Ausblick auf den Immobilienmarkt in Oman 2026: Vision 2040, Tourismus & Angebot

Die meisten Investoren entdecken Oman so, wie man eine stille Küste entdeckt, bevor die Menschenmengen eintreffen – spät und mit dem leisen Gefühl, man hätte früher hinschauen sollen. Während die Schlagzeilen den rekordverdächtigen Transaktionsvolumina Dubais hinterherjagen, hat Oman etwas anderes aufgebaut: ein Diversifizierungsprogramm, eine Tourismusstrategie und eine Pipeline geplanter Küsten-Communitys, die erst jetzt in großem Umfang auf den Markt kommen. Für einen ausländischen Käufer, der fragt “warum Oman, und warum jetzt?”, liegt die Antwort im makroökonomischen Gesamtbild und nicht in einem einzelnen Projekt.

Dieses makroökonomische Bild verbessert sich an mehreren Fronten zugleich. Der Wohnimmobilienmarkt wächst stetig, die Tourismuszahlen steigen, die Regierung lenkt enorme Summen in die Infrastruktur, und Vision 2040 – Omans langfristiger Wirtschaftsplan – führt die Wirtschaft ausdrücklich weg vom Öl und hin zu den Sektoren, die die Immobiliennachfrage tragen. Nichts davon garantiert Renditen, aber es schafft einen Hintergrund, der geduldiges, gut positioniertes Kapital belohnt.

Dieser Ausblick legt die Zahlen hinter der Geschichte dar: wie groß der Markt ist und wie schnell sein Wachstum prognostiziert wird, woher das neue Angebot kommt, wie Maskat und Salalah im Vergleich abschneiden, wie das Preisbild 2026 aussieht und welche Risiken vor einer Entscheidung abzuwägen sind. Jede Zahl ist mit Quelle und Datum versehen – denn ein Marktausblick ist nur dann nützlich, wenn nachvollziehbar ist, woher jede Aussage stammt.

Vision 2040 in einer Minute: warum Diversifizierung für Immobilien zählt

Oman Vision 2040 ist die nationale Strategie, die Wirtschaft weg von ihrer historischen Abhängigkeit von Öl und Gas zu führen. Ihr zentrales Ziel ist bemerkenswert: 90% der Wirtschaft sollen aus nicht-ölbasierten Sektoren stammen, neben einem Ziel von 11.7 Millionen Touristen jährlich bis 2040 (sandsofwealth.com). Für einen Immobilieninvestor ist dies keine abstrakte Politik – es ist der Nachfragemotor. Tourismus, Logistik, Fertigung und Dienstleistungen erfordern allesamt Menschen, und Menschen benötigen Wohnungen, Hotels, Serviced Apartments und die Communitys, die sie umgeben.

Diversifizierung zählt für Immobilien, weil sie verändert, wer der Endkäufer und Endmieter ist. Eine auf Öl gebaute Wirtschaft konzentriert Wohlstand und Beschäftigung eng; eine auf Tourismus und Dienstleistungen gebaute Wirtschaft verteilt die Nachfrage auf Beschäftigte im Gastgewerbe, ausländische Fachkräfte, Käufer von Ferienimmobilien und Kurzaufenthaltsbesucher. Genau diese Verbreiterung untermauert die Integrierten Tourismuskomplexe (ITCs), in denen Ausländer Volleigentum (Freehold) erwerben können – ausgewiesene Zonen, die ausdrücklich darauf ausgelegt sind, internationale Lifestyle- und Investitionsnachfrage anzuziehen. Vision 2040 ist faktisch die politische Begründung für das ITC-Modell selbst.

Das Kapital hinter der Strategie ist beträchtlich. Oman soll über rund USD 235 Milliarden an Infrastrukturinvestitionen verfügen, verteilt auf Transport, Logistik und Stadtentwicklung – Ausgaben, die Immobilienwerte stützen, indem sie Anbindung, Dienstleistungen und das gesamte Investitionsargument verbessern (sandsofwealth.com). Diese Zahl stammt aus einer Maklerquelle und nicht aus einem geprüften staatlichen Haushaltsbuch, daher ist sie als indikative Größenordnung der Absicht zu verstehen und nicht als Einzelpostenbudget; selbst unter Berücksichtigung dieses Vorbehalts weist die Richtung klar auf hohe, anhaltende Investitionen hin.

