Φόρος στο εισόδημα και την υπεραξία από ακίνητο στο Ντουμπάι: ο οδηγός για Έλληνες επενδυτές

Το «μηδενικό φορολογικό» πρωτοσέλιδο του Ντουμπάι είναι αληθινό — αλλά αφορά τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, όχι εσένα. Αν ζεις και φορολογείσαι στην Ελλάδα, το κράτος σε φορολογεί στο παγκόσμιο εισόδημά σου: το ενοίκιο που εισπράττεις από ένα διαμέρισμα στο Dubai Marina και το κέρδος από μια μελλοντική πώληση είναι, κατ’ αρχήν, δηλωτέα στην Ελλάδα. Το πραγματικό ερώτημα για έναν Έλληνα επενδυτή δεν είναι «πόσο φόρο πληρώνω στα ΗΑΕ» (σχεδόν κανέναν), αλλά «πόσο φόρο πληρώνω στην πατρίδα μου για το εισόδημα των ΗΑΕ».

Αυτός ο οδηγός εξηγεί ακριβώς αυτό: πώς δηλώνεται το εισόδημα του Ντουμπάι, τι λέει η ιδιότυπη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας Ελλάδας-ΗΑΕ, και γιατί η μέθοδος πίστωσης δεν σε σώζει όταν ο ξένος φόρος είναι μηδέν. Πρόκειται για γενική ενημέρωση 2026, όχι για φορολογική ή νομική συμβουλή. Οι φορολογικοί κανόνες, οι κλίμακες και οι προθεσμίες αλλάζουν· πριν πάρεις οποιαδήποτε απόφαση, επιβεβαίωσε την περίπτωσή σου με πιστοποιημένο λογιστή ή φοροτεχνικό στην Ελλάδα. Οι πηγές στο τέλος φέρουν ημερομηνία 2026.

Πληρώνω φόρο στην Ελλάδα για ένα ακίνητο στο Ντουμπάι;

Ναι. Η Ελλάδα ακολουθεί φορολόγηση με βάση την κατοικία, όχι την πηγή: ο φορολογικός κάτοικος Ελλάδας φορολογείται στο σύνολο του εισοδήματός του, οπουδήποτε κι αν προκύπτει αυτό. Ο μη κάτοικος φορολογείται μόνο για εισόδημα ελληνικής πηγής. Επομένως, όσο παραμένεις φορολογικός κάτοικος Ελλάδας, τα ενοίκια και οι υπεραξίες από ακίνητο στα ΗΑΕ μπαίνουν στην ελληνική σου δήλωση.

Από την πλευρά των ΗΑΕ, η εικόνα είναι απλή και ελκυστική: αλλοδαπός μπορεί να αποκτήσει ακίνητο πλήρους κυριότητας (freehold) στο όνομά του στις καθορισμένες ζώνες του Ντουμπάι, δεν υπάρχει ετήσιος φόρος ακινήτου, ούτε φόρος υπεραξίας, ούτε φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων στα ενοίκια. Το κόστος συναλλαγής επικεντρώνεται στο τέλος μεταβίβασης του DLD (4%, με το συνολικό κόστος κλεισίματος συνήθως στο ~6–8%). Αν θέλεις να δεις πώς λειτουργεί η αγορά από την πλευρά του αλλοδαπού, ο οδηγός αγοράς ακινήτου από ξένους καλύπτει τα βασικά. Το ζήτημα, όμως, γεννιέται στην Ελλάδα.

Πώς δηλώνεται το εισόδημα: Ε1, Ε2 και myAADE

Το εισόδημα από την εκμίσθωση του ακινήτου του Ντουμπάι δηλώνεται στην ετήσια φορολογική δήλωση, ηλεκτρονικά μέσω της πύλης myAADE (ΑΑΔΕ). Χρειάζεσαι δύο έντυπα που λειτουργούν μαζί:

• Έντυπο Ε1 — η κύρια δήλωση εισοδήματος, όπου καταχωρείται το φορολογητέο αποτέλεσμα.
• Έντυπο Ε2 — η αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων ακίνητης περιουσίας, όπου δηλώνεται το ακίνητο και το εισόδημα που απέδωσε.

