Ελληνική νόμιμη μοίρα και το ακίνητό σας στο Ντουμπάι: σχεδιασμός διαδοχής

Αγοράσατε ένα διαμέρισμα στη Marina ή στο Downtown, εισπράττετε ενοίκια σε ντιρχάμ και όλα δείχνουν απλά. Μέχρι να τεθεί το ερώτημα που κανείς δεν θέλει να σκεφτεί: τι γίνεται με αυτό το ακίνητο όταν φύγετε από τη ζωή; Εδώ ακριβώς δύο έννομες τάξεις -η ελληνική και αυτή των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων- μπορούν να τραβήξουν το περιουσιακό σας στοιχείο προς διαφορετικές κατευθύνσεις. Χωρίς σωστό σχεδιασμό, οι κληρονόμοι σας μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με μια διαδικασία στα ΗΑΕ που δεν είχατε ποτέ προβλέψει.

Το παρόν κείμενο είναι γενική πληροφόρηση και όχι φορολογική ή νομική συμβουλή. Η κληρονομική διαδοχή διασυνοριακών ακινήτων είναι από τα πιο τεχνικά πεδία του δικαίου· επιβεβαιώστε κάθε βήμα με εξειδικευμένο δικηγόρο και λογιστή στην Ελλάδα, καθώς και με σύμβουλο στα ΗΑΕ. Οι πηγές στο τέλος φέρουν ημερομηνία 2026.

Γιατί συγκρούονται το ελληνικό και το εμιρατικό δίκαιο;

Το ελληνικό δίκαιο προστατεύει τους στενούς συγγενείς μέσω της νόμιμης μοίρας. Κατά τον Αστικό Κώδικα (άρθρο 1825), οι αναγκαίοι κληρονόμοι -σύζυγος, τέκνα και γονείς- δικαιούνται το μισό της εξ αδιαθέτου μερίδας τους, ανεξάρτητα από το τι ορίζει μια διαθήκη. Δεν μπορείτε δηλαδή να αποκληρώσετε ελεύθερα ένα παιδί σας: ένα προστατευμένο ποσοστό της περιουσίας τους ανήκει εκ του νόμου.

Στα ΗΑΕ ισχύει κάτι εντελώς διαφορετικό. Για ακίνητο μη μουσουλμάνου που πεθαίνει χωρίς έγκυρη διαθήκη, τα τοπικά δικαστήρια μπορούν να εφαρμόσουν κατά προεπιλογή τους κανόνες διαδοχής της Σαρία στο ακίνητο που βρίσκεται στα Εμιράτα. Η κατανομή αυτή συχνά αποκλίνει σημαντικά τόσο από τις δικές σας προθέσεις όσο και από την ελληνική έννοια της νόμιμης μοίρας. Επιπλέον, μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία, το ακίνητο και οι σχετικοί τραπεζικοί λογαριασμοί ενδέχεται να παγώσουν, αφήνοντας την οικογένεια χωρίς πρόσβαση σε μια περίοδο που τη χρειάζεται περισσότερο.

Τι εφαρμόζεται στην πράξη σε ένα ακίνητο του Ντουμπάι;

Ο βασικός κανόνας του διεθνούς κληρονομικού δικαίου είναι ότι τα ακίνητα ακολουθούν συχνά το δίκαιο του τόπου όπου βρίσκονται. Άρα, το διαμέρισμά σας στο Business Bay «κοιτάζει» προς το σύστημα των ΗΑΕ, ενώ η ελληνική σας περιουσία «κοιτάζει» προς την Αθήνα. Δύο συστήματα, ένα κληρονομικό γεγονός: αυτή η διχοτόμηση είναι η ρίζα των προβλημάτων.

