Al Mouj Muscat：购房与投资指南（2026）

截至 2026 年 7 月，Al Mouj Muscat 的二手一居室公寓挂牌价约 OMR 84,000（约 USD 218,000）起，多数一居室报价在 OMR 104,000–134,000（约 USD 270,000–348,000），新期房则由 Vistal by Victoria Swarovski 的 OMR 140,316（约 USD 365,000）起，这是该社区当前的头号新盘（交房 Q4 2029）。Al Mouj 是指定的综合旅游综合体（ITC），这意味着任何国籍的买家均可取得永久产权，过户时缴纳阿曼 3% 的登记费，且价值 OMR 200,000（约 USD 520,000）或以上的已竣工购置即可申请 10 年阿曼黄金居留。本指南介绍 Al Mouj 究竟是什么、经核实的 2026 年年中价格、居留机制、租赁现实，以及分步购买流程。

Al Mouj Muscat 是什么

Al Mouj Muscat 是阿曼规模最大、最成熟的一体化滨水社区，由 Al Mouj Muscat SAOC 开发。该公司是 2006 年成立的合资企业，成员为 Majid Al Futtaim（50%）、阿曼国有旅游开发机构 OMRAN Group（40%）以及阿曼国家投资发展公司 Tanmia（10%）。项目最初以“The Wave, Muscat”推出，2015 年启用现在的 Al Mouj Muscat 品牌。

总体规划占地约 2.3 平方公里，沿 Seeb 之 Al Hail 片区 6 公里海岸线展开，邻近马斯喀特国际机场。开发商于 2026 年 7 月核对的社区计数显示：常住居民超过 19,000 人、来自 94 个国籍，总体规划内有 8,000 套住宅、一个 400 个泊位的游艇码头、一座 18 洞锦标级高尔夫球场、90 多家零售与餐饮店、9 座公园、约 30 公里步行道，年访客客流达 4.9 million 人次。这一居民基数增长迅速：合资企业在 2022 年年中报告为 8,000 名居民，当时其披露开发总成本为 USD 3.5 billion、吸引外商直接投资 USD 844 million、整体完工度为 75%。

对买家而言，所有这些规模的现实含义很简单：Al Mouj 不是一个期房承诺，而是首都一个正常运转的片区，并以明显优势成为阿曼最有深度、流动性最强的永久产权市场。Palmera 该片区的目录见 Al Mouj 房产，隶属于更广的阿曼在售目录——分布于 11 个片区的 25 个在售项目。

永久产权、ITC 身份与 10 年黄金居留

非 GCC 外籍人士只能在指定的综合旅游综合体内购买阿曼的永久产权（该框架由 Royal Decree 12/2006 确立），而 Al Mouj 是最早的 ITC 之一，也仍是其中规模最大者。产权对所有国籍均为完整永久产权，在住房与城乡规划部登记，可继承。

在居留方面：买家可申请 10 年阿曼黄金居留，购房路径为在指定 ITC 内投资 OMR 200,000 起（2025 年 8 月 31 日重启；你在别处可能仍看到的旧版 OMR 250,000/500,000 双档门槛属于 2025 年前的计划）。这一重启计划于 2025 年 8 月 31 日宣布，由商业、工业和投资促进部通过官方门户 omanresidence.gov.om 管理，是一个单一的 10 年可续签居留，设七条合格路径，每条起点均为 OMR 200,000（约 USD 520,000）。房地产路径要求在指定 ITC 内持有附有效产权证的已竣工住宅、商业或旅游物业，而 Al Mouj 满足此项。居留涵盖配偶、子女及一等亲属，无年龄或人数限制，另有机场快速通道服务以及雇用最多三名家政人员的权利。

有两点 Al Mouj 特有的说明。其一，“附有效产权证的已竣工单元”这一条件意味着，像 Vistal 这样的期房购置只有在交房、产权签发时才解锁黄金居留；二手买家在登记后即符合条件。其二，按当前价格，Al Mouj 内 OMR 200,000 的门槛大致对应一套两居室公寓，而典型一居室低于此门槛，因此以居留为导向的买家应据此确定购置规模。完整的计划机制、材料与时间线见我们的阿曼黄金居留指南。

Al Mouj 的入门价格，经 2026 年 7 月核实

以下价格核对均标注日期与来源；区间为挂牌价，而非已登记的成交价。

• 二手公寓（dubizzle.com.om，246 条在售 Al Mouj 公寓广告，于 18 Jul 2026 重新核实）：一居室由 OMR 83,800 起，对应一套 69.8 平方米的单元，典型一居室区间为 OMR 104,000–134,000（69–83 平方米）；两居室为 OMR 217,300–255,500（115–137 平方米）；三居室由 OMR 298,000（约 USD 775,000）起，168 平方米。
• 每平方米单价（Sands of Wealth 马斯喀特价格调查，updated 16 Jun 2026）：Al Mouj 成交价为每平方米 OMR 1,100–2,400（约 USD 2,860–6,240），而全马斯喀特中位数为每平方米 OMR 820，Al Mouj 典型住宅价格由紧凑公寓的 OMR 95,000 到临码头别墅的 OMR 650,000+（约 USD 247,000 至 1.69 million+）不等。
• 新期房：由 LEO Developments 开发的 Vistal by Victoria Swarovski，是 Palmera Al Mouj 页面上当前在售的项目，提供 213 套住宅：67–83 平方米的一居室由 OMR 140,316 起，103–125 平方米的两居室，另加四套海滩别墅和十六套海景复式，面积至 407 平方米，采用 70/30 免息付款计划，预订金 OMR 5,000，交房 Q4 2029（palmera.realestate，访问于 18 Jul 2026）。

