阿曼房地产市场 2026 年展望：Vision 2040、旅游业与供应

大多数投资者发现阿曼的方式，就像在人群涌入之前发现一片宁静的海岸线——虽然稍晚，但隐隐觉得应该早点关注。当 headlines 追逐迪拜创纪录的交易量时，阿曼一直在构建不同的格局：一项多元化计划、一项旅游战略，以及一批正开始大规模进入市场的总体规划海滨社区。对于询问“为何选择阿曼，为何是现在？”的外国买家而言，答案在于宏观图景，而非单个项目。

这一宏观图景在多个方面同时改善。住宅市场稳步增长，旅游人数攀升，政府向基础设施投入巨资，而“2040 愿景”（阿曼的长期经济蓝图）正明确推动经济摆脱对石油的依赖，转向支撑房地产需求的 sectors。这一切并不保证回报，但它确实为耐心且选址精良的资本提供了有利的背景。

本展望阐述了故事背后的数据：市场规模有多大、预测增长有多快、新供应来自何处、马斯喀特与萨拉拉的对比、2026 年的价格图景，以及在承诺之前值得权衡的风险。每个数据均注明来源和日期——因为只有当你能看清每个主张的来源时，市场展望才有用。

一分钟了解 2040 愿景：为何多元化对房产至关重要

阿曼 2040 愿景是一项国家战略，旨在使经济摆脱历史上对石油和天然气的依赖。其核心雄心令人瞩目：90% 的经济来自非石油 sectors，同时目标是到 2040 年每年吸引 1,170 万游客（sandsofwealth.com）。对于房产投资者而言，这并非抽象的政策，而是需求引擎。旅游、物流、制造业和服务业都需要人，而人需要住房、酒店、服务式公寓以及围绕它们的社区。

多元化对房地产至关重要，因为它改变了最终买家和最终租户的构成。建立在石油基础上的经济将财富和就业集中在狭窄的领域；建立在旅游和服务业基础上的经济则将需求分散到酒店业员工、外籍专业人士、度假屋买家和短期停留的游客。这种扩大正是综合旅游综合体（ITC）的基础，在这些指定区域，外国人可以拥有永久产权（freehold），这些区域专为吸引国际生活方式和投资需求而建。实际上，2040 愿景是 ITC 模式本身的政策依据。

该战略背后的资本规模巨大。据报道，阿曼在交通、物流和城市发展方面拥有约 2,350 亿美元的基础设施投资——这些支出通过改善连通性、服务和整体投资案例来支持房产价值（sandsofwealth.com）。该数据来自经纪商来源，而非经审计的政府账目，因此应将其视为意向规模的指标，而非逐项预算；即使考虑到这一限制，其方向显然是朝着大量、持续的投资迈进。

旅游引擎：2040 年 1,170 万游客目标

如果 2040 愿景是战略，那么旅游就是最直接驱动房地产需求的部分——尤其是在主导阿曼外国人所有权地图的海滨 ITC。到 2040 年每年吸引 1,170 万游客 的长期目标（sandsofwealth.com）雄心勃勃，但近期趋势已指向正确方向：2024 年酒店客人数量增长了 3.6%，截至 11 月记录的游客超过 350 万（sandsofwealth.com）。

这对买家为何重要？旅游需求滋养着两个不同的收入来源。第一个是度假社区的短期租赁需求——马斯喀特的码头区、萨拉拉周围的佐法尔海岸，以及首都以南的度假 ITC。第二个较慢但更持久的是资本增值：随着目的地成熟和游客数量增加，底层土地及其上建设的 branded residence 社区往往会重新估值。这两个来源都依赖于游客经济的实际交付，这就是为什么旅游轨迹是 ITC 投资者需要跟踪的最重要的宏观变量。

在此需要保持纪律：旅游增长支持短期租赁需求，但并不自动赋予你经营短期租赁的权利。许多 ITC 社区的章程限制或禁止未经明确批准的 Airbnb 式租赁，因此任何基于短期旅游的收入论点必须在购买前根据特定社区的规则进行检查。宏观顺风是真实的；但捕捉它的权利取决于具体房产。

市场规模与增长：2026-2031 年数据

机遇的规模最好通过住宅市场自身的轨迹来界定。阿曼住宅房地产市场2026 年估计约为 52.9 亿美元，高于 2025 年的约 49.6 亿美元，预计到 2031 年将达到约 73.4 亿美元，2026-2031 年期间的复合年增长率（CAGR）约为 6.74%（Mordor Intelligence）。这是稳定的中个位数复合增长——不像某些海湾市场那样出现爆炸性的繁荣与修正模式，而是一种更适合长期持有投资者的稳健扩张。

