Muscat Bay，阿曼：购房与投资指南（2026）

截至 2026 年 7 月，Muscat Bay 的永久产权入门价由 OMR 78,555（约 USD 204,000）起，对应新 Luma Residences 期的一套公寓——这一数字由 Palmera 实时目录与 Tamlik 的 Muscat Bay 房源给出的报价完全一致（均访问于 18 Jul 2026）——而已竣工别墅的二手价约为 OMR 310,000（约 USD 806,000）至 OMR 760,000（约 USD 1.98 million）。Muscat Bay 是指定的综合旅游综合体（ITC），因此任何国籍的买家均可取得完整永久产权，缴纳 3% 的登记费，并可将 OMR 200,000（约 USD 520,000）或以上的购置用于阿曼 10 年黄金居留。它是马斯喀特唯一一座嵌入自有山湾链的 ITC，距老城驾车 15 分钟，以 206 间客房的 Jumeirah Muscat Bay 度假村为核心。

Muscat Bay 是什么

Muscat Bay 始于 2007 年，最初名为 Saraya Bandar Jissah，是一个在阿曼 ITC 框架下获批的综合旅游综合体，在其动工时被称为 2007 年以来首个动土的新 ITC（TTN Worldwide，2015）。原开发商是 Saraya Bandar Jissah SAOC，为 OMRAN Group（阿曼政府旅游开发机构）与 Saraya Oman Holding（约旦 Saraya Holdings 旗下）的合资企业（MEConstructionNews，Nov 2015）。项目于 2017 年更名为 Muscat Bay，以提升其国际影响（Wikipedia；Eye of Riyadh，2017）。

总体规划占地 2.2 million 平方米的海湾与山麓，最高点海拔 250 米（TTN Worldwide，2015），总投资约 USD 600 million（MEConstructionNews，Nov 2015）。最初的住宅方案由五个片区的 398 套住宅组成：Zaha（环绕公园与滨水的公寓、复式和双拼别墅）、Nameer（潟湖岛别墅）、Wajd（大型别墅）、Na’eem 与 Safa（MEConstructionNews，Nov 2015）。后续各期又有增加：Zen 期达到 90% 的销售率并进入交付，而 2026 年 1 月开发商推出 Luma Residences——240 套永久产权公寓、联排别墅和别墅，投资约 OMR 20 million（约 USD 52 million），建筑面积 37,000 平方米（Muscat Daily，13 Jan 2026）。

关于名称有一点说明：阿曼官方媒体将如今的总开发商简单称为 Muscat Bay，隶属 OMRAN Group（Muscat Daily，13 Jan 2026），而若干地区中介则将较新各期作为 Eagle Hills 与 OMRAN 的合作营销（Metropolitan Premium Properties，访问于 18 Jul 2026）。无论你遇到哪种品牌说法，都请以你买卖协议上载明的确切销售主体为准。

位置：Qantab 与 Bandar Jissah 之间的海湾

Muscat Bay 坐落于马斯喀特东南的海岸，在渔村 Qantab 附近的 Bandar Jissah，Hajar 山麓在此直落阿曼湾。场地位于马斯喀特中心以东南约 25 km（Gulf News，2018），距首都老城与 Mutrah 海滨大道约 15 分钟车程（OMRAN Group 项目页，访问于 18 Jul 2026）。马斯喀特国际机场则更远：Jumeirah Muscat Bay 的旅行预订来源一致给出约 44.5 km、37–40 分钟车程（访问于 18 Jul 2026）。这一地理正是其卖点：不同于 Al Mouj 平坦的城市海滨，Muscat Bay 三面环岩，以到学校、商场和机场需实打实驱车为代价，换来了私密与壮美。

Muscat Bay 当前价格（截至 2026 年 7 月）

经核实的报价，各附来源与日期：

类别	价格（报价）	来源、日期
Luma Residences 入门（新期，期房）	OMR 78,555（约 USD 204,000）起	Palmera 目录与 Tamlik 房源，访问于 18 Jul 2026
经 Metropolitan 的 Luma（不同户型组合）	OMR 99,555（约 USD 259,000）起	Metropolitan Premium Properties，访问于 18 Jul 2026
两居室二手公寓	OMR 125,000（约 USD 325,000）至 OMR 229,000（约 USD 596,000）	Tamlik 房源，访问于 18 Jul 2026
3 居室别墅（550 平方米地块）	OMR 310,000（约 USD 806,000）	Tamlik 房源，访问于 18 Jul 2026
4 居室别墅	OMR 450,000（约 USD 1.17M）至 OMR 760,000（约 USD 1.98M）	Tamlik 房源，访问于 18 Jul 2026

