Daueraufenthalt in Zypern 2026: Der Fast-Track nach Regulation 6(2)

Zypern bietet einen der unkompliziertesten Wege zum Daueraufenthalt in der Europäischen Union: Man kauft ein qualifizierendes neues Zuhause, weist ein gesichertes Auslandseinkommen nach und erhält Aufenthaltsrechte, die nicht verfallen. Das Programm ist in Regulation 6(2) der Ausländer- und Einwanderungsverordnung geregelt – häufig als “Kategorie 6.2” oder, etwas ungenau, als “Goldenes Visum Zyperns” vermarktet. Es handelt sich um einen echten Fast-Track, wird aber ebenso häufig falsch dargestellt. Dieser Leitfaden erläutert die aktuellen Regeln für 2026, was die Genehmigung tatsächlich gewährt, den steuerlichen Rahmen, in den ein ausländischer Eigentümer eintritt, und – ganz entscheidend – das eine, was sie nicht ist.

Aufenthalt, nicht Staatsbürgerschaft: die wesentliche Unterscheidung

Die mit Abstand wichtigste Tatsache für jeden Investor: Regulation 6(2) gewährt einen Daueraufenthalt, niemals einen Pass. Zyperns separates Programm zur Staatsbürgerschaft durch Investition (das Cyprus Investment Programme) wurde mit Wirkung zum 1. November 2020 abgeschafft – im Anschluss an eine Recherche von Al Jazeera und wachsenden Druck der EU – und ist nicht zurückgekehrt. Wer heute eine “zyprische Staatsbürgerschaft durch Investition” anbietet, beschreibt etwas, das es nicht mehr gibt.

Der Daueraufenthalt ermöglicht es Ihnen und Ihrer Familie, unbefristet in Zypern zu leben. Er verleiht Ihnen jedoch für sich genommen keinen EU-Pass, kein Wahlrecht und keine automatische visumfreie Reisefreiheit im Schengen-Raum. Zypern ist EU-Mitglied und nutzt den Euro, gehört aber noch nicht zum Schengen-Raum (ein Beitritt wurde diskutiert, ist aber Stand 2026 nicht abgeschlossen); die Aufenthaltskarte ist daher kein Schengen-Aufenthaltstitel. Ein Weg zur Einbürgerung besteht nur über das ordentliche Verfahren – grob gesagt rechtmäßiger Aufenthalt über eine Reihe von Jahren, mit Anforderungen an physische Anwesenheit und Integration – und ist vollständig getrennt von der Investitionsgenehmigung nach 6(2). Betrachten Sie 6(2) als ein Instrument für Aufenthalt und Lebensstil, nicht als Abkürzung zur Staatsbürgerschaft.

Was Sie investieren und verdienen müssen

Der Fast-Track nach 6(2) ruht auf zwei Säulen: einer qualifizierenden Investition und einem gesicherten Jahreseinkommen.

Die Immobilie (300.000 EUR+)

Der wichtigste Weg ist der Kauf einer neuen Wohnimmobilie im Wert von mindestens 300.000 EUR (zuzüglich Mehrwertsteuer). Die 2023 verschärften Regeln sind eindeutig darüber, was zählt:

Die Immobilie muss neu, im Erstverkauf, direkt von einer Bauentwicklungsgesellschaft erworben werden – nicht zuvor im Eigentum oder bewohnt.
Wiederverkaufsimmobilien qualifizieren sich nicht für den Fast-Track, zu keinem Preis.
Sie dürfen bis zu zwei Wohneinheiten desselben Bauträgers kombinieren, um die Schwelle zu erreichen.
Die 300.000 EUR sind der Nettopreis vor Mehrwertsteuer, und in der Regel muss eine Anzahlung von mindestens 300.000 EUR geleistet werden, bevor der Antrag eingereicht wird.

Regulation 6(2) erkennt auch alternative qualifizierende Investitionen desselben Werts von 300.000 EUR an – etwa Anteilskapital an einer zyprischen Gesellschaft, die Personal beschäftigt, oder Anteile an einem in Zypern regulierten Investmentfonds (AIF/RAIF) – doch der Weg über den Wohnungsneubau ist bei Weitem der häufigste und für einen ausländischen Käufer der berechenbarste.

