Stały pobyt na Cyprze 2026: przyspieszona ścieżka Regulacji 6(2)

Cypr oferuje jedną z najprostszych ścieżek do uzyskania stałego pobytu w Unii Europejskiej: kup kwalifikującą się nową nieruchomość, wykaż zabezpieczony dochód zagraniczny i uzyskaj prawo pobytu, które nie wygasa. Program regulowany jest przez Regulację 6(2) Przepisów o Cudzoziemcach i Imigracji — często reklamowaną jako „Kategoria 6.2” lub, nieściśle, „cypryjska złota wiza”. To rzeczywiście przyspieszona ścieżka, ale również często błędnie opisywana. Niniejszy przewodnik przedstawia obowiązujące przepisy na rok 2026, to, co faktycznie daje zezwolenie, ramy podatkowe, w które wchodzi zagraniczny właściciel, oraz — co kluczowe — jedną rzecz, którą ta ścieżka nie jest.

Pobyt, nie obywatelstwo: zasadnicze rozróżnienie

Najważniejszy fakt dla każdego inwestora: Regulacja 6(2) przyznaje stały pobyt, nigdy paszport. Odrębny cypryjski program obywatelstwa za inwestycję (Cypryjski Program Inwestycyjny) został zniesiony ze skutkiem od 1 listopada 2020 roku w następstwie śledztwa Al Jazeery i rosnącej presji ze strony UE, i nie został przywrócony. Każdy, kto oferuje dziś „cypryjskie obywatelstwo za inwestycję”, opisuje coś, co już nie istnieje.

Stały pobyt pozwala Tobie i Twojej rodzinie mieszkać na Cyprze bezterminowo. Sam w sobie nie daje jednak paszportu UE, prawa głosu ani automatycznego bezwizowego podróżowania po strefie Schengen. Cypr jest członkiem UE i posługuje się euro, ale nie należy jeszcze do strefy Schengen (przystąpienie było omawiane, lecz nie jest zakończone na rok 2026), więc karta pobytu nie jest zezwoleniem pobytowym Schengen. Droga do naturalizacji istnieje wyłącznie w trybie zwykłym — ogólnie rzecz biorąc, poprzez legalny pobyt przez szereg lat, z wymogami dotyczącymi fizycznej obecności i integracji — i jest całkowicie odrębna od zezwolenia inwestycyjnego 6(2). Traktuj 6(2) jako instrument pobytowy i lifestyle'owy, a nie skrót do obywatelstwa.

Co musisz zainwestować i zarabiać

Przyspieszona ścieżka 6(2) opiera się na dwóch filarach: kwalifikującej się inwestycji i zabezpieczonym dochodzie rocznym.

Nieruchomość (od 300 000 EUR)

Główną ścieżką jest zakup nowej nieruchomości mieszkalnej o wartości co najmniej 300 000 EUR (plus VAT). Zaostrzone w 2023 roku przepisy precyzyjnie określają, co się kwalifikuje:

Nieruchomość musi być kupiona jako nowa, z pierwszej ręki, bezpośrednio od spółki deweloperskiej — nieużywana i niezamieszkiwana wcześniej.
Nieruchomości z rynku wtórnego nie kwalifikują się do przyspieszonej ścieżki, przy żadnej cenie.
Możesz połączyć maksymalnie dwie jednostki mieszkalne od tego samego dewelopera, aby osiągnąć próg.
Kwota 300 000 EUR to cena netto przed VAT, a zaliczka w wysokości co najmniej 300 000 EUR musi zwykle zostać wpłacona przed złożeniem wniosku.

Regulacja 6(2) uznaje również alternatywne kwalifikujące się inwestycje o tej samej wartości 300 000 EUR — na przykład kapitał zakładowy w cypryjskiej spółce zatrudniającej pracowników lub jednostki w regulowanym na Cyprze funduszu inwestycyjnym (AIF/RAIF) — ale ścieżka nowej nieruchomości mieszkalnej jest zdecydowanie najczęstsza i najbardziej przewidywalna dla zagranicznego nabywcy.