Η καλή είδηση για τους Έλληνες είναι ότι υπάρχει εργαλείο γεφύρωσης. Βάσει του Ευρωπαϊκού Κανονισμού Διαδοχής, ένας Έλληνας υπήκοος μπορεί να επιλέξει ρητά το δίκαιο της ιθαγένειάς του να διέπει το σύνολο της διαδοχής του. Η επιλογή αυτή, σωστά διατυπωμένη, φέρνει προβλεψιμότητα. Δεν αρκεί όμως από μόνη της για ένα ακίνητο εκτός ΕΕ: πρέπει να συνδυαστεί με ένα κείμενο που τα δικαστήρια των ΗΑΕ θα αναγνωρίσουν και θα εκτελέσουν.

Πώς λύνεται το πρόβλημα: διαθήκη DIFC/ADGM και καταχώριση στο DLD

Η καθιερωμένη λύση για μη μουσουλμάνους ιδιοκτήτες είναι η διαθήκη DIFC ή ADGM -ή, εναλλακτικά, διαθήκη των Δικαστηρίων του Ντουμπάι. Πρόκειται για ειδικά καθεστώτα που επιτρέπουν στους μη μουσουλμάνους να εξαιρεθούν από την προεπιλεγμένη διαδοχή Σαρία για τα περιουσιακά τους στοιχεία στα ΗΑΕ και να ορίσουν οι ίδιοι ποιος κληρονομεί το ακίνητο.

Η στρατηγική για έναν Έλληνα ιδιοκτήτη έχει τρία σκέλη:

• Διαθήκη DIFC/Δικαστηρίων Ντουμπάι που κατευθύνει ρητά τη διαδοχή του ακινήτου των ΗΑΕ σε συγκεκριμένα πρόσωπα.
• Επιλογή ελληνικού δικαίου βάσει του Ευρωπαϊκού Κανονισμού Διαδοχής, ώστε η συνολική εικόνα να παραμένει συνεπής.
• Καταχώριση του ακινήτου στο Dubai Land Department (DLD) στο όνομά σας, με καθαρούς τίτλους, ώστε η διαθήκη να μπορεί να εκτελεστεί χωρίς αμφισβητήσεις.

Το κρίσιμο σημείο είναι ο συντονισμός των δύο κειμένων. Μια ελληνική διαθήκη και μια διαθήκη DIFC που έχουν συνταχθεί ανεξάρτητα μπορεί να αλληλοσυγκρούονται ή, χειρότερα, η μία να ανακαλεί άθελά της την άλλη. Γι’ αυτό η σύνταξη πρέπει να γίνεται με πλήρη επίγνωση και των δύο εννόμων τάξεων.

Πόσο κοστίζει η ιδιοκτησία και πώς αγοράζω ως αλλοδαπός;

Πριν καν φτάσουμε στη διαδοχή, αξίζει να ξεκαθαρίσουμε το πλαίσιο ιδιοκτησίας. Οι αλλοδαποί αγοράζουν freehold στο όνομά τους σε καθορισμένες ζώνες, με πλήρη κυριότητα. Τα ΗΑΕ δεν επιβάλλουν φόρο ακίνητης περιουσίας, φόρο υπεραξίας ή φόρο εισοδήματος από ενοίκια σε φυσικά πρόσωπα. Το βασικό κόστος συναλλαγής είναι το τέλος μεταβίβασης 4% του DLD, μέσα σε συνολικά έξοδα κλεισίματος περίπου 6-8%. Λεπτομέρειες για τη διαδικασία θα βρείτε στον οδηγό μας για το πώς αγοράζει ακίνητο ένας αλλοδαπός στο Ντουμπάι και για το πού να επενδύσετε.

Η αγορά ανοίγει και προοπτική διαμονής: επενδυτική βίζα από AED 400.000 ανά συνιδιοκτήτη και δεκαετής Golden Visa στα AED 2.000.000. Προσοχή όμως -όπως εξηγούμε παρακάτω, η άδεια διαμονής δεν αλλάζει αυτόματα τη φορολογική σας κατοικία. Δείτε τον οδηγό για τη Golden Visa μέσω ακινήτου.