按每平方米计，一份 2026 年马斯喀特市场指南将 Muscat Bay 定在约每平方米 OMR 650-1,100（约 USD 1,690-2,860），与 Al Mouj 并列处于马斯喀特区间的高端（aida-oceana 市场指南，访问于 18 Jul 2026）。上文两个 Luma 入门报价之间的差距，反映的是户型组合与推售时机，而非矛盾；请把 OMR 78,555 视为该社区经核实的下限，并预计多数家庭户型将稳居六位数。Luma 的官方产品页列出一居室可售面积 105.60 平方米、两居室 112.55 平方米，以 3 年付款计划销售（muscatbay.com Luma 页，访问于 18 Jul 2026），开发商还与 Ahli Bank 签署了覆盖不同国籍买家的融资协议（Muscat Daily，13 Jan 2026）。

永久产权、ITC 身份与 10 年黄金居留

Muscat Bay 是 Royal Decree 12/2006 框架下指定的综合旅游综合体，这意味着非 GCC 外籍人士可在此持有完整永久产权，而这在阿曼只有 ITC 内才可能。所有权向所有国籍开放，产权可继承。

在居留方面：2025 年 8 月 31 日，阿曼将投资者居留重启为黄金居留计划，一个单一的 10 年可续签居留，设七条合格路径，每条起点均为 OMR 200,000（约 USD 520,000），由商业、工业和投资促进部（MoCIIP）通过 omanresidence.gov.om 管理。房地产路径要求在指定 ITC 内持有附有效产权证的已竣工住宅、商业或旅游物业，价值达到或超过 OMR 200,000。家庭随行涵盖配偶、子女及一等亲属，无年龄或人数限制。你在别处可能仍看到的旧版 250k/500k 双档门槛属于 2025 年前的计划——完整拆解见我们的阿曼黄金居留指南。

Muscat Bay 与这一门槛的对应关系相当便利。当前挂牌的每一栋别墅二手房（OMR 310,000 起，Tamlik，18 Jul 2026）单独即越过 OMR 200,000，两居室公寓区间的上端（OMR 200,000-229,000）也达到了。低于这条线的入门级 Luma 公寓，仍可计入合并持有——官方措辞提到“unit(s)”（单元，复数），暗示可累计，但在据此行事前请向 MoCIIP 确认处理方式——并请注意“附产权证的已竣工”这一条件：一套期房 Luma 只有在交房、签发产权证后才符合居留资格。

生活方式：Jumeirah 核心、海滩与潜水

社区的核心是 Jumeirah Muscat Bay，这是 Jumeirah Group 在阿曼的首家度假村：206 间客房、占地 32,000 平方米，以 OMR 60 million（约 USD 156 million）建成，于 2022 年 6 月 30 日试营业（The National），并于 2022 年 12 月 4 日正式揭幕（Muscat Daily）。度假村为海湾带来三座泳池、一个水疗中心、一个儿童俱乐部和运动设施，开发商还为业主推出配有酒店服务的 Jumeirah Residents Club（muscatbay.com，访问于 18 Jul 2026）。原总体规划还预留了第二家精品 Jumeirah 酒店（Wikipedia，访问于 18 Jul 2026）。

海水是故事的另一半。Bandar Jissah 与 Qantab 周边的海湾通向海湾地区最易抵达的一些优质潜点：Bandar Khayran 保护区，位于马斯喀特东南约 25 km，拥有约 20 处潜水点，遍布平均 15 米深的浅珊瑚礁，包括 84 米的 Al Munassir 沉船，该船于 2003 年被有意凿沉作为人工鱼礁（Lonely Planet；Divebooker，访问于 18 Jul 2026）。诸如邻近 Jissah Bay 的 Extra Divers 等潜水运营商每天开船前往 Bandar Khayran 和 Fahal Island，Turtle Bay 则提供有常驻海龟的浅水浮潜。再加上住宅后方直连的山地与旱谷步道（Luma 的产品页把“山景与旱谷景”作为卖点），你得到的是一个真正亲近户外的地址，而非高尔夫加商场的套路。

