الضرائب على المستثمرين العقاريين في عُمان: دليل 2026 (وضريبة الدخل لعام 2028)

لسنوات طويلة، ظلّت عُمان إلى جانب جيرانها الخليجيين بهدوء بوصفها واحدة من آخر الأسواق في المنطقة التي لا تفرض ضريبة دخل شخصية، ولا ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة أرباح رأسمالية على العقارات. وبالنسبة للمستثمر الأجنبي الذي يوازن بين الأماكن التي يضع فيها رأس ماله، يشكّل هذا الوضع الضريبي جزءاً كبيراً من عوامل الجذب — وهو وضع مُواتٍ بالفعل اليوم. لكن الصورة لم تعد ثابتة.

في عام 2025، أصبحت عُمان أول دولة في مجلس التعاون الخليجي تُشرّع ضريبة دخل شخصية، تدخل حيّز التنفيذ في 1 يناير 2028. هذا التطوّر وحده يعيد تشكيل الطريقة التي ينبغي أن يفكّر بها المستثمر طويل الأجل في العقارات العُمانية. وهو لا يلغي المزايا، لكنه يعني أن الإجابة الصادقة عن سؤال «ما الضريبة التي سأدفعها؟» باتت تتضمّن الآن عموداً لـ«اليوم» وعموداً لـ«ما بعد 2028».

يعرض هذا الدليل كلا الجانبين: ما تدفعه عند الشراء وأثناء التملّك في عام 2026، والرسوم التي يَسهُل نسيانها، والآلية الدقيقة لضريبة الدخل لعام 2028، وكيف تُقارَن عُمان بدولة الإمارات وبقية دول مجلس التعاون الخليجي. كل رقم وارد أدناه موثّق ومؤرّخ — لأنه في عالم الضرائب، تكلّف التقديرات المُقرّبة أموالاً حقيقية.

الوضع الضريبي في عُمان اليوم: ما يدفعه المستثمرون وما لا يدفعونه

ابدأ بالخلاصة الرئيسية، لكن اقرأها بعناية: اعتباراً من عام 2026، لا تفرض عُمان أي ضريبة عقارية سنوية ولا أي ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد بشأن العقارات (omanpropertyinvestment.com). كما لا توجد ضريبة ميراث على العقارات العُمانية (omanpropertyinvestment.com). وبالنسبة للمشتري الفرد، فإن ذلك يُزيل ثلاثة من بنود الضرائب المتكرّرة التي تقتطع من العوائد في كثير من الأسواق الغربية.

أما ما تدفعه فينقسم إلى فئتين رئيسيتين: رسم نقل/تسجيل يُدفع لمرة واحدة عند الشراء، ورسم بلدي على دخل الإيجار بشكل مستمر إذا قمت بتأجير العقار. وكلاهما متواضع، وسنفصّل كلاً منهما أدناه. والأهم أن عُمان لا تفرض حالياً أي ضريبة دخل شخصية على الإطلاق — لكن هذا هو الجزء من الصورة الذي يتغيّر في 1 يناير 2028، لذا لن نصفها بأنها «0% إلى الأبد». والأدقّ أن نقول إن عُمان سوق يطبّق ضريبة دخل شخصية بنسبة 0% اليوم، مع ضريبة محدودة بنسبة 5% تصل في 2028 ولا تطال سوى أصحاب الدخل المرتفع.

الضريبة / الرسم	النسبة (2026)	متى تنطبق
رسم نقل / تسجيل العقار (للمشتري الأجنبي)	3% من قيمة العقار	مرة واحدة، عند النقل (تُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني MOHUP)
الرسم البلدي على دخل الإيجار	3% من إجمالي الإيجار	مستمر، على العقار المؤجَّر
ضريبة عقارية سنوية	لا يوجد	—
ضريبة الأرباح الرأسمالية (للأفراد)	لا يوجد	—
ضريبة الميراث	لا يوجد	—
ضريبة الدخل الشخصية	0% اليوم؛ 5% اعتباراً من 1 يناير 2028 على الدخل الذي يتجاوز 42,000 ريال عُماني	اعتباراً من 2028

رسم نقل الملكية بنسبة 3%: من يدفعه ومتى

أكبر بند ضريبي مفرد عند الشراء هو رسم نقل وتسجيل العقار. وبالنسبة للمشترين الأجانب فإن هذا الرسم هو 3% من قيمة العقار، يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني (MOHUP) عند النقل (sandsofwealth.com). وهو تكلفة لمرة واحدة وليست متكرّرة، وهو الرسم الذي يحوّل عملية شرائك إلى سند ملكية مُسجَّل.

