Μόνιμη Διαμονή στην Κύπρο 2026: Η Ταχεία Οδός του Κανονισμού 6(2)
Η Κύπρος προσφέρει μία από τις πιο ξεκάθαρες οδούς προς τη μόνιμη διαμονή στην Ευρωπαϊκή Ένωση: αγοράζετε μια κατοικία που πληροί τα κριτήρια, αποδεικνύετε εξασφαλισμένο εισόδημα από το εξωτερικό και λαμβάνετε δικαιώματα διαμονής που δεν λήγουν. Το πρόγραμμα διέπεται από τον Κανονισμό 6(2) των Κανονισμών Αλλοδαπών και Μετανάστευσης — που συχνά προβάλλεται εμπορικά ως “Κατηγορία 6.2” ή, χαλαρά, ως η “Χρυσή Βίζα της Κύπρου.” Πρόκειται για μια γνήσια ταχεία οδό, αλλά και για μια οδό που συχνά παρουσιάζεται εσφαλμένα. Ο παρών οδηγός παραθέτει τους ισχύοντες κανόνες του 2026, τι πράγματι χορηγεί η άδεια, το φορολογικό πλαίσιο στο οποίο εισέρχεται ένας ξένος ιδιοκτήτης και — κυρίως — το ένα πράγμα που δεν είναι.
Διαμονή, όχι υπηκοότητα: η ουσιώδης διάκριση
Το πιο σημαντικό γεγονός για κάθε επενδυτή: ο Κανονισμός 6(2) χορηγεί μόνιμη διαμονή, ποτέ διαβατήριο. Το ξεχωριστό πρόγραμμα Υπηκοότητας-μέσω-Επένδυσης της Κύπρου (το Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα) καταργήθηκε με ισχύ από την 1η Νοεμβρίου 2020, έπειτα από έρευνα του Al Jazeera και αυξανόμενη πίεση της ΕΕ, και δεν έχει επανέλθει. Όποιος προσφέρει σήμερα “κυπριακή υπηκοότητα μέσω επένδυσης” περιγράφει κάτι που δεν υφίσταται πλέον.
Η μόνιμη διαμονή σας επιτρέπει, εσάς και την οικογένειά σας, να ζείτε στην Κύπρο επ' αόριστον. Δεν σας παρέχει, από μόνη της, διαβατήριο της ΕΕ, δικαίωμα ψήφου ή αυτόματη ελεύθερη μετακίνηση χωρίς βίζα εντός του χώρου Σένγκεν. Η Κύπρος είναι κράτος μέλος της ΕΕ και χρησιμοποιεί το ευρώ, αλλά δεν έχει ενταχθεί ακόμη στη Σένγκεν (η ένταξη έχει συζητηθεί αλλά δεν έχει ολοκληρωθεί μέχρι το 2026), οπότε η κάρτα διαμονής δεν είναι άδεια διαμονής Σένγκεν. Οδός προς την πολιτογράφηση υπάρχει μόνο μέσω της συνήθους διαδικασίας — σε γενικές γραμμές, νόμιμη διαμονή για ορισμένα έτη, με απαιτήσεις φυσικής παρουσίας και ενσωμάτωσης — και είναι εντελώς ξεχωριστή από την επενδυτική άδεια 6(2). Αντιμετωπίστε τον 6(2) ως εργαλείο διαμονής και τρόπου ζωής, όχι ως συντόμευση προς την υπηκοότητα.
Τι πρέπει να επενδύσετε και να έχετε ως εισόδημα
Η ταχεία οδός 6(2) στηρίζεται σε δύο πυλώνες: μια επένδυση που πληροί τα κριτήρια και ένα εξασφαλισμένο ετήσιο εισόδημα.
Το ακίνητο (300.000 ευρώ+)
Η κύρια οδός είναι η αγορά νεόδμητης κατοικίας αξίας τουλάχιστον 300.000 ευρώ (συν ΦΠΑ). Οι κανόνες που αυστηροποιήθηκαν το 2023 είναι συγκεκριμένοι ως προς το τι προσμετράται:
- Το ακίνητο πρέπει να αγοραστεί καινούριο, σε πρώτη πώληση, απευθείας από εταιρεία ανάπτυξης — όχι μεταχειρισμένο ή κατοικημένο στο παρελθόν.
- Τα μεταπωλούμενα ακίνητα δεν πληρούν τα κριτήρια για την ταχεία οδό, σε οποιαδήποτε τιμή.
- Μπορείτε να συνδυάσετε έως δύο κατοικίες από τον ίδιο κατασκευαστή για να φτάσετε το όριο.
