Hawana Salalah：阿曼最大 ITC 的 2026 购房与投资指南

截至 2026 年 7 月，Hawana Salalah 的入门价由 Riviera 一套一居室海景公寓的 OMR 65,500（约 USD 170,300）起，在 Amazi 总体规划内 Lubana Island 的 OMR 89,914（约 USD 233,800）起，以及 Hawana Lagoons 一套已竣工两居室住宅的 OMR 117,420（约 USD 305,300）（开发商定价，经 Palmera 目录和 Metropolitan Premium Properties，均访问于 18 Jul 2026）。Hawana Salalah 是指定的综合旅游综合体（ITC），这意味着任何国籍的买家均可取得完整永久产权，且购置缴纳阿曼 3% 的登记费，而非迪拜的 4%。10 年阿曼黄金居留购房路径由 OMR 200,000（约 USD 520,000）起，因此单套入门级 Hawana 公寓本身并不符合资格；较大的单元或合并持有可以。

Hawana Salalah 是什么，由谁建造

Hawana Salalah 是一座 13.6 million 平方米的总体规划度假小镇，位于阿曼 Dhofar 省Salalah 的阿拉伯海海岸，据其总开发商称，是阿曼规模最大、最多元的综合旅游综合体（hawanasalalah.com；Muriya 新闻稿，经 PRNewswire，Jan 2023）。Muriya 是 Orascom Development Holding（70%，瑞士上市的度假小镇开发商）与 OMRAN Group（30%，阿曼政府旅游开发机构）的合资企业，报告在其阿曼各 ITC 累计投资超过 USD 750 million，其中还包括马斯喀特附近的 Jebel Sifah（PRNewswire，Jan 2023）。

在实地，这个目的地融合了超过 7 公里的白沙海滨、一个 170 个泊位的游艇码头、可畅游的潟湖与运河、Hawana Aqua Park，以及五家在营酒店和七个已交付的住宅社区。到 2025 年，Muriya 和 OMRAN 报告约 950 套住宅交房、超过 1,200 间酒店客房，该集团称约占 Dhofar 五星级容量的一半（OMRAN Group 新闻，2025）。

最新一期是 Amazi，一个 1 million 平方米的海滨片区，位于 Hawana Salalah 内，被 Muriya 宣布为迄今最大的住宅项目。Amazi 规划为四个子片区：山坡上的 Amazi Rise、环运河的 Amazi Cove、位于相连岛屿上的 Amazi Islands（Lubana Island 即坐落于此），以及临海的 Amazi Beach（PRNewswire，Jan 2023）。

khareef 因素：为何 Dhofar 与海湾其他任何地方都不同

Dhofar 在阿拉伯半岛拥有一项真正的气候垄断。每年从 6 月 21 日到 9 月 21 日，khareef 季风把湿润的印度洋气流推向 Salalah 后方的群山。雾与细雨让山峦转绿、旱谷流淌，旺季高峰时白天气温稳定在约 26–28°C，而海湾其余地区高于 40°C（Wego 关于 Salalah 夏季天气的旅行指南，2026）。这是 GCC 唯一一处“逃避夏天”意味着驱车驶入清凉薄雾、而非飞往欧洲的地方。

这种气候转化为可衡量的游客流量。阿曼国家统计与信息中心（NCSI）统计到 2025 年 khareef 期间有 1,070,738 名访客前往 Dhofar，高于 2024 年的 1,047,751 和 2023 年的 962,196（NCSI，经 Muscat Daily 引用，11 Sep 2025）。到 2025 年 8 月 31 日，本季已吸引 1,027,255 名访客：734,225 名阿曼人、179,246 名来自其他 GCC 国家，以及 113,784 名其他国籍（Times of Oman，Sep 2025）。这一年度激增正是投资逻辑的核心。

交通便捷：Hawana Salalah 距 Salalah International Airport 约 20 km、约 20 分钟车程（hawanasalalah.com 目的地页，访问于 18 Jul 2026）。Salalah 本身位于阿曼最南端，距马斯喀特为一段国内航班，这对旅游物流和二手客群都很重要。

永久产权、税费与 10 年黄金居留

非 GCC 外籍人士只能在指定 ITC 内、于 Royal Decree 12/2006 框架下购买阿曼的永久产权。Hawana Salalah 是这些 ITC 之一，因此任何国籍均可持有附已登记产权证的完整永久产权，可继承、可转售。