وللتوضيح، يدفع المواطنون العُمانيون نسبة أقل — 1% اعتباراً من يناير 2026، بعد تخفيضها من 2% (sandsofwealth.com). أما نسبة المشتري الأجنبي البالغة 3% فهي الرقم الذي ينبغي أن تخصّص له ميزانيتك. فعلى عقار بسعر 200,000 ريال عُماني (نحو 520,000 دولار أمريكي وفق سعر الربط الثابت 1 ريال عُماني = 2.6008 دولار أمريكي، بحسب البنك المركزي العُماني)، يبلغ رسم النقل وحده 6,000 ريال عُماني — وهو يُضاف فوق السعر المُعلن وليس مُدرَجاً ضمنه، لذا احتسبه بشكل صريح.

قيمة العقار	رسم نقل المشتري الأجنبي (3%)
100,000 ريال عُماني (~260,000 دولار أمريكي)	3,000 ريال عُماني
200,000 ريال عُماني (~520,000 دولار أمريكي)	6,000 ريال عُماني
350,000 ريال عُماني (~910,000 دولار أمريكي)	10,500 ريال عُماني

نقطة تأطير مهمة واحدة: لا يُمنح التملّك الحر للأجانب في عُمان إلا داخل المجمّعات السياحية المتكاملة المُخصَّصة (ITCs). وينطبق رسم النقل بنسبة 3% على عمليات الشراء داخل هذه المجمّعات (ITC). وقد جرى تحديث قانون العقارات الأوسع في عُمان بموجب المرسوم السلطاني 79/2025، لكن لائحته التنفيذية لا تزال قيد الإصدار — لذا يظلّ أي طرح بأن الأجانب يستطيعون الآن الشراء بحرّية خارج المجمّعات السياحية المتكاملة طرحاً مؤقتاً إلى حين صدور تلك اللوائح. تعامَل مع التملّك الحر داخل المجمّعات السياحية المتكاملة (ITC) بوصفه الأساس الآمن والمُستقر لتخطيطك الضريبي.

الرسم البلدي بنسبة 3% على دخل الإيجار

إذا قمت بتأجير عقارك العُماني، فإن الضريبة المستمرة التي ينبغي أن تُخصَّص لها ميزانية هي الرسم البلدي. يدفع المُلّاك رسماً بلدياً بنسبة 3% على إجمالي دخل الإيجار، يُحتسب عبر تسجيل عقد الإيجار، و — وهذا هو الأهم — دون أي خصومات (omanpropertyinvestment.com). فنسبة الـ3% تُفرَض على إجمالي الإيجار، وليس على صافي ربحك بعد رسوم الخدمات أو رسوم الإدارة أو الصيانة.

تفصيل «دون أي خصومات» هذا مهمّ عند بناء نموذج العائد. فعقار يُدرّ 12,000 ريال عُماني سنوياً من إجمالي الإيجار يتحمّل رسماً بلدياً سنوياً قدره 360 ريالاً عُمانياً بصرف النظر عن تكاليفك — صغير من حيث النسبة المئوية، لكنه ينتمي إلى حساب صافي العائد لديك.

هناك تحفّظ منفصل يتعلّق بـطريقة تأجيرك للعقار. فالتأجير قصير الأجل والتأجير على نمط Airbnb ليس مسموحاً به تلقائياً في كل مجمّع سياحي متكامل؛ إذ تُقيّده أو تحظره كثير من اللوائح الداخلية للمجتمعات السكنية دون موافقة صريحة. لذا قبل أن تفترض دخلاً من التأجير قصير الأجل، تأكّد من القواعد المجتمعية الخاصة بالمجمّع السياحي المتكامل المعني. فدخل الإيجار، والطريقة التي يُفرَض بها عليه الضريبة مستقبلاً، كلاهما يعتمد في الأساس على أن يكون العقار مُؤجَّراً بصورة قانونية.