- Τα 300.000 ευρώ είναι η καθαρή τιμή πριν τον ΦΠΑ, και συνήθως πρέπει να καταβληθεί προκαταβολή τουλάχιστον 300.000 ευρώ πριν την υποβολή της αίτησης.
Ο Κανονισμός 6(2) αναγνωρίζει επίσης εναλλακτικές επενδύσεις που πληρούν τα κριτήρια της ίδιας αξίας των 300.000 ευρώ — για παράδειγμα, μετοχικό κεφάλαιο σε κυπριακή εταιρεία που απασχολεί προσωπικό ή μερίδια σε ρυθμιζόμενο κυπριακό επενδυτικό ταμείο (AIF/RAIF) — αλλά η οδός της νεόδμητης κατοικίας είναι μακράν η πιο συνηθισμένη και η πιο προβλέψιμη για έναν ξένο αγοραστή.
Το εισόδημα (50.000 ευρώ+ από το εξωτερικό)
Πρέπει να αποδείξετε εξασφαλισμένο ετήσιο εισόδημα, και η πηγή του έχει σημασία. Όταν η επένδυση είναι κατοικία, το εισόδημα αυτό πρέπει να προέρχεται από το εξωτερικό — μισθός, συντάξεις, μερίσματα, τόκοι, ενοίκια ή επιχειρηματικά κέρδη από το εξωτερικό, εκτός Κύπρου. Η μεταρρύθμιση του 2023 (με ισχύ από τις 2 Μαΐου 2023) αύξησε απότομα τα όρια:
| Αιτών | Ελάχιστο ετήσιο εισόδημα |
|---|---|
| Κύριος αιτών | 50.000 ευρώ (αυξήθηκε από 30.000 ευρώ το 2023) |
| Σύζυγος | + 15.000 ευρώ |
| Ανά ανήλικο τέκνο | + 10.000 ευρώ |
Έτσι, μια τετραμελής οικογένεια (δύο ενήλικες, δύο παιδιά) χρειάζεται αποδεδειγμένο εισόδημα περίπου 85.000 ευρώ ετησίως. Το εισόδημα τεκμηριώνεται μέσω φορολογικών δηλώσεων, βεβαιώσεων λογιστή και τραπεζικών καταστάσεων, και πρέπει να διατηρείται — δεν πρόκειται για εφάπαξ έλεγχο (βλ. υποχρεώσεις παρακάτω).
Ποιοι μπορούν να συμπεριληφθούν — και ποιοι όχι
Οι κανόνες του 2023 περιόρισαν επίσης τον ορισμό της οικογένειας, ο οποίος προηγουμένως ήταν γενναιόδωρος. Στο πλαίσιο του ισχύοντος πλαισίου:
- Σύζυγος — συμπεριλαμβάνεται.
- Ανήλικα τέκνα κάτω των 18 — συμπεριλαμβάνονται.
- Άγαμα εξαρτώμενα τέκνα ηλικίας 18–25 — μπορούν να συμπεριληφθούν εάν είναι οικονομικά εξαρτώμενα από τον κύριο αιτούντα και σε πλήρη τριτοβάθμια εκπαίδευση, υπό την προϋπόθεση της πρόσθετης απαίτησης εισοδήματος.
- Γονείς και πεθερικά — δεν καλύπτονται πλέον από μία μεμονωμένη επένδυση 300.000 ευρώ. Πριν το 2023, μπορούσαν να προστεθούν έναντι πρόσθετου εισοδήματος· η παραχώρηση αυτή καταργήθηκε.
Τα τέκνα που “υπερβαίνουν το όριο ηλικίας” ή παντρεύονται διατηρούν γενικά τη διαμονή με δικό τους δικαίωμα μόλις αυτή χορηγηθεί, αλλά θα πρέπει να επιβεβαιώσετε την κατάσταση κάθε εξαρτώμενου προσώπου με Κύπριο δικηγόρο μετανάστευσης πριν την υποβολή, καθώς οι κανόνες για τα ενήλικα εξαρτώμενα πρόσωπα είναι το πιο ευαίσθητο στα πραγματικά περιστατικά τμήμα του προγράμματος.
Χρονοδιάγραμμα και ισχύς της άδειας
Η επεξεργασία στο πλαίσιο της ταχείας οδού είναι πραγματικά γρήγορη με ευρωπαϊκά κριτήρια: οι αρχές στοχεύουν να αποφασίζουν επί των αιτήσεων σε περίπου δύο έως τρεις μήνες από την πλήρη υποβολή. Μόλις χορηγηθεί, η άδεια είναι μόνιμη — εκδίδεται εφ' όρου ζωής εξαρχής, χωρίς περιοδική ανανέωση της ίδιας της κάρτας, όπως απαιτούν οι προσωρινές άδειες τύπου “χρυσής βίζας” αλλού, που χρειάζονται εκ νέου αίτηση κάθε λίγα χρόνια.
