Kıbrıs, Avrupa Birliği’ndeki en anlaşılır daimi ikamet yollarından birini sunar: uygun nitelikte yeni bir konut satın alın, güvence altına alınmış bir yurt dışı gelir gösterin ve süresi dolmayan ikamet hakları edinin. Program, Yabancılar ve Göçmenlik Yönetmeliği’nin Yönetmelik 6(2) maddesiyle düzenlenir — çoğu zaman “Kategori 6.2” ya da gevşek bir ifadeyle “Kıbrıs Altın Vizesi” olarak pazarlanır. Bu, gerçek bir hızlı yoldur, ancak sıklıkla yanlış tanımlanır. Bu rehber, güncel 2026 kurallarını, iznin gerçekte ne sağladığını, yabancı bir mülk sahibinin girdiği vergi çerçevesini ve — en önemlisi — bu iznin ne olmadığını ortaya koyar.
İkamet, vatandaşlık değil: temel ayrım
Herhangi bir yatırımcı için en önemli tek gerçek: Yönetmelik 6(2) daimi ikamet sağlar, asla bir pasaport vermez. Kıbrıs’ın ayrı Yatırım Yoluyla Vatandaşlık programı (Kıbrıs Yatırım Programı), bir Al Jazeera soruşturması ve artan AB baskısının ardından 1 Kasım 2020 itibarıyla kaldırıldı ve geri dönmedi. Bugün “yatırım yoluyla Kıbrıs vatandaşlığı” sunan herkes, artık var olmayan bir şeyi tarif ediyordur.
Daimi ikamet, sizin ve ailenizin Kıbrıs’ta süresiz olarak yaşamanıza olanak tanır. Kendi başına bir AB pasaportu, oy hakkı ya da Schengen bölgesinde otomatik vizesiz seyahat sağlamaz. Kıbrıs bir AB üyesidir ve euro kullanır, ancak henüz Schengen’de değildir (katılım tartışılmış olsa da 2026 itibarıyla tamamlanmamıştır), dolayısıyla ikamet kartı bir Schengen ikamet izni değildir. Vatandaşlığa geçişin bir yolu yalnızca olağan güzergâh üzerinden vardır — genel olarak, belirli sayıda yıl boyunca yasal ikamet, fiziksel bulunma ve entegrasyon şartlarıyla — ve bu, 6(2) yatırım izninden tamamen ayrıdır. 6(2)’yi bir vatandaşlık kısayolu olarak değil, bir ikamet ve yaşam tarzı aracı olarak değerlendirin.
Ne yatırmanız ve ne kazanmanız gerekir
6(2) hızlı yolu iki temele dayanır: uygun nitelikte bir yatırım ve güvence altına alınmış bir yıllık gelir.
Mülk (300.000 EUR+)
Ana güzergâh, en az 300.000 EUR (artı KDV) değerinde yeni konut mülkü satın alınmasıdır. 2023’te sıkılaştırılan kurallar, neyin geçerli sayıldığı konusunda net hükümler içerir:
- Mülk, doğrudan bir geliştirme şirketinden yeni, ilk satış olarak satın alınmalıdır — daha önce sahiplenilmemiş veya oturulmamış olmalıdır.
- İkinci el mülkler, hangi fiyatta olursa olsun hızlı yol için uygun değildir.
- Eşiğe ulaşmak için aynı geliştiriciden en fazla iki konut birimini birleştirebilirsiniz.
- 300.000 EUR, KDV öncesi net fiyattır ve başvuru dosyalanmadan önce genellikle en az 300.000 EUR’luk bir peşinat ödenmelidir.
Yönetmelik 6(2), aynı 300.000 EUR değerinde alternatif uygun yatırımları da tanır — örneğin, personel istihdam eden bir Kıbrıs şirketindeki sermaye payları ya da Kıbrıs’ta düzenlenen bir yatırım fonundaki (AIF/RAIF) paylar — ancak yeni inşa konut güzergâhı, yabancı bir alıcı için açık ara en yaygın ve en öngörülebilir olanıdır.
