Кіпр пропонує один із найпростіших шляхів до постійного проживання в Європейському Союзі: придбайте кваліфіковане нове житло, підтвердіть гарантований іноземний дохід і отримайте право на проживання, термін якого не спливає. Програму регулює Положення 6(2) Положень про іноземців та імміграцію — його часто рекламують як «Категорію 6.2» або, вільно, «Кіпрську золоту візу». Це справді прискорена процедура, але її також часто описують хибно. Цей путівник викладає чинні правила 2026 року, що саме надає дозвіл, податкові рамки, у які входить іноземний власник, і — що критично — те, чим він не є.
Проживання, а не громадянство: ключова відмінність
Найважливіший факт для будь-якого інвестора: Положення 6(2) надає постійне проживання, ніколи не паспорт. Окрема кіпрська програма «громадянство в обмін на інвестиції» (Кіпрська інвестиційна програма) була скасована з 1 листопада 2020 року після розслідування Al Jazeera та зростання тиску з боку ЄС, і вона не відновлювалася. Кожен, хто сьогодні пропонує «кіпрське громадянство за інвестиції», описує те, чого більше не існує.
Постійне проживання дозволяє вам і вашій родині жити на Кіпрі безстроково. Само по собі воно не надає паспорта ЄС, права голосу чи автоматичного безвізового пересування по Шенгенській зоні. Кіпр є членом ЄС і використовує євро, але поки що не входить до Шенгену (вступ обговорювався, але станом на 2026 рік не завершений), тож посвідка на проживання не є шенгенською посвідкою. Шлях до натуралізації існує лише через звичайну процедуру — загалом законне проживання протягом низки років із вимогами щодо фактичної присутності та інтеграції — і повністю відокремлений від інвестиційного дозволу 6(2). Розглядайте 6(2) як інструмент проживання та способу життя, а не як обхідний шлях до громадянства.
Що потрібно інвестувати та заробляти
Прискорена процедура 6(2) ґрунтується на двох стовпах: кваліфікованій інвестиції та гарантованому річному доході.
Нерухомість (від 300 000 EUR)
Основний шлях — це придбання нової житлової нерухомості вартістю щонайменше 300 000 EUR (плюс ПДВ). Посилені у 2023 році правила чітко визначають, що зараховується:
- Нерухомість має бути придбана новою, з першого продажу, безпосередньо в компанії-забудовника — не бути раніше у власності чи в користуванні.
- Нерухомість на вторинному ринку не кваліфікується для прискореної процедури за жодної ціни.
- Ви можете об'єднати до двох житлових об'єктів від одного забудовника, щоб досягти порогу.
- Сума 300 000 EUR — це чиста ціна до ПДВ, і зазвичай перед поданням заяви має бути сплачений завдаток щонайменше 300 000 EUR.
Положення 6(2) також визнає альтернативні кваліфіковані інвестиції на ту саму суму 300 000 EUR — наприклад, частку в статутному капіталі кіпрської компанії, що наймає персонал, або паї в кіпрському регульованому інвестиційному фонді (AIF/RAIF) — але шлях через нове житло є найпоширенішим і найпередбачуванішим для іноземного покупця.
Дохід (від 50 000 EUR з-за кордону)
Ви повинні підтвердити гарантований річний дохід, і джерело має значення. Якщо інвестицією є житлова нерухомість, цей дохід має походити з-за кордону — іноземна зарплата, пенсії, дивіденди, відсотки, орендна плата чи прибуток від бізнесу, отриманий за межами Кіпру. Реформа 2023 року (чинна з 2 травня 2023 року) різко підвищила пороги:
| Заявник | Мінімальний річний дохід |
|---|---|
| Основний заявник | 50 000 EUR (підвищено з 30 000 EUR у 2023 році) |
| Чоловік / дружина | + 15 000 EUR |
| Кожна неповнолітня дитина | + 10 000 EUR |
Отже, родині з чотирьох осіб (двоє дорослих, двоє дітей) потрібен документально підтверджений дохід приблизно 85 000 EUR на рік. Дохід підтверджується податковими деклараціями, засвідченнями бухгалтера та банківськими виписками, і його потрібно підтримувати — це не одноразова перевірка (див. зобов'язання нижче).
Кого можна включити — а кого ні
Правила 2023 року також звузили визначення родини, яке раніше було щедрим. За чинними рамками:
- Чоловік / дружина — включається.
- Неповнолітні діти до 18 років — включаються.
- Неодружені діти на утриманні віком 18–25 років — можуть бути включені, якщо вони фінансово залежні від основного заявника й здобувають вищу освіту очно, за умови додаткової вимоги щодо доходу.
