Податки на нерухомість у Грузії для іноземних інвесторів (гід 2026 року)

Одне з перших і найважливіших питань, яке ставить будь-який іноземний інвестор щодо Грузії: якою буде частка податкових органів? Відповідь надзвичайно сприятлива для інвесторів. Грузія здобула репутацію одного з найбільш податково лояльних ринків нерухомості в регіоні: тут діє фіксована ставка 5% на дохід від оренди житла, повне звільнення від податку на приріст капіталу вже після двох років володіння, щорічний податок на нерухомість, який більшість приватних власників фактично не сплачують, та фактично нульові транзакційні податки під час купівлі.

Втім, “низькі податки” не означає “відсутність податків”. Ставка 5% застосовується лише за умови правильного вибору податкового режиму, звільнення від податку на приріст капіталу можна втратити, якщо нерухомість використовується в комерційних цілях, а питання сплати ПДВ при купівлі залежить від структури угоди.

У цьому посібнику детально розглянуто кожен податок, з яким іноземний інвестор у нерухомість Грузії може зіткнутися у 2026 році. Цифри та дані взято з первинних податкових джерел, зокрема податкових оглядів Грузії від PwC, Міністерства фінансів Грузії та місцевої податкової практики Andersen. Там, де правила остаточно не усталені, ми прямо про це зазначаємо, а не робимо припущень.

Чому Грузія є податково сприятливим ринком нерухомості

Привабливість Грузії для міжнародних покупців базується на навмисно простій податковій системі з низькими ставками. На відміну від багатьох європейських ринків, де податок на передачу, гербовий збір, податок на багатство та високі ставки податку на дохід від оренди накладаються один на одного, Грузія звужує базу податку на нерухомість і тримає базові ставки низькими.

Ключові переваги для інвестора є очевидними:

• Відсутність податку на передачу та гербового збору при придбанні нерухомості — податок на придбання фактично становить 0%, згідно з даними PwC.
• Фіксована ставка 5% на дохід від оренди житла для фізичних осіб, які обрали цей режим, замість стандартних 20%.
• Повне звільнення від податку на приріст капіталу після володіння нерухомістю понад два роки.
• Щорічний податок на нерухомість, який стягується лише після перевищення встановленого порогу сукупного доходу домогосподарства — тому багато приватних власників взагалі його не сплачують.

У сукупності ці особливості означають, що загальне податкове навантаження протягом усього періоду володіння орендною нерухомістю в Грузії є помірним за регіональними мірками. У наведених нижче розділах детально розглянуто кожен із цих аспектів, включаючи умови, які необхідно виконати, щоб фактично скористатися нижчими ставками.

Податок на дохід від оренди: ставка 5% та умови її застосування

Якщо ви здаєте свою нерухомість у Грузії в оренду та отримуєте дохід, найбільш привабливим варіантом є знижена фіксована ставка. Згідно з податковим оглядом Грузії від PwC, дохід від оренди житла оподатковується за фіксованою ставкою 5% для фізичних осіб, які вирішили не вираховувати витрати. Якщо ж ви віддаєте перевагу вирахуванню своїх витрат (плати за управління, ремонт, комунальні послуги тощо), замість цього ви підпадаєте під дію стандартної ставки 20% від чистого доходу.

Для більшості інвесторів, які купують нерухомість для здачі в оренду, вибір ставки 5% від валового доходу є простішим і вигіднішим, ніж альтернатива у 20% від чистого доходу, оскільки витрати рідко перевищують ті ~75% валового доходу, які потрібно вирахувати, щоб варіант із 20% виявився вигіднішим.

Варто виправити одне поширене оманливе уявлення. Грузія відома своїм режимом 1% для малого бізнесу (індивідуальних підприємців), і деякі покупці припускають, що він застосовується до доходів від оренди. Це не так. Як пояснює місцева податкова практика Andersen, режим 1% для малого бізнесу не поширюється на доходи від оренди — ваш реальний вибір для здачі житла в оренду обмежений ставкою 5% за спеціальним режимом або стандартною ставкою 20%.

Варіант оподаткування доходу від оренди	Ставка	База оподаткування	Для кого підходить
Спеціальний житловий режим	5%	Валова орендна плата (без вирахування витрат)	Більшість стандартних інвесторів у нерухомість для оренди
Стандартний режим	20%	Чиста орендна плата (після вирахування витрат)	Оренда з високими витратами або низькою маржинальністю
Режим 1% для малого бізнесу	н/д	НЕ застосовується до доходів від оренди	Недоступний для здачі в оренду

Податок на приріст капіталу та правило звільнення через 2 роки

Коли ви зрештою вирішите продати, новини для терплячих інвесторів ще кращі. Згідно з податковою практикою Andersen у Грузії, приріст капіталу від продажу житлової нерухомості оподатковується за ставкою 5% — але він повністю звільняється від податку, якщо ви володіли нерухомістю понад два роки.

