Perspectives du marché immobilier d'Oman 2026 : Vision 2040, tourisme et offre

La plupart des investisseurs découvrent Oman comme on découvre un littoral tranquille avant l'arrivée de la foule — tardivement, et avec la vague impression qu'ils auraient dû s'y intéresser plus tôt. Tandis que les gros titres courent après les volumes de transactions records de Dubaï, Oman a bâti quelque chose de différent : un programme de diversification, une stratégie touristique et un portefeuille de communautés côtières urbanisées et planifiées qui n'atteignent qu'aujourd'hui le marché à grande échelle. Pour un acheteur étranger qui se demande « pourquoi Oman, et pourquoi maintenant ? », la réponse se trouve dans le tableau macroéconomique plutôt que dans un projet isolé.

Ce tableau macroéconomique s'améliore sur plusieurs fronts à la fois. Le marché résidentiel croît régulièrement, les chiffres du tourisme grimpent, le gouvernement canalise des sommes colossales vers les infrastructures, et la Vision 2040 — le plan économique de long terme d'Oman — éloigne explicitement l'économie du pétrole pour la rapprocher des secteurs qui sous-tendent la demande immobilière. Rien de tout cela ne garantit des rendements, mais cela pose un arrière-plan qui récompense un capital patient et bien situé.

Ces perspectives exposent les chiffres derrière l'histoire : la taille du marché et la vitesse de croissance prévue, d'où vient la nouvelle offre, comment Muscat et Salalah se comparent, à quoi ressemble le tableau des prix pour 2026, et les risques à peser avant de vous engager. Chaque chiffre est attribué et daté — car des perspectives de marché ne sont utiles que si vous pouvez voir d'où vient chaque affirmation.

La Vision 2040 en une minute : pourquoi la diversification compte pour l'immobilier

La Vision 2040 d'Oman est la stratégie nationale visant à détacher l'économie de sa dépendance historique au pétrole et au gaz. Son ambition phare est frappante : faire en sorte que 90 % de l'économie provienne de secteurs non pétroliers, ainsi qu'un objectif de 11,7 millions de touristes par an d'ici 2040 (sandsofwealth.com). Pour un investisseur immobilier, ce n'est pas une politique abstraite — c'est le moteur de la demande. Le tourisme, la logistique, l'industrie manufacturière et les services réclament tous des personnes, et les personnes ont besoin de logements, d'hôtels, d'appartements avec services et des communautés qui les entourent.

La diversification compte pour l'immobilier parce qu'elle change qui sont l'acheteur final et le locataire final. Une économie bâtie sur le pétrole concentre la richesse et l'emploi de façon étroite ; une économie bâtie sur le tourisme et les services répartit la demande entre travailleurs de l'hôtellerie, professionnels expatriés, acheteurs de résidences secondaires et visiteurs de courte durée. Cet élargissement est précisément ce qui sous-tend les Complexes Touristiques Intégrés (ITC) où les étrangers peuvent détenir la pleine propriété — des zones désignées construites explicitement pour attirer une demande internationale de style de vie et d'investissement. La Vision 2040 est, en somme, la justification politique du modèle ITC lui-même.

Le capital derrière la stratégie est substantiel. Oman aurait environ 235 milliards USD d'investissements d'infrastructure répartis entre transport, logistique et développement urbain — des dépenses qui soutiennent les valeurs immobilières en améliorant la connectivité, les services et l'argumentaire d'investissement global (sandsofwealth.com). Ce chiffre provient d'une source de courtage plutôt que d'un registre gouvernemental audité, à traiter donc comme une indication de l'ampleur de l'intention plutôt qu'un budget ligne par ligne ; même en tenant compte de cette réserve, la trajectoire est clairement orientée vers un investissement lourd et soutenu.

Le moteur touristique : un objectif de 11,7 M de visiteurs d'ici 2040

Si la Vision 2040 est la stratégie, le tourisme en est la composante qui alimente le plus directement la demande immobilière — particulièrement dans les ITC côtiers qui dominent la carte de la propriété étrangère d'Oman. L'objectif de long terme de 11,7 millions de touristes par an d'ici 2040 (sandsofwealth.com) est ambitieux, mais la tendance à court terme pointe déjà dans la bonne direction : le nombre de clients d'hôtels a progressé de 3,6 % en 2024, avec plus de 3,5 millions de visiteurs enregistrés à fin novembre (sandsofwealth.com).