Για το φορολογικό έτος που δηλώνεται το 2026, το παράθυρο υποβολής εκτείνεται περίπου από 16 Μαρτίου έως 15 Ιουλίου — αλλά οι ακριβείς ημερομηνίες ανακοινώνονται κάθε χρόνο και συχνά παρατείνονται, οπότε επιβεβαίωσέ τες στο myAADE. Κρίσιμο πρακτικό σημείο: κράτα τεκμηρίωση — μισθωτήριο, αποδείξεις είσπραξης, καταστάσεις της τράπεζας των ΗΑΕ και τα εμβάσματα επαναπατρισμού. Το εισόδημα του εξωτερικού δεν «φαίνεται» αυτόματα στο σύστημα· η ευθύνη της ορθής δήλωσης είναι δική σου.

Η κλίμακα φόρου ενοικίων 2026

Το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται με αυτοτελή, κλιμακωτή κλίμακα που εφαρμόζεται στο σύνολο του παγκόσμιου εισοδήματος από ενοίκια του κατοίκου — άρα το ελληνικό και το ενοίκιο του Ντουμπάι αθροίζονται και φορολογούνται μαζί:

Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια	Συντελεστής 2026
Έως 12.000 €	15%
12.001 € – 35.000 €	25%
Άνω των 35.000 €	45%

Παράδειγμα λογικής (όχι δεσμευτικός υπολογισμός): αν το ακίνητο του Ντουμπάι αποδίδει εισόδημα που, μαζί με τυχόν ελληνικά ενοίκια, ξεπερνά τα όρια, τα επιπλέον ευρώ φορολογούνται με τον υψηλότερο εφαρμοστέο συντελεστή. Επειδή τα ΗΑΕ δεν κρατούν τίποτα στην πηγή, ολόκληρο αυτό το ποσό το πληρώνεις στην Ελλάδα. Αυτό αλλάζει ουσιαστικά την πραγματική σου απόδοση σε σχέση με την «καθαρή» απόδοση που βλέπεις στα ΗΑΕ — δες και τον δείκτη αποδόσεων για να συγκρίνεις μεικτές αποδόσεις ανά περιοχή προτού αφαιρέσεις τον ελληνικό φόρο.

Τι αλλάζει η σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας Ελλάδας-ΗΑΕ

Εδώ είναι το πιο ελληνο-ειδικό κομμάτι της ιστορίας. Η σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και ΗΑΕ υπάρχει, αλλά με ασυνήθιστη διαδρομή:

• Έπαψε να ισχύει στις 18 Δεκεμβρίου 2024.
• Επανεντάχθηκε σε ισχύ μέσω ανταλλαγής διακοινώσεων στις 2 Μαΐου 2025.
• Κυρώθηκε από την Ελλάδα με τον Νόμο 5228/2025 στις 8 Σεπτεμβρίου 2025.
• Για την ελάφρυνση χρησιμοποιεί τη μέθοδο πίστωσης (credit method).

Η μέθοδος πίστωσης σημαίνει ότι, όπου προβλέπεται, ο φόρος που πλήρωσες στο εξωτερικό πιστώνεται έναντι του ελληνικού φόρου. Η ακίνητη περιουσία μπορεί να φορολογείται εκεί που βρίσκεται — δηλαδή στα ΗΑΕ. Το πρόβλημα; Τα ΗΑΕ δεν επιβάλλουν φόρο εισοδήματος στα ενοίκια φυσικών προσώπων. Άρα δεν υπάρχει ξένος φόρος να πιστωθεί, και ο ελληνικός φόρος ενοικίων επιβάλλεται πλήρως. Η σύμβαση σε προστατεύει από διπλή φορολόγηση, αλλά όταν η μία πλευρά είναι μηδέν, η πίστωση είναι μηδέν και μένει ολόκληρος ο ελληνικός λογαριασμός. Αυτό είναι το ρεαλιστικό αποτέλεσμα που πρέπει να ενσωματώσεις στους υπολογισμούς σου. Μια ευρύτερη επισκόπηση της φορολογικής εικόνας υπάρχει στον οδηγό φορολογίας ακινήτου Ντουμπάι.

Φόρος υπεραξίας κατά την πώληση

Όταν πουλήσεις, τυχόν κέρδος (υπεραξία) είναι κατ’ αρχήν δηλωτέο στην Ελλάδα, στο ίδιο λογικό πλαίσιο της παγκόσμιας φορολόγησης. Και εδώ τα ΗΑΕ δεν κρατούν τίποτα — δεν υπάρχει φόρος υπεραξίας στα ΗΑΕ — άρα δεν υπάρχει ξένος φόρος προς πίστωση.