Der Tourismusmotor: Ziel von 11.7 Mio. Besuchern bis 2040

Wenn Vision 2040 die Strategie ist, dann ist der Tourismus der Teil davon, der die Immobiliennachfrage am unmittelbarsten antreibt – insbesondere in den Küsten-ITCs, die Omans Karte des ausländischen Eigentums dominieren. Das langfristige Ziel von 11.7 Millionen Touristen jährlich bis 2040 (sandsofwealth.com) ist ehrgeizig, doch der kurzfristige Trend weist bereits in die richtige Richtung: die Zahl der Hotelgäste stieg 2024 um 3.6%, mit mehr als 3.5 Millionen bis November verzeichneten Besuchern (sandsofwealth.com).

Warum ist das für einen Käufer von Bedeutung? Die Tourismusnachfrage speist zwei unterschiedliche Einnahmequellen. Die erste ist die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen in Resort-Communitys – Maskats Marina-Viertel, die Dhofar-Küste rund um Salalah und die Resort-ITCs südlich der Hauptstadt. Die zweite, langsamere, aber dauerhaftere, ist die Wertsteigerung: Wenn ein Reiseziel reift und die Besucherzahlen steigen, neigen das zugrunde liegende Land und die darauf errichteten Branded Communitys dazu, neu bewertet zu werden. Beide Ströme hängen davon ab, dass die Besucherwirtschaft tatsächlich liefert, weshalb der Tourismusverlauf die wichtigste makroökonomische Variable ist, die ein ITC-Investor verfolgen sollte.

Hier ein Wort zur Disziplin: steigender Tourismus stützt die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen, gewährt Ihnen aber nicht automatisch das Recht, eine Kurzzeitvermietung zu betreiben. Viele ITC-Gemeinschaftsordnungen beschränken oder untersagen Airbnb-artige Vermietung ohne ausdrückliche Genehmigung, daher muss jede auf Kurzaufenthaltstourismus aufgebaute Ertragsthese vor dem Kauf gegen die spezifischen Regeln der jeweiligen Community geprüft werden. Der makroökonomische Rückenwind ist real; das Recht, ihn zu nutzen, ist immobilienspezifisch.

Marktgröße und Wachstum: die Zahlen für 2026-2031

Die Größe der Chance lässt sich am besten anhand der eigenen Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes einordnen. Omans Wohnimmobilienmarkt wird auf rund USD 5.29 Milliarden im Jahr 2026 geschätzt, gegenüber etwa USD 4.96 Milliarden im Jahr 2025, und soll bis 2031 bei einer CAGR von etwa 6.74% über den Zeitraum 2026-2031 rund USD 7.34 Milliarden erreichen (Mordor Intelligence). Das ist ein stetiges, einstelliges Wachstum im mittleren Bereich – nicht das explosive Boom-und-Korrektur-Muster mancher Golf-Märkte, sondern eine maßvollere Expansion, die zu langfristig orientierten Investoren passt.

Kennzahl	Wert	Quelle
Marktgröße Wohnimmobilien, 2025	~USD 4.96 Milliarden	Mordor Intelligence
Marktgröße Wohnimmobilien, 2026	~USD 5.29 Milliarden	Mordor Intelligence
Prognostizierte Marktgröße, 2031	~USD 7.34 Milliarden	Mordor Intelligence
Prognostizierte CAGR, 2026-2031	~6.74%	Mordor Intelligence
Am schnellsten wachsende Region (Dhofar)	~7.82% CAGR bis 2031	Mordor Intelligence

Diese Zahlen zu Marktgröße und CAGR stammen von einem einzigen Analystenhaus (Mordor Intelligence), daher sind sie am besten als eine glaubwürdige Schätzung und nicht als Marktkonsens zu lesen; wo möglich, sollten Sie sie gegen andere Researchanbieter abgleichen, bevor Sie sich für eine große Allokation darauf verlassen. Was sie nützlicherweise vermitteln, sind Form und Richtung: ein Markt im mittleren einstelligen Milliardenbereich in Dollar, der im mittleren einstelligen Prozentbereich wächst, wobei für eine Region – das südliche Gouvernement Dhofar – prognostiziert wird, dass sie den nationalen Durchschnitt übertrifft.

