Prognoza rynku nieruchomości w Omanie na 2026 rok: Vision 2040, turystyka & podaż

Większość inwestorów odkrywa Oman tak, jak odkrywa się cichy brzeg morski przed przybyciem tłumów — z opóźnieniem i z cichym żalem, że nie spojrzeli na niego wcześniej. Podczas gdy nagłówki donoszą o rekordowych wolumenach transakcyjnych w Dubai, Oman buduje coś zupełnie innego: program dywersyfikacji, strategię turystyczną oraz portfolio nadmorskich osiedli tworzonych według masterplanu, które dopiero teraz trafiają na rynek w dużej skali. Dla zagranicznego nabywcy pytającego „dlaczego Oman i dlaczego teraz?”, odpowiedź kryje się w ogólnym obrazie makroekonomicznym, a nie w żadnym pojedynczym projekcie.

Ten obraz makroekonomiczny poprawia się na kilku frontach jednocześnie. Rynek mieszkaniowy rośnie stabilnie, liczba turystów rośnie, rząd przeznacza ogromne środki na infrastrukturę, a Vision 2040 — długoterminowy plan gospodarczy Omanu — wyraźnie odciąga gospodarkę od ropy naftowej i kieruje ją ku sektorom napędzającym popyt na nieruchomości. Żadna z tych rzeczy nie gwarantuje zwrotu z inwestycji, ale tworzy tło, które nagradza cierpliwy, dobrze zlokalizowany kapitał.

Niniejsze opracowanie przedstawia liczby kryjące się za tym trendem: jak duży jest rynek i jak szybki wzrost prognozowany, skąd pochodzi nowa podaż, jak wypada porównanie Muscat i Salalah, jak kształtuje się obraz cenowy na rok 2026 oraz jakie ryzyka warto wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji. Każda figura jest opatrzona źródłem i datą — ponieważ prognoza rynkowa jest użyteczna tylko wtedy, gdy można sprawdzić, skąd pochodzi każde twierdzenie.

Vision 2040 w jedną minutę: dlaczego dywersyfikacja ma znaczenie dla nieruchomości

Vision 2040 to narodowa strategia Omanu, mająca na celu uniezależnienie gospodarki od historycznej zależności od ropy naftowej i gazu. Jej główny cel jest imponujący: osiągnięcie stanu, w którym 90% gospodarki będzie pochodzić z sektorów niepowiązanych z ropą naftową, przy jednoczesnym celu przyciągania 11.7 miliona turystów rocznie do 2040 roku (sandsofwealth.com). Dla inwestora w nieruchomości nie jest to abstrakcyjna polityka — to silnik popytu. Turystyka, logistyka, produkcja i usługi wymagają ludzi, a ludzie potrzebują domów, hoteli, apartamentów z obsługą i osiedli, które je otaczają.

Dywersyfikacja ma kluczowe znaczenie dla rynku nieruchomości, ponieważ zmienia to, kto jest ostatecznym nabywcą i najemcą. Gospodarka oparta na ropie naftowej koncentruje bogactwo i zatrudnienie w wąskiej grupie; gospodarka oparta na turystyce i usługach rozkłada popyt na pracowników branży hotelarskiej, zagranicznych specjalistów, nabywców domów wakacyjnych i turystów krótkoterminowych. To poszerzenie bazy jest dokładnie tym, co stanowi fundament zintegrowanych kompleksów turystycznych (ITC), w których obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości w pełna własność (freehold) — wyznaczonych stref zbudowanych specjalnie w celu przyciągnięcia międzynarodowego popytu na styl życia i inwestycje. Vision 2040 jest w istocie uzasadnieniem politycznym dla samego modelu ITC.

Kapitał stojący za tą strategią jest znaczący. Podaje się, że Oman przeznacza około 235 miliardów USD na inwestycje w infrastrukturę w sektorach transportu, logistyki i rozwoju miejskiego — wydatki te wspierają wartości nieruchomości, poprawiając dostępność komunikacyjną, usługi i ogólną atrakcyjność inwestycyjną (sandsofwealth.com). Kwota ta pochodzi ze źródła maklerskiego, a nie z audytowanego rejestru rządowego, dlatego należy ją traktować jako orientacyjną skalę zamierzeń, a nie pozycję w budżecie; nawet z tym zastrzeżeniem, kierunek zmian wyraźnie wskazuje na ciężkie, długofalowe inwestycje.

