Hawana Salalah: la guida 2026 per acquirenti e investitori al più grande ITC dell’Oman

A July 2026 i prezzi d’ingresso a Hawana Salalah partono da OMR 65,500 (~USD 170,300) per un appartamento con una camera da letto e vista mare a Riviera, OMR 89,914 (~USD 233,800) a Lubana Island all’interno del masterplan Amazi, e OMR 117,420 (~USD 305,300) per un’abitazione completata con due camere a Hawana Lagoons (prezzi da sviluppatore tramite il catalogo Palmera e Metropolitan Premium Properties, entrambi consultati il 18 Jul 2026). Hawana Salalah è un Complesso Turistico Integrato (ITC) designato, il che significa che gli acquirenti di qualsiasi nazionalità ottengono il titolo di piena proprietà, e l’acquisto comporta l’imposta di registrazione del 3% dell’Oman invece del 4% di Dubai. Il percorso immobiliare della Golden Residency decennale dell’Oman parte da OMR 200,000 (~USD 520,000), quindi un singolo appartamento d’ingresso di Hawana non è idoneo da solo; unità più grandi o proprietà combinate possono esserlo.

Cos’è Hawana Salalah e chi la costruisce

Hawana Salalah è una cittadina turistica pianificata di 13.6 milioni di m² sulla costa del Mar Arabico di Salalah, nel governatorato del Dhofar in Oman, ed è il Complesso Turistico Integrato più grande e diversificato dell’Oman secondo il suo master developer (hawanasalalah.com; comunicato stampa Muriya via PRNewswire, Jan 2023). Muriya è una joint venture tra Orascom Development Holding (70%), lo sviluppatore di cittadine turistiche quotato in Svizzera, e OMRAN Group (30%), il braccio di sviluppo turistico del governo omanita, e dichiara oltre USD 750 milioni investiti nei suoi ITC omaniti, che includono anche Jebel Sifah vicino a Muscat (PRNewswire, Jan 2023).

Sul territorio, la destinazione combina oltre 7 km di lungomare di sabbia bianca, una marina per yacht da 170 posti barca, lagune e canali balneabili, l’Hawana Aqua Park e cinque hotel operativi accanto a sette comunità residenziali consegnate. Entro il 2025, Muriya e OMRAN riportavano all’incirca 950 abitazioni consegnate e oltre 1,200 camere d’albergo sotto cinque marchi, che secondo il gruppo rappresentano circa la metà della capacità cinque stelle del Dhofar (notizie OMRAN Group, 2025).

La fase più recente è Amazi, un distretto fronte spiaggia di 1 milione di m² all’interno di Hawana Salalah, annunciato da Muriya come il suo più grande progetto residenziale finora. Amazi è pianificato in quattro sotto-distretti: Amazi Rise sulla collina, Amazi Cove intorno ai canali, Amazi Islands su isole collegate (dove si trova Lubana Island) e Amazi Beach sull’oceano (PRNewswire, Jan 2023).

Il fattore khareef: perché il Dhofar è diverso da qualsiasi altro luogo del Golfo

Il Dhofar ha un autentico monopolio climatico nella Penisola Arabica. Ogni anno dal 21 June to 21 September, il monsone khareef spinge l’aria umida dell’Oceano Indiano contro le montagne alle spalle di Salalah. Nebbia e pioviggine rendono verdi le colline, i wadi scorrono, e le temperature diurne si assestano intorno ai 26–28°C nel picco della stagione, mentre il resto del Golfo supera i 40°C (guida di viaggio Wego al clima estivo di Salalah, 2026). È l’unico luogo del GCC in cui “sfuggire all’estate” significa guidare dentro una nebbia fresca invece di volare in Europa.

Quel clima si traduce in flussi turistici misurabili. Il National Centre for Statistics and Information (NCSI) dell’Oman ha contato 1,070,738 visitatori nel Dhofar durante il khareef 2025, in aumento rispetto a 1,047,751 nel 2024 e 962,196 nel 2023 (NCSI via Muscat Daily, 11 Sep 2025). Al 31 August 2025 la stagione aveva già richiamato 1,027,255 visitatori: 734,225 omaniti, 179,246 da altri Stati del GCC e 113,784 di altre nazionalità (Times of Oman, Sep 2025). Quell’impennata annuale è il cuore del caso d’investimento.