Woher das Angebot kommt (Mega-Masterpläne)

Eine Wachstumsprognose ist nur dann glaubwürdig, wenn es Produkt zu verkaufen gibt, und Omans Pipeline wird zunehmend durch große Masterpläne statt durch verstreute Einzelprojekte geprägt. Zwei stechen heraus: Sultan Haitham City bei Maskat und New City Salalah in Dhofar beschleunigen die Landabsorption und das Angebot (sandsofwealth.com). Dies sind keine einzelnen Türme, sondern geplante Stadtviertel, die darauf ausgelegt sind, über mehrere Phasen hinweg in großem Umfang Wohnraum, Dienstleistungen und gemeinschaftliche Infrastruktur hinzuzufügen.

Für Investoren hat masterplangetriebenes Angebot zwei Implikationen. Einerseits verbessert es Qualität und Vorhersehbarkeit: phasenweise Lieferung, integrierte Annehmlichkeiten und ein einzelner Master-Developer neigen dazu, kohärentere Communitys hervorzubringen als stückwerkartige Entwicklung. Andererseits kann ein großes neues Angebot das Preiswachstum an einem einzelnen Standort dämpfen, wenn es schneller eintrifft als die Nachfrage – genau deshalb sind Lage und Timing innerhalb eines Masterplans wichtig. Palmeras verifizierte Oman-Gebiete decken genau dieses Spektrum ab, von den etablierten und aufstrebenden Vierteln der Hauptstadt bis zur Resort-Küste.

Gebiet / ITC	Region	Profil
AIDA, Muscat	Muscat	Branded-Residence-ITC auf der Klippe (DarGlobal mit OMRAN)
Sultan Haitham City	Muscat	Großes geplantes Stadtviertel
Muscat Bay	Muscat	Exklusive Boutique-Luxus-Community nahe der Hauptstadt
Shatti Al Qurum	Muscat	Etabliertes erstklassiges Küstenviertel
Yiti	Muscat	Nachhaltigkeitsorientierte Küstenentwicklung
Jebel Sifah	Südlich von Muscat	Marina-Resort-ITC (Muriya)
Hawana Salalah	Dhofar	Großes tourismusgetriebenes Küsten-ITC (Muriya)

Das Vorhandensein dieser Masterpläne ist auch der Grund, warum die Angebotsgeschichte zusammen mit der Nachfragegeschichte und nicht isoliert gelesen werden sollte. New City Salalah ist ein wesentlicher Grund, warum für Dhofar prognostiziert wird, Omans am schnellsten wachsende Region zu sein, und Sultan Haitham City formt den Wachstumskorridor der Hauptstadt neu – beide fügen Bestand hinzu, aus dem ITC- und Off-Plan-Käufer in den kommenden Jahren auswählen werden.

Regionaler Ausblick: Maskat vs. Dhofar/Salalah

Oman ist nicht ein einziger Markt, und der Ausblick für 2026 weicht je nach Region erheblich voneinander ab. Maskat ist der etablierte Kern – die Hauptstadt, der tiefste Pool ausländischer Fachkräfte und Firmenmieter sowie Heimat der bekanntesten ITCs, darunter AIDA, Muscat Bay, Shatti Al Qurum und die Marina-Resort-Communitys im Süden. Es bietet die breiteste Nachfragebasis und im Allgemeinen den liquidesten Wiederverkaufsmarkt innerhalb der omanischen Rahmenbedingungen.

Dhofar, mit Zentrum in Salalah im Süden, ist die Wachstumsgeschichte. Für die Region wird prognostiziert, dass sie Omans am schnellsten wachsende Region mit rund 7.82% CAGR bis 2031 ist, getrieben von New City Salalah (Mordor Intelligence). Salalahs besonderer Reiz ist der Khareef – die Monsunzeit, die die Region grün werden lässt und einen starken saisonalen Tourismusanstieg anzieht –, der die Nachfrage nach Kurzzeitaufenthalten in Küsten-ITCs wie Hawana Salalah untermauert. Der Kompromiss ist die Saisonabhängigkeit und ein kleinerer, weniger reifer Markt als Maskat.

