Fiscalité pour les investisseurs immobiliers à Oman : guide 2026 (et l'impôt sur le revenu de 2028)

Pendant des années, Oman est resté discrètement aux côtés de ses voisins du Golfe comme l'un des derniers marchés de la région sans impôt sur le revenu des particuliers, sans impôt foncier annuel et sans impôt sur les plus-values immobilières. Pour un investisseur étranger qui réfléchit à l'endroit où placer ses capitaux, cette position fiscale constitue une grande partie de l'attrait — et elle est réellement favorable aujourd'hui. Mais le tableau n'est plus figé.

En 2025, Oman est devenu le premier pays du CCG à légiférer un impôt sur le revenu des particuliers, qui prend effet le 1er janvier 2028. Cette seule évolution transforme la façon dont un investisseur de long terme devrait envisager l'immobilier omanais. Elle n'efface pas les avantages, mais elle signifie que la réponse honnête à la question « quel impôt vais-je payer ? » comporte désormais une colonne « aujourd'hui » et une colonne « à partir de 2028 ».

Ce guide expose les deux : ce que vous payez à l'achat et pendant la détention en 2026, les frais faciles à oublier, les mécanismes précis de l'impôt sur le revenu de 2028, et la comparaison d'Oman avec les Émirats arabes unis et l'ensemble du CCG. Chaque chiffre ci-dessous est sourcé et daté — car en matière de fiscalité, les estimations arrondies coûtent de l'argent bien réel.

La position fiscale d'Oman aujourd'hui : ce que les investisseurs paient et ne paient pas

Commençons par l'essentiel, mais lisons-le attentivement : en 2026, Oman ne prélève aucun impôt foncier annuel ni aucun impôt sur les plus-values pour les particuliers sur l'immobilier (omanpropertyinvestment.com). Il n'existe pas non plus de droits de succession sur l'immobilier omanais (omanpropertyinvestment.com). Pour un acheteur particulier, cela supprime trois des lignes fiscales récurrentes qui érodent les rendements sur de nombreux marchés occidentaux.

Ce que vous payez se répartit en deux grandes catégories : des frais de transfert/d'enregistrement ponctuels à l'achat, et une taxe municipale continue sur les revenus locatifs si vous louez le bien. Les deux sont modestes, et nous détaillons chacun ci-dessous. Point crucial, Oman n'a actuellement aucun impôt sur le revenu des particuliers — mais c'est précisément la partie du tableau qui change le 1er janvier 2028, c'est pourquoi nous ne parlerons pas de « 0 % pour toujours ». Il est plus exact de dire qu'Oman est aujourd'hui un marché à 0 % d'impôt sur le revenu des particuliers, avec un impôt restreint de 5 % qui arrive en 2028 et ne concerne que les hauts revenus.

Impôt / frais	Taux (2026)	Quand il s'applique
Frais de transfert / d'enregistrement (acheteur étranger)	3 % de la valeur du bien	Une fois, au transfert (versés au MOHUP)
Taxe municipale sur les revenus locatifs	3 % du loyer brut	En continu, sur un bien loué
Impôt foncier annuel	Aucun	—
Impôt sur les plus-values (particuliers)	Aucun	—
Droits de succession	Aucun	—
Impôt sur le revenu des particuliers	0 % aujourd'hui ; 5 % à partir du 1er janvier 2028 sur les revenus supérieurs à 42 000 OMR	À partir de 2028

Les frais de transfert de 3 % : qui paie et quand

La principale ligne fiscale à l'achat est constituée des frais de transfert et d'enregistrement du bien. Pour les acheteurs étrangers, il s'agit de 3 % de la valeur du bien, versés au ministère du Logement et de l'Aménagement urbain (MOHUP) au moment du transfert (sandsofwealth.com). C'est un coût ponctuel, non récurrent, et ce sont ces frais qui transforment votre achat en titre de propriété enregistré.