Gelir (yurt dışından 50.000 EUR+)
Güvence altına alınmış bir yıllık gelir kanıtlamanız gerekir ve kaynağı önemlidir. Yatırımın konut mülkü olduğu durumda, bu gelir yurt dışından kaynaklanmalıdır — Kıbrıs dışında elde edilen yabancı maaş, emekli maaşı, temettü, faiz, kira ya da işletme kârı. 2023 reformu (2 Mayıs 2023’te yürürlüğe girdi) eşikleri keskin biçimde yükseltti:
| Başvuru sahibi | Asgari yıllık gelir |
|---|---|
| Ana başvuru sahibi | 50.000 EUR (2023’te 30.000 EUR’dan yükseltildi) |
| Eş | + 15.000 EUR |
| Her reşit olmayan çocuk | + 10.000 EUR |
Dolayısıyla dört kişilik bir aile (iki yetişkin, iki çocuk) yaklaşık yıllık 85.000 EUR kanıtlanabilir gelire ihtiyaç duyar. Gelir; vergi beyannameleri, muhasebeci onayları ve banka ekstreleriyle belgelenir ve sürdürülmelidir — bu tek seferlik bir sınama değildir (aşağıdaki yükümlülüklere bakın).
Kimler dahil edilebilir — ve kimler edilemez
2023 kuralları, daha önce cömert olan aile tanımını da daralttı. Mevcut çerçeve kapsamında:
- Eş — dahildir.
- 18 yaşından küçük reşit olmayan çocuklar — dahildir.
- 18–25 yaş arası evli olmayan bağımlı çocuklar — ana başvuru sahibine mali açıdan bağımlı olmaları ve tam zamanlı yüksek öğrenimde bulunmaları hâlinde, ek gelir şartına tabi olarak dahil edilebilir.
- Anne-babalar ve kayınvalide-kayınpeder — tek bir 300.000 EUR’luk yatırımla artık kapsanmamaktadır. 2023’ten önce, ek gelir karşılığında eklenebiliyorlardı; bu imkân kaldırıldı.
“Yaş sınırını aşan” ya da evlenen çocuklar, ikamet verildikten sonra genellikle kendi haklarıyla ikameti ellerinde tutar, ancak başvurudan önce her bağımlının durumunu bir Kıbrıs göçmenlik avukatıyla teyit etmelisiniz; çünkü yetişkin bağımlılara ilişkin kurallar, programın olgusal duruma en duyarlı bölümüdür.
Süreç ve izin geçerliliği
Hızlı yol kapsamındaki işlemler, Avrupa standartlarına göre gerçekten hızlıdır: yetkililer, eksiksiz bir başvurudan itibaren kararları yaklaşık iki ila üç ay içinde vermeyi hedefler. Verildikten sonra izin daimidir — en baştan ömür boyu için düzenlenir, başka yerlerdeki geçici “altın vize” izinlerinin birkaç yılda bir yeniden başvuru gerektirdiği şekilde kartın kendisinin periyodik olarak yenilenmesi söz konusu değildir.
Ancak “daimi” kelimesi, koşullarla birlikte gelir. Bu koşulları yerine getirmezseniz izin sona erebilir ya da iptal edilebilir:
- Uygun yatırımı elinizde tutmanız gerekir — 300.000 EUR’luk mülkü satıp ikameti sürdüremezsiniz.
- Gelir şartını karşılamaya devam etmeniz ve bunu teyit eden yıllık bir beyan sunmanız, ayrıca sürdürülen sağlık sigortası ve temiz bir sabıka kaydı bulundurmanız gerekir.
- En az iki yılda bir Kıbrıs’ı ziyaret etmeniz gerekir; daha uzun bir yokluk iznin sona ermesine neden olabilir.
- İzin sahibi Kıbrıs’ta ücretli bir işte çalışamaz. Bir Kıbrıs şirketine sahip olabilir, yönetici olarak görev yapabilir ve temettü alabilirsiniz, ancak program bir çalışma izni değildir.
Yabancı olarak Kıbrıs’ta mülk satın almak
Kıbrıs, her uyruktan kişiye %100 tam mülkiyet (freehold) hakkı tanır ve hukuk sistemi İngiliz teamül hukukuna dayanır; bu da tapu devri sürecini birçok uluslararası alıcı için tanıdık kılar. AB ve AEA vatandaşları, Kıbrıslılarla tam olarak aynı koşullarda satın alır. AB dışı alıcıların ayrıca Bakanlar Kurulu onayına ihtiyacı vardır — uygulamada yerel Kaymakam’a devredilen bir izin. Bir konut için bu rutindir, birkaç ay sürer ve süreç devam ederken tapu işlemini tamamlamanızı, mülke sahip olmanızı ya da mülkte yaşamanızı engellemez.
