de cada edificio cambian el cálculo, así que evalúe cada unidad con sus propias cifras.
¿Es el 6(2) adecuado para usted?
La vía rápida conviene a un inversor que busca una base segura en la UE y un punto de apoyo para su estilo de vida, que se siente cómodo manteniendo a largo plazo una vivienda nueva de 300.000 EUR o más, que tiene ingresos genuinos procedentes del extranjero que acreditar y que no necesita trabajar localmente como empleado. No conviene a quien persigue un pasaporte, espera movilidad Schengen hoy o pretende incluir a los padres con una sola inversión. Utilizado correctamente —compra de obra nueva, ingresos extranjeros mantenidos, inversión conservada, visitas bienales cumplidas—, ofrece una residencia duradera para toda la familia en una jurisdicción de la UE regida por el common law inglés, denominada en euros y con una carga fiscal personal inusualmente ligera.
Cómo puede ayudar Palmera
El catálogo de Chipre de Palmera se centra en proyectos sobre plano, del mercado primario, que encajan en el perfil del Reglamento 6(2): alrededor de veinte promociones de Square One, concentradas en Limasol con un proyecto en Pafos, con precios en euros y planes de pago del promotor sin intereses y 0% de comisión para el comprador (el promotor paga nuestros honorarios). Le ayudamos a preseleccionar unidades de obra nueva que cumplan los requisitos por encima del umbral de 300.000 EUR y coordinamos con abogados chipriotas independientes el permiso y la transmisión de la propiedad. Para conocer la disponibilidad actual, puede contactarnos en team@palmera.realestate. Palmera es una correduría con sede en Dubái que opera en Chipre; este artículo es información general, no asesoramiento legal ni fiscal: confirme su situación con un abogado y un asesor fiscal chipriotas colegiados antes de invertir.
