AIDA et Yiti, Mascate : guide acheteur et investisseur de l'ITC de falaise d'Oman (2026)

En juillet 2026, les prix d’entrée dans la zone de développement AIDA et Yiti débutent à OMR 85 971 (~USD 224 000) pour des appartements à The Sustainable City – Yiti et OMR 95 000 (~USD 247 000) à AIDA même, jusqu’à OMR 807 690 (~USD 2,1 millions) pour les Trump Golf Villas de cinq chambres (catalogue Palmera, consulté le 18 juil. 2026). Les deux zones se situent en territoire Integrated Tourism Complex (ITC) au sud-est du centre de Mascate, ce qui signifie que les acheteurs de toute nationalité obtiennent un titre freehold, paient des frais d’enregistrement de 3 % et — dès qu’ils possèdent une unité achevée valant OMR 200 000 (~USD 520 000) ou plus — sont éligibles à la Golden Residency omanaise de dix ans. Presque tout est aujourd’hui sur plan, avec des livraisons prévues entre 2028 et 2030.

Ce qu’est AIDA : un plan directeur de falaise à USD 1,5 milliard par DarGlobal et OMRAN

AIDA a été annoncé le 24 mars 2022 à l’Expo 2020 Dubaï, en coentreprise entre la branche internationale de Dar Al Arkan, DarGlobal, et OMRAN Group, le promoteur touristique public d’Oman : 3,5 millions de mètres carrés en trois étapes, une valeur d’investissement d’environ USD 1,5 milliard et quelque 3 500 unités résidentielles — villas de taille moyenne, maisons de ville et appartements de faible hauteur (communiqué Dar Al Arkan et Oman Observer, tous deux du 24 mars 2022). Le site est un plateau en falaise à environ 130 mètres au-dessus du golfe d’Oman, au-dessus de la plage de Yiti, à environ 20 minutes de route du centre de Mascate par Yiti Road (site AIDA de DarGlobal, consulté le 18 juil. 2026), au sein d’une zone de développement de Yiti élargie que la couverture du lancement chiffrait à plus de 11 millions de mètres carrés (Muscat Daily, 24 mars 2022).

La composition confirmée actuelle, vérifiée en juillet 2026 :

• Trump International Hotel Muscat et Trump International Golf Club Oman. Un complexe de USD 500 millions : un hôtel cinq étoiles de 140 clés avec des « hanging suites » en bord de falaise, un parcours de championnat 18 trous géré par la Trump Organization avec des trous taillés dans des formations naturelles de wadi, un club privé, une académie de golf et une boîte de nuit suspendue à la falaise ; l’ouverture du club de golf est prévue en décembre 2028 (The Trump Organization ; Construction Week Online, 2024).
• Résidences de marque Trump. Trump Golf Villas — une collection d’environ 100 villas de trois à sept chambres face au parcours de golf (annonce Omnia Capital Group, consultée le 18 juil. 2026) — plus les Trump Cliff Villas au bord de la falaise et les Fairway Villas le long du parcours.
• Marriott Residences AIDA. Deux tours de neuf étages avec 244 résidences de marque de une à trois chambres ; les propriétaires reçoivent deux ans de statut Marriott Bonvoy Platinum Elite et l’adhésion au club de golf Trump (annonces OPR/Metropolitan, consultées le 18 juil. 2026).
• Appartements et villas sans marque. The Great Escape 2 (appartements d’une à trois chambres) et Amour sans Détour (maisons de trois chambres).

Une précision, car elle revient dans les recherches : il n’y a pas de St. Regis à AIDA. Le St. Regis Al Mouj Muscat Resort est un hôtel distinct dans l’ITC d’Al Mouj (annuaire Marriott, consulté le 18 juil. 2026). Les marques confirmées d’AIDA sont Trump International et Marriott Residences.

