Données du marché immobilier omanais
Un panorama sourcé du marché immobilier du Sultanat : prix, rendements locatifs, droits de propriété, investissement étranger et l'économie Vision 2040 qui alimente la demande. Chaque chiffre est issu de statistiques officielles, listées en intégralité ci-dessous.
Activité du marché
Valeur des ventes et croissance des prix
Le volume de transactions a quasiment doublé depuis 2020, tandis que les prix résidentiels ont progressé à deux chiffres en glissement annuel jusqu'au Q1 2026.
Valeur totale des ventes — en milliards d'OMR
Indice des prix résidentiels — progression YoY
| Année | Valeur des ventes | Variation YoY |
|---|---|---|
| 2020* | OMR 1.9B | — |
| 2021 | OMR 2.553B | +34% |
| 2022 | OMR 2.706B | +6% |
| 2023 | OMR 2.607B | −4% |
| 2024 | OMR 3.38B | +30% |
| 2025 | OMR 3.368B | −0.4% |
Sources : NCSI Real Estate Price Index Q3 et Q4 2025 ; NCSI Annual Statistical Book 2024 et 2025. * Total 2020 estimé ; valeur des ventes = contrats d'achat / de vente uniquement.
Rendements et coût d'entrée
Rendements, prix d'entrée et fiscalité
L'Oman associe certains des rendements locatifs les plus élevés du Golfe au prix d'entrée le plus bas — sans impôt sur les plus-values ni taxe foncière annuelle.
Sources : EY Tax Alert, mai 2025 ; Autorité fiscale d'Oman. Rendements d'après les données de marché de Savills et National Bank of Oman, 2025.
Propriété et résidence
Qui peut posséder quoi à Oman
Le Royal Decree 38/2025 accorde la pleine propriété aux non-Omanais — particuliers et entreprises de toute nationalité — au sein de KOM et des SEZ / zones franches désignées. Aucun partenaire omanais, aucune part minimale de détention.
| Acheteur | Voie ITC (RD 12/2006) | KOM / SEZ et zones franches (RD 38/2025) | Hors zones désignées |
|---|---|---|---|
| Particulier hors GCC | Pleine propriété* | Pleine propriété | Usufruit (≤99 ans) |
| Ressortissant du GCC | Pleine propriété* | Pleine propriété | Pleine propriété (hors zones réservées) |
| Société à capitaux étrangers | Pleine propriété* | Pleine propriété | Usufruit uniquement |
| Société omanaise / du GCC | Pleine propriété* | Pleine propriété | Pleine propriété |
En vertu du RD 38/2025, les acheteurs non-omanais à KOM et leur famille proche obtiennent la résidence. Un visa investisseur de 2 ans renouvelable s'applique une fois les paiements finalisés ; un Golden Visa de 10 ans est disponible pour les investissements de OMR 200,000+ (~USD 520K). *La pleine propriété ITC est une propriété enregistrée en vertu du RD 12/2006, fonctionnant comme un titre permanent et entièrement cessible.
Sources : RD 38/2025 (Journal officiel, avril 2025) ; RD 12/2006 ; analyse juridique d'Al Tamimi & Company 2025 ; EY Tax Alert, mai 2025.
Évolution de la demande
Un marché en pleine propriété qui s'internationalise
Au sein du parc en pleine propriété / ITC que les étrangers peuvent légalement détenir, les acheteurs internationaux dépassent désormais les résidents omanais — et l'écart devrait se creuser à mesure que les zones franches s'ouvrent en vertu du RD 38/2025.
Répartition des acheteurs — internationaux vs résidents (part des transactions en pleine propriété / ITC)
Sources : NCSI Oman ; Mordor Intelligence ; Savills et National Bank of Oman, 2025. La répartition est une estimation pour le segment pleine propriété / ITC ; 2026 est une prévision.
L'économie sous-jacente
Diversification du GDP — 2024 vs 2025
La demande immobilière repose sur une économie qui se diversifie volontairement : la part du pétrole recule à dessein, tandis que la finance, l'industrie, la logistique et le tourisme progressent.
| Secteur | 2024 | 2025 | GDP YoY* |
|---|---|---|---|
| Pétrole et gaz | 34% | 28% | −14.8% |
| Finance et services | 18% | 19% | +9.2% |
| Autres hors pétrole | 17% | 20% | +21.7% |
| Logistique et commerce | 12% | 12% | +3.4% |
| Industrie manufacturière | 11% | 12% | +12.8% |
| Tourisme et hôtellerie | 8% | 9% | +16.4% |
La valeur absolue du pétrole a reculé de RO 2.0 milliards (−14.8%), tandis que l'économie globale a malgré tout progressé de 2.4% et que la production touristique a bondi de 16.4% — une politique Vision 2040 délibérée, et non un cycle des matières premières.