لا ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة أرباح رأسمالية، ولا ضريبة ميراث

هنا يكون النظام العُماني الحالي الأكثر جاذبية للمالك طويل الأجل. فلا توجد ضريبة عقارية سنوية — أنت لا تدفع جباية سنوية لمجرّد امتلاكك الأصل (omanpropertyinvestment.com). ولا توجد ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد بشأن العقارات، بحيث يحتفظ الفرد الذي يشتري على الخارطة ويبيع بعد ارتفاع القيمة بالربح دون أي رسم ضريبة أرباح رأسمالية (omanpropertyinvestment.com). ولا توجد ضريبة ميراث، ما يعني أن الأصل يمكن أن ينتقل إلى الورثة دون واقعة ضريبة نقل عند الوفاة (omanpropertyinvestment.com).

بالنسبة للمستثمر الذي تقوم فرضيته على ارتفاع القيمة الرأسمالية — أي الشراء على الخارطة داخل مجمّع سياحي متكامل والاحتفاظ بالعقار طوال دورة النمو ضمن رؤية عُمان 2040 — فإن غياب ضريبة الأرباح الرأسمالية هو السمة البارزة. ولا يزال هذا يستلزم إرفاق تحفّظ 2028، لأن ضريبة الدخل الشخصية الجديدة (التي نتناولها تالياً) تُدخل أول ضريبة مباشرة واسعة على الأفراد في البلاد. والإعفاءات الخاصة بالعقارات المذكورة أعلاه ليست ما يستهدفه قانون 2028، لكن دخل الإيجار الذي يتدفّق إليك بوصفك فرداً مسألة مختلفة.

ضريبة الدخل الشخصية لعام 2028: قاعدة 42,000 ريال عُماني / 5%

هنا التطوّر الذي يغيّر الحسابات على المدى الطويل. فقد سنّت عُمان أول ضريبة دخل شخصية لديها بموجب المرسوم السلطاني رقم 56/2025 (المنشور في الجريدة الرسمية رقم 1602)، وتدخل حيّز التنفيذ في 1 يناير 2028 (EY). وهذا يجعل عُمان أول دولة في مجلس التعاون الخليجي تطبّق ضريبة دخل شخصية (Deloitte) — وهو سَبْق إقليمي بالغ الأهمية بحقّ، والسبب في أنه ما من دليل مسؤول يصف عُمان بأنها ولاية قضائية خالية من الضرائب بشكل دائم.

غير أن الآلية محدودة بحكم التصميم. فاعتباراً من 2028، تُطبَّق ضريبة ثابتة بنسبة 5% فقط على الجزء من الدخل السنوي الخاضع للضريبة الذي يتجاوز 42,000 ريال عُماني، ويُتوقَّع أن نحو 99% من السكان سيقعون دون هذا الحد (KPMG). إنها ضريبة على الشريحة العليا: الدخل حتى 42,000 ريال عُماني لا يُمَسّ، ولا يُفرَض الضريبة بنسبة 5% إلا على ما يزيد عليه. فالفرد الذي يبلغ دخله الخاضع للضريبة 50,000 ريال عُماني سيدفع، على هذا الأساس، 5% على الـ8,000 ريال عُماني التي تتجاوز الحد — أي 400 ريال عُماني — وليس 5% على المبلغ بأكمله.

الدخل السنوي الخاضع للضريبة	المبلغ الذي يتجاوز 42,000 ريال عُماني	ضريبة الدخل الشخصية 5% (اعتباراً من 2028)
30,000 ريال عُماني	0 ريال عُماني	0 ريال عُماني
42,000 ريال عُماني	0 ريال عُماني	0 ريال عُماني
60,000 ريال عُماني	18,000 ريال عُماني	900 ريال عُماني
100,000 ريال عُماني	58,000 ريال عُماني	2,900 ريال عُماني

وما يهمّ المستثمرين العقاريين على نحو حاسم أن دخل الإيجار يُتوقَّع إدراجه ضمن الدخل الخاضع للضريبة (KPMG). هذا هو البند الذي يجب مراقبته. فبالنسبة لمعظم المُلّاك الأفراد الذين يملكون وحدة أو وحدتين، سيظل الدخل الإجمالي دون 42,000 ريال عُماني ولن تُستحقّ أي ضريبة دخل شخصية. لكن محفظة أكبر تُدرّ إيجاراً كبيراً قد تدفعك فوق الحد، وعند تلك النقطة تُطبَّق نسبة الـ5% على ما يزيد عليه. وسنتوسّع في معنى ذلك تالياً.

