Прогноз ринку нерухомості Оману на 2026 рік: Vision 2040, туризм та пропозиція

Більшість інвесторів відкривають Оман так само, як і тихе узбережжя до приходу натовпів — із запізненням і з легким відчуттям, що варто було придивитися раніше. Поки заголовки новин женуться за рекордними обсягами угод у Дубаї, Оман створює дещо інше: програму диверсифікації, туристичну стратегію та портфель прибережних житлових комплексів за майстер-планами, які лише зараз виходять на ринок у великих масштабах. Для іноземного покупця, який запитує «чому Оман і чому зараз?», відповідь криється в макроекономічній картині, а не в якомусь одному проєкті.

Ця макроекономічна картина покращується одразу за кількома напрямками. Ринок житлової нерухомості стабільно зростає, туристичні показники збільшуються, уряд спрямовує величезні кошти на інфраструктуру, а Vision 2040 — довгостроковий економічний план Оману — цілеспрямовано відводить економіку від нафтової залежності до секторів, що формують попит на нерухомість. Жодне з цього не гарантує прибутку, але створює тло, яке винагороджує терплячий та грамотно локалізований капітал.

Цей огляд розкриває цифри, що стоять за цією історією: наскільки великий ринок і які темпи його зростання прогнозуються, звідки надходитиме нова пропозиція, як порівнюються Маскат і Салала, якою буде цінова картина у 2026 році та які ризики варто зважити перед прийняттям рішення. Кожна цифра має джерело та дату — адже огляд ринку корисний лише тоді, коли ви бачите, звідки походить кожен факт.

Vision 2040 за одну хвилину: чому диверсифікація важлива для нерухомості

Vision 2040 — це національна стратегія Оману, спрямована на відхід економіки від історичної залежності від нафти та газу. Її головна амбіція вражає: забезпечити, щоб 90% економіки формували сектори, не пов'язані з нафтою, паралельно з метою залучати 11.7 млн туристів щорічно до 2040 року (sandsofwealth.com). Для інвестора в нерухомість це не абстрактна політика — це двигун попиту. Туризм, логістика, виробництво та сфера послуг потребують людей, а людям потрібні будинки, готелі, апартаменти з готельним сервісом та житлові комплекси навколо них.

Диверсифікація важлива для ринку нерухомості, оскільки вона змінює те, хто є кінцевим покупцем та орендарем. Економіка, побудована на нафті, концентрує багатство та робочі місця у вузькому колі; економіка, заснована на туризмі та послугах, розподіляє попит між працівниками готельно-ресторанної сфери, іноземними фахівцями, покупцями будинків для відпочинку та туристами, які приїжджають на короткий термін. Саме це розширення лежить в основі інтегрованих туристичних комплексів (ITC), де іноземці можуть набувати нерухомість у повну власність (freehold) — це спеціально виділені зони, створені для залучення міжнародного попиту на стиль життя та інвестиції. По суті, Vision 2040 є політичним обґрунтуванням самої моделі ITC.

Капітал, що стоїть за цією стратегією, є значним. Повідомляється, що Оман спрямував близько USD 235 млрд на інфраструктурні інвестиції у транспорт, логістику та міський розвиток — витрати, які підтримують вартість нерухомості шляхом покращення транспортної доступності, сервісів та загальної інвестиційної привабливості (sandsofwealth.com). Ця цифра походить від брокерського джерела, а не з аудованого державного реєстру, тому розглядайте її як орієнтовний масштаб намірів, а не як рядок у бюджеті; навіть з урахуванням цього застереження, вектор руху чітко спрямований на масштабні та стабільні інвестиції.

Туристичний двигун: ціль у 11.7m відвідувачів до 2040 року

Якщо Vision 2040 — це стратегія, то туризм є її частиною, яка найбільш прямо стимулює попит на нерухомість, особливо в прибережних ITC, що домінують на карті іноземної власності в Омані. Довгострокова ціль у 11.7 млн туристів щорічно до 2040 року (sandsofwealth.com) є амбітною, але короткостроковий тренд вже вказує на правильний напрямок: кількість гостей готелів зросла на 3.6% у 2024 році, а до листопада було зареєстровано понад 3.5 млн відвідувачів (sandsofwealth.com).