Dochód (od 50 000 EUR z zagranicy)

Musisz udowodnić zabezpieczony dochód roczny, a jego źródło ma znaczenie. Gdy inwestycją jest nieruchomość mieszkalna, dochód ten musi pochodzić z zagranicy — zagraniczne wynagrodzenie, emerytury, dywidendy, odsetki, czynsze lub zyski z działalności gospodarczej uzyskane poza Cyprem. Reforma z 2023 roku (obowiązująca od 2 maja 2023 roku) znacznie podniosła progi:

Wnioskodawca	Minimalny dochód roczny
Główny wnioskodawca	50 000 EUR (podniesione z 30 000 EUR w 2023 roku)
Małżonek	+ 15 000 EUR
Każde małoletnie dziecko	+ 10 000 EUR

Zatem czteroosobowa rodzina (dwoje dorosłych, dwoje dzieci) potrzebuje udokumentowanego dochodu w wysokości około 85 000 EUR rocznie. Dochód potwierdza się zeznaniami podatkowymi, zaświadczeniami księgowego i wyciągami bankowymi, i musi być utrzymywany — to nie jest jednorazowy test (zob. obowiązki poniżej).

Kto może zostać uwzględniony — a kto nie

Przepisy z 2023 roku zawęziły również definicję rodziny, która wcześniej była hojna. W obecnych ramach:

Małżonek — uwzględniony.
Małoletnie dzieci poniżej 18. roku życia — uwzględnione.
Niezamężne/nieżonate dzieci na utrzymaniu w wieku 18–25 lat — mogą zostać uwzględnione, jeśli są finansowo zależne od głównego wnioskodawcy i studiują w trybie stacjonarnym na poziomie wyższym, pod warunkiem spełnienia dodatkowego wymogu dochodowego.
Rodzice i teściowie — nie są już objęci pojedynczą inwestycją 300 000 EUR. Przed 2023 rokiem można ich było dodać w oparciu o dodatkowy dochód; to udogodnienie zostało zniesione.

Dzieci, które przekraczają wiek graniczny lub zawierają związek małżeński, zasadniczo utrzymują pobyt we własnym imieniu po jego przyznaniu, jednak status każdego członka rodziny na utrzymaniu powinieneś potwierdzić z cypryjskim prawnikiem imigracyjnym przed złożeniem wniosku, ponieważ przepisy dotyczące dorosłych osób na utrzymaniu są najbardziej wrażliwym na okoliczności elementem programu.

Harmonogram i ważność zezwolenia

Rozpatrywanie w ramach przyspieszonej ścieżki jest naprawdę szybkie jak na europejskie standardy: organy dążą do rozpatrzenia wniosków w ciągu mniej więcej dwóch do trzech miesięcy od kompletnego złożenia. Po przyznaniu zezwolenie jest stałe — wydawane dożywotnio od samego początku, bez okresowego odnawiania samej karty w sposób, w jaki tymczasowe zezwolenia „złotej wizy” gdzie indziej wymagają ponownego składania wniosku co kilka lat.

„Stały” wiąże się jednak z warunkami. Zezwolenie może wygasnąć lub zostać cofnięte, jeśli ich nie dotrzymasz:

Musisz zachować kwalifikującą się inwestycję — nie możesz sprzedać nieruchomości za 300 000 EUR i zatrzymać pobytu.
Musisz nadal spełniać wymóg dochodowy i składać coroczną deklarację to potwierdzającą, wraz z utrzymywanym ubezpieczeniem zdrowotnym i czystą kartoteką karną.
Musisz odwiedzać Cypr co najmniej raz na dwa lata; dłuższa nieobecność może spowodować wygaśnięcie zezwolenia.
Posiadacz zezwolenia nie może podjąć płatnego zatrudnienia na Cyprze. Możesz być właścicielem cypryjskiej spółki, zasiadać w zarządzie jako dyrektor i otrzymywać dywidendy, ale program nie jest zezwoleniem na pracę.

Zakup nieruchomości na Cyprze jako cudzoziemiec

Cypr zezwala na 100% pełną własność (freehold) osobom każdej narodowości, a jego system prawny wywodzi się z angielskiego prawa zwyczajowego (common law), co sprawia, że proces przenoszenia własności jest znajomy dla wielu nabywców z zagranicy. Obywatele UE i EOG kupują na dokładnie takich samych zasadach jak Cypryjczycy. Nabywcy spoza UE potrzebują dodatkowo zgody Rady Ministrów — uprawnienia delegowanego w praktyce lokalnemu urzędnikowi okręgowemu (District Officer). W przypadku domu mieszkalnego jest to rutynowe, trwa kilka miesięcy i nie blokuje możliwości sfinalizowania transakcji, objęcia w posiadanie ani zamieszkania w nieruchomości w trakcie rozpatrywania.