كيف يمكن أن يؤثّر قانون 2028 على مستثمري الإيجار وذوي الدخل المرتفع

القاعدة العامة واضحة، لكن عدة تفاصيل تهمّ المستثمرين لا تزال قيد الإصدار ضمن اللائحة التنفيذية. فالمعاملة الدقيقة لدخل الإيجار في ظل ضريبة الدخل الشخصية لعام 2028 — بما في ذلك أي خصومات (إن وُجدت) يُسمح بها مقابل إجمالي الإيجار، وما إذا كان دخل الإيجار العُماني لغير المقيمين مشمولاً — لم تُفصَّل بالكامل بعد. وإلى أن تصدر تلك اللوائح، فإن أي شخص يخبرك بالتحديد كيف سيُفرَض الضريبة على إيجارك المملوك للأجانب في 2028 إنما يتجاوز ما هو مؤكّد حالياً.

ما يمكننا قوله بمسؤولية: نسبة الـ5% منخفضة على الصعيد الدولي، وحد الـ42,000 ريال عُماني مرتفع بما يكفي ليكون معظم مُلّاك العقار الواحد غير متأثّرين، والضريبة لا تُؤثّر إلا على الدخل الذي يتجاوز الحد (KPMG). أما المستثمر صاحب الدخل المرتفع — أي من يملك محفظة متعدّدة الوحدات، أو دخلاً آخر كبيراً خاضعاً للضريبة في عُمان — فإن عام 2028 يُدخل تكلفة لم تكن موجودة من قبل، وينبغي أخذها في الاعتبار ضمن نماذج الاحتفاظ طويل الأجل من الآن. وبالنسبة للمشتري الأجنبي النمطي لشقة واحدة في مجمّع سياحي متكامل يُحتفظ بها لارتفاع القيمة وعائد متواضع، فإن الأثر العملي يُرجَّح أن يكون محدوداً، لكنه لم يعد صفراً.

ولأن اللوائح ليست نهائية، أعِد النظر في افتراضاتك الضريبية مع اقتراب 2028 واطلب مشورة تخصّ وضعك من حيث الإقامة وحجم محفظتك. كما ينبغي التعامل مع العوائد بوصفها نطاقات لا ضمانات — فالعوائد على العقارات العُمانية جيّدة الموقع تُنسَب عبر نطاق واسع تبعاً للمصدر والأصل، وتظل خاضعة للوائح الداخلية للمجمّعات السياحية المتكاملة ولحقيقة أن التأجير قصير الأجل ليس مسموحاً به تلقائياً.

أسئلة الهيكلة الضريبية التي ينبغي طرحها قبل الشراء

ينبغي أن توجّه الضريبة عملية الشراء، لا أن تتبعها فحسب. وقبل الالتزام بعقار في عُمان، هذه هي الأسئلة الجديرة بالحسم مُسبقاً:

• ما هي تكلفة الدخول الإجمالية لديّ؟ رسم نقل المشتري الأجنبي بنسبة 3% (sandsofwealth.com) يُضاف فوق السعر — احتسبه بشكل صريح إلى جانب تكاليف الإغلاق الأخرى.
• هل سأؤجّر العقار، وكيف؟ الرسم البلدي بنسبة 3% على إجمالي الإيجار (omanpropertyinvestment.com) يُطبَّق دون أي خصومات، والتأجير قصير الأجل خاضع للوائح الداخلية للمجمّع السياحي المتكامل المعني — تأكّد من كليهما قبل افتراض دخل الإيجار.
• أين سيقع إجمالي دخلي مقارنةً بـ42,000 ريال عُماني اعتباراً من 2028؟ إذا كان من شأن محفظة متنامية أن تدفعك فوق الحد، فاحتسب ضريبة الدخل الشخصية بنسبة 5% على الزيادة من الآن (KPMG).
• ما هو وضع إقامتي لأغراض الضريبة؟ معاملة دخل الإيجار العُماني لغير المقيمين في ظل ضريبة الدخل الشخصية لعام 2028 لا تزال قيد اللوائح — أشِر إليها للمراجعة عند اكتمال القواعد.
• هل أشتري داخل مجمّع سياحي متكامل مُخصَّص؟ التملّك الحر داخل المجمّعات السياحية المتكاملة (ITC) هو الأساس الراسخ والآمن للتملّك الأجنبي ولمعاملة الرسوم المذكورة أعلاه؛ أما أي شيء خارج المجمّعات السياحية المتكاملة فيعتمد على اللائحة التنفيذية المعلّقة للمرسوم السلطاني 79/2025.