租赁与度假出租的现实：如实解读

在这里，对收益承诺要谨慎。没有公布过经审计的 Muscat Bay 专属租金收益率；Palmera 自己的 ITC 收益评述（21 Jun 2026）刻意描述该社区的需求特征——高端长租与品牌住宅吸引力——而非编造一个数字。有来源可依的部分：

• 就全马斯喀特而言，地段良好的公寓和别墅平均毛租金收益率约为 6-8%（Optimo Property，经 Palmera 收益评述引用，21 Jun 2026），阿曼各 ITC 的短租参考区间为 5-10% 毛收益。
• 当前 Muscat Bay 的报租为两居室公寓每月 OMR 675-800，别墅每月 OMR 1,000-2,000（约 USD 2,600-5,200）（Tamlik 房源，访问于 18 Jul 2026）。对照一套 OMR 125,000 的两居室报价，OMR 675-800 的租金意味着扣除物业费前约 6.5-7.7% 毛收益。请将其视为对报价的算术，而非经审计的回报。
• 季节性是真实的。马斯喀特的休闲旺季大致为 10 月至 4 月；来自最可比 ITC——Al Mouj——的短租参考数据显示入住率约 35-44%，平均日房价约 USD 66-80（经纪数据，经 Palmera 收益评述引用，21 Jun 2026）。一个有 Jumeirah 环伺的海湾在旺季应能取得溢价夜租，但夏季低谷是模型的一部分。
• 物业费：没有公布官方的 Muscat Bay 收费标准。马斯喀特市场指南将典型社区物业费定在每月 OMR 20-80（视开发项目而定，Sands of Wealth，Sep 2025）；一个配有酒店运营配套的度假级封闭社区应按上限预算。签约前请向开发商索取书面的当前费率。
• 流动性：Tamlik 在 18 Jul 2026 显示有 18 条在售的 Muscat Bay 房源（含销售与出租）。这是一个可运转但清淡的二手市场，远比同类迪拜社区清淡，因此请以年、而非月为单位规划持有期。

购买流程：开发商存量对二手

截至 2026 年年中，有两条入手路径：

1. 开发商存量（Luma Residences）。 于 2026 年 1 月 13 日在住房与城乡规划部大臣主持下推出，推出时初步预订已过 50%（Muscat Daily，13 Jan 2026）。你预订一套单元，签署买卖协议（SPA），并按公布的 3 年付款计划支付（muscatbay.com，访问于 18 Jul 2026），外籍买家可选用 Ahli Bank 的按揭方案。产权证——因而黄金居留资格——在竣工与登记之后取得。
2. 二手（Zaha、Nameer 及其他已竣工各期）。 你购买一套已具备产权证的现房，这意味着可立即登记到你名下，若价值达 OMR 200,000 或以上则可立即符合居留资格。过户前请核实卖方的产权证及任何未结的物业费余额。

两种情形下的政府过户成本相同：按房产价值缴纳 3% 的登记费，于过户时向住房与城乡规划部支付（部收费标准，经 Trowers & Hamlins 和市场指南佐证，访问于 Jul 2026），明显低于迪拜 4% 的 DLD 费用。阿曼不征收年度房产税、不对房产征收资本利得税，住宅销售免征 5% VAT。完整成本构成见我们的阿曼与迪拜对比。

Palmera 上的 Muscat Bay

Palmera 当前上架 Muscat Bay 的 Luma Residence，由 OMR 78,555 起，期房，含 1-3 居室公寓、联排别墅和别墅，按开发商价格、无买家佣金：见实时的 Muscat Bay 目录页与 Muscat Bay 开发商页。放眼阿曼，Palmera 拥有来自 8 家开发商的 25 个在售项目（其中 21 个为期房）；如需量身定制的选择，团队可通过 WhatsApp 或联系页面解答。