Chypre offre l’une des voies d’accès à la résidence permanente les plus simples de l’Union européenne : achetez un logement neuf éligible, justifiez d’un revenu étranger garanti et obtenez des droits de résidence qui n’expirent pas. Le programme est régi par le règlement 6(2) de la réglementation sur les étrangers et l’immigration — souvent commercialisé sous le nom de « Catégorie 6.2 » ou, de façon approximative, de « Golden Visa chypriote ». Il s’agit d’une véritable voie accélérée, mais elle est aussi fréquemment mal décrite. Ce guide expose les règles en vigueur en 2026, ce que le permis accorde réellement, le cadre fiscal auquel accède un propriétaire étranger et — point crucial — la seule chose qu’il n’est pas.
Résidence, non citoyenneté : la distinction essentielle
Le fait le plus important pour tout investisseur : le règlement 6(2) accorde la résidence permanente, jamais un passeport. Le dispositif distinct de citoyenneté par investissement de Chypre (le Programme d’investissement chypriote) a été aboli avec effet au 1er novembre 2020 à la suite d’une enquête d’Al Jazeera et de pressions croissantes de l’UE, et il n’est pas revenu. Quiconque propose aujourd’hui la « citoyenneté chypriote par investissement » décrit quelque chose qui n’existe plus.
La résidence permanente vous permet, à vous et à votre famille, de vivre à Chypre indéfiniment. Elle ne confère pas, en elle-même, un passeport de l’UE, le droit de vote ni la libre circulation automatique sans visa dans l’espace Schengen. Chypre est un État membre de l’UE et utilise l’euro, mais elle ne fait pas encore partie de l’espace Schengen (l’adhésion a été évoquée mais n’est pas achevée en 2026), de sorte que la carte de résidence n’est pas un titre de séjour Schengen. Une voie vers la naturalisation n’existe que par la procédure ordinaire — en gros, une résidence légale sur plusieurs années, assortie d’exigences de présence physique et d’intégration — et elle est entièrement distincte du permis d’investissement 6(2). Considérez le 6(2) comme un instrument de résidence et de mode de vie, non comme un raccourci vers la citoyenneté.
Ce que vous devez investir et percevoir
La voie accélérée 6(2) repose sur deux piliers : un investissement éligible et un revenu annuel garanti.
Le bien immobilier (300 000 EUR et plus)
La voie phare est l’achat d’un bien immobilier résidentiel neuf d’une valeur d’au moins 300 000 EUR (hors TVA). Les règles durcies en 2023 précisent ce qui compte :
- Le bien doit être acheté neuf, en première vente, directement auprès d’une société de promotion immobilière — jamais détenu ni occupé auparavant.
- Les biens de revente ne sont pas éligibles à la voie accélérée, quel que soit leur prix.
- Vous pouvez combiner jusqu’à deux unités résidentielles du même promoteur pour atteindre le seuil.
- Les 300 000 EUR correspondent au prix net hors TVA, et un acompte d’au moins 300 000 EUR doit généralement être versé avant le dépôt de la demande.
Le règlement 6(2) reconnaît également des investissements éligibles alternatifs de la même valeur de 300 000 EUR — par exemple, le capital social d’une société chypriote employant du personnel, ou des parts d’un fonds d’investissement réglementé chypriote (AIF/RAIF) — mais la voie du résidentiel neuf reste de loin la plus courante et la plus prévisible pour un acheteur étranger.
Le revenu (50 000 EUR et plus provenant de l’étranger)
Vous devez justifier d’un revenu annuel garanti, et la source importe. Lorsque l’investissement porte sur un bien résidentiel, ce revenu doit provenir de l’étranger — salaire, pensions, dividendes, intérêts, loyers ou bénéfices d’activité perçus hors de Chypre. La réforme de 2023 (effective au 2 mai 2023) a fortement relevé les seuils :
| Demandeur | Revenu annuel minimum |
|---|---|
| Demandeur principal | 50 000 EUR (relevé de 30 000 EUR en 2023) |
| Conjoint | + 15 000 EUR |
| Chaque enfant mineur | + 10 000 EUR |
Ainsi, une famille de quatre personnes (deux adultes, deux enfants) doit justifier d’un revenu d’environ 85 000 EUR par an. Le revenu est attesté par des déclarations fiscales, des certifications de comptable et des relevés bancaires, et il doit être maintenu — ce n’est pas un contrôle ponctuel (voir les obligations ci-dessous).
Qui peut être inclus — et qui ne le peut pas
Les règles de 2023 ont également resserré la définition de la famille, qui était auparavant généreuse. Dans le cadre actuel :
- Conjoint — inclus.
- Enfants mineurs de moins de 18 ans — inclus.
- Enfants à charge non mariés âgés de 18 à 25 ans — peuvent être inclus s’ils sont financièrement à la charge du demandeur principal et poursuivent des études supérieures à temps plein, sous réserve de l’exigence de revenu supplémentaire.
