阿曼房产投资者税务指南：2026 年版（及 2028 年所得税解析）

多年来，阿曼在其海湾邻国中一直保持着低调的姿态，作为该地区最后一个免征个人所得税、免征年度房产税且免征房地产资本利得税的市场而存在。对于正在权衡资本投向的外国投资者而言，这种税收地位是其吸引力的重要组成部分——而且目前确实非常有利。然而，这一局面已不再静止不变。

2025 年，阿曼成为首个立法征收个人所得税的海湾阿拉伯国家合作委员会（GCC）成员国，该税将于 2028 年 1 月 1 日生效。这一单一举措重塑了长期投资者对阿曼房产的思考方式。它并未消除既有优势，但这意味着对于“我将支付多少税款？”这一问题的诚实回答，现在需要分为“当前”和“2028 年及以后”两栏来看待。

本指南将详细阐述这两方面内容：2026 年购买及持有期间的税费、容易被忽略的费用、2028 年所得税的具体机制，以及阿曼与阿联酋及更广泛 GCC 地区的对比。以下所有数据均有据可查并注明日期——因为在税务问题上，粗略的估算可能会导致真金白银的损失。

阿曼当前的税收地位：投资者需缴纳和无需缴纳的税费

首先关注重点，但请仔细阅读：截至 2026 年，阿曼对个人房产不征收年度房产税，也不征收资本利得税（omanpropertyinvestment.com）。阿曼房产也不征收遗产税（omanpropertyinvestment.com）。对于个人买家而言，这免除了许多西方市场中侵蚀回报的三项经常性税收。

您需要支付的费用主要分为两类：购买时的一次性过户/注册费，以及如果出租房产则需支付的持续租金收入市政费。这两项费用均不高，我们将在下文逐一详解。关键在于，阿曼目前完全不征收个人所得税——但这一情况将在 2028 年 1 月 1 日发生变化，因此我们不能称之为“永久 0%”。更准确的说法是，阿曼目前是一个个人所得税为 0% 的市场，但 2028 年将引入一项仅影响高收入者的窄幅 5% 税率。

税种/费用	税率（2026 年）	适用时间
房产过户/注册费（外国买家）	房产价值的 3%	一次性，过户时支付（支付给 MOHUP）
租金收入市政费	毛租金的 3%	持续性的，针对已出租房产
年度房产税	无	—
资本利得税（个人）	无	—
遗产税	无	—
个人所得税	目前为 0%；2028 年 1 月 1 日起，对超过 OMR 42,000 的收入征收 5%	2028 年起

3% 的过户费：由谁支付及何时支付

购买时最大的一笔税费支出是房产过户和注册费。对于外国买家而言，这是房产价值的 3%，在过户时支付给住房与城市规划部（MOHUP）（sandsofwealth.com）。这是一次性成本，非经常性费用，也是将您的购买行为转化为注册产权的费用。

作为参考，阿曼国民支付的费率较低——截至 2026 年 1 月为 1%，此前为 2%（sandsofwealth.com）。外国买家的 3% 费率是您预算中需要考虑的数字。对于定价为 OMR 200,000 的房产（按阿曼中央银行规定的固定汇率 OMR 1 = USD 2.6008 计算，约合 USD 520,000），仅过户费就高达 OMR 6,000——这笔费用是在标价之外额外支付的，而非包含在内，因此需要单独建模计算。

房产价值	外国买家过户费（3%）
OMR 100,000（约 USD 260,000）	OMR 3,000
OMR 200,000（约 USD 520,000）	OMR 6,000
OMR 350,000（约 USD 910,000）	OMR 10,500

一个重要的背景要点是：外国人在阿曼的永久产权（freehold）所有权仅建立在指定的综合旅游综合体（ITC）内。3% 的过户费适用于这些 ITC 购买项目。阿曼更广泛的房地产法律已通过皇家法令 79/2025 进行了大修，但其执行条例仍在待定中——因此，任何暗示外国人现在可以在 ITC 之外自由购买的说法，在这些条例公布之前仍属临时性质。在您的税务规划中，应将 ITC 永久产权视为安全、既定的基准。