Στην ελληνική πλευρά, ο εγχώριος φόρος υπεραξίας 15% στη μεταβίβαση ακινήτων έχει επανειλημμένα ανασταλεί. Αυτό σημαίνει ότι η πραγματική μεταχείριση εξαρτάται από το τι ισχύει τη στιγμή της πώλησης και από την ακριβή διατύπωση του σχετικού άρθρου της σύμβασης για τα κέρδη κεφαλαίου. Δεν σου δίνουμε σταθερό ποσοστό εδώ επίτηδες: θα ήταν λάθος να κλειδώσεις έναν αριθμό που μπορεί να μην ισχύει όταν πουλήσεις. Η αρχή είναι σαφής (το κέρδος είναι δηλωτέο), το ακριβές ποσοστό όχι — επιβεβαίωσέ το με φοροτεχνικό λίγο πριν τη μεταβίβαση. Αν σκέφτεσαι έξοδο πριν την παράδοση σε off-plan, δες πώς λειτουργεί η πώληση πριν το handover, γιατί επηρεάζει και τον χρόνο του φορολογητέου γεγονότος.

Golden Visa, ο κανόνας των 183 ημερών και η φορολογική κατοικία

Πολλοί Έλληνες αγοραστές υποθέτουν ότι μια άδεια διαμονής των ΗΑΕ «τους βγάζει» από την ελληνική εφορία. Δεν ισχύει. Μια άδεια διαμονής ή Golden Visa των ΗΑΕ δεν αλλάζει από μόνη της την ελληνική φορολογική κατοικία. Η κατοικία κρίνεται από:

1. Τον κανόνα των 183 ημερών μέσα στο ημερολογιακό έτος (μετρώντας ημέρες άφιξης και αναχώρησης), και
2. Το κέντρο των ζωτικών σου συμφερόντων — πού είναι το σπίτι, η οικογένεια, οι οικονομικοί και κοινωνικοί σου δεσμοί.

Για να πάψεις πραγματικά να φορολογείσαι στην Ελλάδα στο παγκόσμιο εισόδημα, πρέπει να μεταφέρεις γνήσια τη φορολογική σου κατοικία στο εξωτερικό — όχι απλώς να αποκτήσεις βίζα. Εναλλακτικά, για φυσικά πρόσωπα υψηλής περιουσίας υπάρχει το εγχώριο καθεστώς non-dom της Ελλάδας (κατ’ αποκοπή φόρος περίπου 100.000 € ετησίως στο εισόδημα αλλοδαπής πηγής). Η επενδυτική άδεια των ΗΑΕ είναι ευρέως προσβάσιμη (από AED 400.000 ανά συνιδιοκτήτη), ενώ η δεκαετής Golden Visa ξεκινά στα AED 2.000.000 — αλλά κρίνε τες ως εργαλεία διαμονής, όχι ως φορολογική λύση. Περισσότερα στον οδηγό Golden Visa μέσω ακινήτου.

Μεταφορά κεφαλαίων και συναλλαγματικός κίνδυνος

Στο σκέλος της χρηματοδότησης, τα νέα είναι καλά. Ως χώρα της ΕΕ με ελεύθερη κίνηση κεφαλαίων, η Ελλάδα δεν έχει νόμιμο ετήσιο όριο στη μεταφορά χρημάτων προς τα ΗΑΕ για αγορά ακινήτου, και τα capital controls της κρίσης καταργήθηκαν πλήρως την 1η Σεπτεμβρίου 2019. Τα διασυνοριακά εμβάσματα από ελληνικούς λογαριασμούς είναι ελεύθερα.