Чому це важливо для покупця? Туристичний попит живить два різні потоки доходів. Перший — це попит на короткострокову оренду в курортних комплексах: марини Маската, узбережжя Дофару навколо Салали та курортні ITC на південь від столиці. Другий, повільніший, але більш стабільний, — це зростання вартості капіталу: у міру доросшання дестинації та збільшення кількості відвідувачів, базова вартість землі та branded residence, збудовані на ній, мають тенденцію до переоцінки. Обидва потоки залежать від реального зростання туристичної економіки, тому саме динаміка туризму є найважливішою макроекономічною змінною для інвестора в ITC.

Тут варто згадати про дисципліну: зростання туризму підтримує попит на короткострокову оренду, але це автоматично не надає вам права нею займатися. Багато внутрішніх правил спільнот ITC обмежують або забороняють оренду в стилі Airbnb без прямого дозволу, тому будь-яку інвестиційну тезу, побудовану на короткостроковому туризмі, необхідно перевірити на відповідність правилам конкретного комплексу перед покупкою. Макроекономічний попутний вітер реальний; але право його використати залежить від конкретного об'єкта.

Розмір ринку та зростання: цифри на 2026-2031 роки

Масштаб можливостей найкраще ілюструє власна траєкторія ринку житлової нерухомості. Ринок житлової нерухомості Оману оцінюється приблизно в USD 5.29 млрд у 2026 році, порівняно з приблизно USD 4.96 млрд у 2025 році, і, за прогнозами, досягне приблизно USD 7.34 млрд до 2031 року при середньорічному темпі зростання (CAGR) близько 6.74% за період 2026-2031 років (Mordor Intelligence). Це стабільне зростання на рівні середніх однозначних цифр — не вибуховий цикл буму та корекції, притаманний деяким ринкам Перської затоки, а більш виважена експансія, що підходить для інвесторів, орієнтованих на довгострокове утримання.

Показник	Значення	Джерело
Розмір ринку житлової нерухомості, 2025	~USD 4.96 млрд	Mordor Intelligence
Розмір ринку житлової нерухомості, 2026	~USD 5.29 млрд	Mordor Intelligence
Прогнозований розмір ринку, 2031	~USD 7.34 млрд	Mordor Intelligence
Прогнозований CAGR, 2026-2031	~6.74%	Mordor Intelligence
Регіон, що найшвидше зростає (Дофар)	~7.82% CAGR до 2031 року	Mordor Intelligence

Ці цифри щодо розміру ринку та CAGR походять від однієї аналітичної компанії (Mordor Intelligence), тому їх найкраще розглядати як одну достовірну оцінку, а не як консенсус ринку; де це можливо, звіряйте їх з іншими дослідницькими провайдерами перед тим, як спиратися на них для великих інвестицій. Те, що вони корисно передають, — це форма та напрямок: ринок обсягом у середні однозначні мільярди доларів, який зростає на середні однозначні відсотки, причому один регіон — південне губернаторство Дофар — за прогнозами, випереджатиме середньонаціональні показники.

Звідки надходитиме пропозиція (мега майстер-плани)

Прогноз зростання є достовірним лише за наявності продукту для продажу, і портфель Оману все більше визначається великими майстер-планами, а не розрізненими окремими проєктами. Виділяються два: Sultan Haitham City поблизу Маската та New City Salalah у Дофарі прискорюють освоєння земель та виведення пропозиції (sandsofwealth.com). Це не поодинокі вежі, а заплановані міські райони, розроблені для масштабного додавання житла, сервісів та інфраструктури спільнот у кілька етапів.

Для інвесторів пропозиція, що базується на майстер-планах, має два наслідки. З одного боку, це підвищує якість та передбачуваність: поетапна здача, інтегровані зручності та єдиний головний забудовник, як правило, створюють більш цілісні житлові комплекси, ніж фрагментарна забудова. З іншого боку, велика нова пропозиція може стримувати зростання цін у будь-якій локації, якщо вона надходитиме швидше за попит — саме тому локація та таймінг у межах майстер-плану мають значення. Верифіковані регіони Оману від Palmera охоплюють саме цей спектр: від усталених та нових районів столиці до курортного узбережжя.

