Податки для інвесторів у нерухомість в Омані: гід на 2026 рік (та податок на дохід з 2028 року)

Протягом багатьох років Оман залишався непомітним на тлі своїх сусідів у Перській затоці як один із останніх ринків регіону з відсутністю податку на доходи фізичних осіб, щорічного податку на нерухомість та податку на приріст капіталу від операцій з нерухомістю. Для іноземного інвестора, який зважує, куди спрямувати капітал, така податкова позиція є значною частиною привабливості — і сьогодні вона дійсно сприятлива. Проте ситуація більше не є статичною.

У 2025 році Оман став першою країною GCC, яка законодавчо ввела податок на доходи фізичних осіб, що набуває чинності 1 січня 2028 року. Цей єдиний крок змінює підхід довгострокового інвестора до оманської нерухомості. Це не скасовує переваг, але означає, що чесна відповідь на запитання «які податки я платитиму?» тепер має колонку «сьогодні» та колонку «з 2028 року і надалі».

У цьому посібнику ми розглянемо обидва аспекти: що ви платите під час купівлі та володіння у 2026 році, які збори легко забути, точні механізми податку на доходи 2028 року та як Оман порівнюється з ОАЕ та іншими країнами GCC. Кожна цифра нижче підтверджена джерелами та датована — адже в питаннях оподаткування округлені оцінки коштують реальних грошей.

Податкова позиція Оману сьогодні: що платять і не платять інвестори

Почніть із головного, але читайте уважно: станом на 2026 рік Оман не стягує щорічного податку на нерухомість та податку на приріст капіталу для фізичних осіб від операцій з нерухомістю (omanpropertyinvestment.com). Також відсутній податок на спадщину на оманську нерухомість (omanpropertyinvestment.com). Для індивідуального покупця це усуває три статті регулярних податкових витрат, які зменшують дохідність на багатьох західних ринках.

Те, що ви платите, поділяється на дві основні категорії: одноразовий збір за передачу/реєстрацію під час купівлі та постійний муніципальний збір на дохід від оренди, якщо ви здаєте нерухомість в оренду. Обидва збори помірні, і ми детально розглянемо кожен з них нижче. Що важливо, наразі в Омані взагалі відсутній податок на доходи фізичних осіб — але саме ця частина картини зміниться 1 січня 2028 року, тому ми не будемо називати це «0% назавжди». Точніше буде сказати, що сьогодні Оман є ринком з 0% податком на доходи фізичних осіб, де у 2028 році з'явиться вузькоспрямований 5% податок, який стосуватиметься лише осіб з високими доходами.

Податок / збір	Ставка (2026)	Коли застосовується
Збір за передачу / реєстрацію нерухомості (іноземний покупець)	3% від вартості нерухомості	Одноразово, при передачі (сплачується до MOHUP)
Муніципальний збір на дохід від оренди	3% від валової орендної плати	Постійно, для нерухомості, зданої в оренду
Щорічний податок на нерухомість	Відсутній	—
Податок на приріст капіталу (фізичні особи)	Відсутній	—
Податок на спадщину	Відсутній	—
Податок на доходи фізичних осіб	0% сьогодні; 5% з 1 січня 2028 року на дохід понад OMR 42,000	З 2028 року

Збір за передачу права власності 3%: хто платить і коли

Найбільшою податковою статтею витрат під час купівлі є збір за передачу та реєстрацію нерухомості. Для іноземних покупців це 3% від вартості нерухомості, що сплачуються до Міністерства житлового будівництва та міського планування (MOHUP) під час передачі (sandsofwealth.com). Це одноразова витрата, а не регулярна, і саме цей збір перетворює вашу покупку на зареєстроване право власності.

Для контексту: громадяни Оману платять нижчу ставку — 1% станом на січень 2026 року, що було знижено з 2% (sandsofwealth.com). Саме на ставку 3% для іноземних покупців варто орієнтуватися при плануванні бюджету. Для нерухомості вартістю OMR 200,000 (приблизно USD 520,000 за фіксованим курсом OMR 1 = USD 2.6008, згідно з Центральним банком Оману) лише збір за передачу становить OMR 6,000 — і він нараховується зверху на заявлену ціну, а не входить до неї, тому враховуйте це окремо у своїх розрахунках.