Silnik turystyczny: cel 11.7m odwiedzających do 2040 roku

Jeśli Vision 2040 jest strategią, to turystyka jest jej częścią, która najbardziej bezpośrednio napędza popyt na nieruchomości — szczególnie w nadmorskich ITC, które dominują na mapie własności zagranicznej w Omanie. Długoterminowy cel 11.7 miliona turystów rocznie do 2040 roku (sandsofwealth.com) jest ambitny, ale krótkoterminowy trend już zmierza we właściwym kierunku: liczba gości hotelowych wzrosła o 3.6% w 2024 roku, a do listopada odnotowano ponad 3.5 miliona odwiedzających (sandsofwealth.com).

Dlaczego ma to znaczenie dla nabywcy? Popyt turystyczny zasila dwa odrębne strumienie przychodów. Pierwszym jest popyt na wynajem krótkoterminowy w osiedlach kurortowych — dzielnicach marin w Maskacie, wybrzeżu Dhofar wokół Salalah oraz kurortowych ITC na południe od stolicy. Drugi, wolniejszy, ale bardziej trwały, to wzrost wartości kapitału: w miarę dojrzewania destynacji i wzrostu liczby odwiedzających, grunt oraz zbudowane na nim branded residence mają tendencję do rewaloryzacji. Oba strumienie zależą od tego, czy gospodarka oparta na turystyce faktycznie dostarczy wyniki, dlatego trajektoria turystyczna jest najważniejszą zmienną makroekonomiczną, którą powinien śledzić inwestor w ITC.

Słowo dyscypliny: rosnąca turystyka wspiera popyt na wynajem krótkoterminowy, ale nie daje automatycznie prawa do jego prowadzenia. Wiele regulaminów osiedli w ITC ogranicza lub zakazuje wynajmu w stylu Airbnb bez wyraźnej zgody, dlatego każdą tezę dochodową opartą na turystyce krótkoterminowej należy zweryfikować pod kątem zasad obowiązujących w danym osiedlu przed zakupem. Makroekonomiczny sprzyjający wiatr jest realny; prawo do jego wykorzystania zależy od konkretnej nieruchomości.

Wielkość rynku i wzrost: liczby na lata 2026-2031

Wielkość tej szansy najlepiej obrazuje trajektoria samego rynku mieszkaniowego. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Omanie jest szacowany na około 5.29 miliardów USD w 2026 roku, w porównaniu do około 4.96 miliardów USD w 2025 roku, i prognozuje się, że osiągnie około 7.34 miliardów USD do 2031 roku przy CAGR na poziomie około 6.74% w latach 2026-2031 (Mordor Intelligence). To stabilny, jednocyfrowy wzrost złożony — nie jest to eksplozywny schemat boomu i korekty charakterystyczny dla niektórych rynków Zatoki, lecz bardziej wyważona ekspansja, która odpowiada inwestorom długoterminowym.

Wskaźnik	Wartość	Źródło
Wielkość rynku mieszkaniowego, 2025	~4.96 miliardów USD	Mordor Intelligence
Wielkość rynku mieszkaniowego, 2026	~5.29 miliardów USD	Mordor Intelligence
Prognozowana wielkość rynku, 2031	~7.34 miliardów USD	Mordor Intelligence
Prognozowany CAGR, 2026-2031	~6.74%	Mordor Intelligence
Najszybciej rosnący region (Dhofar)	~7.82% CAGR do 2031 roku	Mordor Intelligence

Te dane dotyczące wielkości rynku i CAGR pochodzą z jednej firmy analitycznej (Mordor Intelligence), dlatego najlepiej traktować je jako jedną wiarygodną estymację, a nie konsensus rynkowy; tam gdzie to możliwe, należy je zweryfikować krzyżowo z innymi dostawcami badań przed oparciem na nich dużej alokacji. To, co użytecznie przekazują, to kształt i kierunek: rynek wart miliardy dolarów, rosnący w jednocyfrowych procentach, przy czym jeden region — południowa gubernia Dhofar — ma według prognoz wyprzedzić krajową średnią.

