Golden Visa Oman par l'immobilier : le guide vérifié 2026

En July 2026, Oman ne propose qu’une seule voie de résidence pour les investisseurs : le programme Golden Residency, un permis de séjour de 10 ans renouvelable accessible via sept voies d’investissement, chacune avec un minimum de OMR 200,000 (~USD 520,000). La voie immobilière exige une unité résidentielle, commerciale ou touristique achevée, dotée d’un titre de propriété valide et située dans un complexe touristique intégré (ITC) désigné. Le programme a été relancé le 31 August 2025 par le ministère du Commerce, de l’Industrie et de la Promotion de l’investissement (MoCIIP) et a remplacé l’ancien système à deux paliers (5 ans à OMR 250,000 / 10 ans à OMR 500,000) que de nombreux sites décrivent encore. Chaque chiffre de cette page est daté et sourcé ; là où les sources divergent, nous montrons la divergence et la tranchons.

La résidence investisseur en Oman en un coup d’œil (July 2026)

Question	Réponse	Source, date
Nom du programme	programme Golden Residency	omanresidence.gov.om (PRIMARY), consulté le 18 Jul 2026
Durée	10 ans, renouvelable	omanresidence.gov.om ; Gulf News, 1 Sep 2025
Investissement immobilier minimum	OMR 200,000 (~USD 520,000)	Gulf News ; Middle East Briefing, 1 Sep 2025
Bien éligible	Unité achevée avec titre de propriété, dans un ITC désigné	Middle East Briefing, 1 Sep 2025
Famille	Conjoint, enfants, parents au premier degré — sans limite d’âge ni de nombre	Gulf News, 1 Sep 2025
Administré par	MoCIIP ; portail officiel omanresidence.gov.om ; cartes de résidence via les services de la Royal Oman Police	omanresidence.gov.om, consulté le 18 Jul 2026
Lancement	31 Aug 2025 (forum Sustainable Business Environment, Salalah)	Gulf News ; Middle East Briefing, 1 Sep 2025

OMR 200,000 ou OMR 250,000 ? Faire le tri parmi les chiffres que vous verrez en ligne

Cherchez « Oman golden visa » aujourd’hui et vous trouverez trois seuils différents — OMR 200,000, OMR 250,000 et OMR 500,000 — souvent publiés à quelques jours d’intervalle par des organisations reconnues. Ces trois chiffres sont réels ; ils correspondent à des programmes différents. Voici la chronologie :

• 2021 – 30 Aug 2025 : l’Investor Residency Programme (IRP). Le dispositif initial de MoCIIP comportait deux paliers : un permis de 5 ans à OMR 250,000 et un permis de 10 ans à OMR 500,000 (ou l’emploi de plus de 50 Omanais). C’est de là que viennent les chiffres 250k et 500k.
• 31 Aug 2025 : la relance en Golden Residency. Annoncé à Salalah, le programme unifié a instauré sept voies, chacune à OMR 200,000 minimum, menant toutes au même permis de 10 ans renouvelable (Gulf News, 1 Sep 2025 ; Middle East Briefing, 1 Sep 2025 ; Zawya, Sep 2025 ; portail officiel omanresidence.gov.om).
• Pourquoi la confusion persiste : dans les premiers jours de September 2025, Trowers & Hamlins (Sep 2025) et Deloitte Middle East (4 Sep 2025) ont tous deux publié des notes clients décrivant une structure « Golden/Silver » à deux paliers à OMR 500,000 / OMR 250,000 — les paliers d’avant la relance. Des guides de cabinets mis à jour jusqu’en March 2026 (Mirabello) citent encore OMR 500,000 pour la voie immobilière. Ces chiffres décrivent le programme précédent, pas l’actuel.

Verdict, au 18 July 2026 : le seuil applicable pour la voie immobilière est de OMR 200,000 dans un ITC désigné, pour un permis de 10 ans renouvelable, selon le portail officiel de MoCIIP (omanresidence.gov.om), corroboré par les reportages de Gulf News et Middle East Briefing sur le lancement. Il n’existe plus de palier immobilier « silver » distinct de 5 ans dans le programme unifié. Si un site cite OMR 250,000 ou OMR 500,000, vérifiez sa date — il décrit les règles d’avant September 2025.