在居留方面：在此购房可支持一项 10 年阿曼黄金居留，购房路径为在指定 ITC 内投资 OMR 200,000 起（2025 年 8 月 31 日重启；你在别处可能看到的旧版 250k/500k 双档门槛属于 2025 年前的计划）。重启后的黄金居留计划在 Salalah 的 Sustainable Business Environment 论坛上宣布，由商业、工业和投资促进部（MoCIIP）通过 omanresidence.gov.om 管理，提供一个单一的 10 年可续签居留，横跨七条合格路径，每条起点均为 OMR 200,000（约 USD 520,000）。房地产路径要求在 ITC 内持有附有效产权证的已竣工住宅、商业或旅游物业。家庭覆盖面很广：配偶、子女及一等亲属均纳入，无年龄或人数限制（omanresidence.gov.om；Gulf News，1 Sep 2025；Middle East Briefing，1 Sep 2025）。

请对这里的算术保持诚实。Hawana Salalah 的入门公寓远低于 OMR 200,000 门槛，因此单笔入门级购置并不赋予黄金居留。以居留为目标的买家需要较大的 Amazi 别墅，或一组合计达到 OMR 200,000 的已竣工、已办产权单元，而期房单元只有在竣工并办理产权证后才计入；在据资格行事前，请就当前别墅定价与门槛向开发商核实。完整计划机制见我们的阿曼黄金签证指南。

日常税务概况很简单：如今 0% 个人所得税、0% 房产资本利得税（阿曼首个个人所得税，Royal Decree 56/2025，将于 2028 年生效，仅针对高收入者，约收入最高的 1%）。住宅销售与租赁在阿曼 5% VAT 下免税或零税率。始终适用的一项交易成本是按房产价值缴纳的 3% 登记费（住房与城乡规划部收费标准，经 Trowers & Hamlins 和市场指南佐证，访问于 Jul 2026）。

2026 年 7 月 Hawana Salalah 的住宅价格

当前在 Palmera 上架的四个项目的经核实报价，均按开发商定价（Palmera 阿曼目录，访问于 18 Jul 2026；Riviera 经 Metropolitan Premium Properties 佐证，访问于 18 Jul 2026）：

项目	类型	起价	状态
Riviera	1 居室海景公寓	OMR 65,500（约 USD 170,300）	期房
Amazi 的 Lubana Island	1–3 居室岛屿住宅	OMR 89,914（约 USD 233,800）	期房，交房 2027
Amazi	1–5 居室木屋别墅	OMR 109,889（约 USD 285,700）	期房，交房 2027
Hawana Lagoons	2 居室潟湖公寓	OMR 117,420（约 USD 305,300）	现房

两点背景说明。其一，这是海湾地区最便宜的海滨永久产权入门票之一：迪拜同类品牌滨水度假存量的起价要高出数倍。其二，期房 Amazi 与已竣工 Hawana Lagoons 之间的价差不大，因此当下就需要产权证（为居留，或为立即出租）的买家并未支付高额的竣工溢价。Hawana Lagoons 提前于施工计划交付，是关于 Muriya 交付记录的一个有用数据点（Muriya 新闻稿，经 Zawya 和 Oman Observer）。这些价格是最便宜可售户型的入门数字，会随推售变动；请把它们视为 2026 年年中的快照，并在 Hawana Salalah 目录页确认实时可售情况。

租金收入：强劲的旺季，诚实的淡季

Hawana Salalah 的租赁逻辑天生具有季节性，也应据此测算。

需求端是真实的。khareef 在约十周内为 Dhofar 带来逾百万访客（上文 NCSI 数据），而 Hawana 占据该省优质住宿的集中份额。海湾家庭在该地区最炎热之时恰恰驱车或飞抵此处享受凉爽天气，这颠倒了海湾通常的酒店业日历：Hawana 的高峰是 6 月至 9 月，另有一个较温和的过渡期在 10 月至 4 月的冬季，此时欧洲人寻求温暖、翠绿的 Dhofar。

业主无需自管。Muriya 的物业管理机构 Wateera Property Management 在 Hawana Lagoons、Marina Apartments、Laguna Gardens 和 Forest Island 运营度假和长期租赁，公布的度假费率由开间约 OMR 55（约 USD 143）每晚起，较大别墅 OMR 200+（hawanasalalah.com 租赁页，访问于 18 Jul 2026）。这为异地业主提供了一条接入该目的地酒店级客流的一站式路径。

