Chipre oferece uma das vias mais diretas para a residência permanente na União Europeia: comprar uma habitação nova elegível, comprovar um rendimento estrangeiro garantido e obter direitos de residência que não caducam. O programa rege-se pelo Regulamento 6(2) do Regulamento sobre Estrangeiros e Imigração — frequentemente comercializado como “Categoria 6.2” ou, de forma imprecisa, o “Golden Visa de Chipre.” É uma via genuinamente acelerada, mas também é muitas vezes mal descrita. Este guia expõe as regras atuais de 2026, o que a autorização realmente concede, o enquadramento fiscal em que um proprietário estrangeiro passa a estar inserido e — o que é decisivo — aquilo que ela não é.
Residência, não cidadania: a distinção essencial
O facto mais importante para qualquer investidor: o Regulamento 6(2) concede residência permanente, nunca um passaporte. O programa distinto de Cidadania por Investimento de Chipre (o Programa de Investimento de Chipre) foi abolido com efeitos a partir de 1 de novembro de 2020, na sequência de uma investigação da Al Jazeera e da crescente pressão da UE, e não voltou a existir. Quem hoje oferece “cidadania cipriota por investimento” está a descrever algo que já não existe.
A residência permanente permite que o titular e a sua família vivam em Chipre por tempo indeterminado. Não confere, por si só, um passaporte da UE, direito de voto ou circulação automática sem visto pelo espaço Schengen. Chipre é membro da UE e utiliza o euro, mas ainda não integra o espaço Schengen (a adesão foi discutida, mas não está concluída à data de 2026), pelo que o cartão de residência não é uma autorização de residência Schengen. Só existe uma via para a naturalização através do percurso comum — em linhas gerais, residência legal ao longo de vários anos, com requisitos de presença física e de integração — e é totalmente separada da autorização de investimento 6(2). Encare o 6(2) como um instrumento de residência e de estilo de vida, não como um atalho para a cidadania.
Quanto tem de investir e ganhar
A via acelerada 6(2) assenta em dois pilares: um investimento elegível e um rendimento anual garantido.
O imóvel (EUR 300.000+)
A via principal é a compra de um imóvel residencial novo no valor mínimo de EUR 300.000 (mais IVA). As regras endurecidas em 2023 são específicas quanto ao que conta:
- O imóvel tem de ser comprado novo, em primeira venda, diretamente a uma empresa promotora — não pode ter sido anteriormente detido nem ocupado.
- Os imóveis em revenda não são elegíveis para a via acelerada, seja qual for o preço.
- Pode combinar até duas unidades residenciais do mesmo promotor para atingir o limiar.
- Os EUR 300.000 correspondem ao preço líquido antes de IVA, e normalmente tem de ser pago um sinal de pelo menos EUR 300.000 antes de o pedido ser submetido.
O Regulamento 6(2) também reconhece investimentos elegíveis alternativos do mesmo valor de EUR 300.000 — por exemplo, capital social numa empresa cipriota que empregue pessoal, ou participações num fundo de investimento regulado em Chipre (AIF/RAIF) — mas a via residencial de construção nova é, de longe, a mais comum e a mais previsível para um comprador estrangeiro.
O rendimento (EUR 50.000+ do estrangeiro)
Tem de comprovar um rendimento anual garantido, e a origem importa. Quando o investimento é um imóvel residencial, esse rendimento tem de provir do estrangeiro — salário, pensões, dividendos, juros, rendas ou lucros empresariais estrangeiros obtidos fora de Chipre. A reforma de 2023 (em vigor desde 2 de maio de 2023) elevou fortemente os limiares:
| Requerente | Rendimento anual mínimo |
|---|---|
| Requerente principal | EUR 50.000 (elevado dos EUR 30.000 em 2023) |
| Cônjuge | + EUR 15.000 |
| Por cada filho menor | + EUR 10.000 |
Assim, uma família de quatro pessoas (dois adultos, duas crianças) precisa de um rendimento comprovável de cerca de EUR 85.000 por ano. O rendimento é demonstrado através de declarações fiscais, certificações de contabilista e extratos bancários, e tem de ser mantido — não se trata de um teste único (ver obrigações abaixo).
Quem pode ser incluído — e quem não pode
As regras de 2023 também restringiram a definição de família, que anteriormente era generosa. Ao abrigo do enquadramento atual:
- Cônjuge — incluído.
- Filhos menores de 18 anos — incluídos.
- Filhos dependentes solteiros com idades entre 18 e 25 anos — podem ser incluídos se estiverem financeiramente dependentes do requerente principal e a frequentar o ensino superior a tempo inteiro, sob reserva do requisito adicional de rendimento.