Les sept voies éligibles

Toutes les voies partagent le même minimum de OMR 200,000 (~USD 520,000) et mènent au même permis de 10 ans (Gulf News, 1 Sep 2025) :

1. Création d’entreprise — capital et actifs de OMR 200,000 ou plus.
2. Immobilier — unité(s) résidentielle(s), commerciale(s) ou touristique(s) achevée(s) avec titre de propriété dans un ITC désigné. L’objet de ce guide.
3. Obligations publiques de développement — OMR 200,000+, au moins deux ans avant l’échéance.
4. Actions cotées — OMR 200,000+ à la Muscat Stock Exchange.
5. Dépôt bancaire à terme — OMR 200,000 sur une durée de cinq ans.
6. Employeur établi — une société dotée de OMR 200,000 de capital employant au moins 50 ressortissants omanais.
7. Nomination au titre de la Foreign Investment Law — proposé par une société d’investissement éligible ; nominations multiples possibles.

La voie immobilière en détail

Où acheter. Dans le cadre du Royal Decree 12/2006, les ressortissants hors CCG ne peuvent détenir la pleine propriété en Oman qu’au sein des complexes touristiques intégrés désignés. Les ITC établis sont Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Barr Al Jissah, Jebel Sifah, Hawana Salalah et AIDA au sein du plan directeur élargi de Yiti. Deux nouveaux ITC — Al Qurm (OMR 230 million) et Al Bustan (OMR 150 million) — ont été officiellement annoncés en March 2026 (AIDA Oceana ITC guide, 2026 ; Times of Oman ITC investment reporting).

Ce qui est éligible. L’unité doit être achevée et titrée : « la propriété d’unités résidentielles, commerciales ou touristiques achevées, dotées d’un titre de propriété valide » (Middle East Briefing, 1 Sep 2025). Conséquence pratique : un achat sur plan ne confère pas la résidence à la réservation — l’éligibilité commence à la livraison, une fois le titre de propriété délivré à votre nom. Planifiez vos échéances en conséquence ; plusieurs projets ITC de notre catalogue sont livrés entre 2026 et 2030.

Atteindre le seuil. OMR 200,000 n’achète pas la même chose selon les ITC : cela représente environ trois à six unités d’entrée de gamme à Jebel Sifah (studios à partir de OMR 35,245) ou à Hawana Salalah (à partir de OMR 65,500), tandis qu’un seul appartement de deux chambres à Al Mouj Muscat, une villa à Muscat Bay ou une villa de marque à AIDA suffit à le franchir. Les textes officiels publiés ne confirment pas explicitement si plusieurs unités peuvent être cumulées pour atteindre OMR 200,000 — validez votre montage auprès du Centre de services aux investisseurs ou via notre équipe avant de vous engager.

Un droit qu’ajoute la résidence. Les titulaires de la Golden Residency peuvent en outre détenir un bien hors ITC, dans les zones par ailleurs ouvertes à la propriété non omanaise (Gulf News, 1 Sep 2025) — une option dont ne dispose aucun acquéreur étranger ordinaire.

Regroupement familial et avantages

Le permis couvre le conjoint, les enfants et les parents au premier degré, sans restriction d’âge ni de nombre (Gulf News, 1 Sep 2025) — plus large que la plupart des programmes du Golfe, qui plafonnent généralement l’âge des enfants à charge. Autres avantages publiés :

• Services coupe-file dans les aéroports omanais (Gulf News, 1 Sep 2025).
• Autorisation d’employer jusqu’à trois travailleurs domestiques (Gulf News, 1 Sep 2025).
• Le droit de détenir un bien hors ITC décrit ci-dessus.
• L’accès résident standard aux services bancaires, à la scolarisation et à l’affiliation aux soins de santé.

