Immobiliensteuern in Georgien für ausländische Investoren (Leitfaden 2026)

Eine der ersten Fragen, die sich jeder ausländische Investor zu Georgien stellt, ist zugleich eine der wichtigsten: Was verlangen die Steuerbehörden? Die Antwort fällt ungewöhnlich investorenfreundlich aus. Georgien hat sich den Ruf erworben, einer der steuerlich attraktivsten Immobilienmärkte in der gesamten Region zu sein – mit einem pauschalen Steuersatz von 5% auf Wohnraummieteinnahmen, einer vollständigen Befreiung von der Wertzuwachssteuer nach nur zwei Jahren Eigentum, einer jährlichen Grundsteuer, die die meisten privaten Eigentümer faktisch nie entrichten, und de facto null Transaktionssteuern beim Kauf selbst.

Doch „niedrige Steuern“ bedeuten nicht gleichbedeutend „keine Steuern“. Der 5%-Satz gilt nur, wenn Sie die richtige Option wählen, die Befreiung von der Wertzuwachssteuer kann entfallen, wenn Sie die Immobilie gewerblich nutzen, und ob die Mehrwertsteuer Ihren Kauf betrifft, hängt von der Struktur des Deals ab.

Dieser Leitfaden erläutert jede Steuer, auf die ein ausländischer Immobilieninvestor in Georgien im Jahr 2026 voraussichtlich trifft. Die Zahlen stammen aus primären Steuerquellen, darunter die Georgien-Steuerzusammenfassungen von PwC, das georgische Finanzministerium und die lokale Steuerkanzlei Andersen. Wo die Rechtslage wirklich noch unklar ist, weisen wir darauf hin, anstatt zu spekulieren.

Warum Georgien ein steuerfreundlicher Immobilienmarkt ist

Die Attraktivität Georgiens für internationale Käufer beruht auf einem bewusst einfachen Steuersystem mit niedrigen Sätzen. Im Gegensatz zu vielen europäischen Märkten, die Grunderwerbsteuern, Stempelabgaben, Vermögenssteuern und hohe Steuersätze für Mieteinnahmen übereinander schichten, hält Georgien die Grundsteuerlast schmal und die offiziellen Sätze niedrig.

Die wichtigsten Punkte für Investoren sind klar:

• Keine Grunderwerbsteuer und keine Stempelabgabe beim Immobilienkauf – die Erwerbsteuer liegt laut PwC faktisch bei 0%.
• Pauschale 5% auf Mieteinnahmen aus Wohnraum für Privatpersonen, die sich dafür entscheiden, anstelle der regulären 20%.
• Vollständige Befreiung von der Wertzuwachssteuer nach mehr als zwei Jahren Eigentum.
• Eine jährliche Grundsteuer, die erst greift, sobald das Haushaltseinkommen eine bestimmte Grenze überschreitet – sodass viele private Eigentümer nichts zahlen.

Zusammengenommen bedeuten diese Merkmale, dass die steuerliche Gesamtbelastung einer georgischen Mietimmobilie über deren Lebensdauer hinweg nach regionalen Maßstäben bescheiden ausfällt. Die folgenden Abschnitte erläutern jeden Punkt im Detail, einschließlich der Bedingungen, die Sie erfüllen müssen, um tatsächlich in den Genuss der niedrigeren Sätze zu kommen.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: der 5%-Satz und die Voraussetzungen

Wenn Sie Ihre georgische Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen, ist die reduzierte Pauschalsteuer die attraktivste Option. Laut der Georgien-Steuerzusammenfassung von PwC werden Mieteinnahmen aus Wohnraum mit pauschal 5% besteuert, wenn Privatpersonen sich dafür entscheiden, keine Ausgaben abzusetzen. Wenn Sie Ihre Kosten (Verwaltungsgebühren, Reparaturen, Nebenkosten usw.) lieber absetzen möchten, unterliegen Sie stattdessen dem regulären Satz von 20% auf den Nettobetrag.