Skąd pochodzi podaż (megamasterplany)

Prognoza wzrostu jest wiarygodna tylko wtedy, gdy istnieje produkt na sprzedaż, a portfel projektów w Omanie jest coraz bardziej definiowany przez duże masterplany, a nie rozproszone, pojedyncze inwestycje. Wyróżniają się dwie: Sultan Haitham City w pobliżu Muscat oraz New City Salalah w Dhofar przyspieszają absorpcję gruntów i podaż (sandsofwealth.com). Nie są to pojedyncze wieżowce, lecz planowane dzielnice miejskie, zaprojektowane tak, aby w wielu etapach dodać mieszkania, usługi i infrastrukturę osiedlową na dużą skalę.

Dla inwestorów podaż oparta na masterplanach ma dwa skutki. Z jednej strony poprawia jakość i przewidywalność: etapowe przekazywanie, zintegrowane udogodnienia i jeden główny deweloper mają tendencję do tworzenia bardziej spójnych osiedli niż rozwój fragmentaryczny. Z drugiej strony, duża nowa podaż może łagodzić wzrost cen w danej lokalizacji, jeśli pojawi się szybciej niż popyt — co dokładnie wyjaśnia, dlaczego lokalizacja i timing w ramach masterplanu mają znaczenie. Zweryfikowane obszary w Omanie od Palmera obejmują dokładnie to spektrum, od ugruntowanych i rozwijających się dzielnic stolicy po wybrzeże kurortów.

Obszar / ITC	Region	Profil
AIDA, Muscat	Muscat	ITC branded residence na klifie (DarGlobal z OMRAN)
Sultan Haitham City	Muscat	Duża dzielnica miejska tworzona według masterplanu
Muscat Bay	Muscat	Boutique luxury community w pobliżu stolicy
Shatti Al Qurum	Muscat	Ugruntowana, prestiżowa dzielnica nadmorska
Yiti	Muscat	Nadmorska inwestycja skupiona na zrównoważonym rozwoju
Jebel Sifah	Południe od Muscat	ITC kurort z mariną (Muriya)
Hawana Salalah	Dhofar	Duży nadmorski ITC napędzany turystyką (Muriya)

Obecność tych masterplanów to również powód, dla którego historię podaży należy czytać obok historii popytu, a nie w izolacji. New City Salalah jest kluczowym powodem, dla którego Dhofar jest prognozowany jako najszybciej rosnący region w Omanie, a Sultan Haitham City przekształca korytarz wzrostu stolicy — oba dodają podaż, z której nabywcy w ITC i na rynku off-plan będą wybierać w nadchodzących latach.

Prognoza regionalna: Muscat a Dhofar/Salalah

Oman nie jest jednym rynkiem, a prognoza na 2026 rok znacząco różni się w zależności od regionu. Muscat to ugruntowane centrum — stolica, najgłębsza pula zagranicznych specjalistów i najemców korporacyjnych oraz siedziba najbardziej rozpoznawalnych ITC, w tym AIDA, Muscat Bay, Shatti Al Qurum i osiedli kurortowych z mariną na południe od niej. Oferuje najszerszą bazę popytu i generalnie najbardziej płynny rynek wtórny w warunkach omańskich.

Dhofar, skupiony wokół Salalah na południu, to historia wzrostu. Jest prognozowany jako najszybciej rosnący region w Omanie, ze wskaźnikiem CAGR na poziomie około 7.82% do 2031 roku, napędzany przez New City Salalah (Mordor Intelligence). Charakterystycznym atutem Salalah jest Khareef — sezon monsunowy, który zamienia region na zielono i przyciąga silny, sezonowy napływ turystów — co stanowi fundament popytu na wynajem krótkoterminowy w nadmorskich ITC, takich jak Hawana Salalah. Kompromisem jest sezonowość oraz mniejszy, mniej dojrzały rynek niż w Maskacie.