- Parents et beaux-parents — ne sont plus couverts par un seul investissement de 300 000 EUR. Avant 2023, ils pouvaient être ajoutés moyennant un revenu supplémentaire ; cette possibilité a été supprimée.
Les enfants qui « dépassent la limite d’âge » ou se marient conservent généralement leur résidence à titre propre une fois celle-ci accordée, mais vous devriez confirmer le statut de chaque personne à charge avec un avocat chypriote spécialisé en immigration avant le dépôt, car les règles sur les personnes majeures à charge constituent la partie du programme la plus sensible aux faits.
Délais et validité du permis
Le traitement dans le cadre de la voie accélérée est réellement rapide selon les normes européennes : les autorités visent à statuer sur les demandes en deux à trois mois environ à compter d’un dossier complet. Une fois accordé, le permis est permanent — délivré à vie dès le départ, sans renouvellement périodique de la carte elle-même, contrairement aux permis temporaires de type « golden visa » ailleurs, qui exigent une nouvelle demande tous les quelques années.
« Permanent » s’accompagne toutefois de conditions. Le permis peut devenir caduc ou être révoqué si vous ne les respectez pas :
- Vous devez conserver l’investissement éligible — vous ne pouvez pas vendre le bien à 300 000 EUR et conserver la résidence.
- Vous devez continuer à satisfaire à l’exigence de revenu et déposer une déclaration annuelle le confirmant, ainsi que maintenir une assurance maladie et un casier judiciaire vierge.
- Vous devez vous rendre à Chypre au moins une fois tous les deux ans ; une absence plus longue peut rendre le permis caduc.
- Le titulaire du permis ne peut pas exercer un emploi salarié à Chypre. Vous pouvez détenir une société chypriote, y siéger comme administrateur et percevoir des dividendes, mais le programme n’est pas un permis de travail.
Acheter un bien immobilier à Chypre en tant qu’étranger
Chypre autorise la pleine propriété à 100 % pour toute nationalité, et son système juridique s’enracine dans la common law anglaise, ce qui rend le processus de transfert de propriété familier à de nombreux acheteurs internationaux. Les ressortissants de l’UE et de l’EEE achètent exactement aux mêmes conditions que les Chypriotes. Les acheteurs hors UE ont en outre besoin de l’approbation du Conseil des ministres — une autorisation déléguée en pratique au responsable de district local. Pour une résidence, cela relève de la routine, prend quelques mois et ne vous empêche pas de finaliser l’achat, de prendre possession du bien ou d’y vivre pendant le traitement du dossier.
Le titre de propriété est enregistré auprès du Département des terres et cadastres (le registre foncier). Lorsque vous achetez sur plan — comme le font la plupart des acheteurs 6(2), puisque le bien doit être neuf — votre contrat de vente est déposé au registre foncier au titre de la protection d’« exécution en nature ». Il s’agit d’une garantie cruciale : elle empêche le promoteur de vendre, d’hypothéquer ou de disposer autrement de l’unité à votre insu, et elle sécurise votre droit à ce que le titre vous soit transféré, avant même que le titre de propriété distinct ne soit émis. Insistez pour que votre avocat dépose le contrat dans le délai légal après la signature.
Le paysage fiscal en 2026
Chypre demeure l’un des environnements fiscaux les plus cléments d’Europe pour les particuliers, bien que plusieurs chiffres aient changé dans le cadre de la réforme fiscale de 2026 entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Vérifiez votre propre situation avec un conseiller fiscal chypriote, mais le cadre général actuel est le suivant :
| Impôt | Situation en 2026 |
|---|---|
| Impôt foncier annuel | Aucun — aboli depuis 2017 |
| Droits de succession / de mutation par décès | Aucun |
| Impôt sur les plus-values immobilières à Chypre | 20 % sur la plus-value, avec des exonérations à vie (réformées à environ 30 000 EUR en général et 150 000 EUR sur une résidence principale) |
| Résidents non domiciliés (SDC) | 0 % sur les dividendes et les intérêts pendant 17 ans ; la contribution spéciale de défense sur les revenus locatifs a été abolie dans le cadre de la réforme de 2026 |
| Impôt sur les sociétés | Relevé de 12,5 % à 15 % au 1er janvier 2026 (alignement sur le taux minimum mondial de l’OCDE) |
| Impôt sur le revenu des personnes physiques | Progressif ; seuil d’exonération relevé à 22 000 EUR dans le cadre de la réforme de 2026, tranche supérieure de 35 % au-delà d’environ 72 000 EUR |
Le régime des non-domiciliés (« non-dom ») constitue la pièce maîtresse pour de nombreux investisseurs qui s’installent : si vous devenez résident fiscal chypriote tout en étant non domicilié, vous ne payez aucun impôt chypriote sur les revenus mondiaux de dividendes et d’intérêts pendant 17 ans, et les revenus locatifs échappent désormais entièrement à la contribution spéciale de défense (soumis uniquement à l’impôt ordinaire sur le revenu). Combiné à l’absence d’impôt sur la fortune, sur les successions ou d’impôt foncier annuel, cela rend la résidence de long terme attrayante pour les investisseurs axés sur le revenu — mais l’avantage dépend de l’établissement effectif de la résidence fiscale, une démarche distincte de la détention du permis 6(2).