Pourquoi cela importe-t-il à un acheteur ? La demande touristique alimente deux flux de revenus distincts. Le premier est la demande locative de courte durée dans les communautés de villégiature — les quartiers de marina de Muscat, la côte du Dhofar autour de Salalah, et les ITC de villégiature au sud de la capitale. Le second, plus lent mais plus durable, est l'appréciation du capital : à mesure qu'une destination gagne en maturité et que le nombre de visiteurs grimpe, le foncier sous-jacent et les communautés de marque qui s'y construisent tendent à se revaloriser. Les deux flux dépendent de la matérialisation effective de l'économie des visiteurs, raison pour laquelle la trajectoire touristique est la variable macroéconomique la plus importante à suivre pour un investisseur en ITC.

Un mot de discipline ici : la hausse du tourisme soutient la demande de location courte durée, mais elle ne vous accorde pas automatiquement le droit d'exploiter une location courte durée. De nombreux règlements de copropriété d'ITC restreignent ou interdisent la location de type Airbnb sans approbation explicite ; toute thèse de revenu fondée sur le tourisme de courte durée doit donc être vérifiée au regard des règles propres à la communauté concernée avant d'acheter. Le vent macroéconomique favorable est réel ; le droit de le capter est, lui, spécifique au bien.

Taille et croissance du marché : les chiffres pour 2026-2031

L'ampleur de l'opportunité se mesure le mieux à la trajectoire propre du marché résidentiel. Le marché immobilier résidentiel d'Oman est estimé à environ 5,29 milliards USD en 2026, contre environ 4,96 milliards USD en 2025, et devrait atteindre approximativement 7,34 milliards USD d'ici 2031, soit un TCAC d'environ 6,74 % sur 2026-2031 (Mordor Intelligence). C'est une croissance composée régulière, à un chiffre dans la fourchette moyenne — pas le schéma explosif d'expansion-correction de certains marchés du Golfe, mais une progression plus mesurée qui convient aux investisseurs de long terme.

Indicateur	Chiffre	Source
Taille du marché résidentiel, 2025	~4,96 milliards USD	Mordor Intelligence
Taille du marché résidentiel, 2026	~5,29 milliards USD	Mordor Intelligence
Taille de marché projetée, 2031	~7,34 milliards USD	Mordor Intelligence
TCAC prévu, 2026-2031	~6,74 %	Mordor Intelligence
Région à plus forte croissance (Dhofar)	~7,82 % de TCAC jusqu'en 2031	Mordor Intelligence

Ces chiffres de taille de marché et de TCAC proviennent d'un seul cabinet d'analyse (Mordor Intelligence) ; ils sont donc à lire comme une estimation crédible plutôt qu'un consensus de marché ; dans la mesure du possible, recoupez-les avec d'autres fournisseurs d'études avant de vous y fier pour une allocation importante. Ce qu'ils transmettent utilement, c'est une forme et une direction : un marché de quelques milliards de dollars, croissant à un chiffre dans la fourchette moyenne en pourcentage, avec une région — le gouvernorat méridional du Dhofar — dont on prévoit qu'elle dépassera la moyenne nationale.

D'où vient l'offre (les méga plans directeurs)

Une prévision de croissance n'est crédible que s'il y a un produit à vendre, et le portefeuille d'Oman se définit de plus en plus par de grands plans directeurs plutôt que par des projets individuels dispersés. Deux se distinguent : Sultan Haitham City près de Muscat et New City Salalah dans le Dhofar accélèrent l'absorption foncière et l'offre (sandsofwealth.com). Ce ne sont pas des tours isolées mais des quartiers urbains planifiés, conçus pour ajouter logements, services et infrastructures communautaires à grande échelle sur plusieurs phases.

Pour les investisseurs, une offre pilotée par des plans directeurs a deux implications. D'un côté, elle améliore la qualité et la prévisibilité : une livraison par phases, des équipements intégrés et un promoteur-aménageur unique tendent à produire des communautés plus cohérentes qu'un développement au coup par coup. De l'autre, une importante offre nouvelle peut modérer la croissance des prix dans un lieu donné si elle arrive plus vite que la demande — c'est exactement pourquoi l'emplacement et le calendrier au sein d'un plan directeur comptent. Les zones d'Oman vérifiées par Palmera couvrent précisément ce spectre, des quartiers établis et émergents de la capitale à la côte de villégiature.