L’accesso è semplice: Hawana Salalah è a circa 20 km, all’incirca 20 minuti d’auto, da Salalah International Airport (pagina della destinazione hawanasalalah.com, consultata il 18 Jul 2026). Salalah si trova nell’estremo sud dell’Oman, a un volo interno da Muscat, il che conta sia per la logistica turistica sia per il pubblico della rivendita.

Piena proprietà, imposte e la Golden Residency decennale

Gli stranieri non-GCC possono acquistare immobili in piena proprietà in Oman solo all’interno degli ITC designati, nel quadro del Royal Decree 12/2006. Hawana Salalah è uno di quegli ITC, quindi qualsiasi nazionalità può detenere il titolo di piena proprietà con un atto registrato, trasmissibile in eredità e rivendibile.

Sul fronte residenza: comprare qui può sostenere una Golden Residency decennale dell’Oman, percorso immobiliare da OMR 200,000 in un ITC designato (rilanciata il 31 Aug 2025; le precedenti soglie a due livelli da 250k/500k che potresti vedere altrove appartenevano al programma pre-2025). Il Golden Residency Programme rilanciato, annunciato al forum Sustainable Business Environment a Salalah e gestito dal Ministry of Commerce, Industry and Investment Promotion (MoCIIP) tramite omanresidence.gov.om, offre un’unica residenza decennale rinnovabile su sette percorsi idonei, ciascuno da OMR 200,000 (~USD 520,000). Il percorso immobiliare richiede una o più unità residenziali, commerciali o turistiche completate, con un atto di proprietà valido, all’interno di un ITC. La copertura familiare è ampia: coniuge, figli e parenti di primo grado sono inclusi senza restrizioni di età o di numero (omanresidence.gov.om; Gulf News, 1 Sep 2025; Middle East Briefing, 1 Sep 2025).

Sii onesto con i conti qui. Gli appartamenti d’ingresso di Hawana Salalah sono ben al di sotto della soglia di OMR 200,000, quindi un acquisto d’ingresso da solo non conferisce la Golden Residency. Chi punta alla residenza ha bisogno delle ville Amazi più grandi o di una combinazione di unità completate e dotate di atto di proprietà che raggiunga OMR 200,000, e le unità su carta contano solo una volta completate e con atto di proprietà; verifica con lo sviluppatore i prezzi attuali delle ville rispetto alla soglia prima di contare sull’idoneità. Per i meccanismi completi del programma, vedi la nostra guida alla Golden Visa dell’Oman.

Il quadro fiscale corrente è semplice: 0% di imposta sul reddito delle persone fisiche e 0% di imposta sulle plusvalenze sugli immobili oggi (la prima imposta sul reddito delle persone fisiche dell’Oman, Royal Decree 56/2025, entra in vigore nel 2028 e riguarda solo i redditi più alti, all’incirca l’1% più ricco). Le vendite e le locazioni di immobili residenziali sono esenti o a aliquota zero ai fini dell’IVA del 5% dell’Oman. L’unico costo di transazione che si applica sempre è l’imposta di registrazione del 3% sul valore dell’immobile (tariffario del Ministry of Housing and Urban Planning, confermato da Trowers & Hamlins e dalle guide di mercato, consultato a Jul 2026).

Quanto costano le abitazioni a Hawana Salalah a July 2026

Prezzi richiesti verificati per i quattro progetti attualmente in catalogo su Palmera, tutti a prezzo da sviluppatore (catalogo Oman di Palmera, consultato il 18 Jul 2026; Riviera confermato da Metropolitan Premium Properties, consultato il 18 Jul 2026):

Progetto	Tipo	Da	Stato
Riviera	Appartamenti con 1 camera e vista mare	OMR 65,500 (~USD 170,300)	Su carta
Lubana Island ad Amazi	Case sull’isola 1–3 camere	OMR 89,914 (~USD 233,800)	Su carta, consegna 2027
Amazi	Chalet e ville 1–5 camere	OMR 109,889 (~USD 285,700)	Su carta, consegna 2027
Hawana Lagoons	Appartamenti sulla laguna con 2 camere	OMR 117,420 (~USD 305,300)	Completato

