Πώς να μεταφέρετε χρήματα από την Ελλάδα στα ΗΑΕ για την αγορά ακινήτου στο Ντουμπάι

Αν είστε αγοραστής από την Ελλάδα και κοιτάτε ένα διαμέρισμα στο Ντουμπάι, η πιο συχνή ανησυχία δεν είναι το ίδιο το ακίνητο — είναι το πώς θα φτάσουν εκεί τα χρήματα. Η καλή είδηση, και το πιο σημαντικό σημείο αυτού του οδηγού, είναι ξεκάθαρη: ως μέλος της ΕΕ, η Ελλάδα εφαρμόζει την ελεύθερη κίνηση κεφαλαίων και δεν υπάρχει κανένα νόμιμο ετήσιο όριο στη μεταφορά χρημάτων από την Ελλάδα προς τα ΗΑΕ για την αγορά ακινήτου. Οι κεφαλαιακοί έλεγχοι της περιόδου 2015-2019, που κάποτε έδεναν τα χέρια των Ελλήνων καταθετών, άρθηκαν πλήρως την 1η Σεπτεμβρίου 2019. Το κεφάλαιο που δουλέψατε για να αποκτήσετε είναι δικό σας να το κινήσετε.

Αυτός ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση και όχι φορολογική ή νομική συμβουλή. Οι αριθμοί, τα όρια και οι κανόνες που περιγράφονται ισχύουν για το 2026 και οι νομοθεσίες αλλάζουν — τόσο στην Ελλάδα όσο και στα ΗΑΕ. Πριν στείλετε ένα σημαντικό ποσό ή υποβάλετε δήλωση, επιβεβαιώστε τα ειδικά σας δεδομένα με εξειδικευμένο λογιστή ή νομικό σύμβουλο στην Ελλάδα. Οι πηγές στο τέλος φέρουν ημερομηνία 2026.

Υπάρχει πραγματικά κανένα όριο στο πόσα μπορώ να στείλω;

Νομικά, όχι. Η αρχή της ελεύθερης κίνησης κεφαλαίων είναι θεμελιώδης στη Συνθήκη της ΕΕ και δεν προβλέπει ανώτατο ποσό για μεταφορές προς τρίτη χώρα όπως τα ΗΑΕ. Δεν χρειάζεστε άδεια, δεν υπάρχει ετήσιο πλαφόν και δεν υπάρχει ειδικός φόρος εξόδου κεφαλαίου για μια συνηθισμένη τραπεζική μεταφορά με σκοπό την αγορά ακινήτου.

Αυτό που θα συναντήσετε δεν είναι όριο, αλλά έλεγχος. Οι τράπεζες και οι πάροχοι πληρωμών λειτουργούν υπό το πλαίσιο για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML). Αυτό σημαίνει ότι για μεγαλύτερα ποσά θα σας ζητηθεί να αποδείξετε την προέλευση των κεφαλαίων (source of funds). Είναι γραφειοκρατία συμμόρφωσης, όχι απαγόρευση — και όσο πιο οργανωμένος είστε, τόσο πιο ομαλά κυλά η μεταφορά.

Πότε ισχύει η υποχρέωση δήλωσης;

Εδώ γίνεται μια σύγχυση που αξίζει να ξεκαθαριστεί. Υπάρχει ένας ευρωπαϊκός κανόνας για τα μετρητά: όποιος εισέρχεται ή εξέρχεται από την ΕΕ μεταφέροντας 10.000 ευρώ ή περισσότερα σε μετρητά (ή ισοδύναμο σε άλλο νόμισμα, επιταγές, χρυσό) οφείλει να υποβάλει δήλωση μετρητών στο τελωνείο.