Czynnik	Muscat	Dhofar / Salalah
Rola	Ugruntowane centrum regionu stołecznego	Najszybciej rosnący region (prognoza)
Prognozowany wzrost	Trajektoria średniej krajowej	~7.82% CAGR do 2031 roku (Mordor Intelligence)
Motor popytu	Najemcy korporacyjni/zagraniczni, nabywcy lifestyle	Turystyka, sezonowość Khareef
Flagowe ITC	AIDA, Muscat Bay, Jebel Sifah, Shatti Al Qurum, Yiti	Hawana Salalah
Dojrzałość rynku	Głębszy, bardziej płynny	Rozwijający się, wyższy wzrost, bardziej sezonowy

Praktyczny wniosek: Muscat odpowiada inwestorom, którzy priorytetowo traktują głębokość bazy najemców i płynność rynku wtórnego, podczas gdy Dhofar pasuje tym, którzy są skłonni poświęcić część dojrzałości rynku na rzecz wyższego prognozowanego wzrostu i tezy opartej na turystyce. Żaden z nich nie jest uniwersalnie „lepszy” — odpowiadają na różne cele.

Prognoza cen i popytu na 2026 rok

W kwestii cen, uczciwe ujęcie to prognoza, a nie fakt. Prognozuje się, że ceny w prestiżowych ITC w Maskacie wzrosną o około 3-5% w wariancie bazowym, z prawdopodobnym wzrostem o około 5-10% w ITC lifestyle, gdzie koncentrują się zagraniczni nabywcy (sandsofwealth.com). Są to prognozy maklerskie, dlatego w modelu należy je traktować jako przedziały i scenariusze — rozsądne centralne oczekiwanie z tendencją do wzrostu w najbardziej poszukiwanych osiedlach — a nie jako gwarantowany wzrost wartości.

Strona popytowa wspiera kierunek tej prognozy. Turystyka rośnie (liczba gości hotelowych wzrosła o 3.6% w 2024 roku, według sandsofwealth.com), rynek ogółem ma rosnąć w tempie złożonym około 6.74% rocznie do 2031 roku (Mordor Intelligence), a popyt zagranicznych nabywców koncentruje się na stosunkowo niewielkiej grupie ITC lifestyle — koncentracja ta może wzmocnić ruchy cenowe w najsilniejszych osiedlach. Obraz walutowy zdejmuje jeden z powszechnych niepokojów międzynarodowych nabywców: rial omański jest powiązany z dolarem amerykańskim w kursie OMR 1 = USD 2.6008 (USD 1 = ~OMR 0.3845), a powiązanie to pozostaje niezmienne od 1986 roku (Central Bank of Oman). Dla inwestora opierającego się na USD oznacza to, że wzrost wartości nie jest erozjonowany przez wahania kursowe.

Jeszcze jedna zasada dyscypliny dla strony popytowej: rentowność najmu. Zwroty z dobrze zlokalizowanych nieruchomości w Omanie najlepiej przedstawiać jako oparte na źródłach przedziały, a nie jako jedną liczbę, i podlegają one regulaminom danego ITC — w tym faktowi, że wynajem krótkoterminowy nie jest automatycznie dozwolony. Dlatego modelując popyt na 2026 rok, należy oddzielić tezę o wzroście wartości (wspartą powyższymi prognozami) od tezy o dochodach z najmu (która zależy od zasad wynajmu w danym osiedlu).

Ryzyka i przeciwności, które inwestorzy powinni obserwować

Zrównoważona prognoza wymienia ryzyka. Pierwszym jest ryzyko prognozy: powyższe liczby dotyczące wzrostu cen to projekcje ze źródła maklerskiego, a dane o wielkości rynku pochodzą od jednego analityka — oba należy traktować jako szacunki, w miarę możliwości weryfikować krzyżowo i aktualizować w miarę napływu nowych danych. Rzeczywiste wyniki mogą być niższe lub wyższe od prognoz.