À titre de comparaison, les ressortissants omanais paient un taux inférieur — 1 % depuis janvier 2026, contre 2 % auparavant (sandsofwealth.com). Le taux de 3 % pour les acheteurs étrangers est le chiffre à budgéter. Sur un bien affiché à 200 000 OMR (environ 520 000 USD au taux de change fixe de 1 OMR = 2,6008 USD, selon la Banque centrale d'Oman), les seuls frais de transfert s'élèvent à 6 000 OMR — et ils s'ajoutent au prix affiché plutôt que d'y être inclus, alors modélisez-les explicitement.

Valeur du bien	Frais de transfert acheteur étranger (3 %)
100 000 OMR (~260 000 USD)	3 000 OMR
200 000 OMR (~520 000 USD)	6 000 OMR
350 000 OMR (~910 000 USD)	10 500 OMR

Un point de cadrage important : la pleine propriété étrangère à Oman n'est établie qu'à l'intérieur des Complexes touristiques intégrés (ITC) désignés. Les frais de transfert de 3 % s'appliquent à ces achats au sein des ITC. Le droit immobilier plus large d'Oman a été refondu par le décret royal 79/2025, mais ses règlements d'application sont toujours en attente — de sorte que toute affirmation selon laquelle les étrangers peuvent désormais acheter librement en dehors des ITC reste provisoire jusqu'à la publication de ces règlements. Considérez la pleine propriété en ITC comme la base sûre et établie pour votre planification fiscale.

La taxe municipale de 3 % sur les revenus locatifs

Si vous louez votre bien omanais, la taxe continue à budgéter est la taxe municipale. Les propriétaires bailleurs paient une taxe municipale de 3 % sur les revenus locatifs bruts, prélevée via l'enregistrement du contrat de location, et — point important — sans aucune déduction (omanpropertyinvestment.com). Les 3 % sont prélevés sur le loyer brut, et non sur votre bénéfice net après charges de copropriété, frais de gestion ou entretien.

Ce détail « sans déduction » a son importance lorsque vous construisez un modèle de rendement. Un bien générant 12 000 OMR de loyer brut par an supporte une taxe municipale annuelle de 360 OMR, quels que soient vos coûts — faible en pourcentage, mais qui a sa place dans votre calcul de rendement net.

Une réserve distincte s'applique à la manière dont vous louez le bien. La location de courte durée et de type Airbnb n'est pas automatiquement autorisée dans chaque ITC ; de nombreux règlements de copropriété la restreignent ou l'interdisent sans approbation explicite. Ainsi, avant de présumer des revenus de location courte durée, vérifiez les règles spécifiques de la copropriété de l'ITC concerné. Les revenus locatifs, et la façon dont ils seront imposés à l'avenir, dépendent tous deux du fait que le bien soit légalement loué en premier lieu.

Pas d'impôt foncier annuel, pas d'impôt sur les plus-values, pas de droits de succession

C'est là que le régime actuel d'Oman est le plus attractif pour un détenteur de long terme. Il n'y a aucun impôt foncier annuel — vous ne payez pas de prélèvement annuel simplement pour posséder l'actif (omanpropertyinvestment.com). Il n'y a aucun impôt sur les plus-values pour les particuliers sur l'immobilier, de sorte qu'un particulier qui achète sur plan et revend après valorisation conserve la plus-value sans charge d'impôt sur les plus-values (omanpropertyinvestment.com). Et il n'y a aucun droit de succession, ce qui signifie que l'actif peut être transmis aux héritiers sans événement de taxe de transfert au décès (omanpropertyinvestment.com).

Pour un investisseur dont la thèse est la valorisation du capital — acheter sur plan dans un ITC et conserver tout au long du cycle de croissance de la Vision 2040 d'Oman — l'absence d'impôt sur les plus-values est la caractéristique marquante. Elle nécessite tout de même la réserve de 2028, car le nouvel impôt sur le revenu des particuliers (abordé ci-après) introduit le premier impôt direct large du pays sur les particuliers. Les allègements spécifiques à l'immobilier ci-dessus ne sont pas ce que vise la loi de 2028, mais les revenus locatifs qui vous parviennent en tant que particulier constituent une question différente.