Район / ITC	Регіон	Профіль
AIDA, Маскат	Маскат	ITC з branded residence на скелі (DarGlobal разом з OMRAN)
Sultan Haitham City	Маскат	Великий міський район за майстер-планом
Muscat Bay	Маскат	Бутиковий розкішний житловий комплекс поблизу столиці
Shatti Al Qurum	Маскат	Усталений преміальний прибережний район
Yiti	Маскат	Прибережний девелоперський проєкт з фокусом на сталому розвитку
Jebel Sifah	Південь від Маската	Курортний ITC з мариною (Muriya)
Hawana Salalah	Дофар	Великий прибережний ITC, орієнтований на туризм (Muriya)

Наявність цих майстер-планів також є причиною, чому історію пропозиції слід розглядати разом з історією попиту, а не ізольовано. New City Salalah є ключовою причиною того, що Дофар прогнозується як регіон Оману, що найшвидше зростає, а Sultan Haitham City трансформує коридор зростання столиці — обидва додають інвентар, з якого покупці ITC та off-plan нерухомості обиратимуть у найближчі роки.

Регіональний огляд: Маскат проти Дофар/Салала

Оман — це не єдиний ринок, і прогноз на 2026 рік суттєво відрізняється залежно від регіону. Маскат — це усталене ядро: столиця, найбільший пул іноземних фахівців та корпоративних орендарів, а також місце розташування найбільш відомих ITC, включаючи AIDA, Muscat Bay, Shatti Al Qurum та курортні комплекси з мариною на південь від нього. Він пропонує найширшу базу попиту і, як правило, найбільш ліквідний ринок перепродажу в умовах Оману.

Дофар, з центром у південній Салалі, — це історія зростання. Він прогнозується як регіон Оману, що найшвидше зростає, з CAGR близько 7.82% до 2031 року, завдяки New City Salalah (Mordor Intelligence). Відмінна привабливість Салали — це Харіф: сезон мусонів, який перетворює регіон на зелений оазис і викликає потужний сезонний сплеск туризму, що підтримує попит на короткострокову оренду в прибережних ITC, таких як Hawana Salalah. Зворотний бік — це сезонність та менший, менш зрілий ринок порівняно з Маскатом.

Фактор	Маскат	Дофар / Салала
Роль	Усталене ядро столичного регіону	Регіон, що найшвидше зростає (прогноз)
Прогноз зростання	Траєкторія на рівні середньонаціонального	~7.82% CAGR до 2031 року (Mordor Intelligence)
Драйвер попиту	Корпоративні орендарі/іноземні фахівці, покупці для стилю життя	Туризм, сезонність Харіф
Флагманські ITC	AIDA, Muscat Bay, Jebel Sifah, Shatti Al Qurum, Yiti	Hawana Salalah
Зрілість ринку	Глибший, більш ліквідний	Формується, вище зростання, більша сезонність

Практичний висновок: Маскат підходить інвесторам, які надають перевагу глибині пулу орендарів та ліквідності перепродажу, тоді як Дофар підходить тим, хто готовий пожертвувати частиною зрілості заради вищого прогнозованого зростання та тези, орієнтованої на туризм. Жоден з них не є універсально «кращим» — вони відповідають різним цілям.

Прогноз цін та попиту на 2026 рік

Щодо цін, чесне формулювання — це прогноз, а не факт. Очікується, що ціни в преміальних ITC Маската зростуть приблизно на 3-5% у базовому сценарії, з імовірним потенціалом зростання близько 5-10% у ITC для стилю життя, де концентруються іноземні покупці (sandsofwealth.com). Це брокерські прогнози, тому вони мають бути у вашій моделі як діапазони та сценарії — розумне центральне очікування з потенціалом до зростання в найбільш затребуваних комплексах, — а не як гарантоване зростання вартості.

Сторона попиту підтримує напрямок цього прогнозу. Туризм зростає (кількість гостей готелів зросла на 3.6% у 2024 році, за даними sandsofwealth.com), ринок загалом, за прогнозами, зростатиме на близько 6.74% на рік до 2031 року (Mordor Intelligence), а попит з боку іноземних покупців зосереджений у відносно невеликій кількості ITC для стилю життя — ця концентрація може підсилити рух цін у найсильніших комплексах. Валютна картина знімає одне з поширених занепокоєнь міжнародних покупців: оманський ріал прив'язаний до долара США за курсом OMR 1 = USD 2.6008 (USD 1 = ~OMR 0.3845), і ця прив'язка залишається незмінною з 1986 року (Центральний банк Оману). Для інвестора, орієнтованого на USD, це означає, що зростання вартості не знецінюється валютними коливаннями.