Das Einkommen (50.000 EUR+ aus dem Ausland)

Sie müssen ein gesichertes Jahreseinkommen nachweisen, und die Quelle ist entscheidend. Wenn die Investition in eine Wohnimmobilie erfolgt, muss dieses Einkommen aus dem Ausland stammen – ausländisches Gehalt, Renten, Dividenden, Zinsen, Mieten oder Unternehmensgewinne, die außerhalb Zyperns erzielt werden. Die Reform von 2023 (in Kraft ab dem 2. Mai 2023) hob die Schwellen deutlich an:

Antragsteller	Mindestjahreseinkommen
Hauptantragsteller	50.000 EUR (2023 von 30.000 EUR angehoben)
Ehepartner	+ 15.000 EUR
Je minderjähriges Kind	+ 10.000 EUR

Eine vierköpfige Familie (zwei Erwachsene, zwei Kinder) benötigt somit ein nachweisbares Einkommen von rund 85.000 EUR pro Jahr. Das Einkommen wird durch Steuererklärungen, Bestätigungen von Wirtschaftsprüfern und Kontoauszüge belegt, und es muss aufrechterhalten werden – dies ist keine einmalige Prüfung (siehe Pflichten unten).

Wer einbezogen werden kann – und wer nicht

Die Regeln von 2023 haben auch die Familiendefinition eingeschränkt, die zuvor großzügig war. Nach dem aktuellen Rahmen gilt:

Ehepartner – einbezogen.
Minderjährige Kinder unter 18 Jahren – einbezogen.
Unverheiratete unterhaltsberechtigte Kinder im Alter von 18 bis 25 Jahren – können einbezogen werden, wenn sie finanziell vom Hauptantragsteller abhängig sind und sich in einer Vollzeit-Hochschulausbildung befinden, vorbehaltlich der zusätzlichen Einkommensanforderung.
Eltern und Schwiegereltern – nicht mehr abgedeckt durch eine einzige Investition von 300.000 EUR. Vor 2023 konnten sie gegen zusätzliches Einkommen hinzugefügt werden; dieses Zugeständnis wurde gestrichen.

Kinder, die aus der Altersgrenze “herauswachsen” oder heiraten, halten ihren Aufenthalt nach der Erteilung in der Regel aus eigenem Recht, doch Sie sollten den Status jedes Angehörigen vor der Antragstellung mit einem zyprischen Einwanderungsanwalt klären, denn die Regeln zu erwachsenen Angehörigen sind der am stärksten vom Einzelfall abhängige Teil des Programms.

Zeitrahmen und Gültigkeit der Genehmigung

Die Bearbeitung im Fast-Track ist nach europäischen Maßstäben tatsächlich zügig: Die Behörden streben an, Anträge innerhalb von etwa zwei bis drei Monaten nach vollständiger Einreichung zu entscheiden. Nach der Erteilung ist die Genehmigung dauerhaft – von Anfang an lebenslang ausgestellt, ohne periodische Erneuerung der Karte selbst, wie sie bei temporären “Goldene-Visum”-Genehmigungen andernorts alle paar Jahre eine Neubeantragung erfordert.

“Dauerhaft” ist jedoch an Bedingungen geknüpft. Die Genehmigung kann erlöschen oder widerrufen werden, wenn Sie diese nicht einhalten:

Sie müssen die qualifizierende Investition beibehalten – Sie können die Immobilie im Wert von 300.000 EUR nicht verkaufen und den Aufenthalt behalten.
Sie müssen die Einkommensanforderung weiterhin erfüllen und eine jährliche Erklärung einreichen, die dies bestätigt, neben einer aufrechterhaltenen Krankenversicherung und einem einwandfreien Führungszeugnis.
Sie müssen Zypern mindestens einmal alle zwei Jahre besuchen; eine längere Abwesenheit kann zum Erlöschen der Genehmigung führen.
Der Inhaber der Genehmigung darf in Zypern keine abhängige Beschäftigung aufnehmen. Sie dürfen eine zyprische Gesellschaft besitzen, als Geschäftsführer fungieren und Dividenden beziehen, doch das Programm ist keine Arbeitsgenehmigung.