Вартість нерухомості	Збір за передачу для іноземного покупця (3%)
OMR 100,000 (~USD 260,000)	OMR 3,000
OMR 200,000 (~USD 520,000)	OMR 6,000
OMR 350,000 (~USD 910,000)	OMR 10,500

Один важливий нюанс: іноземна повна власність (freehold) в Омані встановлюється лише в межах спеціально відведених інтегрованих туристичних комплексів (ITC). Збір за передачу у розмірі 3% застосовується саме до таких покупок в ITC. Загальне законодавство Оману про нерухомість було оновлено Королівським указом 79/2025, але його виконавчі регламенти все ще очікуються — тому будь-які припущення, що іноземці тепер можуть вільно купувати нерухомість за межами ITC, залишаються попередніми до публікації цих регламентів. Розглядайте повну власність (freehold) в ITC як безпечну та усталену базу для вашого податкового планування.

Муніципальний збір 3% на дохід від оренди

Якщо ви здаєте свою оманську нерухомість в оренду, постійним податком, який потрібно закладати в бюджет, є муніципальний збір. Орендодавці сплачують муніципальний збір у розмірі 3% від валового доходу від оренди, який стягується через реєстрацію договору оренди, і, що важливо, без будь-яких вирахувань (omanpropertyinvestment.com). 3% нараховуються на валову орендну плату, а не на ваш чистий прибуток після сплати експлуатаційних платежів (service charge), комісій за управління чи обслуговування.

Ця деталь про «відсутність вирахувань» має значення при побудові моделі дохідності. Нерухомість, яка генерує OMR 12,000 валової орендної плати на рік, несе щорічний муніципальний збір у розмірі OMR 360 незалежно від ваших витрат — це небагато у відсотковому співвідношенні, але це має бути включено у ваш розрахунок чистої дохідності.

Окреме застереження стосується того, як саме ви здаєте нерухомість. Короткострокова оренда та оренда в стилі Airbnb автоматично не дозволені в кожному ITC; багато внутрішніх правил community обмежують або забороняють її без прямого дозволу. Тому, перш ніж розраховувати на дохід від короткострокової оренди, уточніть правила конкретної community в ITC. Дохід від оренди і те, як він оподатковуватиметься в майбутньому, залежать від того, чи здається нерухомість в оренду законно з самого початку.

Відсутність щорічного податку на нерухомість, податку на приріст капіталу та податку на спадщину

Саме тут нинішній режим Оману є найбільш привабливим для довгострокового власника. Тут відсутній щорічний податок на нерухомість — ви не платите щорічний збір просто за володіння активом (omanpropertyinvestment.com). Відсутній податок на приріст капіталу для фізичних осіб від операцій з нерухомістю, тому фізична особа, яка купує off-plan і продає після зростання вартості, зберігає весь прибуток без стягнення податку на приріст капіталу (omanpropertyinvestment.com). І відсутній податок на спадщину, що означає, що актив може перейти до спадкоємців без податкових наслідків у вигляді збору за передачу у разі смерті (omanpropertyinvestment.com).

Для інвестора, чия стратегія базується на зростанні вартості капіталу — купівлі off-plan в ITC та утриманні активу протягом циклу зростання Vision 2040 в Омані — відсутність податку на приріст капіталу є ключовою перевагою. Проте сюди все ще потрібно додати застереження щодо 2028 року, оскільки новий податок на доходи фізичних осіб (про який йтиметься далі) вводить перший в країні широкомасштабний прямий податок на фізичних осіб. Вищезгадані податкові пільги, специфічні для нерухомості, не є ціллю закону 2028 року, але дохід від оренди, який надходить до вас як до фізичної особи, — це вже інше питання.