Tapu, Arazi ve Kadastro Dairesi’nde (Tapu Dairesi) tescil edilir. Çoğu 6(2) alıcısının yaptığı gibi proje aşamasında (off-plan) satın aldığınızda — mülkün yeni olması gerektiğinden — satış sözleşmeniz “aynen ifa” (specific performance) koruması için Tapu Dairesi’ne tevdi edilir. Bu çok önemli bir güvencedir: geliştiricinin, birimi sizin haberiniz olmadan satmasını, ipotek ettirmesini ya da başka şekilde tasarrufta bulunmasını önler ve ayrı tapu senedi düzenlenmeden önce dahi tapunun size devredilmesi hakkınızı güvence altına alır. Avukatınızın sözleşmeyi imzadan sonraki yasal süre içinde dosyalaması konusunda ısrar edin.
2026’da vergi tablosu
Kıbrıs, bireyler için Avrupa’nın daha elverişli vergi ortamlarından biri olmaya devam eder; ancak 1 Ocak 2026’da yürürlüğe giren 2026 vergi reformu kapsamında birkaç rakam değişti. Kendi durumunuzu bir Kıbrıs vergi danışmanıyla doğrulayın, ancak güncel ana çerçeve şöyledir:
| Vergi | 2026 durumu |
|---|---|
| Yıllık taşınmaz mülk vergisi | Yok — 2017’den itibaren kaldırıldı |
| Veraset / intikal vergisi | Yok |
| Kıbrıs gayrimenkulünde sermaye kazancı vergisi | Kazanç üzerinden %20, ömür boyu muafiyetlerle (yaklaşık 30.000 EUR genel ve birincil konutta 150.000 EUR olacak şekilde yeniden düzenlendi) |
| Yerleşik olmayan (non-dom) sakinler (SDC) | Temettü ve faizde 17 yıl boyunca %0; kira geliri üzerindeki özel savunma katkısı 2026 reformuyla kaldırıldı |
| Kurumlar gelir vergisi | 1 Ocak 2026’dan itibaren %12,5’ten %15’e yükseltildi (OECD küresel asgari uyumu) |
| Kişisel gelir vergisi | Artan oranlı; 2026 reformuyla vergiden muaf eşik 22.000 EUR’ya yükseltildi, en üst %35 dilimi ~72.000 EUR üzerinde |
Yerleşik olmayan (“non-dom”) rejimi, yer değiştiren birçok yatırımcı için can alıcı noktadır: Kıbrıs vergi mukimi olur ancak yerleşik (domicile) sayılmazsanız, 17 yıl boyunca dünya genelindeki temettü ve faiz geliriniz üzerinden Kıbrıs’ta vergi ödemezsiniz ve kira geliri artık tamamen özel savunma katkısı kapsamı dışındadır (yalnızca olağan gelir vergisine tabidir). Servet, veraset ya da yıllık mülk vergisinin bulunmamasıyla birleştiğinde bu durum, uzun vadeli ikameti gelir odaklı yatırımcılar için cazip kılar — ancak bu avantaj, 6(2) iznini elde tutmaktan ayrı bir adım olan vergi mukimliğini gerçekten tesis etmeye bağlıdır.
Yeni konutunuzda KDV
Yeni inşa konut mülkü KDV taşır — standart oran %19. Kendinizin oturduğu gerçek bir birincil konut için indirimli %5 oran uygulanabilir, ancak yalnızca yeniden düzenlenen ve artık şu şekilde geçerli olan üst sınırlar dahilinde: %5 oran ilk 130 m²’yi kapsar; bunun için mülkün değeri 350.000 EUR’yu aşmamalı, toplam işlem değeri 475.000 EUR’yu aşmamalı ve toplam inşa edilebilir alan 190 m²’yi aşmamalıdır. 190 m²’yi ya da 475.000 EUR’yu aşarsanız indirimli oran tamamen kaybolur — tüm alıma %19 uygulanır. Geçiş dönemi kolaylığı 31 Aralık 2026’ya kadar sürer; ardından 2027’den itibaren yalnızca yeni 130 m² çerçevesi geçerli olur. Salt yatırım ya da tatil konutu olarak alınan bir mülkün %5’e uygun olmadığını unutmayın — %19 oranında vergilendirilir.