指标	数据	来源
2025 年住宅市场规模	~49.6 亿美元	Mordor Intelligence
2026 年住宅市场规模	~52.9 亿美元	Mordor Intelligence
2031 年预测市场规模	~73.4 亿美元	Mordor Intelligence
2026-2031 年预测 CAGR	~6.74%	Mordor Intelligence
增长最快地区（佐法尔）	至 2031 年 CAGR 约 7.82%	Mordor Intelligence

这些市场规模和 CAGR 数据来自单一分析机构（Mordor Intelligence），因此最好将其视为一个可信的估计，而非市场共识；在依赖它们进行大额配置之前，如有可能，请与其他研究提供商的数据进行交叉参考。它们有效地传达了形状和方向：一个规模达数十亿美元的市场，以中个位数百分比增长，其中一个地区——南部的佐法尔省——预计将超过全国平均水平。

供应来源（大型 masterplan）

只有有产品可卖，增长预测才可信，而阿曼的供应管道越来越多地由大型 masterplan 定义，而非零散的单个项目。两个项目脱颖而出：Sultan Haitham City（靠近马斯喀特）和New City Salalah（位于佐法尔）正在加速土地吸收和供应（sandsofwealth.com）。这些不是单栋塔楼，而是规划的城市区域，旨在通过多个阶段大规模增加住房、服务和社区基础设施。

对于投资者而言，由 masterplan 主导的供应有两个影响。一方面，它提高了质量和可预测性：分阶段交付、集成配套设施和单一主开发商往往比零散开发产生更连贯的社区。另一方面，如果大量新供应到达速度快于需求，可能会缓和任何单一地点的价格增长——这正是为什么 masterplan 内的位置和时机至关重要。Palmera 验证的阿曼区域正好涵盖了这一范围，从首都的成熟和新兴区域到度假海岸。

区域 / ITC	地区	概况
AIDA, Muscat	马斯喀特	悬崖顶 branded residence ITC（DarGlobal 与 OMRAN 合作）
Sultan Haitham City	马斯喀特	大型总体规划城市区域
Muscat Bay	马斯喀特	首都附近的精品豪华社区
Shatti Al Qurum	马斯喀特	成熟的优质海滨区域
Yiti	马斯喀特	注重可持续发展的海滨开发项目
Jebel Sifah	马斯喀特以南	码头度假 ITC（Muriya）
Hawana Salalah	佐法尔	大型旅游驱动的海滨 ITC（Muriya）

这些 masterplan 的存在也是为什么供应故事应与需求故事一起阅读，而不是孤立地看待。New City Salalah 是佐法尔被预测为阿曼增长最快地区的关键原因，而 Sultan Haitham City 正在重塑首都的增长走廊——两者都增加了未来几年 ITC 和期房买家将选择的库存。

区域展望：马斯喀特 vs 佐法尔/萨拉拉

阿曼不是一个单一市场，2026 年的展望因地区而异。马斯喀特是成熟的核心——首都、外籍专业人士和企业租户最多的地方，也是包括 AIDA、Muscat Bay、Shatti Al Qurum 及其南部码头度假社区在内的最知名 ITC 的所在地。它提供最广泛的需求基础，通常在阿曼条款内拥有最具流动性的转售市场。

佐法尔以南部的萨拉拉为中心，是增长故事。它被预测为阿曼增长最快的地区，到 2031 年 CAGR 约为 7.82%，由 New City Salalah 驱动（Mordor Intelligence）。萨拉拉的独特吸引力在于 Khareef——季风季节使该地区变绿并吸引强烈的季节性旅游热潮——这支撑了 Hawana Salalah 等海滨 ITC 的短期停留需求。权衡之处在于季节性和比马斯喀特更小、更不成熟的市场。

因素	马斯喀特	佐法尔 / 萨拉拉
角色	成熟的首都区域核心	增长最快地区（预测）
预测增长	全国平均轨迹	至 2031 年 CAGR 约 7.82%（Mordor Intelligence）
需求驱动	企业/外籍租户，生活方式买家	旅游，Khareef 季节性
旗舰 ITC	AIDA, Muscat Bay, Jebel Sifah, Shatti Al Qurum, Yiti	Hawana Salalah
市场成熟度	更深，更具流动性	新兴，更高增长，更具季节性

实际解读：马斯喀特适合优先考虑租户深度和转售流动性的投资者，而佐法尔适合愿意用一定的成熟度换取更高预测增长和旅游驱动论点的投资者。两者没有绝对的“更好”——它们满足不同的目标。