Податок на доходи фізичних осіб 2028 року: правило OMR 42,000 / 5%

Ось подія, яка змінює довгострокові розрахунки. Оман запровадив свій перший податок на доходи фізичних осіб через Королівський указ № 56/2025 (опублікований в Офіційному віснику № 1602), який набуває чинності 1 січня 2028 року (EY). Це робить Оман першою країною GCC, яка впроваджує податок на доходи фізичних осіб (Deloitte) — це дійсно значущий регіональний прецедент і причина, чому жоден відповідальний посібник не повинен описувати Оман як юрисдикцію з нульовим оподаткуванням назавжди.

Проте механізм його дії за задумом є вузькоспрямованим. З 2028 року фіксована ставка 5% застосовується лише до тієї частини річного оподатковуваного доходу, яка перевищує OMR 42,000, і очікується, що приблизно 99% резидентів залишаться нижче цього порогу (KPMG). Це податок на перевищення: дохід до OMR 42,000 не оподатковується, і лише сума перевищення обкладається за ставкою 5%. Фізична особа з оподатковуваним доходом OMR 50,000, виходячи з цього, сплатить 5% з OMR 8,000, що перевищують поріг, — тобто OMR 400, а не 5% від усієї суми.

Річний оподатковуваний дохід	Сума перевищення OMR 42,000	5% ПДФО (з 2028 року)
OMR 30,000	OMR 0	OMR 0
OMR 42,000	OMR 0	OMR 0
OMR 60,000	OMR 18,000	OMR 900
OMR 100,000	OMR 58,000	OMR 2,900

Що критично важливо для інвесторів у нерухомість, очікується, що дохід від оренди буде включено до оподатковуваного доходу (KPMG). Саме на цей пункт варто звернути увагу. Для більшості індивідуальних орендодавців з одним-двома об'єктами загальний дохід все ще залишатиметься нижче OMR 42,000, і жодний ПДФО не стягуватиметься. Але більший портфель, що генерує значний дохід від оренди, може вивести вас за цей поріг, і тоді 5% застосовуватимуться до суми перевищення. Далі ми детальніше розглянемо, що це означає.

Як закон 2028 року може вплинути на інвесторів у орендну нерухомість та високодохідних інвесторів

Загальне правило зрозуміле, але кілька деталей, важливих для інвесторів, досі очікуються у виконавчих регламентах. Точний порядок оподаткування доходу від оренди згідно з ПДФО 2028 року — включаючи те, які вирахування (якщо такі будуть) дозволені з валової орендної плати, і чи підпадає під оподаткування дохід від оренди оманської нерухомості нерезидентами — ще не повністю деталізовані. Поки ці регламенти не будуть опубліковані, будь-хто, хто точно розповідає, як саме ваша орендована нерухомість у іноземній власності оподатковуватиметься у 2028 році, виходить за межі того, що наразі підтверджено.

Що ми можемо сказати відповідально: ставка 5% є низькою за міжнародними мірками, поріг OMR 42,000 достатньо високий, щоб більшість орендодавців з одним об'єктом не зачепило, і податок стягується лише з доходу, що перевищує поріг (KPMG). Для високодохідного інвестора — того, хто має портфель з кількох об'єктів або значний інший оподатковуваний дохід в Омані — 2028 рік вводить витрати, яких раніше не існувало, і це слід враховувати в моделях довгострокового утримання вже зараз. Для типового іноземного покупця однієї квартири в ITC, яка утримується для зростання вартості та помірної дохідності, практичний вплив, ймовірно, буде обмеженим, але він вже не є нульовим.

Оскільки регламенти ще не остаточні, переглядайте свої податкові припущення у міру наближення 2028 року та отримуйте консультації, специфічні для вашого податкового резидентства та розміру портфеля. Дохідність також слід розглядати як діапазон, а не як гарантію — прибутковість нерухомості в Омані з вдалою локацією варіюється в широких межах залежно від джерела та активу, і залишається предметом внутрішніх правил ITC, а також того факту, що короткострокова оренда не дозволяється автоматично.