Due elementi di contesto. Primo, questo è uno dei ticket d’ingresso in piena proprietà fronte spiaggia più economici del Golfo: uno stock comparabile di resort a marchio sul lungomare a Dubai parte a diversi multipli in più. Secondo, lo scarto tra Amazi su carta e Hawana Lagoons completato è modesto, quindi chi ha bisogno di un atto di proprietà subito (per la residenza, o per affittare immediatamente) non paga un grande sovrapprezzo per il completamento. Hawana Lagoons è stato consegnato in anticipo sul calendario di costruzione, un dato utile sul curriculum di consegne di Muriya (comunicato stampa Muriya via Zawya e Oman Observer). I prezzi sono cifre d’ingresso per il tipo di unità disponibile più economico e si spostano con le proposte; considerali un’istantanea di metà 2026 e verifica la disponibilità live sulla pagina di catalogo di Hawana Salalah.

Reddito da locazione: una stagione forte, una bassa stagione onesta

Il caso locativo a Hawana Salalah è stagionale per natura, e va valutato in questo modo.

Il lato della domanda è reale. Il khareef porta oltre un milione di visitatori nel Dhofar in circa dieci settimane (dati NCSI qui sopra), e Hawana detiene una quota concentrata delle strutture ricettive di qualità del governatorato. Le famiglie del Golfo arrivano in auto o in aereo per il clima fresco proprio quando il resto della regione è al suo apice di calore, il che inverte il consueto calendario dell’ospitalità del Golfo: il picco di Hawana è June–September, con una seconda stagione intermedia più mite nell’inverno October–April, quando gli europei cercano il Dhofar caldo e verde.

I proprietari non devono gestire in proprio. Wateera Property Management, il braccio di gestione di Muriya, gestisce affitti turistici e a lungo termine nelle comunità consegnate, con tariffe turistiche pubblicate a partire da circa OMR 55 (~USD 143) a notte per i monolocali e OMR 200+ per le ville più grandi (pagina affitti hawanasalalah.com, consultata il 18 Jul 2026). Questo offre ai proprietari assenti una via chiavi in mano nel flusso di ospiti di livello alberghiero della destinazione.

Sui rendimenti, mantieni proiezioni prudenti. La ricerca di Palmera sui rendimenti da locazione dell’Oman colloca i rendimenti lordi degli affitti brevi negli ITC in una fascia del 5–10%, con medie a lungo termine di Muscat intorno al 6–8% lordo (Palmera Insights, rendimenti da locazione e ROI dell’Oman 2026, 21 Jun 2026). Gli agenti di vendita indicano rendimenti proiettati “fino al 10%” per Riviera; consideralo una proiezione lato sviluppatore per buone stagioni khareef, non un tasso garantito (Metropolitan Premium Properties, consultato il 18 Jul 2026). I contrappesi onesti: occupazione e tariffe a notte calano sensibilmente al di fuori del khareef e della stagione intermedia invernale; la base di visitatori è in larga parte interna e del GCC (oltre l’85% dei visitatori del khareef 2025), fedele ma sensibile al prezzo; e i rendimenti netti finiscono sotto il lordo una volta dedotte spese condominiali, commissioni di gestione e arredamento. Richiedi per iscritto i termini di gestione di Wateera e il tariffario delle spese condominiali prima di modellare i rendimenti.

Hotel e servizi presenti oggi sul territorio

Hawana Salalah gestisce attualmente cinque hotel: il Fanar Hotel & Residences da 577 camere, il Salalah Rotana Resort da 422 camere, il Juweira Boutique Hotel da 82 camere solo per adulti sulla marina, The Club by Fanar e l’eco-retreat Souly Lodge da 21 bungalow, che insieme superano le 1,100 camere; il masterplan prevede sette hotel a completamento (pagine hotel di hawanasalalah.com, consultate il 18 Jul 2026; PRNewswire, Jan 2023). Vale la pena fare una precisazione, dato che vecchie notizie citavano un Club Med a Hawana Salalah: nessun Club Med opera qui a July 2026, e l’unico resort dell’Oman annunciato da Club Med è il Club Med Musandam, nell’estremo nord del Paese, con costruzione da early 2026 e apertura prevista per il 2028 (annuncio aziendale Club Med, consultato il 18 Jul 2026).