Source : NCSI / Ministère de l'Économie, mars 2026. * GDP YoY = variation de la valeur absolue du secteur (part × GDP total), et non variation en points de pourcentage.
Capitaux étrangers
Investissements directs étrangers à Oman
Fin 2025, le Royaume-Uni et les États-Unis détenaient les plus grandes parts du stock cumulé de FDI omanais ; les cinq premiers pays d'origine représentent environ 89% du total.
Part du stock de FDI par pays d'origine
Source : NCSI Oman — stock cumulé de FDI par pays d'origine, fin du Q4 2025.
Moteur de la demande
Croissance démographique
Une population croissante, jeune et à forte composante d'expatriés constitue la demande locative sur laquelle les investisseurs se positionnent — concentrée dans la capitale.
Population de l'Oman — en millions (2014 → 2025)
Source : Oman National Centre for Statistics & Information (NCSI), chiffres de fin 2025.
Soutenu par l'État
Vision 2040 — un bilan concret, pas une image de synthèse
La thèse de la demande est soutenue par l'État et produit déjà des résultats : plus de 100 projets nationaux achevés, quatre excédents budgétaires consécutifs et une dette publique réduite de près de moitié.
Validation externe : S&P a relevé l'Oman en catégorie investissement (BBB−) en 2024, Fitch a fait passer sa perspective à positive, et l'IMF a relevé une « nette amélioration des fondamentaux ».
Sources : Oman Vision 2040 Follow-up Unit (revue 2021–25) via fm.gov.om ; IMF Article IV 2024 ; S&P Global 2024 ; NCSI.
Où se pose le capital étranger
Zones franches et zones économiques spéciales
Six zones stratégiques orientent l'investissement étranger vers les secteurs de Vision 2040 — chacune située hors du détroit d'Ormuz, dotée de ports en eau profonde et d'un accès direct à l'océan Indien.
Source : Madayn ; SEZAD ; autorités des différentes zones, 2025–26.
Connectivité
Hafeet Rail — le premier chemin de fer transfrontalier du Golfe
Un corridor de 238 km est en cours de construction, du port de Sohar au réseau des Émirats arabes unis puis jusqu'à Abou Dabi, transportant à la fois passagers (jusqu'à 200 km/h) et fret. Une coentreprise d'Etihad Rail, Oman Rail et Mubadala.
Sources : Hafeet Rail ; Oman Rail ; Oman News Agency / AGBI, 2026.
Qualité de vie
Pourquoi Mascate est la ville idéale pour les familles
Classé et vérifié, pas du discours marketing — Mascate allie une sécurité de premier plan à la meilleure qualité de vie du GCC et d'Asie occidentale.
Source : Numbeo Safety Index & Quality of Life Index 2025.
Sources et méthodologie
- Marché et prix
- NCSI Real Estate Price Index (Q3 et Q4 2025) et Annual Statistical Book 2024 et 2025 pour la valeur des ventes et la progression des prix résidentiels. Rendements d'après Savills et National Bank of Oman, 2025.
- Économie et FDI
- NCSI / Ministère de l'Économie pour la composition et la croissance du GDP ; NCSI pour le stock cumulé de FDI (fin Q4 2025). Indicateurs souverains via IMF Article IV 2024 et S&P Global 2024.
- Propriété et résidence
- Royal Decree 38/2025 (Journal officiel, avril 2025), RD 12/2006 et RD 29/2018, avec analyse juridique d'Al Tamimi & Company (2025) et EY Tax Alert (mai 2025).
- Qualité de vie
- Numbeo Safety Index et Quality of Life Index 2025.
- Note sur les chiffres
- Les chiffres reflètent les publications officielles les plus récentes à la date de publication et sont mis à jour à mesure que de nouvelles données paraissent. Codes de devises : OMR / RO = rial omanais ; AED = dirham des Émirats arabes unis ; USD = dollar américain.