Für die meisten Buy-to-Let-Investoren ist die Option 5% auf Bruttoeinnahmen einfacher und günstiger als die Alternative 20% auf Nettoeinnahmen, da die Ausgaben selten die rund 75% der Bruttoeinnahmen übersteigen, die Sie absetzen müssten, damit sich die 20%-Netto-Option rechnet.

Ein weit verbreiteter Irrtum sei hier richtiggestellt. Georgien ist berühmt für sein 1%-Kleinunternehmerregime (Einzelunternehmer), und manche Käufer gehen davon aus, dass dies auch für Mieteinnahmen gilt. Das ist nicht der Fall. Wie die georgische Steuerkanzlei Andersen erklärt, deckt das 1%-Kleinunternehmerregime keine Mieteinnahmen ab – Ihre tatsächliche Wahlmöglichkeit bei der Wohnraumvermietung liegt zwischen der 5%-Option für Wohnraum und dem 20%-Standardsatz.

Option für Mieteinnahmen	Satz	Anwendungsgrundlage	Am besten geeignet für
Wohnraum-Option	5%	Bruttomiete (kein Ausgabenabzug)	Die meisten standardmäßigen Buy-to-Let-Eigentümer
Reguläres Regime	20%	Nettomiete (nach absetzbaren Ausgaben)	Vermietungen mit hohen Ausgaben oder geringer Marge
1%-Kleinunternehmerregime	n/a	Gilt NICHT für Mieteinnahmen	Nicht für Vermietung verfügbar

Wertzuwachssteuer und die 2-Jahres-Befreiungsregelung

Wenn Sie schließlich verkaufen, sind die Nachrichten für geduldige Investoren noch besser. Laut der georgischen Kanzlei Andersen wird ein Wertzuwachs beim Verkauf einer Wohnimmobilie mit 5% besteuert – er ist jedoch vollständig steuerfrei, wenn Sie die Immobilie seit mehr als zwei Jahren besitzen.

Diese Zwei-Jahres-Regel ist das mit Abstand wertvollste Steuermerkmal für einen Buy-and-Hold-Investor. Kaufen, mindestens zwei Jahre halten, verkaufen – und Ihr Gewinn ist in der Regel steuerfrei. Da Off-Plan- und Branded-Residence-Projekte oft schon allein für Fertigstellung und Stabilisierung so lange brauchen, nehmen viele Investoren diese Zwei-Jahres-Hürde ganz natürlich.

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme zu beachten. Die Befreiung kann verloren gehen, wenn die Immobilie gewerblich genutzt wird. Investoren, die von einer Einheit aus einen aktiven, geschäftsmäßigen Betrieb führen, sollten sich vor Ort spezifisch beraten lassen, bevor sie davon ausgehen, dass die Wohnraumbefreiung für ihren späteren Verkauf weiterhin gilt. Bei einer passiven Wohnraumvermietung, die länger als zwei Jahre gehalten wird, ist die Befreiung der entscheidende Vorteil.

Jährliche Grundsteuer: die Einkommensgrenze von GEL 40,000

Georgien erhebt zwar eine jährliche Grundsteuer, diese ist jedoch so gestaltet, dass ein Großteil der privaten Eigentümer davon befreit ist. Laut PwC handelt es sich bei der jährlichen Grundsteuer um eine kommunale Steuer in Höhe von 0.05% bis 1% des Marktwerts der Immobilie, die – und das ist entscheidend – nur fällig wird, wenn das jährliche Haushaltseinkommen des Eigentümers GEL 40,000 übersteigt. Die Steuer ist jeweils bis zum 15. November zu entrichten.

Mit anderen Worten: Wenn Ihr gesamtes Haushaltseinkommen für das Jahr unter GEL 40,000 liegt, sind Sie vollständig von der Steuerpflicht ausgenommen. Wo sie greift, wird der Satz von der Gemeinde innerhalb der Spanne von 0.05% bis 1% auf der Grundlage der Einkommenshöhe festgelegt.