L'impôt sur le revenu des particuliers de 2028 : la règle des 42 000 OMR / 5 %

Voici l'évolution qui change le calcul à long terme. Oman a instauré son premier impôt sur le revenu des particuliers via le décret royal n° 56/2025 (publié au Journal officiel n° 1602), en vigueur le 1er janvier 2028 (EY). Cela fait d'Oman le premier pays du CCG à mettre en œuvre un impôt sur le revenu des particuliers (Deloitte) — une première régionale véritablement significative, et la raison pour laquelle aucun guide responsable ne devrait décrire Oman comme une juridiction à fiscalité zéro permanente.

Les mécanismes, cependant, sont restreints par conception. À partir de 2028, un impôt forfaitaire de 5 % ne s'applique qu'à la part du revenu annuel imposable supérieure à 42 000 OMR, et l'on estime qu'environ 99 % des résidents se situeront en dessous de ce seuil (KPMG). C'est un impôt sur la tranche supérieure : le revenu jusqu'à 42 000 OMR n'est pas touché, et seul l'excédent au-delà est imposé à 5 %. Un particulier disposant de 50 000 OMR de revenu imposable paierait, sur cette base, 5 % sur les 8 000 OMR au-dessus du seuil — soit 400 OMR — et non 5 % sur le montant total.

Revenu annuel imposable	Montant au-dessus de 42 000 OMR	Impôt 5 % (à partir de 2028)
30 000 OMR	0 OMR	0 OMR
42 000 OMR	0 OMR	0 OMR
60 000 OMR	18 000 OMR	900 OMR
100 000 OMR	58 000 OMR	2 900 OMR

Point essentiel pour les investisseurs immobiliers, les revenus locatifs devraient être inclus dans le revenu imposable (KPMG). C'est la ligne à surveiller. Pour la plupart des bailleurs particuliers détenant une ou deux unités, le revenu total se situera encore en dessous de 42 000 OMR et aucun impôt sur le revenu ne sera dû. Mais un portefeuille plus important générant des loyers substantiels pourrait vous faire franchir le seuil, auquel cas les 5 % s'appliquent à l'excédent. Nous développons ce que cela signifie ci-après.

Comment la loi de 2028 pourrait toucher les investisseurs locatifs et à hauts revenus

La règle générale est claire, mais plusieurs détails qui comptent pour les investisseurs sont encore en attente dans les règlements d'application. Le traitement exact des revenus locatifs dans le cadre de l'impôt sur le revenu de 2028 — y compris quelles déductions (le cas échéant) sont admissibles sur le loyer brut, et si les revenus locatifs omanais des non-résidents sont concernés — n'a pas encore été entièrement détaillé. Jusqu'à la publication de ces règlements, quiconque vous indique précisément comment votre location détenue par un étranger sera imposée en 2028 va au-delà de ce qui est actuellement confirmé.

Ce que nous pouvons dire de manière responsable : le taux de 5 % est faible à l'échelle internationale, le seuil de 42 000 OMR est suffisamment élevé pour que la plupart des bailleurs détenant un seul bien ne soient pas concernés, et l'impôt ne mord que sur les revenus supérieurs au seuil (KPMG). Pour un investisseur à hauts revenus — quelqu'un détenant un portefeuille de plusieurs unités, ou d'autres revenus imposables importants à Oman — 2028 introduit un coût qui n'existait pas auparavant, et il convient de l'intégrer dès maintenant aux modèles de détention longue. Pour l'acheteur étranger type d'un seul appartement en ITC détenu pour la valorisation et un rendement modeste, l'impact pratique est probablement limité, mais il n'est plus nul.

Parce que les règlements ne sont pas définitifs, réexaminez vos hypothèses fiscales à l'approche de 2028 et prenez conseil en fonction de votre statut de résidence et de la taille de votre portefeuille. Les rendements, eux aussi, devraient être traités comme des fourchettes plutôt que comme des garanties — les rendements de biens omanais bien situés sont attribués sur une large fourchette selon la source et l'actif, et restent soumis aux règlements de copropriété des ITC et au fait que la location de courte durée n'est pas automatiquement autorisée.