Це правило двох років є найціннішою податковою перевагою для інвесторів, які купують нерухомість для довгострокового утримання. Купіть, утримуйте щонайменше два роки, продайте — і ваш прибуток, як правило, не обкладається податком. З огляду на те, що проекти off-plan та branded residence часто потребують саме стільки часу лише на завершення будівництва та стабілізацію, багато інвесторів долають цей двохрічний поріг цілком природно.

Проте є важливий виняток, який слід враховувати. Звільнення від податку можна втратити, якщо нерухомість використовується в комерційних цілях. Інвесторам, які ведуть активну комерційну діяльність з юніта, слід отримати конкретну локальну консультацію, перш ніж вважати, що звільнення для житлової нерухомості все ще застосовується до їхнього майбутнього продажу. Для пасивної здачі житла в оренду, яка триває понад два роки, це звільнення є головною перевагою.

Щорічний податок на нерухомість: поріг доходу 40,000 GEL

У Грузії справді стягується щорічний податок на нерухомість, але він структурований таким чином, що звільняє від сплати значну частину приватних власників. За даними PwC, щорічний податок на нерухомість — це муніципальний податок у розмірі від 0.05% до 1% від ринкової вартості нерухомості, і, що найважливіше, він сплачується лише в тому випадку, якщо річний сукупний дохід домогосподарства власника перевищує 40,000 GEL. Податок необхідно сплатити до 15 листопада щороку.

Іншими словами, якщо ваш загальний річний дохід домогосподарства не досягає 40,000 GEL, ви повністю звільняєтеся від цього податку. Там, де він застосовується, ставка встановлюється муніципалітетом у межах діапазону 0.05%–1% залежно від рівня доходу.

Тут варто застерегти щодо точності: хоча загальний діапазон 0.05%–1% підтверджено, конкретні проміжні піддіапазони, які іноді цитуються в інтернеті (наприклад, єдина фіксована середня ставка), не мають надійного підтвердження. Сприймайте цей діапазон саме як діапазон і уточнюйте свою точну муніципальну ставку на місці, а не покладайтеся на один цитований відсоток.

ПДВ при купівлі новобудови та на вторинному ринку

Стандартна ставка ПДВ у Грузії становить 18%, а реєстрація платником ПДВ стає обов'язковою, якщо оборот перевищує 100,000 GEL за будь-який 12-місячний період, згідно з даними PwC. Для звичайної фізичної особи, яка купує житло для утримання або здачі в оренду, ПДВ зазвичай є питанням продавця/забудовника, а не окремою статтею витрат, яку покупець оплачує при закритті угоди.

Це сфера, де правила перебувають у стані змін, і чесність слугує інвесторам краще, ніж хибна впевненість. У листопаді 2025 року було внесено поправку, яка запровадила захід щодо ПДВ, пов'язаний з нерухомістю/будівництвом, що, як зазначається, діятиме до 1 січня 2029 року, але точний механізм — а саме те, які саме транзакції та покупці підпадають під його дію — ще остаточно не визначено. З цієї причини не варто вважати безальтернативним правило “покупці новобудов платять 18% ПДВ” для всіх випадків. Практичний висновок полягає в тому, щоб отримати письмове підтвердження режиму оподаткування ПДВ для вашої конкретної угоди:

• Запитайте забудовника, чи включає заявлена ціна ПДВ.
• Уточніть, як поправка від листопада 2025 року застосовується до вашої покупки, перед підписанням.
• Враховуйте ПДВ у своїй фінансовій моделі лише після того, як режим оподаткування буде задокументовано — а не як вихідне припущення.

Угоди про уникнення подвійного оподаткування: ЄС та прогалина з Росією

Для іноземного інвестора питання того, чи доведеться йому платити податки двічі — спочатку в Грузії, а потім удома — часто є таким же важливим, як і сама грузинська ставка. Тут Грузія має надійне покриття. За даними Міністерства фінансів Грузії, країна має 58 чинних угод про уникнення подвійного оподаткування, зокрема з Німеччиною, Францією, Кіпром та Великою Британією.

