Muscat Bay، عُمان: دليل المشتري والمستثمر (2026)

اعتباراً من July 2026، يبدأ الدخول بالتملّك الحر إلى Muscat Bay من OMR 78,555 (~USD 204,000) لشقة في مرحلة Luma Residences الجديدة، وهو رقم يذكره بالمثل كتالوج Palmera المباشر وإعلانات Muscat Bay لدى Tamlik (تمّ الاطّلاع على كليهما 18 Jul 2026)، بينما تُعاد الفلل المكتملة للبيع بنحو OMR 310,000 (~USD 806,000) إلى OMR 760,000 (~USD 1.98 million). وMuscat Bay مجمّع سياحي متكامل (ITC) معتمد، لذا يحصل المشترون من أي جنسية على تملّك حر كامل، ويسدّدون رسم تسجيل قدره 3%، ويمكنهم استخدام شراء بقيمة OMR 200,000 (~USD 520,000) أو أكثر نحو الإقامة الذهبية العُمانية لعشر سنوات. وهو المجمّع الوحيد في مسقط المبني داخل سلسلته الخاصة من الخلجان الجبلية، على بعد 15 دقيقة بالسيارة من المدينة القديمة، ويرتكز على منتجع Jumeirah Muscat Bay ذي الـ 206 غرف.

ما هو Muscat Bay

بدأ Muscat Bay في 2007 باسم Saraya Bandar Jissah، وهو مجمّع سياحي متكامل مرخّص ضمن إطار المجمّعات السياحية العُماني، ووُصف عند إطلاق بنائه بأنه أول مجمّع سياحي جديد يبدأ التنفيذ منذ 2007 (TTN Worldwide، 2015). وكان المطوّر الأصلي شركة Saraya Bandar Jissah SAOC، مشروعاً مشتركاً بين OMRAN Group، ذراع التطوير السياحي للحكومة العُمانية، وSaraya Oman Holding، جزء من Saraya Holdings الأردنية (MEConstructionNews، Nov 2015). وأُعيدت تسمية المشروع Muscat Bay في 2017 لمنحه امتداداً دولياً (Wikipedia؛ Eye of Riyadh، 2017).

يغطّي المخطّط العام 2.2 مليون متر مربع من الخلجان وسفوح التلال بأعلى نقطة تبلغ 250 متراً فوق سطح البحر (TTN Worldwide، 2015)، ويمثّل استثماراً إجمالياً يقارب USD 600 million (MEConstructionNews، Nov 2015). وتألّف البرنامج السكني الأصلي من 398 منزلاً عبر خمس مناطق: Zaha (شقق ودوبلكسات وفلل توأمية حول المساحات الخضراء والواجهة البحرية)، وNameer (فلل جزيرة البحيرة)، وWajd (فلل كبرى)، وNa’eem، وSafa (MEConstructionNews، Nov 2015). وأضافت المراحل اللاحقة إلى هذا العدد: إذ بلغت مرحلة Zen نسبة مبيعات 90% ودخلت طور التسليم، وفي January 2026 أطلق المطوّر Luma Residences، وهي 240 شقة وتاون هاوس وفيلا بالتملّك الحر باستثمار نحو OMR 20 million (~USD 52 million) ومساحة مبنية قدرها 37,000 متر مربع (Muscat Daily، 13 Jan 2026).

ملاحظة حول الأسماء: تصف الصحافة العُمانية الرسمية المطوّر الرئيسي اليوم ببساطة بأنه Muscat Bay، جزء من OMRAN Group (Muscat Daily، 13 Jan 2026)، بينما تسوّق عدّة شركات وساطة إقليمية المراحل الأحدث بوصفها شراكة بين Eagle Hills وOMRAN (Metropolitan Premium Properties، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026). وأياً كانت العلامة التي تصادفها، أكّد الجهة البائعة الدقيقة المذكورة في اتفاقية البيع والشراء الخاصة بك.