- Батьки та батьки подружжя — більше не охоплюються однією інвестицією в 300 000 EUR. До 2023 року їх можна було додати за рахунок додаткового доходу; цю поступку скасовано.
Діти, які «виростають» із вікового ліміту або одружуються, зазвичай зберігають проживання у власному праві після його надання, але вам слід підтвердити статус кожного утриманця в кіпрського адвоката з імміграційних питань перед поданням, оскільки правила щодо дорослих утриманців є найбільш чутливою до фактів частиною програми.
Терміни та дійсність дозволу
Розгляд за прискореною процедурою справді швидкий за європейськими мірками: органи влади прагнуть ухвалити рішення за заявами приблизно за два-три місяці з моменту повного подання. Після надання дозвіл є постійним — видається довічно від самого початку, без періодичного поновлення самої картки, як цього вимагають тимчасові дозволи «золотої візи» в інших країнах, що потребують повторного подання кожні кілька років.
Утім, «постійний» має свої умови. Дозвіл може втратити чинність або бути скасований, якщо ви їх не дотримаєтеся:
- Ви повинні зберігати кваліфіковану інвестицію — ви не можете продати нерухомість за 300 000 EUR і залишити за собою проживання.
- Ви повинні і надалі відповідати вимозі щодо доходу та подавати щорічну декларацію, що це підтверджує, разом із чинним медичним страхуванням і чистою судимістю.
- Ви повинні відвідувати Кіпр щонайменше раз на два роки; триваліша відсутність може призвести до втрати чинності дозволу.
- Власник дозволу не може влаштовуватися на найману роботу на Кіпрі. Ви можете володіти кіпрською компанією, обіймати посаду директора та отримувати дивіденди, але програма не є дозволом на роботу.
Придбання нерухомості на Кіпрі іноземцем
Кіпр дозволяє 100% повну власність (freehold) для будь-якої національності, а його правова система вкорінена в англійському загальному праві, що робить процес оформлення угоди звичним для багатьох міжнародних покупців. Громадяни ЄС та ЄЕЗ купують на абсолютно однакових умовах із кіпріотами. Покупцям із країн поза ЄС додатково потрібне схвалення Ради міністрів — дозвіл, делегований на практиці місцевому окружному чиновнику. Для житлового будинку це рутинна процедура, що триває кілька місяців і не заважає вам завершити угоду, вступити у володіння чи жити в нерухомості, поки вона розглядається.
Право власності реєструється в Департаменті земель і геодезії (Земельному кадастрі). Коли ви купуєте на етапі будівництва — як це роблять більшість покупців за 6(2), оскільки нерухомість має бути новою — ваш договір купівлі-продажу депонується в Земельному кадастрі для захисту «реального виконання» (specific performance). Це вкрай важлива гарантія: вона не дає забудовнику продати, заставити чи в інший спосіб розпоряджатися об'єктом за вашою спиною і закріплює ваше право на передачу права власності вам ще до видачі окремого титульного акта. Наполягайте, щоб ваш адвокат подав договір у встановлений законом строк після підписання.
Податкова картина у 2026 році
Кіпр залишається одним із найсприятливіших податкових середовищ Європи для фізичних осіб, хоча кілька показників змінилися в межах податкової реформи 2026 року, що набула чинності 1 січня 2026 року. Перевірте власну ситуацію в кіпрського податкового консультанта, але поточні ключові рамки такі:
| Податок | Стан у 2026 році |
|---|---|
| Щорічний податок на нерухоме майно | Немає — скасовано з 2017 року |
| Податок на спадщину / майно | Немає |
| Податок на приріст капіталу від кіпрської нерухомості | 20% на приріст, із довічними пільгами (реформовано приблизно до 30 000 EUR загальної та 150 000 EUR на основне житло) |
| Резиденти без доміцилію (SDC) | 0% на дивіденди та відсотки протягом 17 років; спеціальний оборонний внесок з орендного доходу скасовано в межах реформи 2026 року |
| Податок на прибуток підприємств | Підвищено з 12,5% до 15% з 1 січня 2026 року (узгодження з глобальним мінімумом ОЕСР) |
| Податок на доходи фізичних осіб | Прогресивний; неоподатковуваний поріг підвищено до 22 000 EUR у межах реформи 2026 року, верхня ставка 35% понад ~72 000 EUR |
Режим без доміцилію («non-dom») є ключовим для багатьох інвесторів, що переїжджають: якщо ви стаєте податковим резидентом Кіпру, але не маєте доміцилію, ви не сплачуєте жодного кіпрського податку з усесвітнього доходу від дивідендів і відсотків протягом 17 років, а орендний дохід тепер повністю поза межами спеціального оборонного внеску (підлягає лише звичайному податку на доходи). У поєднанні з відсутністю податку на багатство, спадщину чи щорічного податку на нерухомість це робить довгострокове проживання привабливим для інвесторів, орієнтованих на дохід, — але вигода залежить від справжнього встановлення податкового резидентства, окремого кроку від володіння дозволом 6(2).