Αυτός ο κανόνας δεν ισχύει για τα τραπεζικά εμβάσματα ή τις μεταφορές μέσω ιδρύματος πληρωμών. Ένα έμβασμα ταξιδεύει ηλεκτρονικά μέσα από το τραπεζικό σύστημα και δεν διασχίζει κανένα φυσικό σύνορο μέσα σε βαλίτσα. Στην πράξη, καμία σοβαρή αγορά ακινήτου στο Ντουμπάι δεν πληρώνεται με μετρητά που μεταφέρετε αυτοπροσώπως — πληρώνεται με έμβασμα προς λογαριασμό μεσεγγύησης του developer ή του πωλητή. Επομένως, η δήλωση μετρητών σπανίως θα σας αφορά. Αν όμως ταξιδέψετε με μετρητά πάνω από το όριο για οποιονδήποτε λόγο, δηλώστε τα — η παράλειψη επιφέρει κυρώσεις και κατάσχεση.

Πώς λειτουργούν οι έλεγχοι AML στην πράξη;

Στο ευρωπαϊκό πλαίσιο AML, η δέουσα επιμέλεια ως προς τον πελάτη ενεργοποιείται στο κατώφλι των 10.000 ευρώ, και ο Κανονισμός Εμβασμάτων ΙΙ (WTR II) απαιτεί να συνοδεύουν τη μεταφορά τα στοιχεία του εντολέα και του δικαιούχου. Γι’ αυτό ένα μεγάλο έμβασμα για ακίνητο συνεπάγεται τεκμηρίωση — όχι επειδή υπάρχει όριο, αλλά για λόγους διαφάνειας.

Τι θα σας ζητηθεί συνήθως:

• Απόδειξη προέλευσης κεφαλαίων: μισθοδοσία, πώληση άλλου ακινήτου, μερίσματα, κληρονομιά, πώληση επιχείρησης — με τα αντίστοιχα παραστατικά.
• Ταυτοποίηση: διαβατήριο, ΑΦΜ, αποδεικτικά διεύθυνσης.
• Σκοπός της μεταφοράς: το συμβόλαιο πώλησης ή η προκαταρκτική συμφωνία (SPA) του ακινήτου στο Ντουμπάι.

Το πρακτικό συμπέρασμα: συγκεντρώστε τα δικαιολογητικά πριν ξεκινήσετε τη μεταφορά. Μια τράπεζα που ζητά έγγραφα δεν σας εμποδίζει — απλώς κάνει τη δουλειά της. Όταν τα έχετε έτοιμα, ένα έμβασμα εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ ολοκληρώνεται χωρίς δράμα. Περισσότερα για τη διαδικασία αγοράς από αλλοδαπό θα βρείτε στον οδηγό μας για το πώς αγοράζει ακίνητο στο Ντουμπάι ένας αλλοδαπός.

Ποια κανάλια μεταφοράς να διαλέξω;

Υπάρχουν δύο ρεαλιστικές διαδρομές, και συχνά συνδυάζονται.

Κανάλι	Πώς λειτουργεί	Πλεονεκτήματα	Προσοχή
Τραπεζικό έμβασμα (SEPA → SWIFT)	Μεταφορά SEPA εντός ΕΕ, μετά έμβασμα SWIFT προς τράπεζα ΗΑΕ	Απλό, μέσα από γνωστή τράπεζα, ισχυρό ίχνος συμμόρφωσης	Λιγότερο ανταγωνιστική ισοτιμία, προμήθειες, μεσάζουσες τράπεζες
Αδειοδοτημένος πάροχος συναλλάγματος / εμβασμάτων	Εξειδικευμένη εταιρεία FX μετατρέπει EUR σε AED και εμβάζει	Καλύτερη ισοτιμία EUR/AED, διαφάνεια κόστους, κλείδωμα ισοτιμίας	Επιλέξτε αδειοδοτημένο, ρυθμιζόμενο πάροχο

Και στις δύο περιπτώσεις δεν ισχύει καμία περιοριστική κύρωση, εμπάργκο ή πολεμικός περιορισμός για την Ελλάδα. Η Ελλάδα είναι πλήρες μέλος της ΕΕ και του SEPA, και τα ΗΑΕ είναι ανοιχτός προορισμός για διεθνή κεφάλαια. Το κύριο σημείο διαφοροποίησης μεταξύ των δύο διαδρομών είναι το κόστος μετατροπής: σε ένα ακίνητο αξίας εκατοντάδων χιλιάδων, μια διαφορά ισοτιμίας μερικών ποσοστιαίων μονάδων μεταφράζεται σε χιλιάδες ευρώ.