لا يتطلّب أيّ من هذه الأسئلة أن تكون خبيراً ضريبياً، لكنها تتطلّب إجابات موثّقة بدلاً من الافتراضات. وبإمكان وسيط مرخّص يعمل في السوق العُماني يومياً أن يربطها بمشروع محدّد. وإذا رغبت في هذا الربط لمشروع على الخارطة أو وحدة سكنية ذات علامة تجارية داخل مجمّع سياحي متكامل، يمكنك الوصول إلى فريق Palmera عُمان عبر [email protected] — وتصفّح المعروض الحالي من المجمّعات السياحية المتكاملة عبر عقارات عُمان، بما في ذلك المشاريع الرائدة مثل AIDA مسقط وMuscat Bay.

مقارنة ضريبية بين عُمان والإمارات وبقية دول مجلس التعاون الخليجي

بالمقارنة مع جيرانها، يُعدّ النظام الضريبي العقاري في عُمان تنافسياً اليوم ويظلّ كذلك حتى مع تغيير 2028 — لأن الضريبة الجديدة محدودة وذات حد مرتفع. والتباين الرئيسي هو أن عُمان تُدخل ضريبة دخل شخصية (سَبْق خليجي، بحسب Deloitte) في حين تواصل الإمارات تطبيق ضريبة دخل شخصية وإيجارية بنسبة 0%. وبالنسبة للمستثمر القائم على الدولار، تنتفي مخاطر العملة في كلا السوقين: فالريال العُماني مربوط عند 1 ريال عُماني = 2.6008 دولار أمريكي (البنك المركزي العُماني)، والدرهم مربوط بالدولار كذلك.

البند	عُمان (2026)	عُمان (اعتباراً من 2028)	الإمارات
ضريبة الدخل الشخصية / الإيجارية	0%	5% على الدخل الذي يتجاوز 42,000 ريال عُماني	0%
ضريبة الأرباح الرأسمالية (للأفراد)	لا يوجد	لا يوجد	لا يوجد
ضريبة عقارية سنوية	لا يوجد	لا يوجد	لا يوجد
ضريبة الميراث	لا يوجد	لا يوجد	لا يوجد
رسم نقل الملكية (للمشتري الأجنبي)	3% لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني (MOHUP)	3% لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني (MOHUP)	عادةً 4% (دائرة الأراضي والأملاك في دبي DLD)
العملة	الريال العُماني مربوط بالدولار الأمريكي (1 = 2.6008)		الدرهم الإماراتي مربوط بالدولار الأمريكي

الخلاصة العملية: يُفهَم الوضع الضريبي في عُمان على أفضل وجه بوصفه عرض قيمة ونمط حياة برسم نقل ملكية منخفض يُدفع لمرة واحدة، ولا ضرائب عقارية أو أرباح رأسمالية متكرّرة، وضريبة دخل شخصية متواضعة بنسبة 5% اعتباراً من 2028 لن يبلغها معظم المشترين الأفراد. ولرؤية كيف تتلاءم مشاريع المجمّعات السياحية المتكاملة المحدّدة مع هذه الصورة، استكشف مطوّري عُمان لدى Palmera ومركز الاستثمار في عُمان الأوسع. تعمل Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC حصراً بأرقام موثّقة — وإذا كان رقم ما يؤثّر في قرارك، فاطلب منا المصدر.