Το “μόνιμη,” ωστόσο, συνοδεύεται από προϋποθέσεις. Η άδεια μπορεί να ακυρωθεί ή να ανακληθεί εάν δεν τις τηρήσετε:
- Πρέπει να διατηρήσετε την επένδυση που πληροί τα κριτήρια — δεν μπορείτε να πουλήσετε το ακίνητο των 300.000 ευρώ και να κρατήσετε τη διαμονή.
- Πρέπει να συνεχίσετε να πληροίτε την απαίτηση εισοδήματος και να υποβάλλετε ετήσια δήλωση που το επιβεβαιώνει, μαζί με διατηρούμενη ασφάλιση υγείας και λευκό ποινικό μητρώο.
- Πρέπει να επισκέπτεστε την Κύπρο τουλάχιστον μία φορά κάθε δύο έτη· μια μεγαλύτερη απουσία μπορεί να προκαλέσει την ακύρωση της άδειας.
- Ο κάτοχος της άδειας δεν μπορεί να αναλάβει μισθωτή απασχόληση στην Κύπρο. Μπορείτε να έχετε στην κατοχή σας κυπριακή εταιρεία, να συμμετέχετε ως διευθυντής και να λαμβάνετε μερίσματα, αλλά το πρόγραμμα δεν είναι άδεια εργασίας.
Αγορά ακινήτου στην Κύπρο ως αλλοδαπός
Η Κύπρος επιτρέπει 100% πλήρη κυριότητα (freehold) σε κάθε εθνικότητα, και το νομικό της σύστημα έχει τις ρίζες του στο αγγλικό κοινό δίκαιο, γεγονός που καθιστά τη διαδικασία μεταβίβασης οικεία σε πολλούς διεθνείς αγοραστές. Οι υπήκοοι της ΕΕ και του ΕΟΧ αγοράζουν ακριβώς με τους ίδιους όρους όπως και οι Κύπριοι. Οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται επιπλέον έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου — μια άδεια που στην πράξη έχει ανατεθεί στον τοπικό Έπαρχο. Για μια κατοικία αυτό είναι διαδικασία ρουτίνας, διαρκεί λίγους μήνες, και δεν σας εμποδίζει να ολοκληρώσετε την αγορά, να λάβετε την κατοχή ή να κατοικήσετε στο ακίνητο όσο αυτή βρίσκεται σε εξέλιξη.
Ο τίτλος καταχωρείται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (το Κτηματολόγιο). Όταν αγοράζετε επί σχεδίου — όπως κάνουν οι περισσότεροι αγοραστές του 6(2), αφού το ακίνητο πρέπει να είναι καινούριο — το συμβόλαιο πώλησής σας κατατίθεται στο Κτηματολόγιο για προστασία “ειδικής εκτέλεσης”. Πρόκειται για μια κρίσιμη δικλείδα ασφαλείας: εμποδίζει τον κατασκευαστή να πουλήσει, να υποθηκεύσει ή να διαχειριστεί με άλλον τρόπο την κατοικία εν αγνοία σας, και εξασφαλίζει το δικαίωμά σας να σας μεταβιβαστεί ο τίτλος ακόμη και πριν εκδοθεί ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας. Επιμείνετε ο δικηγόρος σας να καταθέσει το συμβόλαιο εντός της νόμιμης προθεσμίας μετά την υπογραφή.