Πώς με επηρεάζει ο συναλλαγματικός κίνδυνος EUR/AED;

Εδώ βρίσκεται ένας κίνδυνος που πολλοί αγοραστές υποτιμούν. Το νόμισμά σας είναι το ευρώ, αλλά το ντιρχάμ των ΗΑΕ (AED) είναι σταθερά συνδεδεμένο (pegged) με το δολάριο ΗΠΑ. Επομένως, ουσιαστικά φέρετε κίνδυνο ισοτιμίας EUR/USD — και άρα EUR/AED — σε δύο επίπεδα:

• Στην κεφαλαιακή αξία: αν το ευρώ ενισχυθεί έναντι του δολαρίου, η αξία του ακινήτου σας σε ευρώ μειώνεται όταν το αποτιμήσετε ξανά, ακόμη κι αν η τιμή σε AED μείνει ίδια.
• Στην απόδοση ενοικίου που επαναπατρίζετε: το ενοίκιο εισπράττεται σε AED· όταν το μετατρέψετε σε ευρώ, η καθαρή απόδοση εξαρτάται από την ισοτιμία της στιγμής.

Δεν υπάρχει τρόπος να εξαλείψετε πλήρως αυτόν τον κίνδυνο, αλλά μπορείτε να τον διαχειριστείτε: κλείδωμα ισοτιμίας μέσω παρόχου FX για την αγορά, χρονισμός των μεταφορών όταν η ισοτιμία είναι ευνοϊκή, και ρεαλιστικός υπολογισμός της απόδοσης μετά τη μετατροπή, όχι σε ονομαστικά AED. Για συγκριτικά στοιχεία αποδόσεων ανά περιοχή, δείτε τον δείκτη αποδόσεων και τις περιοχές όπως το Business Bay.

Τι σημαίνει όλο αυτό φορολογικά στην Ελλάδα;

Το κρίσιμο σημείο: η Ελλάδα φορολογεί τους φορολογικούς κατοίκους της στο παγκόσμιο εισόδημα και τα κέρδη τους — η φορολογία είναι με βάση την κατοικία, όχι εδαφική. Αυτό σημαίνει ότι, αν είστε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας, το ενοίκιο από το Ντουμπάι και κάθε υπεραξία από μεταβίβαση δηλώνονται στην Ελλάδα. Οι μη κάτοικοι φορολογούνται μόνο για εισόδημα ελληνικής πηγής.

Το εισόδημα από ξένα ενοίκια δηλώνεται στην ετήσια δήλωση: έντυπο Ε1 (εισόδημα) μαζί με το έντυπο Ε2 (ανάλυση ακινήτων/μισθωμάτων), ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα myAADE. Το παράθυρο υποβολής για το 2026 τρέχει περίπου από 16 Μαρτίου έως 15 Ιουλίου. Η κλίμακα φορολογίας εισοδήματος από ακίνητα για το 2026:

• 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ
• 25% για το τμήμα από 12.001 έως 35.000 ευρώ
• 45% για ό,τι υπερβαίνει τα 35.000 ευρώ

Υπάρχει σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας Ελλάδας-ΗΑΕ, με μια ασυνήθιστη ιστορία: έπαψε να ισχύει στις 18 Δεκεμβρίου 2024, επανήλθε σε ισχύ με ανταλλαγή διακοινώσεων (2 Μαΐου 2025) και κυρώθηκε με τον ελληνικό Νόμο 5228/2025 στις 8 Σεπτεμβρίου 2025. Χρησιμοποιεί τη μέθοδο της πίστωσης. Στην πράξη όμως, επειδή τα ΗΑΕ δεν επιβάλλουν φόρο εισοδήματος σε ενοίκια φυσικών προσώπων, δεν υπάρχει ξένος φόρος για να πιστωθεί — και έτσι ο ελληνικός φόρος ενοικίων επιβαρύνει πλήρως. Για την υπεραξία, επιβεβαιώστε την ακριβή μεταχείριση με σύμβουλο, καθώς ο ελληνικός φόρος υπεραξίας ακινήτων έχει επανειλημμένα ανασταλεί. Αναλυτικά, δείτε τον οδηγό φορολογίας για Έλληνες αγοραστές και τον γενικό οδηγό φορολογίας ακινήτων Ντουμπάι.