早前的一些指南对 Al Mouj 流传着“公寓约 OMR 97,000 起”的说法。这一数字仍落在经核实的二手区间内，但截至 2026 年 7 月 18 日，实际挂牌下限略低，为 OMR 83,800，而地段良好的一居室现实入门价为 OMR 95,000–134,000。新盘定价明显高于二手，这对该社区的高端一侧属正常。可在全部阿曼房产浏览当前可售房源。

生活方式：码头、高尔夫、The Walk、酒店与学校

Al Mouj 的配套是它区别于马斯喀特其他任何地址的关键，而每一部分如今都在运营，而非停留在承诺阶段。

• Almouj Marina：400 个泊位，配游艇俱乐部设施，可停靠游艇与超级游艇，是这段阿曼湾海域帆船与水上运动的基地。
• Almouj Golf：一座由 Greg Norman 设计的 18 洞 72 杆林克斯球场，全长 7,343 码，约 2 公里临海岸线，是阿曼首座林克斯风格球场，也是合资方称位列全球前 100 的欧巡赛场地级布局。
• Al Mouj Walk（The Walk）：滨海零售与餐饮长廊，属该社区 90 多家零售与海景餐饮店、约 20,000 平方米零售空间的一部分，每周有农夫市集和社区活动。
• 酒店：Kempinski Hotel Muscat，310 间客房，2018 年 3 月在社区海滨开业，另有 The St. Regis Al Mouj Muscat Resort，250 间客房、沿 360 米海滩，2024 年 6 月开业。总体规划的目标是竣工时建成七家酒店、超过 2,000 间客房。
• 学校：American British Academy（ABA）、British School Muscat 和 Indian School Muscat 均在社区近旁，Al Mouj 内部也运营着托儿所和早教中心。
• 交通接驳：驾车约 15 分钟到马斯喀特国际机场，这使 Al Mouj 成为海湾地区对飞抵业主而言接驳最便利的 ITC 之一。

租赁与度假出租的现实，如实相告

Al Mouj 是马斯喀特最强的租赁地址，但这些数字值得冷静对待，而非套用宣传册收益。

长租。 外籍专业人士和家庭约占马斯喀特租客需求的 40%，并集中于 Al Mouj 这类带家具、受管理的社区（Sands of Wealth 租金调查，updated 3 Jul 2026）。同一调查将 Al Mouj 典型两居室定在每月约 OMR 710。算一算：每月 OMR 710 即每年 OMR 8,520（约 USD 22,000），对照当前两居室 OMR 217,000–256,000 的报价，扣除物业费前毛收益率约为 3.3–3.9%。这低于常被引用的 Al Mouj 5–7% 以及流传的全马斯喀特 6–8% 平均值；那些更高的数字在更小的单元、以低于今日报价买入的旧存量或谈判成交上可以实现，但以满价买入优质两居室的买家应保守测算。数据汇总见我们的阿曼 ITC 租金收益与 ROI。

短租。 Palmera 收益文章引用的经纪参考数据将马斯喀特短租的平均日房价（ADR）定在每晚 USD 66–80，入住率约 35–44%。独立的 2026 年数据印证了这一图景：AirROI 的马斯喀特市场报告显示，截至 2026 年 6 月，平均夜租 USD 88、入住率 34.3%，每套房源年均收入约 USD 6,407，12 月最旺、6 月最淡。Al Mouj 的单元享有溢价，约每晚 OMR 42–50（USD 110–130），经营良好的物业可达 55–60% 的入住率，但该社区在 2026 年上半年也是马斯喀特最饱和的短租市场之一（Sands of Wealth Airbnb 分析，2026）。需求季节性很强，在 10 月至 4 月的海湾旺季达到高峰。

持有成本。 Al Mouj 的社区物业费视单元类型与大小约为每月 OMR 50–150，即每年 OMR 600–1,800（约 USD 4,700），处于马斯喀特普通封闭社区 OMR 20–80 区间的高端。请将其纳入任何收益模型。

Al Mouj 的购买流程

期房（开发商或首发合作方销售）。 你以预订金（Vistal 为 OMR 5,000）预订，签署买卖协议，并按工程进度分期付款；Vistal 的方案为建设期支付 70%，从签约时的 20% 起，30% 偏重竣工阶段，其中 15% 在交房时支付。产权证在交房时签发，届时也是黄金居留资格开始之时。

二手。 商定条款、签署买卖协议（SPA），并取得过户所需的无异议证明（ITC 二手交易须经总开发商与住房与城乡规划部办理；请直接确认 Al Mouj Muscat SAOC 当前的行政费与 NOC 费用，因其未公开发布）。随后在住房与城乡规划部登记产权，买家在此缴纳阿曼 3% 的登记费（住房与城乡规划部收费标准，经市场指南佐证，访问于 Jul 2026），另加 OMR 10 的产权证签发费。全部成交成本（含使用到的中介费）通常为价格的 5–8%；通过 Palmera 购买按开发商价格、无买家佣金。税务概况（如今 0% 个人所得税、0% 房产资本利得税，一项狭窄的高收入者所得税将于 2028 年开征）见阿曼房产投资者税务，与阿联酋的整体对比见阿曼与迪拜房产投资。

一条如实的提醒：Al Mouj 是阿曼流动性最强的二手市场，但“阿曼流动性最强”仍意味着一个比迪拜更薄、更慢的市场。请实事求是定价，并预期比阿联酋更长的销售周期。