Oltre agli hotel, la dotazione di servizi è la più ricca del sud dell’Oman. Hawana Marina ha circa 170 posti barca che ospitano yacht fino a 60 m ed è l’unica marina per yacht di Salalah (scheda della marina per superyacht Dockwalk; la pagina della destinazione di Muriya cita 171 posti barca). L’Hawana Aqua Park, aperto il 28 December 2017 come primo parco acquatico dell’Oman, copre circa 65,000 m² con una piscina a onde, scivoli da corsa e una torre di scivoli, e resta l’unico parco acquatico del Paese (nota stampa Orascom Hotels Management e copertura CLADglobal; hawanasalalah.com). Un taxi acquatico collega i lungomare di Fanar, marina, Juweira e Rotana, e la comunità si muove con trasporto interno a golf cart, con negozi, ristoranti e beach club lungo la passeggiata della marina.

Come comprare a Hawana Salalah, passo dopo passo

1. Scegli tra nuovo e rivendita. Le unità nuove arrivano direttamente dall’ufficio vendite di Muriya (fasi su carta ad Amazi, Lubana Island e Riviera, più eventuale stock completato residuo). Un mercato secondario esiste nelle comunità consegnate come Hawana Lagoons, Laguna Gardens e Forest Island.
2. Prenota e firma. Gli acquisti su carta seguono il flusso ITC omanita standard: caparra di prenotazione, poi un contratto di compravendita con un piano di pagamento scaglionato legato alle tappe di costruzione fino alla consegna (le attuali consegne di Amazi e Lubana sono previste per il 2027 secondo gli annunci dello sviluppatore, consultati il 18 Jul 2026).
3. Paga l’imposta di registrazione. Il trasferimento di proprietà è registrato presso il Ministry of Housing and Urban Planning con una tariffa del 3% sul valore dell’immobile. In Oman non esiste alcuna imposta patrimoniale annuale.
4. Ricevi l’atto di proprietà. Le unità completate si trasferiscono con un atto di piena proprietà a nome dell’acquirente, disponibile per tutte le nazionalità all’interno dell’ITC. È l’atto ciò che conta ai fini dell’idoneità alla Golden Residency, quindi chi acquista su carta dovrebbe pianificare le tempistiche della residenza in base alla consegna, non all’acquisto.
5. Organizza la gestione. Se intendi affittare, incarica Wateera o un altro gestore e scegli la modalità di affitto (turistico o a lungo termine) prima del khareef, quando arriva il picco della domanda.

Palmera propone i progetti di Hawana Salalah a prezzi da sviluppatore senza commissioni a carico dell’acquirente, e può organizzare acquisti a distanza, comuni qui poiché la maggior parte degli acquirenti non risiede nel Dhofar — parla con il desk Oman.

Rischi e compromessi da mettere in conto

• La stagionalità è strutturale. L’impennata del khareef è il motore del rendimento, e dura circa dieci settimane. Valuta su un’occupazione annuale realistica, non su quella di July.
• La liquidità di rivendita è più sottile che a Dubai, e più sottile che a Muscat. Salalah è un mercato a destinazione unica, a un volo interno dalla capitale; le uscite possono richiedere più tempo e la formazione dei prezzi è più grossolana. Il bacino di acquirenti tende verso i compratori lifestyle del GCC e gli investitori orientati al rendimento, più che verso un profondo mercato secondario globale — il confronto Oman vs Dubai tiene conto di questo.
• Divario rispetto alla soglia di residenza. Le unità d’ingresso non raggiungono da sole la soglia di OMR 200,000 della Golden Residency; pianifica la scelta dell’unità di conseguenza se l’obiettivo è la residenza.
• Spese condominiali e commissioni di gestione riducono i rendimenti lordi; fatti dare per iscritto i tariffari attuali da Muriya/Wateera prima di impegnarti.
• Rischio di completamento. Circa 3.2 milioni di m² dei 13.6 milioni di m² del masterplan sono stati sviluppati finora secondo i resoconti di mercato, quindi le fasi future continueranno ad aggiungere offerta; il ritmo di consegna è una variabile, parzialmente compensata dal curriculum di anticipo sui tempi di Muriya a Hawana Lagoons.