在回报方面，请保持保守的预测。Palmera 的阿曼租金收益研究将 ITC 短租毛收益率定在 5–10% 区间，马斯喀特长期平均约 6–8% 毛收益（Palmera Insights，阿曼租金收益与 ROI 2026，21 Jun 2026）。销售中介为 Riviera 报出“最高 10%”的预测收益；请把它视为针对良好 khareef 季节的开发商方预测，而非有保证的常态回报（Metropolitan Premium Properties，访问于 18 Jul 2026）。诚实的反向权衡：khareef 与冬季过渡期以外，入住率和夜租明显走软；访客基础以本地和 GCC 为主（占 2025 年 khareef 访客的 85% 以上），忠诚但对价格敏感；而扣除物业费、管理费和家具后，净收益低于毛收益。在测算回报前，请向 Wateera 书面索取管理条款和物业费标准。

现今实地的酒店与配套

Hawana Salalah 目前运营五家酒店：577 间客房的 Fanar Hotel & Residences、422 间客房的 Salalah Rotana Resort、码头上仅限成人的 82 间客房 Juweira Boutique Hotel、The Club by Fanar，以及 21 栋平房的 Souly Lodge 生态度假屋，合计超过 1,100 间客房；总体规划在建成时将有七家酒店（hawanasalalah.com 酒店页，访问于 18 Jul 2026；PRNewswire，Jan 2023）。有一点值得澄清，因为较早的报道提到 Hawana Salalah 有一家 Club Med：截至 2026 年 7 月，此处并无 Club Med 运营，而 Club Med 在阿曼唯一宣布的度假村是位于阿曼最北端的 Club Med Musandam，2026 年初动工，目标 2028 年开业（Club Med 官方公告，访问于 18 Jul 2026）。

酒店之外，配套是阿曼南部最深厚的。Hawana Marina 约有 170 个泊位，可停靠至 60 米的游艇，是 Salalah 唯一的游艇码头（Dockwalk 超级游艇码头信息；Muriya 目的地页称 171 个泊位）。Hawana Aqua Park 于 2017 年 12 月 28 日开放，是阿曼首座水上乐园，占地约 65,000 平方米，设有造浪池、竞速滑道和滑道塔，至今仍是全国唯一的水上乐园（Orascom Hotels Management 新闻稿及 CLADglobal 报道；hawanasalalah.com）。一条水上巴士连接 Fanar、码头、Juweira 和 Rotana 的滨水区，社区内部以高尔夫球车通行，码头长廊沿线设有零售、餐厅和海滩俱乐部。

如何在 Hawana Salalah 购买，分步说明

1. 选择新房或二手。 新房单元直接来自 Muriya 的销售办公室（Amazi、Lubana Island 和 Riviera 的期房各期，以及任何剩余的现房存量）。在 Hawana Lagoons、Laguna Gardens 和 Forest Island 等已交付社区存在二级市场。
2. 预订并签约。 期房购买遵循标准的阿曼 ITC 流程：预订金，随后签署一份带分阶段付款计划的买卖协议，付款与施工节点挂钩直至交房（当前 Amazi 和 Lubana 的交房据开发商房源定于 2027 年，访问于 18 Jul 2026）。
3. 缴纳登记费。 所有权过户在住房与城乡规划部登记，按房产价值收取 3% 的费用。阿曼没有年度房产税。
4. 领取产权证。 已竣工单元以买家名下的永久产权证过户，在 ITC 内对所有国籍开放。产权证是黄金居留资格所看重的，因此期房买家应围绕交房、而非购买来规划居留时间线。
5. 安排管理。 若打算出租，请在 khareef 需求高峰到来前，与 Wateera 或其他管理方签约，并选定你的租赁方式（度假出租对长期出租）。

Palmera 以开发商价格、无买家佣金上架 Hawana Salalah 项目，并可安排远程购买——由于多数买家并非 Dhofar 居民，这在此地很常见——请联系阿曼专线。

需要计入的风险与取舍

• 季节性是结构性的。 khareef 激增是收益引擎，且仅持续约十周。请按现实的全年入住率、而非 7 月入住率来测算。
• 二手流动性比迪拜更薄，也比马斯喀特更薄。 Salalah 是一个距首都一段国内航班的单一目的地市场；退出可能耗时更长，价格发现更粗略。买家群体偏向 GCC 的生活方式购买者和收益投资者，而非深厚的全球二级市场——阿曼与迪拜对比对此有所计入。
• 居留门槛缺口。 入门单元本身达不到 OMR 200,000 的黄金居留线；若以居留为目标，请据此规划单元选择。
• 物业费与管理费会降低毛收益；在下定前，请向 Muriya/Wateera 书面取得当前费率标准。
• 建设进度风险。 据市场报道，13.6 million 平方米总体规划中约 3.2 million 平方米已开发，因此未来各期将持续增加供应；交付节奏是一个变量，部分被 Muriya 在 Hawana Lagoons 提前交付的记录所抵消。