La TVA sur votre logement neuf
Les biens résidentiels neufs sont soumis à la TVA — au taux normal de 19 %. Un taux réduit de 5 % est disponible sur une véritable résidence principale que vous occupez vous-même, mais uniquement dans le cadre de plafonds qui ont été réformés et s’appliquent désormais comme suit : le taux de 5 % couvre les 130 premiers m², à condition que la valeur du bien n’excède pas 350 000 EUR, que la valeur totale de la transaction n’excède pas 475 000 EUR et que la surface constructible totale n’excède pas 190 m². Dépassez 190 m² ou 475 000 EUR et le taux réduit est entièrement perdu — 19 % s’applique à la totalité de l’achat. Une fenêtre transitoire de report court jusqu’au 31 décembre 2026, après quoi le nouveau cadre des 130 m² s’applique exclusivement à partir de 2027. Notez qu’un bien acheté purement comme investissement ou résidence secondaire n’est pas éligible au taux de 5 % — il est taxé à 19 %.
Sur les reventes, les acheteurs paient des droits de mutation (un barème dégressif, historiquement jusqu’à plusieurs pour cent) plutôt que la TVA ; sur un bien neuf où la TVA a été facturée, les droits de mutation ne s’appliquent pas en plus, ce qui réduit sensiblement les frais de clôture sur un achat en première vente. Prévoyez les honoraires juridiques, la TVA et — pour les acheteurs hors UE — l’autorisation du responsable de district, en sus du prix.
Où se trouvent les rendements
Limassol est le pôle d’affaires et de résidentiel haut de gamme de Chypre — tours en bord de mer, concentration d’entreprises internationales et la demande locative longue durée la plus profonde de l’île. Les sources de marché situent les rendements bruts de location longue durée des appartements de Limassol autour de 5 à 7 %, généralement les plus élevés de l’île ; les rendements nets (après charges de copropriété et frais de fonctionnement, avant impôt personnel) s’établissent plus réalistement autour de 4 à 4,5 %. Paphos et Larnaca tendent à se situer un peu en dessous pour la location longue durée, mais séduisent les acheteurs de villégiature et de mode de vie, tandis que des biens de vacances (location courte durée) bien situés et bien gérés dans des emplacements côtiers de premier ordre affichent, selon certaines sources, des rendements saisonniers bruts plus élevés — de l’ordre de 6 à 10 % annualisés — au prix d’un risque de gestion, de vacance et de saisonnalité bien supérieur. Ce sont des observations de marché, non des garanties ; les charges de copropriété et l’emplacement de chaque immeuble modifient le calcul, aussi évaluez chaque unité sur ses propres chiffres.
Le 6(2) est-il fait pour vous ?
La voie accélérée convient à un investisseur qui souhaite une base sûre dans l’UE et un point d’ancrage de mode de vie, est à l’aise avec la détention à long terme d’un logement neuf de plus de 300 000 EUR, dispose de revenus étrangers réels à justifier et n’a pas besoin de travailler localement comme salarié. Elle ne convient pas à qui recherche un passeport, attend une mobilité Schengen dès aujourd’hui ou espère ajouter ses parents sur un seul investissement. Utilisée correctement — achat de logement neuf, revenus étrangers maintenus, investissement conservé, visites bisannuelles respectées — elle procure une résidence durable pour toute la famille dans une juridiction de l’UE régie par la common law anglaise, libellée en euros, avec une charge fiscale personnelle exceptionnellement légère.
Comment Palmera peut vous aider
Le catalogue chypriote de Palmera se concentre sur des projets sur plan du marché primaire qui correspondent au profil du règlement 6(2) — une vingtaine de programmes de Square One, concentrés à Limassol avec un projet à Paphos, libellés en euros, assortis de plans de paiement promoteur sans intérêts et de 0 % de commission acheteur (c’est le promoteur qui règle nos honoraires). Nous vous aidons à présélectionner des unités neuves éligibles au-dessus du seuil de 300 000 EUR et à coordonner avec des avocats chypriotes indépendants le permis et le transfert de propriété. Pour découvrir les disponibilités actuelles, contactez-nous à l’adresse team@palmera.realestate. Palmera est une agence immobilière basée à Dubaï opérant à Chypre ; cet article constitue une information générale, non un conseil juridique ou fiscal — confirmez votre situation avec un avocat et un conseiller fiscal chypriotes agréés avant d’investir.