ПДВ на ваше нове житло
Нова житлова нерухомість обкладається ПДВ — стандартна ставка 19%. Знижена ставка 5% доступна на справжнє основне житло, яке ви займаєте самі, але лише в межах лімітів, що були реформовані й тепер застосовуються так: ставка 5% покриває перші 130 м², за умови, що вартість нерухомості не перевищує 350 000 EUR, загальна вартість угоди не перевищує 475 000 EUR, а загальна площа забудови не перевищує 190 м². Перевищите 190 м² чи 475 000 EUR — і знижену ставку буде повністю втрачено: до всієї покупки застосовується 19%. Перехідне вікно пільг діє до 31 грудня 2026 року, після чого з 2027 року застосовуються виключно нові рамки 130 м². Зауважте, що нерухомість, придбана суто як інвестиція чи для відпочинку, не кваліфікується для 5% — вона оподатковується за ставкою 19%.
При перепродажах покупці сплачують реєстраційні збори за передачу (за прогресивною шкалою, історично до кількох відсотків) замість ПДВ; при новобудові, де вже нараховано ПДВ, збори за передачу додатково не застосовуються, що суттєво знижує витрати на закриття угоди при купівлі з першого продажу. Закладіть у бюджет юридичні послуги, ПДВ і — для покупців із-за меж ЄС — дозвіл окружного чиновника поряд із ціною.
Де знаходиться дохідність
Лімасол — це діловий і преміальний житловий центр Кіпру: висотки на набережній, концентрація міжнародних компаній і найглибший на острові попит на довгострокову оренду. Ринкові джерела оцінюють валову дохідність від довгострокової оренди квартир у Лімасолі в межах 5–7%, зазвичай найвищу на острові; чиста дохідність (після сервісних зборів і поточних витрат, до особистого податку) реалістичніше становить близько 4–4,5%. Пафос і Ларнака для довгострокової оренди зазвичай трохи нижчі, але приваблюють покупців курортного та лайфстайл-сегмента, тоді як добре розташовані та якісно керовані об'єкти для відпочинку (короткострокова оренда) в преміальних прибережних локаціях, за наявними даними, досягають вищої валової сезонної дохідності — загалом 6–10% у річному вимірі — ціною значно вищих ризиків управління, простою та сезонності. Це ринкові спостереження, а не гарантії; сервісні збори та локація кожної будівлі змінюють арифметику, тож оцінюйте кожен об'єкт за його власними цифрами.
Чи підходить вам 6(2)?
Прискорена процедура підходить інвестору, який прагне надійної бази в ЄС і лайфстайл-опори, готовий довгостроково володіти новим житлом вартістю понад 300 000 EUR, має справжній іноземний дохід для підтвердження й не потребує працювати на місці як найманий працівник. Вона не підходить тому, хто женеться за паспортом, очікує шенгенської мобільності вже сьогодні чи сподівається додати батьків за однією інвестицією. За правильного використання — купівля новобудови, підтримуваний іноземний дохід, збережена інвестиція, дотримані відвідини раз на два роки — вона забезпечує тривале проживання для всієї родини в юрисдикції ЄС з англійським загальним правом, деномінованій в євро, з незвично низьким податковим навантаженням на фізичних осіб.
Як Palmera може допомогти
Кіпрський каталог Palmera зосереджений на проєктах первинного ринку на етапі будівництва, що відповідають профілю Положення 6(2), — близько двадцяти проєктів від Square One, зосереджених у Лімасолі з одним проєктом у Пафосі, у євро, з безвідсотковими планами розстрочки від забудовника та 0% комісії для покупця (наш гонорар сплачує забудовник). Ми допомагаємо вам скласти шорт-лист кваліфікованих об'єктів у новобудовах понад поріг 300 000 EUR і координуємося з незалежними кіпрськими адвокатами щодо дозволу та оформлення угоди. Щоб дізнатися про поточну наявність, зверніться до нас за адресою team@palmera.realestate. Palmera — брокерська компанія з Дубая, що працює на Кіпрі; ця стаття є загальною інформацією, а не юридичною чи податковою консультацією — підтвердьте свою ситуацію в ліцензованого кіпрського адвоката та податкового консультанта, перш ніж інвестувати.