Tytuł własności jest rejestrowany w Departamencie Gruntów i Pomiarów (Land Registry, ewidencja gruntów). Gdy kupujesz nieruchomość w budowie (off-plan) — jak robi większość nabywców w ramach 6(2), skoro nieruchomość musi być nowa — Twoja umowa sprzedaży jest deponowana w ewidencji gruntów w celu ochrony „specific performance” (wykonania rzeczywistego). To kluczowe zabezpieczenie: uniemożliwia deweloperowi sprzedaż, obciążenie hipoteką lub inne dysponowanie jednostką za Twoimi plecami i zabezpiecza Twoje prawo do przeniesienia tytułu na Ciebie, nawet zanim zostanie wydany odrębny akt własności. Nalegaj, aby Twój prawnik złożył umowę w ustawowym terminie po podpisaniu.

Obraz podatkowy w 2026 roku

Cypr pozostaje jednym z łagodniejszych w Europie środowisk podatkowych dla osób fizycznych, choć kilka wartości zmieniło się w ramach reformy podatkowej 2026, która weszła w życie 1 stycznia 2026 roku. Zweryfikuj własną sytuację z cypryjskim doradcą podatkowym, ale obecne ogólne ramy przedstawiają się następująco:

Podatek	Stan na 2026 rok
Roczny podatek od nieruchomości	Brak — zniesiony od 2017 roku
Podatek od spadków / masy spadkowej	Brak
Podatek od zysków kapitałowych od cypryjskich nieruchomości	20% od zysku, z dożywotnimi zwolnieniami (zreformowanymi do około 30 000 EUR ogólnie i 150 000 EUR w przypadku głównego miejsca zamieszkania)
Rezydenci non-domiciled (SDC)	0% od dywidend i odsetek przez 17 lat; specjalna składka obronna od dochodów z najmu została zniesiona w ramach reformy 2026
Podatek dochodowy od osób prawnych	Podniesiony z 12,5% do 15% od 1 stycznia 2026 roku (dostosowanie do globalnego minimum OECD)
Podatek dochodowy od osób fizycznych	Progresywny; próg wolny od podatku podniesiony do 22 000 EUR w ramach reformy 2026, najwyższy próg 35% powyżej ok. 72 000 EUR

Reżim non-domiciled („non-dom”) stanowi centralny element dla wielu przeprowadzających się inwestorów: jeśli staniesz się cypryjskim rezydentem podatkowym, ale bez domicylu, nie płacisz cypryjskiego podatku od globalnych dochodów z dywidend i odsetek przez 17 lat, a dochody z najmu są obecnie całkowicie poza siatką specjalnej składki obronnej (podlegają wyłącznie zwykłemu podatkowi dochodowemu). W połączeniu z brakiem podatku majątkowego, spadkowego czy rocznego podatku od nieruchomości czyni to długoterminowy pobyt atrakcyjnym dla inwestorów nastawionych na dochód — ale korzyść ta zależy od faktycznego ustanowienia rezydencji podatkowej, co jest odrębnym krokiem od posiadania zezwolenia 6(2).

VAT od Twojego nowego domu

Nowa nieruchomość mieszkalna jest obciążona VAT — stawka podstawowa 19%. Obniżona stawka 5% jest dostępna dla rzeczywistego głównego miejsca zamieszkania, które sam zajmujesz, ale wyłącznie w ramach limitów, które zostały zreformowane i obecnie obowiązują następująco: stawka 5% obejmuje pierwsze 130 m², pod warunkiem że wartość nieruchomości nie przekracza 350 000 EUR, całkowita wartość transakcji nie przekracza 475 000 EUR, a całkowita powierzchnia zabudowy nie przekracza 190 m². Przekroczenie 190 m² lub 475 000 EUR powoduje całkowitą utratę obniżonej stawki — 19% ma zastosowanie do całego zakupu. Przejściowe okno ulgowe obowiązuje do 31 grudnia 2026 roku, po czym od 2027 roku stosuje się wyłącznie nowe ramy 130 m². Należy zauważyć, że nieruchomość kupiona wyłącznie jako inwestycja lub dom wakacyjny nie kwalifikuje się do 5% — jest opodatkowana stawką 19%.