Immobilienkauf in Zypern als Ausländer

Zypern erlaubt 100 % Volleigentum für jede Staatsangehörigkeit, und sein Rechtssystem wurzelt im englischen Common Law, was den Kaufabwicklungsprozess vielen internationalen Käufern vertraut macht. Bürger der EU und des EWR kaufen zu genau denselben Bedingungen wie Zyprer. Käufer von außerhalb der EU benötigen zusätzlich die Genehmigung des Ministerrats – eine Befugnis, die in der Praxis an den örtlichen Bezirksbeamten (District Officer) delegiert ist. Für ein Wohnhaus ist dies Routine, dauert einige Monate und hindert Sie nicht daran, den Kauf abzuschließen, Besitz zu ergreifen oder in der Immobilie zu wohnen, während die Genehmigung bearbeitet wird.

Das Eigentum wird beim Department of Lands and Surveys (dem Grundbuchamt) eingetragen. Wenn Sie off-plan kaufen – wie es die meisten 6(2)-Käufer tun, da die Immobilie neu sein muss –, wird Ihr Kaufvertrag zum Schutz der “specific performance” (Erfüllungsanspruch) beim Grundbuchamt hinterlegt. Dies ist eine entscheidende Absicherung: Sie verhindert, dass der Bauträger die Einheit hinter Ihrem Rücken verkauft, belastet oder anderweitig darüber verfügt, und sie sichert Ihr Recht auf Übertragung des Eigentums, noch bevor die eigentliche Eigentumsurkunde ausgestellt wird. Bestehen Sie darauf, dass Ihr Anwalt den Vertrag innerhalb der gesetzlichen Frist nach Unterzeichnung einreicht.

Das Steuerbild 2026

Zypern bleibt eines der für Privatpersonen günstigeren Steuerumfelder Europas, auch wenn sich mehrere Beträge im Rahmen der Steuerreform 2026 geändert haben, die am 1. Januar 2026 in Kraft trat. Überprüfen Sie Ihre eigene Situation mit einem zyprischen Steuerberater, doch der aktuelle Grundrahmen lautet:

Steuer	Stand 2026
Jährliche Grundsteuer auf Immobilien	Keine – seit 2017 abgeschafft
Erbschaft- / Nachlasssteuer	Keine
Kapitalertragsteuer auf zyprische Immobilien	20 % auf den Gewinn, mit lebenslangen Freibeträgen (reformiert auf rund 30.000 EUR allgemein und 150.000 EUR bei einem Hauptwohnsitz)
Nicht-domizilierte Steueransansässige (SDC)	0 % auf Dividenden und Zinsen für 17 Jahre; der Sonderverteidigungsbeitrag (SDC) auf Mieteinnahmen wurde im Rahmen der Reform 2026 abgeschafft
Körperschaftsteuer	Zum 1. Januar 2026 von 12,5 % auf 15 % angehoben (Angleichung an die globale OECD-Mindeststeuer)
Einkommensteuer	Progressiv; steuerfreier Grundbetrag im Rahmen der Reform 2026 auf 22.000 EUR angehoben, Spitzensatz von 35 % oberhalb von rund 72.000 EUR

Das Non-Domiciled-Regime (“Non-Dom”) ist für viele umziehende Investoren das Herzstück: Wenn Sie in Zypern steueransässig, aber nicht domiziliert werden, zahlen Sie 17 Jahre lang keine zyprische Steuer auf weltweite Dividenden- und Zinserträge, und Mieteinnahmen fallen nun vollständig aus dem Netz des Sonderverteidigungsbeitrags heraus (unterliegen nur noch der ordentlichen Einkommensteuer). In Kombination mit dem Fehlen von Vermögen-, Erbschaft- und jährlicher Grundsteuer macht dies einen langfristigen Aufenthalt für einkommensorientierte Investoren attraktiv – doch der Vorteil hängt davon ab, dass eine Steueransansässigkeit tatsächlich begründet wird, ein von der Innehabung der 6(2)-Genehmigung getrennter Schritt.

Mehrwertsteuer auf Ihr neues Zuhause

Neu gebaute Wohnimmobilien unterliegen der Mehrwertsteuer – Regelsatz 19 %. Ein ermäßigter Satz von 5 % ist für einen echten Hauptwohnsitz verfügbar, den Sie selbst bewohnen, jedoch nur innerhalb von Obergrenzen, die reformiert wurden und nun wie folgt gelten: Der Satz von 5 % deckt die ersten 130 m² ab, sofern der Wert der Immobilie 350.000 EUR nicht übersteigt, der Gesamttransaktionswert 475.000 EUR nicht übersteigt und die gesamte bebaubare Fläche 190 m² nicht übersteigt. Werden 190 m² oder 475.000 EUR überschritten, entfällt der ermäßigte Satz vollständig – dann gelten 19 % auf den gesamten Kauf. Ein Übergangszeitraum mit Erleichterungen läuft bis zum 31. Dezember 2026, danach gilt ab 2027 ausschließlich der neue Rahmen von 130 m². Beachten Sie, dass eine rein als Kapitalanlage oder Ferienwohnung erworbene Immobilie sich nicht für die 5 % qualifiziert – sie wird mit 19 % besteuert.