Податкові питання, які варто з'ясувати перед купівлею

Податки мають впливати на рішення про купівлю, а не просто слідувати за ним. Перш ніж зобов'язатися щодо покупки нерухомості в Омані, ось питання, які варто з'ясувати заздалегідь:

• Яка моя повна вартість входу? Збір за передачу для іноземного покупця у розмірі 3% (sandsofwealth.com) нараховується зверху на ціну — чітко закладайте його в бюджет разом з іншими витратами на закриття угоди.
• Чи здаватиму я нерухомість в оренду, і як саме? Муніципальний збір 3% на валову орендну плату (omanpropertyinvestment.com) застосовується без вирахувань, а короткострокова оренда підпадає під дію внутрішніх правил конкретного ITC — уточніть обидва моменти, перш ніж розраховувати на дохід від оренди.
• Де буде мій загальний дохід відносно OMR 42,000 з 2028 року? Якщо зростаючий портфель може вивести вас за цей поріг, змоделюйте 5% ПДФО на суму перевищення вже зараз (KPMG).
• Який мій статус податкового резидента? Порядок оподаткування доходу від оренди оманської нерухомості нерезидентами згідно з ПДФО 2028 року все ще очікує регламентів — позначте це для перегляду, коли правила будуть остаточно затверджені.
• Чи купую я нерухомість у межах спеціально відведеного ITC? Повна власність (freehold) в ITC є усталеною та безпечною основою для іноземної власності та для вищезгаданого порядку стягнення зборів; усе, що виходить за межі ITC, залежить від очікуваних виконавчих регламентів до Королівського указу 79/2025.

Жодне з цих питань не вимагає від вас бути податковим спеціалістом, але вони потребують відповідей, підтверджених джерелами, а не припущень. Ліцензований брокер, який щодня працює на ринку Оману, може співвіднести їх з конкретним проєктом. Якщо ви хочете отримати такий аналіз для off-plan або branded residence в ITC, ви можете звернутися до команди Palmera Oman за адресою team@palmera.realestate — а також переглянути поточний вибір об'єктів в ITC у розділі нерухомість Оману, включаючи флагманські проєкти, такі як AIDA Muscat та Muscat Bay.

Порівняння податків: Оман, ОАЕ та інші країни GCC

У порівнянні з сусідами, податковий режим Оману для нерухомості сьогодні є конкурентоспроможним і залишається таким навіть зі змінами 2028 року — оскільки новий податок є вузькоспрямованим і має високий поріг. Головна відмінність полягає в тому, що Оман вводить податок на доходи фізичних осіб (вперше в GCC, за даними Deloitte), тоді як ОАЕ продовжують застосовувати 0% податку на доходи фізичних осіб та дохід від оренди. Для інвестора, який оперує в USD, валютний ризик усувається на обох ринках: оманський ріал прив'язаний до курсу OMR 1 = USD 2.6008 (Центральний банк Оману), і дирхам також прив'язаний до долара.

Показник	Оман (2026)	Оман (з 2028 року)	ОАЕ
Податок на доходи фізичних осіб / дохід від оренди	0%	5% на дохід понад OMR 42,000	0%
Податок на приріст капіталу (фізичні особи)	Відсутній	Відсутній	Відсутній
Щорічний податок на нерухомість	Відсутній	Відсутній	Відсутній
Податок на спадщину	Відсутній	Відсутній	Відсутній
Збір за передачу (іноземний покупець)	3% до MOHUP	3% до MOHUP	Зазвичай 4% (DLD Дубай)
Валюта	OMR прив'язаний до USD (1 = 2.6008)		AED прив'язаний до USD

Практичний висновок: податкову позицію Оману найкраще розглядати як пропозицію цінності та стилю життя з низьким одноразовим збором за передачу, відсутністю регулярних податків на нерухомість чи приріст капіталу та помірним 5% податком на доходи фізичних осіб з 2028 року, якого більшість індивідуальних покупців не досягнуть. Щоб побачити, як конкретні проєкти в ITC вписуються в цю картину, ознайомтеся з розділами забудовники Оману від Palmera та ширшим інвестиційним хабом Оману. Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC працює виключно з підтвердженими цифрами — якщо якась цифра впливає на ваше рішення, попросіть у нас джерело.