Przy transakcjach na rynku wtórnym nabywcy płacą opłaty transferowe (skala ruchoma, historycznie do kilku procent) zamiast VAT; przy nowej nieruchomości, od której naliczono VAT, opłaty transferowe nie mają dodatkowo zastosowania, co znacząco obniża koszty zamknięcia transakcji przy zakupie z pierwszej ręki. Zaplanuj w budżecie honoraria prawne, VAT oraz — w przypadku nabywców spoza UE — zgodę urzędnika okręgowego, obok samej ceny.

Gdzie są rentowności

Limassol to biznesowe i prestiżowe mieszkaniowe centrum Cypru — nadmorskie wieżowce, koncentracja międzynarodowych firm i najgłębszy na wyspie popyt na najem długoterminowy. Źródła rynkowe szacują rentowność brutto z najmu długoterminowego mieszkań w Limassol na poziomie około 5–7%, zwykle najsilniejszym na wyspie; rentowności netto (po opłatach eksploatacyjnych i kosztach bieżących, przed podatkiem osobistym) realniej plasują się w okolicach 4–4,5%. Pafos i Larnaka zwykle wypadają nieco niżej w najmie długoterminowym, ale przyciągają nabywców kurortowych i lifestyle'owych, podczas gdy dobrze zlokalizowane, dobrze zarządzane nieruchomości wakacyjne (najem krótkoterminowy) w prestiżowych położeniach nadmorskich odnotowywano jako osiągające wyższe sezonowe zwroty brutto — ogólnie 6–10% w skali roku — kosztem znacznie wyższego ryzyka zarządzania, pustostanów i sezonowości. To obserwacje rynkowe, a nie gwarancje; opłaty eksploatacyjne i lokalizacja każdego budynku zmieniają rachunek, dlatego oceniaj każdą jednostkę na podstawie jej własnych liczb.

Czy 6(2) jest odpowiednia dla Ciebie?

Przyspieszona ścieżka odpowiada inwestorowi, który chce bezpiecznej bazy w UE i przyczółka lifestyle'owego, jest gotów utrzymywać nowy dom za ponad 300 000 EUR w perspektywie długoterminowej, ma rzeczywisty dochód zagraniczny do udokumentowania i nie musi pracować lokalnie jako pracownik najemny. Nie odpowiada natomiast komuś, kto goni za paszportem, oczekuje mobilności Schengen już dziś lub liczy na dodanie rodziców w ramach pojedynczej inwestycji. Wykorzystana prawidłowo — zakup nowej nieruchomości, utrzymany dochód zagraniczny, zachowana inwestycja, dotrzymane wizyty co dwa lata — zapewnia trwały pobyt dla całej rodziny w jurysdykcji UE opartej na angielskim prawie zwyczajowym, denominowanej w euro, o niezwykle niskim obciążeniu podatkiem osobistym.

Jak Palmera może pomóc

Cypryjski katalog Palmera koncentruje się na projektach z rynku pierwotnego, w budowie (off-plan), które pasują do profilu Regulacji 6(2) — około dwudziestu inwestycji od Square One, skupionych w Limassol z jednym projektem w Pafos, wycenianych w euro, z nieoprocentowanymi planami płatności dewelopera i 0% prowizji dla kupującego (nasze honorarium płaci deweloper). Pomagamy Ci wyselekcjonować kwalifikujące się jednostki z nowego budownictwa powyżej progu 300 000 EUR i koordynujemy współpracę z niezależnymi cypryjskimi prawnikami w zakresie zezwolenia i przeniesienia własności. Aby poznać obecną dostępność, skontaktuj się z nami pod adresem team@palmera.realestate. Palmera jest biurem pośrednictwa z siedzibą w Dubaju, działającym na Cyprze; niniejszy artykuł stanowi ogólną informację, a nie poradę prawną ani podatkową — potwierdź swoją sytuację z licencjonowanym cypryjskim prawnikiem i doradcą podatkowym, zanim zainwestujesz.