Ще один аспект дисципліни для сторони попиту: дохідність. Прибутковість вдало розташованої нерухомості в Омані найкраще представляти у вигляді обґрунтованих діапазонів, а не однієї заголовної цифри, і вона залишається предметом внутрішніх правил відповідного ITC, включаючи той факт, що короткострокова оренда не дозволяється автоматично. Тому, коли ви моделюєте попит на 2026 рік, відокремте тезу про зростання вартості (що підкріплюється наведеними вище прогнозами) від тези про орендний дохід (яка залежить від правил оренди в конкретному комплексі).

Ризики та фактори, які інвестори повинні відстежувати

Збалансований огляд називає ризики. Перший — це ризик прогнозу: наведені вище цифри зростання цін є проекціями з брокерського джерела, а цифри розміру ринку походять від одного аналітика — обидва слід розглядати як оцінки, звіряти з іншими джерелами, де це можливо, і переглядати у міру надходження нових даних. Реальні результати можуть не досягти або перевищити прогноз.

Другий — це регуляторний перехід. Нерухомісна база Оману була оновлена Королівським указом 79/2025, але його виконавчі регламенти все ще очікуються — у Міністра є до року з моменту набрання чинності для їх видання. Поки вони не опубліковані, усталеною та безпечною основою для іноземної власності залишається повна власність (freehold) у межах визначених ITC; будь-які заяви про те, що іноземці тепер можуть вільно купувати за межами ITC, є попередніми. Будуйте свій план на базовій основі ITC, а не на реформі, яка ще не впроваджена.

Третій — це податковий таймінг. В Омані сьогодні немає податку на доходи фізичних осіб, що є справжньою привабливістю, але це змінюється: 5% податок на доходи фізичних осіб на частину річного оподатковуваного доходу, що перевищує OMR 42,000, набуває чинності 1 січня 2028 року. Більшість індивідуальних покупців одного об'єкта в ITC залишаться нижче цього порогу, але більший орендний портфель може потрапити під його дію, тому моделі довгострокового утримання повинні враховувати це, а не припускати постійний режим нульового оподаткування. Додайте до цього більш звичні ризики нерухомості — надлишок пропозиції в майстер-планах, що швидко зростають, сезонність у регіонах, орієнтованих на туризм, таких як Дофар, та обмеження ліквідності меншого ринку порівняно з Дубаєм — і ви отримаєте тверезу карту ризиків.

Чому off-plan в ITC є ключовою можливістю

Підсумовуючи, макроекономічні передумови вказують на конкретну можливість: off-plan нерухомість у межах визначених ITC. ITC — це місце, де іноземці мають усталені права повної власності (freehold), де концентрується попит на туризм та стиль життя згідно з Vision 2040, і де реалізується пропозиція за майстер-планами. Off-plan, у свою чергу, — це спосіб, у який інвестори отримують ранній доступ до цього портфеля — зазвичай з поетапними планами платежів від забудовника — і позиціонують себе для отримання зростання вартості, яке, за прогнозами, забезпечить ринок, що розвивається та підкріплюється інфраструктурою.

Логіка проста. Ринок, за прогнозами, зростатиме на близько 6.74% на рік до 2031 року (Mordor Intelligence); ціни в преміальних ITC Маската, за прогнозами, зростуть на 3-5% у базовому сценарії з потенціалом 5-10% у комплексах для стилю життя (sandsofwealth.com); туризм прямує до цільового показника у 11.7m (sandsofwealth.com); а прив'язка до долара захищає інвесторів у USD від валютного ризику (Центральний банк Оману). Покупки off-plan в ITC знаходяться на перетині всіх чотирьох факторів. Застереження залишаються — прогнози не є гарантіями, регламенти закону 2025 року очікуються, права на короткострокову оренду залежать від конкретного комплексу, а 5% податок на доходи набуває чинності у 2028 році, — але для терплячого покупця збіг політики, пропозиції та попиту є надзвичайно чітким.

Якщо ви хочете перевести цей огляд у площину конкретних проєктів, наступним практичним кроком буде розгляд актуального інвентарю ITC, а не індексів. Ви можете дослідити поточні об'єкти нерухомості в Омані, включаючи флагманські branded residence та курортні комплекси, такі як AIDA Muscat та Muscat Bay, ознайомитися з забудовниками Оману, які стоять за майстер-планами, або почати з інвестиційного хабу Оману. Для отримання обґрунтованого погляду на те, як будь-який конкретний проєкт ITC вписується в цю ринкову картину, Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC працює лише з підтвердженими цифрами — зверніться до команди Оману за адресою team@palmera.realestate і запитайте про джерело будь-якої цифри, що впливає на ваше рішення.