Drugim jest transformacja regulacyjna. Ramy prawne rynku nieruchomości w Omanie zostały zreformowane Dekretem Królewskim 79/2025, ale jego przepisy wykonawcze są wciąż w toku — Minister ma do roku od wejścia w życie na ich wydanie. Do czasu ich opublikowania, ugruntowaną i bezpieczną podstawą własności zagranicznej pozostaje pełna własność (freehold) w wyznaczonych ITC; każde twierdzenie, że obcokrajowcy mogą teraz swobodnie kupować poza ITC, ma charakter tymczasowy. Buduj swój plan na bazie ITC, a nie na reformie, która jeszcze nie została wdrożona.

Trzecim jest kwestia podatkowa. Oman nie ma obecnie podatku dochodowego od osób fizycznych, co jest prawdziwym atutem — ale to się zmienia: 5% podatek dochodowy od osób fizycznych od części rocznego dochodu podlegającego opodatkowaniu przekraczającej 42,000 OMR wejdzie w życie 1 stycznia 2028 roku. Większość indywidualnych nabywców pojedynczej nieruchomości w ITC znajdzie się poniżej tego progu, ale większy portfel najmu może być objęty podatkiem, dlatego modele długoterminowe powinny go uwzględniać, a nie zakładać trwale zerowego reżimu podatkowego. Dodajmy do tego bardziej znane ryzyka nieruchomościowe — nadpodaż w szybko rosnących masterplanach, sezonowość w regionach napędzanych turystyką, takich jak Dhofar, oraz ograniczenia płynności mniejszego rynku niż w Dubai — a uzyskamy klarowną mapę ryzyka.

Dlaczego off-plan w ITC to główna szansa inwestycyjna

Podsumowując, makroekonomiczne argumenty wskazują na konkretną szansę: nieruchomości off-plan w wyznaczonych ITC. ITC to miejsca, gdzie obcokrajowcy posiadają ugruntowane prawa do pełna własność (freehold), gdzie koncentruje się popyt na turystykę i styl życia z Vision 2040 oraz gdzie realizowana jest podaż z masterplanów. Off-plan z kolei pozwala inwestorom na wczesny dostęp do tego portfela — zazwyczaj dzięki etapowym planom płatności od dewelopera — i pozycjonuje ich na wzrost wartości, jaki ma przynieść rosnący rynek wsparty infrastrukturą.

Uzasadnienie jest proste. Prognozuje się, że rynek będzie rósł w tempie złożonym około 6.74% rocznie do 2031 roku (Mordor Intelligence); ceny w prestiżowych ITC w Maskacie mają wzrosnąć o 3-5% w wariancie bazowym z potencjałem wzrostu o 5-10% w osiedlach lifestyle (sandsofwealth.com); turystyka zbliża się do celu 11.7 miliona odwiedzających (sandsofwealth.com); a powiązanie z dolarem chroni inwestorów USD przed ryzykiem walutowym (Central Bank of Oman). Zakupy off-plan w ITC znajdują się na przecięciu wszystkich czterech czynników. Założenia pozostają — prognozy nie są gwarancjami, przepisy wykonawcze do ustawy z 2025 roku są w toku, prawa do wynajmu krótkoterminowego zależą od osiedla, a 5% podatek dochodowy wejdzie w 2028 roku — ale dla cierpliwego nabywcy zbieżność polityki, podaży i popytu jest wyjątkowo wyraźna.

Jeśli chcą Państwo przełożyć tę prognozę na konkretne projekty, praktycznym następnym krokiem jest zapoznanie się z bieżącą ofertą w ITC, a nie tylko z indeksami. Mogą Państwo przeglądać bieżące nieruchomości w Omanie, w tym flagowe branded residence i osiedla kurortowe, takie jak AIDA Muscat i Muscat Bay, przejrzeć deweloperów w Omanie stojących za masterplanami lub zacząć od centrum inwestycyjnego Omanu. Aby uzyskać oparte na źródłach informacje o tym, jak każdy konkretny projekt ITC wpisuje się w ten obraz rynku, Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC pracuje wyłącznie z opatrzonymi źródłami danymi — proszę skontaktować się z zespołem ds. Omanu pod adresem team@palmera.realestate i poprosić o źródło każdej liczby wpływającej na Państwa decyzję.