Comment postuler : procédure, documents, délais

1. Réalisez l’investissement éligible. Pour la voie immobilière : contrat de vente signé, paiement intégral et titre de propriété enregistré à votre nom auprès du ministère du Logement et de l’Urbanisme. Les acquéreurs étrangers acquittent les frais d’enregistrement de 3% au transfert (barème du MoHUP ; reportages Times of Oman / Zawya sur la révision tarifaire, Jan 2025).
2. Déposez la demande via le portail officiel — omanresidence.gov.om / portal.omanresidence.gov.om, exploité pour le compte de MoCIIP (les voies liées aux sociétés passent par l’Oman Business Platform).
3. Documents généralement requis (Mirabello, mis à jour Mar 2026 — source de conseil, à vérifier au dépôt) : passeport, extrait de casier judiciaire, justificatif médical/d’assurance santé, documentation d’investissement authentifiée, preuve de l’origine des fonds.
4. Traitement. Les sources de conseil font état d’environ 2–4 mois pour un dossier complet (Mirabello, Mar 2026) ; des avis professionnels antérieurs évoquaient 30–60 jours ouvrés sous le programme précédent. Considérez les délais publiés comme indicatifs — le portail confirme au cas par cas.
5. Délivrance de la résidence via les services de la Royal Oman Police ; le permis est renouvelable à 10 ans tant que l’investissement éligible est maintenu.

Frais officiels, en toute transparence : le barème du programme unifié actuel est confirmé dans le portail de demande au moment du dépôt. À titre indicatif seulement : le programme précédent facturait OMR 551 (10 ans) et OMR 326 (5 ans) par demandeur principal (Trowers & Hamlins, Sep 2025), et les guides de conseil 2026 estiment OMR 500–1,000 tout compris pour le demandeur principal, plus des frais par personne à charge (Mirabello, Mar 2026). Nous ne citerons pas ici de « frais officiels actuels », car aucune source primaire n’en publie ouvertement au 18 July 2026.

Ce que la Golden Residency n’est pas

• Ni la citoyenneté, ni une voie vers celle-ci. Oman ne dispose d’aucune filière de naturalisation par l’investissement ; il s’agit d’un permis de séjour renouvelable.
• Pas inconditionnelle. Les cabinets de conseil avertissent qu’une absence prolongée — notamment au-delà de 12 mois consécutifs — peut faire tomber la résidence (Mirabello, Mar 2026). Vendre le bien éligible avant le renouvellement supprimerait le fondement du permis.
• Pas une garantie de revenus locatifs. La résidence et le rendement de l’investissement sont deux questions distinctes ; voyez nos sections locatives franches par complexe dans chaque guide ITC et le blog sur les rendements des ITC.

Oman face à Dubaï (version courte)

La voie immobilière d’Oman (OMR 200,000 ≈ USD 520,000) et celle de Dubaï (AED 2,000,000 ≈ USD 545,000) coûtent à peu près la même chose en dollars, mais diffèrent dans leur mécanique : Dubaï accorde son visa de 10 ans sur un bien sur plan, voire entièrement financé par crédit, depuis sa réforme de 2026, alors qu’Oman exige une unité achevée et titrée ; les frais de transfert sont de 3% en Oman contre 4% de frais DLD à Dubaï ; Oman inclut les parents au premier degré sans plafond. Comparaison complète et sourcée, les deux marchés issus de nos propres catalogues : guide immobilier Oman vs Dubaï.

Le marché derrière le visa (chiffres 2026)

Le marché immobilier omanais est réduit mais en croissance : le volume total des transactions immobilières a atteint OMR 3.368 billion (~USD 8.76 billion) en 2025, la valeur des contrats de vente progressant de 16% sur un an, à OMR 1.27 billion (NCSI via Economy Middle East, Jan 2026). L’élan s’est poursuivi en 2026 — les transactions ont atteint OMR 1.175 billion à fin-May 2026, en hausse de 5.5% (NCSI via The Arabian Stories, 15 Jul 2026) — et la baisse des taux hypothécaires est créditée d’une relance de la demande (AGBI, Feb 2026). Le catalogue Oman de Palmera compte 25 annonces actives (21 sur plan) de 8 promoteurs répartis sur 11 districts, au sein d’une arborescence de ressources omanaises de 986 pages — parcourez tous les biens en Oman ou par zone, ou partez du dossier de synthèse sur les ITC.