Σημειώστε: η χρυσή βίζα των ΗΑΕ δεν αλλάζει από μόνη της τη φορολογική σας κατοικία. Αυτή κρίνεται από τον κανόνα των 183 ημερών και το κέντρο ζωτικών συμφερόντων. Για να πάψετε να φορολογείστε στην Ελλάδα στο παγκόσμιο εισόδημα, πρέπει να μεταφέρετε ουσιαστικά τη φορολογική σας έδρα — ή να εξετάσετε το ελληνικό καθεστώς non-dom (κατ’ αποκοπή φόρος περίπου 100.000 ευρώ/έτος στο εισόδημα εξωτερικού) για φυσικά πρόσωπα υψηλής καθαρής θέσης. Για τη βίζα, δείτε τον οδηγό χρυσής βίζας.

Πρακτική λίστα ελέγχου πριν στείλετε τα χρήματα

• Επιβεβαιώστε τον δικαιούχο: λογαριασμός μεσεγγύησης (escrow) εγκεκριμένος από το DLD για off-plan, ή ο λογαριασμός του πωλητή για έτοιμο ακίνητο. Δείτε τι είναι η προστασία escrow/RERA.
• Ετοιμάστε την τεκμηρίωση προέλευσης κεφαλαίων πριν ξεκινήσετε — παραστατικά, συμβόλαια, φορολογικές δηλώσεις.
• Συγκρίνετε το πραγματικό κόστος: ισοτιμία EUR/AED συν προμήθειες, τράπεζα έναντι αδειοδοτημένου παρόχου FX.
• Κρατήστε το αποδεικτικό μεταφοράς — θα χρειαστεί για την εγγραφή στο DLD και για τα δικά σας αρχεία.
• Μη μεταφέρετε μετρητά πάνω από 10.000 ευρώ χωρίς συνοριακή δήλωση· προτιμήστε πάντα το έμβασμα.
• Σημειώστε τις φορολογικές υποχρεώσεις στην Ελλάδα (Ε1/Ε2, myAADE) στο ημερολόγιό σας.
• Συμβουλευτείτε επαγγελματία στην Ελλάδα πριν από κάθε μεγάλη κίνηση.

Πώς βοηθά η Palmera τους αγοραστές από την Ελλάδα

Η Palmera είναι αδειοδοτημένο μεσιτικό γραφείο στο Ντουμπάι (RERA ORN 40780) και συνοδεύει Έλληνες αγοραστές σε όλη τη διαδρομή — από την επιλογή ακινήτου μέχρι την ασφαλή ολοκλήρωση της πληρωμής. Δεν είμαστε φορολογικοί ή νομικοί σύμβουλοί σας, αλλά συντονιζόμαστε με τον δικό σας λογιστή και νομικό στην Ελλάδα ώστε η μεταφορά κεφαλαίων, η τεκμηρίωση AML και η εγγραφή στο DLD να κυλήσουν χωρίς εκπλήξεις.

Σας βοηθάμε να επιλέξετε ανάμεσα σε τραπεζικό έμβασμα και αδειοδοτημένο πάροχο FX, να κατανοήσετε το πραγματικό κόστος μετατροπής EUR/AED, και να στοχεύσετε περιοχές που ταιριάζουν στους στόχους σας — από το Downtown και τη Dubai Marina μέχρι ανερχόμενες ζώνες με ισχυρή απόδοση. Ξεκινήστε από τους οδηγούς μας, δείτε την ανάλυση αγοράς ή περιηγηθείτε στα διαθέσιμα ακίνητα. Αν σκέφτεστε αγορά επί σχεδίου, ο οδηγός για αγορά off-plan στο Ντουμπάι εξηγεί τα στάδια πληρωμής βήμα προς βήμα.

Το κεφάλαιό σας μπορεί να κινηθεί ελεύθερα — αρκεί να το κινήσετε σωστά, με τα σωστά έγγραφα και με πλήρη επίγνωση των φορολογικών σας υποχρεώσεων στην Ελλάδα.