租金收入的 3% 市政费

如果您出租阿曼的房产，需要预算的持续性税费是市政费。房东需支付毛租金收入 3% 的市政费，通过租赁合同注册收取，且重要的是——无任何扣除项（omanpropertyinvestment.com）。这 3% 是针对毛租金征收的，而非扣除物业费、管理费或维护费后的净利润。

在构建收益率模型时，“无扣除项”这一细节至关重要。一套年毛租金收入为 OMR 12,000 的房产，无论您的成本如何，每年需缴纳 OMR 360 的市政费——虽然百分比不高，但这笔费用必须计入您的净收益率计算中。

关于您如何出租房产，还有一个单独的注意事项。短期租赁和类似 Airbnb 的出租方式并非在每个 ITC 都自动允许；许多社区章程在没有明确批准的情况下限制或禁止此类行为。因此，在假设短期租赁收入之前，请确认特定 ITC 的社区规则。租金收入及其未来的征税方式，都取决于房产首先是否合法出租。

无年度房产税、无资本利得税、无遗产税

这正是阿曼当前制度对长期持有者最具吸引力的地方。没有年度房产税——您无需仅仅因为持有资产而支付年度税款（omanpropertyinvestment.com）。个人房产没有资本利得税，因此个人购买期房并在增值后出售，无需缴纳资本利得税即可保留收益（omanpropertyinvestment.com）。此外，没有遗产税，这意味着资产可以在身故时传递给继承人，而无需发生转移税事件（omanpropertyinvestment.com）。

对于以资本增值为投资理论的投资者——即在 ITC 购买期房并持有至阿曼 2040 愿景增长周期结束——免征资本利得税是其突出特点。但这仍需加上 2028 年的备注，因为新的个人所得税（下文将介绍）引入了该国首个针对个人的广泛直接税。上述针对房产的减免措施并非 2028 年法律的目标，但流向您个人的租金收入则是另一个问题。

2028 年个人所得税：OMR 42,000 / 5% 规则

这是改变长期计算方式的关键发展。阿曼通过皇家法令第 56/2025 号颁布了其首部个人所得税法（发表于官方公报第 1602 号），于2028 年 1 月 1 日生效（EY）。这使得阿曼成为首个实施个人所得税的 GCC 国家（Deloitte）——这确实是该地区具有重大意义的首创，也是任何负责任的指南都不应将阿曼描述为永久零税收辖区的原因。

然而，其机制在设计上是狭窄的。从 2028 年起，仅对年度应税收入中超过 OMR 42,000 的部分征收 5% 的统一税率，预计约 99% 的居民将低于这一门槛（KPMG）。这是一种顶层切片税：收入在 OMR 42,000 以下的部分不受影响，仅对超过该门槛的部分征收 5% 的税。例如，应税收入为 OMR 50,000 的个人，在此基础上只需对超过门槛的 OMR 8,000 支付 5% 的税——即 OMR 400——而非对全部金额征收 5%。

年度应税收入	超过 OMR 42,000 的金额	5% 个人所得税（2028 年起）
OMR 30,000	OMR 0	OMR 0
OMR 42,000	OMR 0	OMR 0
OMR 60,000	OMR 18,000	OMR 900
OMR 100,000	OMR 58,000	OMR 2,900

对于房产投资者而言，关键在于租金收入预计将被纳入应税收入（KPMG）。这是需要关注的项目。对于大多数拥有一两套单元的个人房东来说，总收入仍将低于 OMR 42,000，因此无需缴纳个人所得税。但是，产生大量租金的大型投资组合可能会使您超过这一门槛，届时 5% 的税率将适用于超额部分。我们将在下文详细阐述其含义。

2028 年法律如何影响租赁及高收入投资者

总体规则很明确，但对投资者至关重要的几个细节仍在执行条例中待定。2028 年个人所得税下租金收入的确切处理方式——包括针对毛租金允许哪些扣除项（如果有），以及是否涵盖非居民的阿曼租金收入——尚未完全详述。在这些条例公布之前，任何告诉您 2028 年您的外国持有租赁房产将如何确切纳税的人，都超出了目前确认的范围。