- Pais e sogros — já não são abrangidos por um único investimento de EUR 300.000. Antes de 2023, podiam ser acrescentados contra rendimento adicional; essa concessão foi eliminada.
Os filhos que “ultrapassam o limite de idade” ou casam mantêm geralmente a residência por direito próprio, uma vez concedida, mas deve confirmar a situação de cada dependente com um advogado de imigração cipriota antes de submeter o pedido, porque as regras sobre dependentes adultos são a parte mais sensível aos factos do programa.
Prazos e validade da autorização
A tramitação ao abrigo da via acelerada é genuinamente rápida para os padrões europeus: as autoridades procuram decidir os pedidos em cerca de dois a três meses a contar de uma submissão completa. Uma vez concedida, a autorização é permanente — emitida vitaliciamente desde o início, sem renovação periódica do próprio cartão, ao contrário das autorizações temporárias de “golden visa” noutros países, que exigem nova candidatura de poucos em poucos anos.
“Permanente”, contudo, tem condições. A autorização pode caducar ou ser revogada se o titular não as cumprir:
- Tem de manter o investimento elegível — não pode vender o imóvel de EUR 300.000 e conservar a residência.
- Tem de continuar a cumprir o requisito de rendimento e apresentar uma declaração anual a confirmá-lo, a par de um seguro de saúde mantido e de um registo criminal limpo.
- Tem de visitar Chipre pelo menos uma vez de dois em dois anos; uma ausência mais prolongada pode fazer caducar a autorização.
- O titular da autorização não pode exercer trabalho assalariado em Chipre. Pode ser proprietário de uma empresa cipriota, exercer funções de administrador e receber dividendos, mas o programa não é uma autorização de trabalho.
Comprar imóvel em Chipre como estrangeiro
Chipre permite a propriedade plena a 100% a qualquer nacionalidade, e o seu sistema jurídico assenta na common law inglesa, o que torna o processo de transmissão de propriedade familiar a muitos compradores internacionais. Os cidadãos da UE e do EEE compram exatamente nas mesmas condições que os cipriotas. Os compradores de fora da UE necessitam adicionalmente da aprovação do Conselho de Ministros — uma autorização delegada na prática no Diretor Distrital local. Para uma habitação residencial, trata-se de um procedimento de rotina, demora alguns meses e não o impede de concluir a compra, tomar posse ou viver no imóvel enquanto o processo decorre.
O título é registado no Departamento de Cadastro e Topografia (o Registo Predial). Quando compra em planta — como fazem a maioria dos compradores 6(2), uma vez que o imóvel tem de ser novo — o seu contrato de compra e venda é depositado no Registo Predial para efeitos de proteção por “execução específica”. Trata-se de uma salvaguarda crucial: impede que o promotor venda, hipoteque ou de outra forma disponha da unidade nas suas costas, e garante o seu direito de que o título lhe seja transferido, mesmo antes de o título de propriedade autónomo ser emitido. Insista para que o seu advogado registe o contrato dentro do prazo legal após a assinatura.
O panorama fiscal em 2026
Chipre mantém-se um dos ambientes fiscais mais favoráveis da Europa para particulares, embora vários valores tenham mudado com a reforma fiscal de 2026, que entrou em vigor a 1 de janeiro de 2026. Confirme a sua própria situação com um consultor fiscal cipriota, mas o enquadramento atual em traços gerais é o seguinte:
| Imposto | Situação em 2026 |
|---|---|
| Imposto anual sobre imóveis | Nenhum — abolido desde 2017 |
| Imposto sobre heranças / sucessões | Nenhum |
| Imposto sobre mais-valias em imóveis cipriotas | 20% sobre o ganho, com isenções vitalícias (reformuladas para cerca de EUR 30.000 em geral e EUR 150.000 numa habitação própria permanente) |
| Residentes não domiciliados (SDC) | 0% sobre dividendos e juros durante 17 anos; a contribuição especial de defesa sobre rendimentos de rendas foi abolida pela reforma de 2026 |
| Imposto sobre o rendimento das sociedades | Elevado de 12,5% para 15% a partir de 1 de janeiro de 2026 (alinhamento com o imposto mínimo global da OCDE) |
| Imposto sobre o rendimento das pessoas singulares | Progressivo; limiar de isenção elevado para EUR 22.000 pela reforma de 2026, escalão máximo de 35% acima de ~EUR 72.000 |
O regime dos não domiciliados (“non-dom”) é a peça central para muitos investidores que se relocalizam: se se tornar residente fiscal em Chipre mas for não domiciliado, não paga qualquer imposto cipriota sobre rendimentos de dividendos e juros a nível mundial durante 17 anos, e os rendimentos de rendas ficam agora totalmente fora da rede da contribuição especial de defesa (sujeitos apenas ao imposto sobre o rendimento comum). Combinado com a inexistência de imposto sobre o património, sobre heranças ou anual sobre imóveis, isto torna a residência de longo prazo atrativa para investidores focados no rendimento — mas o benefício depende de estabelecer genuinamente a residência fiscal, um passo distinto do de deter a autorização 6(2).