Les questions de structuration fiscale à poser avant d'acheter

La fiscalité doit éclairer l'achat, et non simplement le suivre. Avant de vous engager sur un bien à Oman, voici les questions qu'il vaut la peine de régler en amont :

• Quel est mon coût d'entrée total ? Les frais de transfert de 3 % pour l'acheteur étranger (sandsofwealth.com) s'ajoutent au prix — budgétez-les explicitement aux côtés des autres frais de clôture.
• Vais-je louer le bien, et comment ? La taxe municipale de 3 % sur le loyer brut (omanpropertyinvestment.com) s'applique sans déduction, et la location de courte durée est soumise aux règlements spécifiques de l'ITC — vérifiez les deux avant de présumer des revenus locatifs.
• Où se situera mon revenu total par rapport aux 42 000 OMR à partir de 2028 ? Si un portefeuille en croissance pouvait vous faire franchir le seuil, modélisez dès maintenant l'impôt de 5 % sur l'excédent (KPMG).
• Quel est mon statut de résidence à des fins fiscales ? Le traitement des revenus locatifs omanais des non-résidents dans le cadre de l'impôt de 2028 est encore en attente de règlements — signalez-le pour réexamen à mesure que les règles se précisent.
• Est-ce que j'achète à l'intérieur d'un ITC désigné ? La pleine propriété en ITC est la base établie et sûre pour la propriété étrangère et pour le traitement des frais ci-dessus ; tout ce qui se situe en dehors des ITC dépend des règlements d'application en attente du décret royal 79/2025.

Aucune de ces questions n'exige que vous soyez un spécialiste de la fiscalité, mais elles exigent des réponses sourcées plutôt que des suppositions. Un courtier agréé qui travaille quotidiennement sur le marché omanais peut les mettre en regard d'un projet précis. Si vous souhaitez cette mise en correspondance pour un bien sur plan ou une résidence de marque dans un ITC, vous pouvez contacter l'équipe Palmera Oman à [email protected] — et parcourir l'inventaire ITC actuel parmi les biens à Oman, y compris des projets phares tels qu'AIDA Muscat et Muscat Bay.

Comparaison fiscale : Oman vs Émirats arabes unis vs autres pays du CCG

Comparé à ses voisins, le régime fiscal immobilier d'Oman est compétitif aujourd'hui et le reste même avec le changement de 2028 — car le nouvel impôt est restreint et à seuil élevé. Le contraste principal est qu'Oman introduit un impôt sur le revenu des particuliers (une première au CCG, selon Deloitte) tandis que les Émirats arabes unis continuent d'appliquer un impôt de 0 % sur le revenu des particuliers et locatif. Pour un investisseur en USD, le risque de change est écarté sur les deux marchés : le rial omanais est arrimé à 1 OMR = 2,6008 USD (Banque centrale d'Oman), et le dirham est lui aussi arrimé au dollar.

Élément	Oman (2026)	Oman (à partir de 2028)	Émirats arabes unis
Impôt sur le revenu des particuliers / locatif	0 %	5 % sur les revenus supérieurs à 42 000 OMR	0 %
Impôt sur les plus-values (particuliers)	Aucun	Aucun	Aucun
Impôt foncier annuel	Aucun	Aucun	Aucun
Droits de succession	Aucun	Aucun	Aucun
Frais de transfert (acheteur étranger)	3 % au MOHUP	3 % au MOHUP	Généralement 4 % (DLD de Dubaï)
Devise	OMR arrimé à l'USD (1 = 2,6008)		AED arrimé à l'USD

L'enseignement pratique : la position fiscale d'Oman se comprend mieux comme une proposition de valeur et de qualité de vie, avec de faibles frais de transfert ponctuels, aucun impôt foncier ou sur les plus-values récurrent, et un modeste impôt de 5 % sur le revenu des particuliers à partir de 2028 que la plupart des acheteurs particuliers n'atteindront pas. Pour voir comment des projets ITC précis s'inscrivent dans ce tableau, explorez les promoteurs à Oman de Palmera et le pôle d'investissement Oman plus large. Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC travaille exclusivement avec des chiffres sourcés — si un nombre influence votre décision, demandez-nous la source.