Πώς φορολογούνται τα ενοίκια από το Ντουμπάι στην Ελλάδα;

Εδώ πολλοί Έλληνες παρεξηγούν την εικόνα. Η Ελλάδα φορολογεί τους φορολογικούς κατοίκους της στο παγκόσμιο εισόδημά τους -όχι εδαφικά. Επομένως, τα ενοίκια από το Ντουμπάι και κάθε τυχόν υπεραξία από πώληση είναι δηλωτέα στην Ελλάδα, ακόμη κι αν τα ΗΑΕ δεν τα φορολογούν.

Πρακτικά, τα ξένα ενοίκια δηλώνονται στην ετήσια δήλωση με το έντυπο Ε1 (εισόδημα) και το έντυπο Ε2 (αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων), ηλεκτρονικά μέσω της πύλης myAADE. Το παράθυρο υποβολής για το 2026 εκτείνεται περίπου από 16 Μαρτίου έως 15 Ιουλίου. Η κλίμακα φόρου ενοικίων για το 2026 έχει ως εξής:

Εισόδημα από ενοίκια (ετήσιο)	Συντελεστής φόρου
Έως 12.000 €	15%
12.001 € – 35.000 €	25%
Άνω των 35.000 €	45%

Και η σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας; Υπάρχει σύμβαση Ελλάδας-ΗΑΕ, με ασυνήθιστο ιστορικό: έπαψε να ισχύει στις 18 Δεκεμβρίου 2024, τέθηκε εκ νέου σε ισχύ με ανταλλαγή διακοινώσεων στις 2 Μαΐου 2025 και κυρώθηκε με τον ελληνικό Νόμο 5228/2025 στις 8 Σεπτεμβρίου 2025. Χρησιμοποιεί τη μέθοδο πίστωσης. Το πρακτικό αποτέλεσμα: η ακίνητη περιουσία μπορεί να φορολογηθεί εκεί που βρίσκεται (ΗΑΕ), αλλά επειδή τα ΗΑΕ δεν επιβάλλουν φόρο ενοικίων σε φυσικά πρόσωπα, δεν υπάρχει ουσιαστικά ξένος φόρος για πίστωση -οπότε ο ελληνικός φόρος επιβαρύνει πλήρως. Για την ακριβή μεταχείριση της υπεραξίας, επιβεβαιώστε τη διατύπωση με τον λογιστή σας· περισσότερα στον αναλυτικό μας οδηγό για τη φορολογία Ελλήνων αγοραστών και τη φορολογία ακινήτου στο Ντουμπάι.

Αλλάζει η Golden Visa τη φορολογική μου κατοικία;

Όχι. Μια άδεια διαμονής ή Golden Visa των ΗΑΕ δεν μεταβάλλει από μόνη της τη φορολογική σας κατοικία στην Ελλάδα. Η κατοικία κρίνεται με τον κανόνα των 183 ημερών (ανά ημερολογιακό έτος, με μέτρηση των ημερών άφιξης και αναχώρησης) και με το κριτήριο του κέντρου των ζωτικών συμφερόντων -κατοικία, οικογένεια, οικονομικοί και κοινωνικοί δεσμοί.

Για να πάψετε πραγματικά να φορολογείστε στην Ελλάδα στο παγκόσμιο εισόδημα, πρέπει να μεταφέρετε ουσιαστικά τη φορολογική σας κατοικία στο εξωτερικό. Η εσωτερική εναλλακτική για ιδιώτες υψηλής καθαρής θέσης είναι το καθεστώς non-dom, με κατ’ αποκοπή φόρο περίπου 100.000 € ετησίως επί του εισοδήματος αλλοδαπής προέλευσης.

Πώς μεταφέρω τα κεφάλαια για την αγορά;

Καλά νέα: δεν υπάρχει νόμιμο ετήσιο πλαφόν στη μεταφορά κεφαλαίων από την Ελλάδα προς τα ΗΑΕ για αγορά ακινήτου. Ως μέλος της ΕΕ, η Ελλάδα εφαρμόζει ελεύθερη κίνηση κεφαλαίων και τα capital controls της κρίσης καταργήθηκαν πλήρως την 1η Σεπτεμβρίου 2019.