Η φορολογική εικόνα το 2026
Η Κύπρος παραμένει ένα από τα πιο ευνοϊκά φορολογικά περιβάλλοντα της Ευρώπης για τα φυσικά πρόσωπα, αν και αρκετά μεγέθη άλλαξαν με τη φορολογική μεταρρύθμιση του 2026 που τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026. Επιβεβαιώστε τη δική σας θέση με Κύπριο φορολογικό σύμβουλο, αλλά το ισχύον βασικό πλαίσιο είναι:
| Φόρος | Θέση 2026 |
|---|---|
| Ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας | Κανένας — καταργήθηκε από το 2017 |
| Φόρος κληρονομιάς / περιουσίας | Κανένας |
| Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επί κυπριακών ακινήτων | 20% επί του κέρδους, με εφ' όρου ζωής απαλλαγές (αναμορφωμένες σε περίπου 30.000 ευρώ γενικά και 150.000 ευρώ για κύρια κατοικία) |
| Μη έχοντες κατοικία (non-dom) φορολογικοί κάτοικοι (ΕΕΑ) | 0% επί μερισμάτων και τόκων για 17 έτη· η ειδική εισφορά για την άμυνα επί των εσόδων από ενοίκια καταργήθηκε με τη μεταρρύθμιση του 2026 |
| Εταιρικός φόρος εισοδήματος | Αυξήθηκε από 12,5% σε 15% από την 1η Ιανουαρίου 2026 (ευθυγράμμιση με τον παγκόσμιο ελάχιστο φόρο του ΟΟΣΑ) |
| Φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων | Προοδευτικός· το αφορολόγητο όριο αυξήθηκε στα 22.000 ευρώ με τη μεταρρύθμιση του 2026, με ανώτατο κλιμάκιο 35% άνω των ~72.000 ευρώ |
Το καθεστώς μη έχοντος κατοικία (“non-dom”) αποτελεί το επίκεντρο για πολλούς επενδυτές που μετεγκαθίστανται: εάν γίνετε φορολογικός κάτοικος Κύπρου αλλά χωρίς κατοικία (non-domiciled), δεν πληρώνετε κανέναν κυπριακό φόρο επί των παγκόσμιων εσόδων από μερίσματα και τόκους για 17 έτη, ενώ τα έσοδα από ενοίκια βρίσκονται πλέον εντελώς εκτός του δικτύου της ειδικής εισφοράς για την άμυνα (υπόκεινται μόνο στον συνήθη φόρο εισοδήματος). Σε συνδυασμό με την απουσία φόρου πλούτου, κληρονομιάς ή ετήσιου φόρου ακινήτων, αυτό καθιστά τη μακροχρόνια διαμονή ελκυστική για επενδυτές που εστιάζουν στο εισόδημα — αλλά το όφελος εξαρτάται από τη γνήσια εγκαθίδρυση φορολογικής κατοικίας, ένα ξεχωριστό βήμα από την κατοχή της άδειας 6(2).
ΦΠΑ στη νέα σας κατοικία
Η νεόδμητη κατοικία επιβαρύνεται με ΦΠΑ — κανονικός συντελεστής 19%. Ένας μειωμένος συντελεστής 5% είναι διαθέσιμος για μια γνήσια κύρια κατοικία που κατοικείτε ο ίδιος, αλλά μόνο εντός ανώτατων ορίων που αναμορφώθηκαν και ισχύουν πλέον ως εξής: ο συντελεστής 5% καλύπτει τα πρώτα 130 m², υπό την προϋπόθεση ότι η αξία του ακινήτου δεν υπερβαίνει τις 350.000 ευρώ, η συνολική αξία της συναλλαγής δεν υπερβαίνει τις 475.000 ευρώ, και η συνολική δομήσιμη επιφάνεια δεν υπερβαίνει τα 190 m². Εάν υπερβείτε τα 190 m² ή τις 475.000 ευρώ, ο μειωμένος συντελεστής χάνεται εντελώς — το 19% εφαρμόζεται σε ολόκληρη την αγορά. Ένα μεταβατικό παράθυρο απαλλαγής ισχύει μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026, μετά το οποίο το νέο πλαίσιο των 130 m² εφαρμόζεται αποκλειστικά από το 2027. Σημειώστε ότι ένα ακίνητο που αγοράζεται καθαρά ως επένδυση ή εξοχική κατοικία δεν πληροί τα κριτήρια για το 5% — φορολογείται με 19%.
Στις μεταπωλήσεις, οι αγοραστές πληρώνουν τέλη μεταβίβασης (μια κλιμακωτή κλίμακα, ιστορικά έως ορισμένα εκατοστιαία σημεία) αντί για ΦΠΑ· σε μια νεόδμητη κατοικία όπου έχει χρεωθεί ΦΠΑ, τα τέλη μεταβίβασης δεν εφαρμόζονται επιπλέον, γεγονός που μειώνει ουσιαστικά τα έξοδα ολοκλήρωσης σε μια αγορά πρώτης πώλησης. Προϋπολογίστε τα δικηγορικά έξοδα, τον ΦΠΑ και — για αγοραστές εκτός ΕΕ — την άδεια του Επάρχου, παράλληλα με την τιμή.