Ці угоди покликані забезпечити, щоб такі доходи, як орендна плата або прибуток, не оподатковувалися в повному обсязі в обох юрисдикціях, зазвичай шляхом розподілу прав на оподаткування або надання податкового кредиту в країні резидентства на суму податку, сплаченого в Грузії. Точні умови пільг залежать від вашої країни податкового резидентства та конкретної угоди, тому уточніть механізм у радника у вашій країні.

Одна помітна прогалина: за тим самим джерелом Міністерства фінансів, між Грузією та Росією відсутня угода про уникнення подвійного оподаткування. Інвесторам з російським податковим резидентством слід приділити особливу увагу тому, як оподатковуватимуться їхні доходи від оренди та прибутки, оскільки договірна подушка безпеки, яка діє, наприклад, для резидентів ЄС, у цьому випадку недоступна.

Транзакційні податки: чому витрати при закритті угоди такі низькі

Однією з найпривабливіших особливостей купівлі нерухомості в Грузії є те, чого ви не платите при закритті угоди. За даними PwC, у Грузії відсутній податок на передачу та гербовий збір — податок на придбання нерухомості фактично становить 0%.

Цей єдиний факт значною мірою пояснює, чому загальні витрати при закритті угоди в Грузії є одними з найнижчих у регіоні. На ринках, де лише податок на передачу може становити кілька відсотків від ціни покупки, відсутність будь-якого податку на передачу чи гербового збору суттєво знижує чисті витрати інвестора на входження в угоду і, як наслідок, підвищує реальну дохідність вкладеного капіталу.

Це також спрощує сам процес купівлі: немає необхідності робити розрахунок податку на придбання, орієнтуватися в графіках гербового збору або планувати оплату податку на передачу навколо завершення будівництва.

Практичний приклад: загальне податкове навантаження на орендну нерухомість у Батумі

Щоб об'єднати всі складові, розглянемо умовний приклад, використовуючи лише наведені вище ставки. Наведені нижче цифри є ілюстративними — вони демонструють, як взаємодіють податкові правила, а не прогноз доходності конкретного об'єкта.

Уявімо, що іноземний інвестор купує житлову квартиру в Батумі, здає її в довгострокову оренду, а згодом продає після володіння нею понад два роки:

Етап	Податковий режим	Ставка
Купівля / закриття угоди	Без податку на передачу, без гербового збору (PwC)	0%
Щорічний дохід від оренди	Спеціальний житловий режим, від валової орендної плати (PwC)	5%
Щорічний податок на нерухомість	Лише якщо дохід домогосподарства > 40,000 GEL; інакше 0 (PwC)	0-1% від вартості
Продаж після >2 років	Приріст капіталу повністю звільнено від податку (Andersen)	0%

Для інвестора, чий річний дохід не перевищує поріг у 40,000 GEL, який володіє нерухомістю понад два роки та обрав спеціальну ставку для оренди житла, ефективний податковий шлях є вражаючим: 0% при купівлі, 5% на дохід від оренди та 0% на кінцевий прибуток. Навіть там, де застосовується щорічний податок на нерухомість, він залишається в межах діапазону 0.05%–1% від ринкової вартості та сплачується щороку до 15 листопада.

Така сама структура діє незалежно від того, чи оберете ви branded residence на першій лінії в Гоніо, юніт на набережній у Тбілісі чи квартиру в центрі міста — податкові правила є національними, а не специфічними для конкретного проекту.

Інвестуйте в податково вигідну нерухомість Грузії з Palmera

Податкова система Грузії заохочує саме ту стратегію купівлі та довгострокового утримання з фокусом на оренду, для якої створені branded residence та off-plan проекти. Якщо ви хочете побачити, як ці правила працюють у конкретному проекті, Palmera працює з ретельно відібраним портфелем нерухомості в Батумі та Тбілісі — від beachfront Radisson Blu Residences in Gonio та Gonio Yachts & Marina від Eagle Hills, до Tbilisi Waterfront та MIRA VERDE – Trussardi Residences у Тбілісі. Ви можете переглянути повний каталог нерухомості Palmera в Грузії або ознайомитися з забудовниками, які стоять за цими проектами.

Податкові результати залежать від вашого резидентства та того, як ви структуруєте кожну угоду, тому для отримання індивідуальної консультації зверніться до радника Palmera за адресою team@palmera.realestate або за телефоном +971 54 215 4066. Ця стаття містить загальну інформацію, а не податкові поради — завжди підтверджуйте свою позицію у кваліфікованого податкового фахівця в Грузії перед прийняттям зобов'язань.