Faktor	Muscat	Dhofar / Salalah
Rolle	Etablierter Kern der Hauptstadtregion	Am schnellsten wachsende Region (Prognose)
Prognostiziertes Wachstum	Verlauf im nationalen Durchschnitt	~7.82% CAGR bis 2031 (Mordor Intelligence)
Nachfragetreiber	Firmen-/Expat-Mieter, Lifestyle-Käufer	Tourismus, Khareef-Saisonalität
Flaggschiff-ITCs	AIDA, Muscat Bay, Jebel Sifah, Shatti Al Qurum, Yiti	Hawana Salalah
Marktreife	Tiefer, liquider	Aufstrebend, höheres Wachstum, saisonaler

Die praktische Erkenntnis: Maskat eignet sich für Investoren, die Mietertiefe und Wiederverkaufsliquidität priorisieren, während Dhofar zu denjenigen passt, die bereit sind, etwas Reife gegen höheres prognostiziertes Wachstum und eine tourismusgetriebene These einzutauschen. Keines ist allgemein “besser” – sie beantworten unterschiedliche Zielsetzungen.

Preis- und Nachfrageprognose für 2026

Bei den Preisen ist die ehrliche Einordnung eine Prognose, keine Tatsache. Für erstklassige Maskat-ITC-Preise wird im Basisszenario ein Anstieg von rund 3-5% prognostiziert, mit einem plausiblen Aufwärtspotenzial von etwa 5-10% in den Lifestyle-ITCs, in denen sich ausländische Käufer konzentrieren (sandsofwealth.com). Dies sind Maklerprognosen, daher gehören sie als Spannen und Szenarien in Ihr Modell – eine vernünftige zentrale Erwartung mit einer Aufwärtsverzerrung in den begehrtesten Communitys – und nicht als garantierte Wertsteigerung.

Die Nachfrageseite stützt die Richtung dieser Prognose. Der Tourismus steigt (Hotelgäste plus 3.6% im Jahr 2024, laut sandsofwealth.com), für den Gesamtmarkt wird ein jährliches Wachstum von etwa 6.74% bis 2031 prognostiziert (Mordor Intelligence), und die Nachfrage ausländischer Käufer konzentriert sich auf eine relativ kleine Gruppe von Lifestyle-ITCs – eine Konzentration, die Preisbewegungen in den stärksten Communitys verstärken kann. Das Währungsbild beseitigt eine häufige Sorge internationaler Käufer: der omanische Rial ist an den US-Dollar gekoppelt mit OMR 1 = USD 2.6008 (USD 1 = ~OMR 0.3845), eine Bindung, die seit 1986 unverändert Bestand hat (Central Bank of Oman). Für einen USD-basierten Investor bedeutet das, dass die Wertsteigerung nicht durch Währungsschwankungen ausgehöhlt wird.

Noch eine Disziplin für die Nachfrageseite: Renditen. Erträge gut gelegener Oman-Immobilien werden am besten als mit Quelle versehene Spannen statt als eine einzige Schlagzeilenzahl dargestellt, und sie bleiben den Ordnungen des jeweiligen ITC unterworfen – einschließlich der Tatsache, dass Kurzzeitvermietung nicht automatisch erlaubt ist. Wenn Sie also die Nachfrage für 2026 modellieren, trennen Sie die Wertsteigerungsthese (gestützt durch die obigen Prognosen) von der Mietthese (die von den Vermietungsregeln der spezifischen Community abhängt).

Risiken und Gegenwinde, die Investoren beachten sollten

Ein ausgewogener Ausblick benennt die Risiken. Das erste ist das Prognoserisiko: die obigen Zahlen zum Preiswachstum sind Projektionen aus einer Maklerquelle, und die Zahlen zur Marktgröße stammen von einem einzigen Analysten – beide sollten als Schätzungen behandelt, wo möglich abgeglichen und bei Eintreffen neuer Daten überprüft werden. Tatsächliche Ergebnisse können eine Prognose unter- oder übertreffen.