الموقع: خلجان بين Qantab وBandar Jissah

يقع Muscat Bay على الساحل جنوب شرق مسقط، في Bandar Jissah قرب قرية الصيد Qantab، حيث تهبط سفوح جبال الحجر مباشرةً إلى خليج عُمان. ويبعد الموقع نحو 25 كم جنوب شرق مسقط المركزية (Gulf News، 2018)، بمسافة قيادة نحو 15 دقيقة من المدينة القديمة للعاصمة وكورنيش مطرح (صفحة مشروع OMRAN Group، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026). أما مطار مسقط الدولي فأبعد: إذ تذكر مصادر حجز السفر لـ Jumeirah Muscat Bay باستمرار نحو 44.5 كم ومسافة قيادة 37-40 دقيقة (تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026). وهذه الجغرافيا هي بيت القصيد: فخلافاً للواجهة البحرية الحضرية المستوية في Al Mouj، فإن Muscat Bay محاط بالصخر من ثلاث جهات، ما يمنح الخصوصية والجمال الدرامي مقابل قيادة فعلية إلى المدارس والمولات والمطار.

الأسعار الحالية في Muscat Bay (اعتباراً من July 2026)

أسعار طلب موثّقة، لكلٍّ منها مصدر وتاريخ:

الشريحة	السعر (طلب)	المصدر، التاريخ
دخول Luma Residences (مرحلة جديدة، على الخارطة)	من OMR 78,555 (~USD 204,000)	كتالوج Palmera وإعلانات Tamlik، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026
Luma عبر Metropolitan (مزيج وحدات مختلف)	من OMR 99,555 (~USD 259,000)	Metropolitan Premium Properties، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026
شقق إعادة بيع بغرفتَي نوم	OMR 125,000 (~USD 325,000) إلى OMR 229,000 (~USD 596,000)	إعلانات Tamlik، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026
فيلا بثلاث غرف نوم (أرض 550 متر مربع)	OMR 310,000 (~USD 806,000)	إعلان Tamlik، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026
فلل بأربع غرف نوم	OMR 450,000 (~USD 1.17M) إلى OMR 760,000 (~USD 1.98M)	إعلانات Tamlik، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026

على أساس السعر لكل متر مربع، يضع دليل سوق مسقط لعام 2026 قيمة Muscat Bay عند نحو OMR 650-1,100 لكل متر مربع (~USD 1,690-2,860)، قرب قمّة نطاق مسقط إلى جانب Al Mouj (دليل سوق aida-oceana، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026). ويعكس الفارق بين عرضَي دخول Luma أعلاه مزيج الوحدات وتوقيت الطرح لا تناقضاً؛ فتعامَل مع OMR 78,555 بوصفه الحدّ الأدنى الموثّق للمجتمع، وتوقّع أن يقع معظم المخزون بحجم العائلة في نطاق الأرقام الستّة بوضوح. وتُدرِج ورقة منتج Luma الرسمية وحدات الغرفة الواحدة عند 105.60 متر مربع من المساحة القابلة للبيع، ووحدات الغرفتين عند 112.55 متر مربع، تُباع على خطة سداد لثلاث سنوات (صفحة Luma على muscatbay.com، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026)، ووقّع المطوّر اتفاقية تمويل مع Ahli Bank تشمل مشترين من جنسيات متعدّدة (Muscat Daily، 13 Jan 2026).

التملّك الحر وصفة المجمّع السياحي والإقامة الذهبية لعشر سنوات

Muscat Bay مجمّع سياحي متكامل معتمد ضمن إطار Royal Decree 12/2006، ما يعني أن الأجانب من غير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي يمكنهم الشراء هنا بتملّك حر كامل، وهو أمر لا يتاح إلّا داخل المجمّعات السياحية في عُمان. والتملّك مفتوح لجميع الجنسيات، والسند قابل للتوريث.

أما الإقامة: ففي 31 August 2025، أعادت عُمان إطلاق إقامة المستثمرين باسم برنامج الإقامة الذهبية، وهي إقامة واحدة قابلة للتجديد لعشر سنوات بسبعة مسارات مؤهِّلة، يبدأ كلٌّ منها من OMR 200,000 (~USD 520,000)، وتشرف عليها وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار (MoCIIP) عبر omanresidence.gov.om. ويتطلّب المسار العقاري وحدة سكنية أو تجارية أو سياحية مكتملة بسند ملكية ساري داخل مجمّع سياحي متكامل معتمد، بقيمة تساوي OMR 200,000 أو تفوقه. ويشمل ضمّ العائلة الزوج/الزوجة والأبناء وأقارب الدرجة الأولى بلا قيود على العمر أو العدد. أما حدّا الشريحتين القديمان 250k/500k اللذان قد تراهما مذكورين في مواضع أخرى فكانا من برنامج ما قبل 2025 — راجِع التفصيل الكامل في دليل الإقامة الذهبية العُمانية.