Πού βρίσκονται οι αποδόσεις
Η Λεμεσός είναι το επιχειρηματικό και υψηλής ζήτησης οικιστικό κέντρο της Κύπρου — παραθαλάσσιοι ουρανοξύστες, συγκέντρωση διεθνών εταιρειών και η βαθύτερη ζήτηση για μακροχρόνιες μισθώσεις στο νησί. Πηγές της αγοράς τοποθετούν τις ακαθάριστες αποδόσεις μακροχρόνιας μίσθωσης διαμερισμάτων στη Λεμεσό στην περιοχή του 5–7%, τυπικά τις ισχυρότερες στο νησί· οι καθαρές αποδόσεις (μετά τα κοινόχρηστα και τα λειτουργικά έξοδα, πριν τον προσωπικό φόρο) πιο ρεαλιστικά κυμαίνονται γύρω στο 4–4,5%. Η Πάφος και η Λάρνακα τείνουν να βρίσκονται λίγο χαμηλότερα για μακροχρόνιες μισθώσεις αλλά ελκύουν αγοραστές θέρετρου και τρόπου ζωής, ενώ καλά τοποθετημένα και καλά διαχειριζόμενα εξοχικά (βραχυχρόνιας μίσθωσης) ακίνητα σε προνομιακές παράκτιες θέσεις έχει αναφερθεί ότι επιτυγχάνουν υψηλότερες ακαθάριστες εποχιακές αποδόσεις — γενικά 6–10% ετησιοποιημένα — με κόστος πολύ υψηλότερου κινδύνου διαχείρισης, κενών περιόδων και εποχικότητας. Πρόκειται για παρατηρήσεις της αγοράς, όχι για εγγυήσεις· τα κοινόχρηστα και η τοποθεσία κάθε κτιρίου αλλάζουν την αριθμητική, οπότε αξιολογήστε κάθε κατοικία με βάση τα δικά της νούμερα.
Είναι ο 6(2) κατάλληλος για εσάς;
Η ταχεία οδός ταιριάζει σε έναν επενδυτή που θέλει μια ασφαλή βάση στην ΕΕ και ένα πάτημα για τον τρόπο ζωής του, νιώθει άνετα να κρατήσει μια νεόδμητη κατοικία αξίας 300.000 ευρώ+ μακροπρόθεσμα, έχει γνήσιο εισόδημα από το εξωτερικό προς απόδειξη, και δεν χρειάζεται να εργαστεί τοπικά ως μισθωτός. Δεν ταιριάζει σε κάποιον που κυνηγά διαβατήριο, προσδοκά κινητικότητα Σένγκεν σήμερα, ή ελπίζει να προσθέσει γονείς με μία μεμονωμένη επένδυση. Χρησιμοποιούμενη σωστά — αγορά νεόδμητης κατοικίας, διατήρηση του εισοδήματος από το εξωτερικό, διατήρηση της επένδυσης, τήρηση των ανά διετία επισκέψεων — προσφέρει ανθεκτική διαμονή για ολόκληρη την οικογένεια σε μια δικαιοδοσία της ΕΕ που βασίζεται στο αγγλικό κοινό δίκαιο, εκφράζεται σε ευρώ και έχει ασυνήθιστα ελαφρύ προσωπικό φορολογικό φορτίο.
Πώς μπορεί να βοηθήσει η Palmera
Ο κατάλογος της Palmera για την Κύπρο επικεντρώνεται σε έργα επί σχεδίου, πρωτογενούς αγοράς, που ταιριάζουν στο προφίλ του Κανονισμού 6(2) — περίπου είκοσι έργα από τη Square One, συγκεντρωμένα στη Λεμεσό με ένα έργο στην Πάφο, με τιμές σε ευρώ, με άτοκα σχέδια αποπληρωμής από τον κατασκευαστή και 0% προμήθεια αγοραστή (ο κατασκευαστής πληρώνει την αμοιβή μας). Σας βοηθάμε να επιλέξετε νεόδμητες κατοικίες που πληρούν τα κριτήρια, άνω του ορίου των 300.000 ευρώ, και να συντονιστείτε με ανεξάρτητους Κύπριους δικηγόρους για την άδεια και τη μεταβίβαση. Για να εξερευνήσετε την τρέχουσα διαθεσιμότητα, επικοινωνήστε μαζί μας στο team@palmera.realestate. Η Palmera είναι μεσιτικό γραφείο με έδρα το Ντουμπάι που δραστηριοποιείται στην Κύπρο· το παρόν άρθρο αποτελεί γενική ενημέρωση, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή — επιβεβαιώστε τη θέση σας με αδειοδοτημένο Κύπριο δικηγόρο και φορολογικό σύμβουλο πριν επενδύσετε.