Zone / ITC	Région	Profil
AIDA, Muscat	Muscat	ITC de résidences de marque en bord de falaise (DarGlobal avec OMRAN)
Sultan Haitham City	Muscat	Grand quartier urbain planifié
Muscat Bay	Muscat	Communauté de luxe boutique près de la capitale
Shatti Al Qurum	Muscat	Quartier côtier prime établi
Yiti	Muscat	Développement côtier axé sur la durabilité
Jebel Sifah	Sud de Muscat	ITC de villégiature avec marina (Muriya)
Hawana Salalah	Dhofar	Grand ITC côtier porté par le tourisme (Muriya)

La présence de ces plans directeurs est aussi la raison pour laquelle l'histoire de l'offre doit être lue en parallèle de l'histoire de la demande plutôt qu'isolément. New City Salalah est une raison clé pour laquelle le Dhofar est prévu comme la région à plus forte croissance d'Oman, et Sultan Haitham City remodèle le corridor de croissance de la capitale — tous deux ajoutant des stocks parmi lesquels les acheteurs en ITC et en off-plan auront à choisir dans les années à venir.

Perspectives régionales : Muscat vs Dhofar/Salalah

Oman n'est pas un marché unique, et les perspectives 2026 divergent sensiblement selon la région. Muscat est le cœur établi — la capitale, le plus grand vivier de professionnels expatriés et de locataires d'entreprise, et le foyer des ITC les plus reconnus, dont AIDA, Muscat Bay, Shatti Al Qurum et les communautés de marina-villégiature au sud. Elle offre la base de demande la plus large et, en général, le marché de revente le plus liquide dans le cadre omanais.

Le Dhofar, centré sur Salalah dans le sud, est l'histoire de croissance. Il est prévu comme la région à plus forte croissance d'Oman, avec un TCAC d'environ 7,82 % jusqu'en 2031, porté par New City Salalah (Mordor Intelligence). L'attrait distinctif de Salalah est le Khareef — la saison de mousson qui verdit la région et attire une forte poussée touristique saisonnière — qui sous-tend la demande de courte durée dans les ITC côtiers tels que Hawana Salalah. Le compromis tient à la saisonnalité et à un marché plus petit et moins mature que Muscat.

Facteur	Muscat	Dhofar / Salalah
Rôle	Cœur établi de la région de la capitale	Région à plus forte croissance (prévision)
Croissance prévue	Trajectoire de la moyenne nationale	~7,82 % de TCAC jusqu'en 2031 (Mordor Intelligence)
Moteur de demande	Locataires entreprises/expatriés, acheteurs lifestyle	Tourisme, saisonnalité du Khareef
ITC phares	AIDA, Muscat Bay, Jebel Sifah, Shatti Al Qurum, Yiti	Hawana Salalah
Maturité du marché	Plus profond, plus liquide	Émergent, plus forte croissance, plus saisonnier

La lecture pratique : Muscat convient aux investisseurs qui privilégient la profondeur des locataires et la liquidité à la revente, tandis que le Dhofar convient à ceux prêts à troquer un peu de maturité contre une croissance prévue plus élevée et une thèse portée par le tourisme. Aucun n'est universellement « meilleur » — ils répondent à des objectifs différents.

Prévisions de prix et de demande pour 2026

Sur les prix, le cadrage honnête est une prévision, pas un fait. Les prix des ITC prime de Muscat devraient augmenter d'environ 3 à 5 % dans le scénario de base, avec un potentiel haussier plausible d'environ 5 à 10 % dans les ITC lifestyle où se concentrent les acheteurs étrangers (sandsofwealth.com). Ce sont des projections de courtier ; elles ont donc leur place dans votre modèle sous forme de fourchettes et de scénarios — une attente centrale raisonnable avec un biais haussier dans les communautés les plus recherchées — plutôt que comme une appréciation garantie.

Le côté demande soutient la direction de cette prévision. Le tourisme progresse (clients d'hôtels en hausse de 3,6 % en 2024, selon sandsofwealth.com), le marché global devrait croître d'environ 6,74 % par an jusqu'en 2031 (Mordor Intelligence), et la demande des acheteurs étrangers se concentre sur un ensemble relativement restreint d'ITC lifestyle — une concentration qui peut amplifier les mouvements de prix dans les communautés les plus solides. Le tableau monétaire écarte une inquiétude courante pour les acheteurs internationaux : le rial omanais est arrimé au dollar américain à 1 OMR = 2,6008 USD (1 USD = ~0,3845 OMR), un ancrage resté inchangé depuis 1986 (Central Bank of Oman). Pour un investisseur en USD, cela signifie que l'appréciation n'est pas érodée par la dérive des changes.

Encore une discipline pour le côté demande : les rendements. Les rendements d'un bien omanais bien situé se présentent le mieux sous forme de fourchettes attribuées plutôt que d'un chiffre unique mis en avant, et ils restent soumis aux règlements de l'ITC concerné — y compris le fait que la location courte durée n'est pas automatiquement autorisée. Ainsi, lorsque vous modélisez la demande 2026, séparez la thèse d'appréciation (soutenue par les prévisions ci-dessus) de la thèse locative (qui dépend des règles de location propres à la communauté).