ويتوافق Muscat Bay مع ذلك الحدّ بسهولة. فكل فيلا مُدرَجة حالياً لإعادة البيع (OMR 310,000 فأكثر، Tamlik، 18 Jul 2026) تتجاوز OMR 200,000 بمفردها، كما يبلغه أعلى نطاق شقق الغرفتين (OMR 200,000-229,000). أما شقق Luma من فئة الدخول دون الخطّ فقد تُحتسَب مع ذلك ضمن حيازة مجمّعة — إذ تشير الصياغة الرسمية إلى “unit(s)” (وحدة/وحدات)، ما يوحي بالتجميع، لكن أكّد المعاملة مع MoCIIP قبل الاعتماد عليها — ولاحِظ شرط “المكتملة بسند ملكية”: فالشراء على الخارطة في Luma لا يصبح مؤهِّلاً للإقامة إلّا عند التسليم، بمجرّد إصدار سند الملكية.

نمط الحياة: ارتكاز Jumeirah والشواطئ والغوص

محور المجتمع هو Jumeirah Muscat Bay، أول منتجع لمجموعة Jumeirah في عُمان: 206 غرف عبر 32,000 متر مربع، بُني بتكلفة OMR 60 million (~USD 156 million)، بافتتاح تجريبي في 30 June 2022 (The National) وافتتاح رسمي في 4 December 2022 (Muscat Daily). ويضيف المنتجع ثلاثة مسابح ومنتجعاً صحياً ونادياً للأطفال ومرافق رياضية إلى الخليج، ويسوّق المطوّر Jumeirah Residents Club بخدمات فندقية لملّاك المنازل (muscatbay.com، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026). كما يحجز المخطّط العام الأصلي فندق Jumeirah بوتيكياً ثانياً (Wikipedia، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026).

الماء هو النصف الآخر من القصة. فالخلجان حول Bandar Jissah وQantab تنفتح على بعض أفضل مواقع الغوص المتاحة في الخليج: إذ تضمّ محمية Bandar Khayran، على بعد نحو 25 كم جنوب شرق مسقط، نحو 20 موقع غوص فوق شعاب مرجانية ضحلة يبلغ متوسط عمقها 15 متراً، بما في ذلك حطام Al Munassir بطول 84 متراً، الذي أُغرق عمداً في 2003 كشعبة مرجانية اصطناعية (Lonely Planet؛ Divebooker، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026). ويُسيّر مشغّلو الغوص مثل Extra Divers في خليج Jissah المجاور قوارب يومية إلى Bandar Khayran وجزيرة Fahal، ويوفّر Turtle Bay الغطس الضحل مع سلاحف مقيمة. أضِف إلى ذلك مسارات الجبال والوديان خلف المنازل مباشرةً (تسوّق ورقة منتج Luma “إطلالات على الجبل والوادي” ميزةً بارزة) لتحصل على عنوان في أحضان الطبيعة فعلاً لا على صيغة الغولف والمولات.

واقع الإيجار والتأجير للعطلات: قراءة صريحة

احذر وعود العائد هنا. فلم يُنشَر أي عائد إيجاري مدقّق خاص بـ Muscat Bay؛ وتصف مراجعة عوائد المجمّعات السياحية من Palmera (21 Jun 2026) عمداً طابع الطلب في المجتمع، والإيجارات الطويلة الراقية وجاذبية المساكن ذات العلامات التجارية، بدلاً من اختلاق رقم. وما يمكن قوله بالمصادر:

• على مستوى مسقط، تحقّق الشقق والفلل جيّدة الموقع عوائد إيجارية إجمالية تبلغ نحو 6-8% في المتوسط (Optimo Property، مذكورة في مراجعة عوائد Palmera، 21 Jun 2026)، مع امتداد الإيجارات قصيرة الأمد عبر المجمّعات السياحية العُمانية استرشادياً بين 5-10% إجمالاً.
• تبلغ إيجارات الطلب الحالية في Muscat Bay OMR 675-800 شهرياً لشقق الغرفتين وOMR 1,000-2,000 (~USD 2,600-5,200) شهرياً للفلل (إعلانات Tamlik، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026). ومقابل سعر طلب شقة بغرفتَي نوم قدره OMR 125,000، يعني إيجار OMR 675-800 نحو 6.5-7.7% إجمالاً قبل رسوم الخدمات. تعامَل مع ذلك بوصفه حساباً على أسعار الطلب، لا عائداً مدقّقاً.
• الموسمية حقيقية. يمتدّ موسم الترفيه في مسقط تقريباً October to April؛ وتُظهر بيانات الإيجار قصير الأمد الاسترشادية من Al Mouj، أقرب مجمّع سياحي مماثل، إشغالاً قرب 35-44% بمتوسط أسعار يومية نحو USD 66-80 (بيانات وسطاء مذكورة في مراجعة عوائد Palmera، 21 Jun 2026). ومن المفترض أن يفرض خليج تحفّه Jumeirah أسعاراً ليلية مميّزة في الموسم، لكن هبوط الصيف جزء من النموذج.
• رسوم الخدمات: لا يوجد جدول رسمي منشور لـ Muscat Bay. وتضع أدلّة سوق مسقط رسوم خدمات المجتمع النموذجية عند OMR 20-80 شهرياً تبعاً للمشروع (Sands of Wealth، Sep 2025)؛ أما مجتمع مسوّر بمستوى منتجع بمرافق يديرها فندق فينبغي احتساب ميزانيته عند الطرف الأعلى. احصل على السعر الحالي كتابةً من المطوّر قبل التوقيع.
• السيولة: أظهر Tamlik 18 إعلاناً نشطاً لـ Muscat Bay، بيعاً وإيجاراً معاً، في 18 Jul 2026. وهذا سوق إعادة بيع عامل لكنه ضعيف، أضعف بكثير من مجتمع مماثل في دبي، لذا خطّط لفترات حيازة بالسنوات لا بالأشهر.

عملية الشراء: مخزون المطوّر مقابل إعادة البيع

هناك طريقان للدخول اعتباراً من منتصف 2026:

1. مخزون المطوّر (Luma Residences). أُطلق في 13 January 2026 برعاية وزير الإسكان والتخطيط العمراني، مع تجاوز الحجوزات الأولية 50% بالفعل عند الإطلاق (Muscat Daily، 13 Jan 2026). تحجز وحدة، وتوقّع اتفاقية البيع والشراء (SPA)، وتسدّد على خطة السداد المنشورة لثلاث سنوات (muscatbay.com، تمّ الاطّلاع 18 Jul 2026)، مع توفّر خيارات الرهن العقاري من Ahli Bank للمشترين الأجانب. ويأتي سند الملكية، ومن ثمّ أهلية الإقامة الذهبية، بعد الاكتمال والتسجيل.
2. إعادة البيع (Zaha وNameer ومراحل مكتملة أخرى). تشتري منزلاً قائماً بسند ملكية جاهز، ما يعني تسجيلاً فورياً باسمك وأهلية إقامة فورية إذا كانت القيمة OMR 200,000 أو أكثر. تحقّق من سند ملكية البائع وأي رصيد متبقٍّ من رسوم الخدمات قبل النقل.

وفي كلتا الحالتين تكون تكلفة النقل الحكومية نفسها: رسم تسجيل قدره 3% على قيمة العقار، يُدفَع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند النقل (جدول رسوم الوزارة، مدعوماً بـ Trowers & Hamlins وأدلّة السوق، تمّ الاطّلاع Jul 2026)، وهو أقل بوضوح من رسم DLD في دبي البالغ 4%. ولا تفرض عُمان ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة على أرباح رأس المال العقاري، والمبيعات السكنية معفاة من ضريبة القيمة المضافة البالغة 5%. راجِع مقارنتنا بين عُمان ودبي للاطّلاع على حزمة التكاليف الكاملة.

Muscat Bay على Palmera

تُدرِج Palmera حالياً Luma Residence في Muscat Bay من OMR 78,555، على الخارطة، بشقق وتاون هاوس وفلل من 1-3 غرف نوم، بأسعار المطوّر بلا عمولة على المشتري: راجِع صفحة كتالوج Muscat Bay المباشرة وصفحة مطوّر Muscat Bay. وعبر عُمان، تحمل Palmera 25 عقاراً نشطاً (21 على الخارطة) من 8 مطوّرين؛ وللخيارات المخصّصة، يردّ الفريق على WhatsApp أو عبر صفحة التواصل.