Ein Wort der Vorsicht zur Genauigkeit: Während die Gesamtspanne von 0.05% bis 1% bestätigt ist, sind die spezifischen, online manchmal zitierten Zwischenstufen (zum Beispiel ein einzelner fester Mittelsatz) nicht zuverlässig verifiziert. Betrachten Sie die Spanne als Bereich und bestätigen Sie Ihren genauen kommunalen Satz vor Ort, anstatt sich auf einen einzigen genannten Prozentsatz zu verlassen.

Mehrwertsteuer bei Neubauten gegenüber Gebrauchtimmobilien

Der reguläre Mehrwertsteuersatz in Georgien beträgt 18%, und die Mehrwertsteuerpflicht wird laut PwC obligatorisch, sobald der Umsatz GEL 100,000 in einem beliebigen 12-Monats-Zeitraum übersteigt. Für eine normale Privatperson, die eine Immobilie zum Halten oder Vermieten kauft, ist die Mehrwertsteuer in der Regel eine Angelegenheit des Verkäufers/Bauträgers und kein separater Posten, den der Käufer beim Closing begleicht.

Dies ist ein Bereich, in dem sich die Regeln in Bewegung befinden, und Ehrlichkeit dient Investoren besser als trügerische Sicherheit. Eine Änderung vom November 2025 führte eine immobilien-/baubezogene Mehrwertsteuermaßnahme ein, die bis zum 1. Januar 2029 gelten soll, aber die genauen Mechanismen – also genau, welche Transaktionen und Käufer sie abdeckt – sind noch nicht eindeutig geklärt. Aus diesem Grund sollten Sie nicht pauschal von der Regel „Neubaukäufer zahlen 18% Mehrwertsteuer“ ausgehen. Die praktische Schlussfolgerung lautet, sich die Mehrwertsteuerbehandlung für Ihren spezifischen Deal schriftlich bestätigen zu lassen:

• Fragen Sie den Bauträger, ob der genannte Preis die Mehrwertsteuer beinhaltet.
• Klären Sie vor der Unterzeichnung, wie sich die Änderung vom November 2025 auf Ihren Kauf auswirkt.
• Beziehen Sie die Mehrwertsteuer erst in Ihre Kalkulation ein, wenn die Behandlung dokumentiert ist – nicht als Standardannahme.

Doppelbesteuerungsabkommen: die EU und die Russland-Lücke

Für einen ausländischen Investor ist die Frage, ob er doppelt besteuert wird – einmal in Georgien und erneut im Heimatland – oft genauso wichtig wie der georgische Steuersatz selbst. Hier ist Georgien gut aufgestellt. Laut dem georgischen Finanzministerium verfügt das Land über 58 geltende Doppelbesteuerungsabkommen, darunter mit Deutschland, Frankreich, Zypern und dem Vereinigten Königreich.

Diese Abkommen sollen sicherstellen, dass Einkünfte wie Mieten oder Wertzuwächse nicht in beiden Gerichtsbarkeiten voll besteuert werden, typischerweise durch die Zuweisung von Besteuerungsrechten oder die Gewährung einer Anrechnung im Heimatland für in Georgien gezahlte Steuern. Die genaue Entlastung hängt von Ihrem Steueransässigkeitsland und dem jeweiligen Abkommen ab, weshalb Sie den Mechanismus mit einem Berater in Ihrem Heimatland abklären sollten.

Eine bemerkenswerte Lücke: Laut derselben Quelle des Finanzministeriums besteht zwischen Georgien und Russland kein Doppelbesteuerungsabkommen. Investoren mit russischer Steuerpflicht sollten besonders darauf achten, wie ihre Mieteinnahmen und Wertzuwächse behandelt werden, da der vertragliche Schutz, der beispielsweise für EU-Ansässige gilt, hier nicht greift.