Bei Wiederverkäufen zahlen Käufer Übertragungsgebühren (eine gleitende Skala, historisch bis zu mehreren Prozent) anstelle von Mehrwertsteuer; bei einem Neubau, auf den Mehrwertsteuer erhoben wurde, fallen Übertragungsgebühren nicht zusätzlich an, was die Abschlusskosten bei einem Erstkauf erheblich senkt. Kalkulieren Sie neben dem Preis mit Anwaltskosten, Mehrwertsteuer und – für Käufer von außerhalb der EU – der Genehmigung des Bezirksbeamten.

Wo die Renditen liegen

Limassol ist Zyperns Wirtschafts- und Premium-Wohnzentrum – Hochhäuser am Wasser, eine Ballung internationaler Unternehmen und die tiefste Nachfrage nach Langzeitmieten der Insel. Marktquellen beziffern die Brutto-Langzeitmietrenditen für Wohnungen in Limassol auf etwa 5–7 %, in der Regel die stärksten der Insel; Nettorenditen (nach Nebenkosten und laufenden Kosten, vor persönlicher Steuer) liegen realistischer bei etwa 4–4,5 %. Paphos und Larnaka tendieren bei Langzeitmieten etwas niedriger, sprechen aber Resort- und Lifestyle-Käufer an, während für gut gelegene, gut verwaltete Ferienimmobilien (Kurzzeitvermietung) in erstklassigen Küstenlagen höhere saisonale Bruttorenditen gemeldet wurden – grob 6–10 % auf Jahresbasis – zum Preis eines weitaus höheren Verwaltungs-, Leerstands- und Saisonalitätsrisikos. Dies sind Marktbeobachtungen, keine Garantien; die Nebenkosten und die Lage jedes Gebäudes verändern die Rechnung, kalkulieren Sie daher jede Einheit anhand ihrer eigenen Zahlen.

Ist 6(2) das Richtige für Sie?

Der Fast-Track eignet sich für einen Investor, der eine sichere EU-Basis und einen Lebensmittelpunkt wünscht, damit einverstanden ist, ein neues Zuhause im Wert von 300.000 EUR+ langfristig zu halten, über echtes, nachweisbares Auslandseinkommen verfügt und nicht als Angestellter vor Ort arbeiten muss. Er eignet sich nicht für jemanden, der einem Pass hinterherjagt, heute Schengen-Mobilität erwartet oder hofft, Eltern über eine einzige Investition hinzuzufügen. Richtig genutzt – Neubaukauf, aufrechterhaltenes Auslandseinkommen, beibehaltene Investition, eingehaltene zweijährliche Besuche – liefert er einen dauerhaften Aufenthalt für die gesamte Familie in einer Rechtsordnung, die auf dem englischen Common Law beruht, in Euro rechnet und zur EU gehört, bei einer ungewöhnlich geringen persönlichen Steuerlast.

Wie Palmera helfen kann

Der Zypern-Katalog von Palmera konzentriert sich auf Off-Plan-Projekte im Erstmarkt, die zum Profil von Regulation 6(2) passen – rund zwanzig Bauprojekte von Square One, konzentriert in Limassol mit einem Projekt in Paphos, in Euro ausgepreist, mit zinsfreien Zahlungsplänen des Bauträgers und 0 % Käuferprovision (der Bauträger zahlt unser Honorar). Wir helfen Ihnen, qualifizierende Neubaueinheiten oberhalb der Schwelle von 300.000 EUR in die engere Wahl zu nehmen, und stimmen uns mit unabhängigen zyprischen Anwälten zur Genehmigung und Kaufabwicklung ab. Um die aktuelle Verfügbarkeit zu erkunden, erreichen Sie uns unter team@palmera.realestate. Palmera ist ein in Dubai ansässiges Maklerbüro, das in Zypern tätig ist; dieser Artikel enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung – lassen Sie Ihre Situation vor einer Investition von einem zugelassenen zyprischen Anwalt und Steuerberater bestätigen.