Αυτό δεν σημαίνει «χωρίς ελέγχους». Βάσει των κανόνων AML της ΕΕ, ενεργοποιείται δέουσα επιμέλεια πελάτη και αποστέλλονται στοιχεία εντολέα/δικαιούχου με το έμβασμα, οπότε ένα μεγάλο έμβασμα αγοράς απαιτεί τεκμηρίωση προέλευσης κεφαλαίων — όχι επειδή υπάρχει πλαφόν, αλλά για συμμόρφωση. Ο κανόνας των 10.000 € σε μετρητά αφορά μόνο τη φυσική μεταφορά μετρητών κατά τη διέλευση συνόρων της ΕΕ, όχι τα τραπεζικά εμβάσματα. Ρεαλιστικά κανάλια: SEPA εντός ΕΕ και στη συνέχεια SWIFT προς τράπεζα των ΗΑΕ, ή αδειοδοτημένος πάροχος συναλλάγματος. Τα βήματα αναλύονται στον αδελφό οδηγό μεταφοράς χρημάτων από Ελλάδα προς ΗΑΕ.

Τέλος, μην αγνοήσεις τον συναλλαγματικό κίνδυνο. Το νόμισμά σου είναι το ευρώ· το AED είναι σταθερά συνδεδεμένο με το δολάριο (peg). Άρα κουβαλάς κίνδυνο EUR/USD (και συνεπώς EUR/AED) τόσο στην κεφαλαιακή αξία όσο και στην απόδοση που επαναπατρίζεις.

Σύντομη λίστα ελέγχου πριν αγοράσεις

• Χαρτογράφησε τη φορολογική σου κατοικία: 183 ημέρες + κέντρο ζωτικών συμφερόντων. Η βίζα δεν αρκεί.
• Υπολόγισε την πραγματική απόδοση μετά τον ελληνικό φόρο 15/25/45%, όχι μόνο τη μεικτή.
• Προετοίμασε την τεκμηρίωση προέλευσης κεφαλαίων για το έμβασμα αγοράς (AML).
• Οργάνωσε τα αρχεία εσόδων για τα έντυπα Ε1 + Ε2 στο myAADE.
• Επιβεβαίωσε τη μεταχείριση υπεραξίας με φοροτεχνικό λίγο πριν την πώληση.
• Συνυπολόγισε τον κίνδυνο EUR/USD σε αξία και ενοίκιο.
• Σκέψου τα κληρονομικά: το ελληνικό δίκαιο προβλέπει νόμιμη μοίρα (ΑΚ 1825) για σύζυγο, τέκνα και γονείς. Βάσει του Ευρωπαϊκού Κανονισμού Κληρονομικής Διαδοχής, Έλληνας υπήκοος μπορεί να επιλέξει το δίκαιο της ιθαγένειάς του, ενώ μια διαθήκη DIFC/Dubai Courts μπορεί να ρυθμίσει τη διαδοχή του ακινήτου στα ΗΑΕ.
• Ζήτησε γραπτή γνωμοδότηση από λογιστή/φοροτεχνικό στην Ελλάδα πριν δεσμευτείς.

Πώς βοηθά η Palmera τους αγοραστές από την Ελλάδα

Η Palmera είναι μεσιτικό γραφείο ακινήτων στο Ντουμπάι (RERA ORN 40780) και συνεργάζεται με Έλληνες επενδυτές σε όλη τη διαδρομή — από την επιλογή περιοχής και ακινήτου, μέχρι τη λογική του κλεισίματος και τον συντονισμό με τους δικούς σου συμβούλους. Δεν παρέχουμε φορολογική ή νομική συμβουλή και δεν υποσχόμαστε φορολογικά αποτελέσματα· αυτό είναι δουλειά του δικού σου λογιστή στην Ελλάδα. Αυτό που κάνουμε είναι να σου δίνουμε καθαρά, τεκμηριωμένα δεδομένα αγοράς ώστε οι σύμβουλοί σου να δουλέψουν σωστά.

Μπορούμε να σε κατευθύνουμε στις περιοχές επένδυσης, να σου δείξουμε διαθέσιμα ακίνητα σε ζώνες όπως το Downtown, το Business Bay και τη Dubai Marina, και να εξηγήσουμε την προστασία που προσφέρει το σύστημα escrow/RERA στις αγορές off-plan. Ξεκίνα από τη βιβλιοθήκη οδηγών μας ή επικοινώνησε για μια συζήτηση χωρίς δέσμευση.

Οι πληροφορίες αυτού του άρθρου ισχύουν για το 2026 και ενδέχεται να αλλάξουν. Δεν αποτελούν φορολογική, νομική ή επενδυτική συμβουλή. Επιβεβαίωσε πάντα με πιστοποιημένο επαγγελματία στην Ελλάδα πριν λάβεις απόφαση.