Ισχύουν όμως κανόνες συμμόρφωσης. Ο έλεγχος δέουσας επιμέλειας (CDD) ενεργοποιείται στα 10.000 € και ο Κανονισμός για τις μεταφορές χρημάτων συνοδεύει κάθε έμβασμα με στοιχεία εντολέα/δικαιούχου -γι’ αυτό μια μεγάλη μεταφορά για αγορά ακινήτου απαιτεί τεκμηρίωση προέλευσης κεφαλαίων, όχι λόγω ορίου αλλά λόγω AML. Ξεχωριστά, ο κανόνας μετρητών της ΕΕ επιβάλλει δήλωση για μετρητά 10.000 € και άνω κατά την είσοδο/έξοδο από την ΕΕ· αυτό δεν αφορά τραπεζικά εμβάσματα. Ρεαλιστικά κανάλια: μεταφορά SEPA εντός ΕΕ και στη συνέχεια έμβασμα SWIFT σε τράπεζα των ΗΑΕ, ή αδειοδοτημένος πάροχος συναλλάγματος. Βήμα προς βήμα στον οδηγό μεταφοράς χρημάτων από την Ελλάδα στα ΗΑΕ.

Τέλος, ένας παράγοντας που συχνά υποτιμάται: το συναλλαγματικό ρίσκο. Το ντιρχάμ είναι σταθερά συνδεδεμένο (peg) με το δολάριο ΗΠΑ, οπότε ως αγοραστής με βασικό νόμισμα το ευρώ φέρετε κίνδυνο EUR/USD (άρα EUR/AED) τόσο στην κεφαλαιακή αξία όσο και στην απόδοση ενοικίων που επαναπατρίζετε.

Λίστα ελέγχου για τον Έλληνα ιδιοκτήτη

• Καταχωρίστε το ακίνητο στο DLD στο όνομά σας με καθαρούς τίτλους.
• Συντάξτε διαθήκη DIFC/ADGM ή Δικαστηρίων Ντουμπάι που καλύπτει ρητά το ακίνητο των ΗΑΕ.
• Εξετάστε την επιλογή ελληνικού δικαίου βάσει του Ευρωπαϊκού Κανονισμού Διαδοχής.
• Ελέγξτε τη συμβατότητα ελληνικής και εμιρατικής διαθήκης ώστε να μη συγκρούονται.
• Χαρτογραφήστε τη νόμιμη μοίρα (άρθρο 1825) στο συνολικό σας σχέδιο διαδοχής.
• Τηρήστε τεκμηρίωση προέλευσης κεφαλαίων για κάθε έμβασμα.
• Δηλώστε τα ενοίκια στα Ε1/Ε2 μέσω myAADE εντός του παραθύρου 2026.
• Επιβεβαιώστε τα πάντα με δικηγόρο και λογιστή στην Ελλάδα και σύμβουλο στα ΗΑΕ.

Πώς βοηθά η Palmera τους Έλληνες αγοραστές

Η Palmera είναι αδειοδοτημένο μεσιτικό γραφείο στο Ντουμπάι (RERA ORN 40780) και συνεργάζεται καθημερινά με αγοραστές από την Ελλάδα. Δεν υποκαθιστούμε τον δικηγόρο ή τον λογιστή σας -αντίθετα, συντονιζόμαστε μαζί τους: διασφαλίζουμε καθαρή καταχώριση τίτλου στο DLD, σας παραπέμπουμε σε εξειδικευμένους παρόχους διαθηκών DIFC/ADGM και σας βοηθάμε να ευθυγραμμίσετε τον σχεδιασμό διαδοχής με τη φορολογική σας εικόνα στην Ελλάδα.

Μπορούμε επίσης να σας κατευθύνουμε σε ακίνητα και περιοχές που ταιριάζουν στους στόχους σας -από το Downtown και το Business Bay έως τη Dubai Marina- και να μοιραστούμε δεδομένα αγοράς μέσω του δείκτη αποδόσεων. Δείτε τα διαθέσιμα ακίνητα ή ξεκινήστε από τους οδηγούς μας. Ο σωστός σχεδιασμός διαδοχής γίνεται πριν προκύψει η ανάγκη -όχι μετά.