Das zweite ist der regulatorische Übergang. Omans Immobilienrahmen wurde durch das Königliche Dekret 79/2025 überarbeitet, doch dessen Durchführungsverordnungen stehen noch aus – der Minister hat ab Inkrafttreten bis zu einem Jahr Zeit, sie zu erlassen. Bis zu ihrer Veröffentlichung bleibt die etablierte, sichere Grundlage für ausländisches Eigentum das Volleigentum (Freehold) innerhalb ausgewiesener ITCs; jede Behauptung, Ausländer könnten nun frei über ITCs hinaus kaufen, ist vorläufig. Bauen Sie Ihren Plan auf der ITC-Basis auf und nicht auf einer Reform, die noch nicht umgesetzt wurde.

Das dritte ist das steuerliche Timing. Oman hat heute keine Einkommensteuer für Privatpersonen, was ein echter Anreiz ist – doch das ändert sich: eine 5% Einkommensteuer auf Privatpersonen auf den Teil des jährlichen zu versteuernden Einkommens über OMR 42,000 tritt am 1. Januar 2028 in Kraft. Die meisten Einzelkäufer einer einzigen ITC-Immobilie werden unter der Schwelle liegen, doch ein größeres Mietportfolio könnte betroffen sein, sodass langfristige Modelle dies einkalkulieren sollten, statt von einem dauerhaft steuerfreien Regime auszugehen. Hinzu kommen die vertrauteren Immobilienrisiken – Überangebot in schnell wachsenden Masterplänen, Saisonalität in tourismusgetriebenen Regionen wie Dhofar und die Liquiditätsgrenzen eines kleineren Marktes als Dubai – und Sie haben eine klare Risikokarte.

Warum Off-Plan in ITCs die zentrale Chance ist

Wenn man die Fäden zusammenführt, weist das makroökonomische Argument auf eine spezifische Chance hin: Off-Plan-Immobilien innerhalb ausgewiesener ITCs. ITCs sind dort, wo Ausländer etablierte Volleigentumsrechte (Freehold) halten, wo sich die Tourismus- und Lifestyle-Nachfrage aus Vision 2040 konzentriert und wo die masterplanbasierte Angebotspipeline geliefert wird. Off-Plan wiederum ist der Weg, auf dem Investoren frühzeitig Zugang zu dieser Pipeline erhalten – typischerweise mit gestaffelten Zahlungsplänen der Bauträger – und sich für die Wertsteigerung positionieren, die für einen wachsenden, infrastrukturgestützten Markt prognostiziert wird.

Die Begründung ist einfach. Für den Markt wird ein jährliches Wachstum von rund 6.74% bis 2031 prognostiziert (Mordor Intelligence); für erstklassige Maskat-ITC-Preise wird im Basisszenario ein Anstieg von 3-5% projiziert, mit 5-10% Aufwärtspotenzial in Lifestyle-Communitys (sandsofwealth.com); der Tourismus klettert auf ein Ziel von 11.7 Millionen zu (sandsofwealth.com); und die Dollar-Bindung schirmt USD-Investoren vom Währungsrisiko ab (Central Bank of Oman). Off-Plan-ITC-Käufe liegen am Schnittpunkt all dieser vier Faktoren. Die Vorbehalte bleiben bestehen – Prognosen sind keine Garantien, die Verordnungen zum Gesetz von 2025 stehen aus, Kurzzeitvermietungsrechte sind communityspezifisch, und 2028 kommt eine 5% Einkommensteuer – doch für einen geduldigen Käufer ist die Übereinstimmung von Politik, Angebot und Nachfrage ungewöhnlich klar.

Wenn Sie diesen Ausblick in konkrete Projekte übersetzen möchten, ist der praktische nächste Schritt, den aktuellen ITC-Bestand statt Indizes zu betrachten. Sie können aktuelle Oman-Immobilien erkunden, einschließlich Flaggschiff-Branded- und Resort-Communitys wie AIDA Muscat und Muscat Bay, die Oman-Bauträger hinter den Masterplänen ansehen oder am Oman-Investitionshub beginnen. Für eine quellenbasierte Einschätzung, wie ein bestimmtes ITC-Projekt in dieses Marktbild passt, arbeitet Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC ausschließlich mit belegten Zahlen – erreichen Sie das Oman-Team unter [email protected] und fragen Sie nach der Quelle hinter jeder Zahl, die Ihre Entscheidung beeinflusst.