我们可以负责任地指出：5% 的税率在国际上较低，OMR 42,000 的门槛足够高，大多数单套房产房东不受影响，且税收仅针对超过门槛的收入征收（KPMG）。对于高收入投资者——拥有多单元投资组合或在阿曼有其他重大应税收入的人——2028 年引入了一项此前不存在的成本，现在应将其纳入长期持有模型中。对于典型的购买单套 ITC 公寓以追求增值和适度收益的外国买家而言，实际影响可能有限，但已不再为零。

由于条例尚未最终确定，请在 2028 年临近时重新审视您的税务假设，并根据您的居留身份和投资组合规模寻求具体建议。收益率也应被视为范围而非保证——位置优越的阿曼房产的回报因来源和资产不同而在较宽范围内波动，并且仍受 ITC 章程以及短期租赁并非自动允许这一事实的影响。

购房前应询问的税务架构问题

税务应指导购买决策，而不仅仅是后续事项。在承诺购买阿曼房产之前，以下问题值得提前解决：

• 我的全部入境成本是多少？ 3% 的外国买家过户费（sandsofwealth.com）是在价格之外额外支付的——请将其与其他成交费用一起明确纳入预算。
• 我会出租房产吗？如何出租？ 毛租金 3% 的市政费（omanpropertyinvestment.com）适用且无扣除项，短期租赁受特定 ITC 章程约束——在假设租金收入之前请确认这两点。
• 从 2028 年起，我的总收入相对于 OMR 42,000 处于什么水平？ 如果不断增长的投资组合可能使您超过这一门槛，请立即对超额部分的 5% 个人所得税进行建模（KPMG）。
• 我的税务居留身份是什么？ 2028 年个人所得税下非居民阿曼租金收入的处理方式仍在待定条例中——请在规则最终确定时标记以供审查。
• 我是否在指定的 ITC 内购买？ ITC 永久产权是外国所有权及上述费用处理的安全、既定基础；ITC 之外的任何购买都取决于皇家法令 79/2025 待定的执行条例。

这些问题并不要求您成为税务专家，但确实需要有据可查的答案而非假设。一位每天深耕阿曼市场的持牌经纪人可以将这些问题映射到具体项目上。如果您希望了解 ITC 中期房或品牌公寓（branded residence）的相关映射，您可以联系 Palmera 阿曼团队，邮箱为 team@palmera.realestate——并浏览 阿曼房产 中的当前 ITC 库存，包括 AIDA Muscat 和 Muscat Bay 等旗舰项目。

阿曼 vs 阿联酋 vs 其他 GCC 国家税收对比

与其邻国相比，阿曼的房产税制度目前具有竞争力，即使考虑到 2028 年的变化也是如此——因为新税种范围狭窄且门槛较高。主要的对比在于，阿曼正在引入个人所得税（据 Deloitte 称，这是 GCC 首创），而阿联酋继续实行 0% 的个人和租金所得税。对于以美元为基础的投资者而言，两个市场都消除了货币风险：阿曼里亚尔挂钩美元，汇率为 OMR 1 = USD 2.6008（阿曼中央银行），迪拉姆也同样挂钩美元。

项目	阿曼（2026 年）	阿曼（2028 年起）	阿联酋
个人/租金所得税	0%	对超过 OMR 42,000 的收入征收 5%	0%
资本利得税（个人）	无	无	无
年度房产税	无	无	无
遗产税	无	无	无
过户费（外国买家）	3% 支付给 MOHUP	3% 支付给 MOHUP	通常为 4%（迪拜 DLD）
货币	OMR 挂钩美元（1 = 2.6008）		AED 挂钩美元

实际结论是：阿曼的税收地位最好被理解为一种具有低一次性过户费、无经常性房产税或资本利得税的价值与生活方式主张，以及从 2028 年起大多数个人买家无法达到的适度 5% 个人所得税。要了解特定 ITC 项目如何契合这一图景，请探索 Palmera 的 阿曼开发商 和更广泛的 阿曼投资中心。Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC 仅使用有据可查的数据——如果某个数字影响您的决策，请向我们索取来源。