2026 年价格与需求预测

关于定价，诚实的框架是预测，而非事实。在基准情况下，马斯喀特优质 ITC 价格预计上涨约 3-5%，在外籍买家集中的生活方式 ITC 中，可能的上行空间约为 5-10%（sandsofwealth.com）。这些是经纪商预测，因此应在你的模型中作为范围和情景处理——合理的中期预期，在最受欢迎的社区中存在上行偏差——而非保证的增值。

需求面支持这一预测的方向。旅游正在增长（根据 sandsofwealth.com，2024 年酒店客人增加 3.6%），整体市场预计到 2031 年以约 6.74% 的年复合增长率增长（Mordor Intelligence），外国买家需求集中在相对较少的生活方式 ITC 中——这种集中可能会放大最强社区的价格变动。货币状况消除了国际买家的一个常见担忧：阿曼里亚尔与美元挂钩，汇率为 1 OMR = 2.6008 USD（1 USD ≈ 0.3845 OMR），这一挂钩自 1986 年以来一直保持不变（阿曼中央银行）。对于以美元为基础的投资者，这意味着增值不会因货币波动而侵蚀。

需求面的另一个纪律：收益率。选址良好的阿曼房产的回报最好表示为归属范围，而非单一标题数字，并且仍受相关 ITC 章程的约束——包括短期租赁并不自动允许的事实。因此，当你模拟 2026 年需求时，应将增值论点（由上述预测支持）与租赁论点（取决于特定社区的租赁规则）分开。

投资者应关注的风险与逆风

平衡的展望会指出风险。首先是预测风险：上述价格增长数字来自经纪商来源的预测，市场规模数据来自单一分析师——两者都应视为估计，在可能的情况下进行交叉参考，并在新数据出现时重新审视。实际结果可能低于或高于预测。

其次是监管过渡。阿曼的房地产框架已通过皇家法令 79/2025 进行 overhaul，但其执行条例仍在等待中——部长在生效后有最多一年的时间发布它们。在发布之前，外国人所有权的既定、安全基础仍然是指定 ITC 内的永久产权（freehold）；任何声称外国人现在可以在 ITC 之外自由购买的说法都是临时的。基于 ITC 基线制定计划，而不是基于尚未实施的改革。

第三是税收时机。阿曼目前没有个人所得税，这是一个真正的吸引力——但这正在改变：对年应税收入超过 42,000 OMR 的部分征收 5% 的个人所得税将于 2028 年 1 月 1 日生效。大多数购买单个 ITC 房产的个人买家将低于门槛，但较大的租赁组合可能会受到影响，因此长期持有模型应将其纳入考虑，而不是假设永久零税制。加上更熟悉的房产风险——快速增长的 masterplan 中的供应过剩、佐法尔等旅游驱动地区的季节性，以及比迪拜更小的市场的流动性限制——你就有了一个清晰的风险地图。

为何 ITC 中的期房是核心机遇

综合来看，宏观案例指向一个特定的机遇：指定 ITC 内的期房。ITC 是外国人拥有既定永久产权（freehold）权利的地方，是 2040 愿景旅游和生活方式需求集中的地方，也是 masterplan 供应管道正在交付的地方。反过来，期房是投资者早期进入该管道的方式——通常通过开发商的分阶段付款计划——并为增长、基础设施支持的市场预测交付的增值定位。

推理很简单。市场预计到 2031 年以约 6.74% 的年复合增长率增长（Mordor Intelligence）；马斯喀特优质 ITC 价格在基准情况下预计上涨 3-5%，生活方式社区的上行空间为 5-10%（sandsofwealth.com）；旅游正朝着 1,170 万的目标攀升（sandsofwealth.com）；美元挂钩保护美元投资者免受货币风险（阿曼中央银行）。期房 ITC 购买处于这四者的交汇点。注意事项仍然存在——预测不是保证，2025 年法律的条例仍在等待中，短期租赁权利因社区而异，2028 年将征收 5% 的所得税——但对于耐心的买家而言，政策、供应和需求的协调异常清晰。

如果你想将此展望转化为具体项目，实际的下一步是查看实时 ITC 库存，而非指数。你可以浏览当前的阿曼房产，包括旗舰 branded residence 和度假社区，如AIDA Muscat和Muscat Bay，审查 masterplan 背后的阿曼开发商，或从阿曼投资中心开始。对于任何特定 ITC 项目如何适应这一市场图景的来源观点，Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC 仅使用归属数据——联系阿曼团队team@palmera.realestate，询问影响你决策的任何数字的来源。