Risques et vents contraires à surveiller pour les investisseurs

Des perspectives équilibrées nomment les risques. Le premier est le risque de prévision : les chiffres de croissance des prix ci-dessus sont des projections issues d'une source de courtage, et les chiffres de taille de marché proviennent d'un seul analyste — les deux doivent être traités comme des estimations, recoupés lorsque c'est possible, et réexaminés à mesure que de nouvelles données arrivent. Les résultats réels peuvent rester en deçà ou dépasser une prévision.

Le deuxième est la transition réglementaire. Le cadre immobilier d'Oman a été refondu par le Décret royal 79/2025, mais ses règlements d'application sont encore en attente — le Ministre dispose d'un délai pouvant aller jusqu'à un an à compter de l'entrée en vigueur pour les publier. Jusqu'à leur publication, la base établie et sûre de la propriété étrangère reste la pleine propriété à l'intérieur des ITC désignés ; toute affirmation selon laquelle les étrangers peuvent désormais acheter librement au-delà des ITC est provisoire. Construisez votre plan sur la base de référence des ITC, et non sur une réforme qui n'a pas encore été mise en œuvre.

Le troisième est le calendrier fiscal. Oman n'a aujourd'hui aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui constitue un attrait réel — mais cela change : un impôt de 5 % sur le revenu des personnes physiques portant sur la fraction du revenu annuel imposable supérieure à 42 000 OMR entre en vigueur le 1er janvier 2028. La plupart des acheteurs individuels d'un seul bien en ITC se situeront sous le seuil, mais un portefeuille locatif plus important pourrait être concerné ; les modèles de détention longue devraient donc l'intégrer plutôt que de présumer un régime à fiscalité nulle permanente. Ajoutez à cela les risques immobiliers plus familiers — suroffre dans les plans directeurs à forte croissance, saisonnalité dans les régions portées par le tourisme comme le Dhofar, et les limites de liquidité d'un marché plus petit que Dubaï — et vous obtenez une cartographie des risques lucide.

Pourquoi l'off-plan dans les ITC est l'opportunité centrale

En rassemblant les fils, l'argumentaire macroéconomique pointe vers une opportunité précise : l'immobilier off-plan à l'intérieur des ITC désignés. Les ITC sont l'endroit où les étrangers détiennent des droits de pleine propriété établis, où se concentre la demande de tourisme et de style de vie de la Vision 2040, et où se déploie le portefeuille d'offre des plans directeurs. L'off-plan, à son tour, est la façon dont les investisseurs accèdent tôt à ce portefeuille — généralement avec des plans de paiement échelonnés du promoteur — et se positionnent pour l'appréciation qu'un marché en croissance et soutenu par les infrastructures est censé livrer.

Le raisonnement est simple. Le marché devrait croître d'environ 6,74 % par an jusqu'en 2031 (Mordor Intelligence) ; les prix des ITC prime de Muscat devraient augmenter de 3 à 5 % dans le scénario de base, avec un potentiel de 5 à 10 % dans les communautés lifestyle (sandsofwealth.com) ; le tourisme grimpe vers un objectif de 11,7 millions (sandsofwealth.com) ; et l'ancrage au dollar protège les investisseurs en USD du risque de change (Central Bank of Oman). Les achats off-plan en ITC se situent à l'intersection de ces quatre éléments. Les réserves demeurent — les prévisions ne sont pas des garanties, les règlements de la loi de 2025 sont en attente, les droits de location courte durée sont propres à chaque communauté, et un impôt sur le revenu de 5 % arrive en 2028 — mais pour un acheteur patient, l'alignement de la politique, de l'offre et de la demande est exceptionnellement clair.

Si vous souhaitez traduire ces perspectives en projets concrets, l'étape pratique suivante consiste à examiner les stocks d'ITC réels plutôt que des indices. Vous pouvez explorer les biens immobiliers d'Oman actuels, y compris des communautés phares de marque et de villégiature telles qu'AIDA Muscat et Muscat Bay, passer en revue les promoteurs d'Oman derrière les plans directeurs, ou commencer par le pôle d'investissement Oman. Pour un avis sourcé sur la façon dont un projet ITC spécifique s'inscrit dans ce tableau de marché, Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC ne travaille qu'avec des chiffres attribués — contactez l'équipe Oman à [email protected] et demandez la source derrière tout chiffre qui influence votre décision.