Transaktionssteuern: warum die Erwerbsnebenkosten so niedrig sind

Eines der attraktivsten Merkmale eines Immobilienkaufs in Georgien ist das, was Sie beim Closing nicht zahlen. Laut PwC gibt es in Georgien keine Grunderwerbsteuer und keine Stempelabgabe – die Erwerbsteuer liegt faktisch bei 0%.

Diese einzelne Tatsache ist ein Hauptgrund dafür, dass die gesamten Erwerbsnebenkosten in Georgien zu den niedrigsten der Region gehören. In Märkten, in denen allein die Grunderwerbsteuern mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen können, verbessert das Fehlen jeglicher Grunderwerb- oder Stempelsteuer die Netto-Erwerbskosten eines Investors erheblich und damit mittelbar auch die reale Rendite des eingesetzten Kapitals.

Es vereinfacht auch den Kauf selbst: Es muss keine Erwerbsteuer berechnet, kein Stempelabgaben-Tarif durchdrungen und keine Grunderwerbsteuerzahlung rund um die Fertigstellung terminiert werden.

Ein Rechenbeispiel: Gesamtsteuerlast auf eine Mietwohnung in Batumi

Um die einzelnen Aspekte zusammenzuführen, betrachten wir ein stilisiertes Beispiel, das nur die oben genannten Sätze verwendet. Die folgenden Zahlen sind illustrativ – sie zeigen, wie die Steuerregeln ineinandergreifen, und sind keine Prognose für die Performance einer bestimmten Immobilie.

Stellen Sie sich vor, ein ausländischer Investor kauft eine Wohnwohnung in Batumi, vermietet sie langfristig und verkauft sie später nach einer Haltedauer von mehr als zwei Jahren:

Phase	Steuerliche Behandlung	Satz
Kauf / Closing	Keine Grunderwerbsteuer, keine Stempelabgabe (PwC)	0%
Jährliche Mieteinnahmen	Wohnraum-Option auf Bruttomiete (PwC)	5%
Jährliche Grundsteuer	Nur wenn Haushaltseinkommen > GEL 40,000; sonst null (PwC)	0-1% des Wertes
Verkauf nach >2 Jahren	Wertzuwachs vollständig befreit (Andersen)	0%

Für einen Investor, dessen Jahreseinkommen unter der Grenze von GEL 40,000 liegt, der länger als zwei Jahre hält und die Wohnraummiete-Option wählt, ist der effektive Steuerweg bemerkenswert: 0% beim Kauf, 5% auf Mieteinnahmen und 0% auf den späteren Gewinn. Selbst wenn die jährliche Grundsteuer greift, liegt sie innerhalb einer Spanne von 0.05% bis 1% auf den Marktwert und ist jeweils am 15. November fällig.

Dieselbe Struktur gilt, egal ob Sie sich für eine Branded Residence am Strand in Gonio, eine Einheit am Flussufer in Tiflis oder ein Apartment im Stadtzentrum entscheiden – die Steuerregeln sind national und nicht projektspezifisch.

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Das georgische Steuersystem belohnt genau die Art von Buy-and-Hold- und mietfokussierter Strategie, für die Branded Residences und Off-Plan-Immobilien konzipiert sind. Wenn Sie sehen möchten, wie sich diese Regeln auf ein bestimmtes Projekt auswirken, arbeitet Palmera mit einem kuratierten Portfolio in Batumi und Tiflis – von den Radisson Blu Residences in Gonio am Strand und Eagle Hills’ Gonio Yachts & Marina bis hin zu Tbilisi Waterfront und den MIRA VERDE – Trussardi Residences in Tiflis. Sie können das gesamte Angebot an Palmera Georgia properties durchstöbern oder sich die Bauträger dahinter ansehen.

Steuerliche Ergebnisse hängen von Ihrem Wohnsitz und der Strukturierung jedes einzelnen Deals ab. Für ein maßgeschneidertes Bild sprechen Sie mit einem Palmera-Berater unter [email protected] oder +971 54 215 4066. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung dar – klären Sie Ihre Situation immer mit einem qualifizierten georgischen Steuerberater, bevor Sie eine Bindung eingehen.