İkinci el satışlarda alıcılar, KDV yerine devir harçları öder (kayan bir ölçek, tarihsel olarak yüzde birkaça kadar); KDV’nin uygulandığı yeni bir inşada devir harçları ayrıca uygulanmaz; bu da ilk satış alımında kapanış maliyetlerini önemli ölçüde düşürür. Fiyatın yanı sıra avukat ücretleri, KDV ve — AB dışı alıcılar için — Kaymakam iznini de bütçenize ekleyin.
Getirilerin olduğu yer
Limasol, Kıbrıs’ın iş ve prestijli konut merkezidir — sahil kenarı yüksek katlı yapılar, uluslararası şirketlerin yoğunlaştığı bir bölge ve adanın en derin uzun dönem kiralama talebi. Piyasa kaynakları, Limasol daire brüt uzun dönem kira getirilerini yaklaşık %5–7 aralığına yerleştirir; bu genellikle adadaki en güçlü orandır; net getiriler (hizmet giderleri ve işletme maliyetlerinden sonra, kişisel vergi öncesinde) daha gerçekçi biçimde %4–4,5 civarına iner. Baf ve Larnaka, uzun dönem kiralamalarda biraz daha düşük seyretme eğilimindedir ancak tatil ve yaşam tarzı alıcılarına hitap eder; öte yandan iyi konumlanmış, iyi yönetilen, birinci sınıf sahil noktalarındaki tatil (kısa dönem kiralama) mülklerinin daha yüksek brüt mevsimsel getiriler elde ettiği bildirilmiştir — genel olarak yıllıklandırılmış %6–10 — çok daha yüksek yönetim, boş kalma ve mevsimsellik riski pahasına. Bunlar piyasa gözlemleridir, garanti değildir; her binanın hizmet giderleri ve konumu hesabı değiştirir; dolayısıyla her birimi kendi rakamları üzerinden değerlendirin.
6(2) sizin için uygun mu?
Hızlı yol; güvenli bir AB üssü ve bir yaşam tarzı dayanağı isteyen, 300.000 EUR’luk üzeri yeni bir konutu uzun vadede elinde tutmaktan rahatsız olmayan, kanıtlanabilir gerçek yurt dışı gelire sahip olan ve yerel olarak ücretli çalışmaya ihtiyaç duymayan bir yatırımcıya uygundur. Bir pasaportun peşinde koşan, bugün Schengen hareketliliği bekleyen ya da tek bir yatırımla anne-babasını eklemeyi uman biri için uygun değildir. Doğru kullanıldığında — yeni inşa alımı, sürdürülen yurt dışı geliri, elde tutulan yatırım, iki yılda bir yapılan ziyaretler — İngiliz teamül hukukuna dayalı, euro cinsinden bir AB yargı bölgesinde, olağandışı derecede hafif bir kişisel vergi yüküyle, tüm aile için kalıcı bir ikamet sunar.
Palmera nasıl yardımcı olabilir
Palmera’nın Kıbrıs kataloğu, Yönetmelik 6(2) profiline uyan proje aşamasındaki, birincil pazar projelerine odaklanır — Square One’dan yaklaşık yirmi geliştirme, Limasol’da yoğunlaşmış olup Baf’ta bir projeyle, euro cinsinden fiyatlandırılmış, faizsiz geliştirici ödeme planları ve %0 alıcı komisyonu ile (ücretimizi geliştirici öder). 300.000 EUR eşiğinin üzerindeki uygun yeni inşa birimlerini kısa listeye almanıza ve izin ile tapu işlemleri konusunda bağımsız Kıbrıs avukatlarıyla koordinasyon sağlamanıza yardımcı oluruz. Mevcut arzları keşfetmek için bize team@palmera.realestate adresinden ulaşın. Palmera, Kıbrıs’ta faaliyet gösteren Dubai merkezli bir aracı kurumdur; bu makale genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergisel danışmanlık değildir — yatırım yapmadan önce durumunuzu lisanslı bir Kıbrıs avukatı ve vergi danışmanıyla teyit edin.