IVA na sua nova habitação
Os imóveis residenciais de construção nova estão sujeitos a IVA — taxa normal de 19%. Está disponível uma taxa reduzida de 5% numa verdadeira habitação própria permanente que ocupe pessoalmente, mas apenas dentro de limites que foram reformulados e que agora se aplicam da seguinte forma: a taxa de 5% abrange os primeiros 130 m², desde que o valor do imóvel não exceda EUR 350.000, o valor total da transação não exceda EUR 475.000 e a área total construível não exceda 190 m². Se ultrapassar os 190 m² ou os EUR 475.000, a taxa reduzida perde-se por completo — aplicam-se 19% à totalidade da compra. Vigora um período transitório de benefício até 31 de dezembro de 2026, após o qual o novo enquadramento dos 130 m² passa a aplicar-se em exclusivo a partir de 2027. Note que um imóvel comprado puramente como investimento ou casa de férias não beneficia dos 5% — é tributado a 19%.
Nas revendas, os compradores pagam taxas de transmissão (uma escala progressiva, historicamente até vários por cento) em vez de IVA; numa construção nova em que foi cobrado IVA, as taxas de transmissão não se aplicam adicionalmente, o que reduz materialmente os custos de fecho numa compra em primeira venda. Preveja no orçamento as despesas jurídicas, o IVA e — para compradores de fora da UE — a autorização do Diretor Distrital, a par do preço.
Onde estão as rentabilidades
Limassol é o polo empresarial e residencial de topo de Chipre — arranha-céus à beira-mar, uma concentração de empresas internacionais e a procura de arrendamento de longa duração mais forte da ilha. As fontes de mercado situam as rentabilidades brutas de arrendamento de longa duração dos apartamentos em Limassol na ordem dos 5–7%, tipicamente as mais elevadas da ilha; as rentabilidades líquidas (após encargos de condomínio e custos correntes, antes do imposto pessoal) situam-se de forma mais realista em torno de 4–4,5%. Paphos e Larnaca tendem a ficar um pouco abaixo no arrendamento de longa duração, mas atraem compradores de resort e de estilo de vida, ao passo que os imóveis de férias (arrendamento de curta duração) bem localizados e bem geridos em posições costeiras de topo têm registado retornos sazonais brutos mais elevados — em termos gerais, 6–10% anualizados — ao custo de um risco muito superior de gestão, de vacância e de sazonalidade. Estas são observações de mercado, não garantias; os encargos de condomínio e a localização de cada edifício alteram os cálculos, pelo que deve avaliar cada unidade pelos seus próprios números.
O 6(2) é adequado para si?
A via acelerada é adequada a um investidor que deseje uma base segura na UE e um ponto de apoio de estilo de vida, se sinta confortável em deter uma habitação nova de EUR 300.000+ a longo prazo, tenha rendimento estrangeiro genuíno para comprovar e não precise de trabalhar localmente como assalariado. Não é adequada a quem procura um passaporte, espera mobilidade Schengen já hoje ou pretende acrescentar os pais num único investimento. Usada corretamente — compra de construção nova, rendimento estrangeiro mantido, investimento conservado, visitas bienais cumpridas — proporciona uma residência duradoura para toda a família numa jurisdição da UE de common law inglesa, denominada em euros e com uma carga fiscal pessoal invulgarmente ligeira.
Como a Palmera pode ajudar
O catálogo cipriota da Palmera concentra-se em projetos em planta, de mercado primário, que se enquadram no perfil do Regulamento 6(2) — cerca de vinte empreendimentos da Square One, concentrados em Limassol, com um projeto em Paphos, com preços em euros e com planos de pagamento ao promotor sem juros e 0% de comissão para o comprador (o promotor paga os nossos honorários). Ajudamo-lo a selecionar unidades de construção nova elegíveis acima do limiar de EUR 300.000 e coordenamos com advogados cipriotas independentes a autorização e a transmissão de propriedade. Para explorar a disponibilidade atual, contacte-nos em team@palmera.realestate. A Palmera é uma corretora sediada no Dubai que opera em Chipre; este artigo é informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal — confirme a sua situação com um advogado e um consultor fiscal cipriotas licenciados antes de investir.