Ce qu’est la Sustainable City de Yiti : la communauté net-zéro de Diamond Developers

Sur la bande côtière de Yiti, sous AIDA, se trouve The Sustainable City – Yiti par Diamond Developers (la filiale de SEE Holding derrière la Sustainable City de Dubaï), également en partenariat avec OMRAN. Lancée le 30 mars 2022 avec une valeur d’investissement de près de USD 1 milliard, elle s’étend sur environ un million de mètres carrés et prévoit 300 villas, 1 225 appartements et 132 appartements avec services pour environ 10 000 résidents et visiteurs, visant la neutralité carbone d’ici 2040 — la première communauté à thème net-zéro d’Oman (communiqué de lancement officiel, 30 mars 2022). La conception limite la voiture, avec des itinéraires piétons et cyclables reliant les logements aux écoles, cliniques, mosquées et installations sportives. L’objectif d’achèvement initial était 2025, la couverture ultérieure évoquant une pleine exploitation à partir de 2026 (MEP Middle East, s.d.), ce qui en fait la partie de la zone la plus proche de la livraison.

Palmera référence deux projets Sustainable City – Yiti : The Plaza (appartements d’une à trois chambres du cœur urbain) et le Sustainable District (villas de trois à quatre chambres prêtes pour le net-zéro).

Prix d’entrée en juillet 2026

Prix affichés en vigueur dans les deux zones, d’après le catalogue Palmera (prix promoteur, consulté le 18 juil. 2026) ; la parité utilisée partout est 1 OMR = 2,60 USD :

Projet	Zone	Unités	Dès (OMR)	Dès (~USD)	Livraison
The Plaza, The Sustainable City – Yiti	Yiti	Appartements 1–3 ch.	85,971	224,000	Sur plan
The Great Escape 2	AIDA	Appartements 1–3 ch.	95,000	247,000	2029
Marriott Residences AIDA	AIDA	Appartements 1–3 ch.	139,200	362,000	2029
Amour sans Détour	AIDA	3 ch.	175,000	455,000	2030
Sustainable District, TSC – Yiti	Yiti	Villas 3–4 ch.	238,747	621,000	Sur plan
Trump Cliff Villas	AIDA	Villas 3 ch.	385,380	1,002,000	2028
Fairway Villas	AIDA	Villas 4–5 ch.	491,298	1,277,000	2028
Trump Golf Villas	AIDA	Villas 5 ch.	807,690	2,100,000	2028

Pour le contexte de trajectoire : la première phase de Great Escape débutait à OMR 91 200 (~USD 237 000) au T2 2024 (annonce Metropolitan), donc l’entrée de la phase deux à OMR 95 000 mi-2026 représente environ 4 % d’appréciation de lancement à lancement sur deux ans — pas un marché emballé, ce qui coupe dans les deux sens.

Deux remarques pratiques. Ce sont des prix promoteur « à partir de » pour la plus petite unité de chaque projet ; les primes de vue évoluent vite car le stock en bord de falaise est fini. Et le seuil de OMR 200 000 de la Golden Residency est franchi par tous les produits villa ci-dessus, mais pas par les appartements d’entrée de gamme, donc les acheteurs motivés par la résidence doivent vérifier le prix de l’unité précise, et non le prix « à partir de » du projet.

Statut freehold et Golden Residency de dix ans

AIDA et les développements de Yiti sont commercialisés et référencés comme des projets en zone ITC — la catégorie juridique qui compte, car selon le cadre du Royal Decree 12/2006 d’Oman, les étrangers non-CCG ne peuvent acheter en freehold que dans des Integrated Tourism Complexes désignés. Les deux zones vendent en freehold à toutes les nationalités sur cette base.

Sur la résidence : Golden Residency omanaise de dix ans, voie immobilière à partir de OMR 200 000 dans un ITC désigné (relancée le 31 août 2025 ; les anciens seuils à deux paliers 250k/500k que vous pouvez voir ailleurs relevaient du programme d’avant 2025). Le programme relancé est une résidence unique de dix ans renouvelable avec sept voies éligibles, chacune à partir de OMR 200 000 (~USD 520 000), administrée par MoCIIP via le portail officiel omanresidence.gov.om. La voie immobilière exige une unité résidentielle, commerciale ou touristique achevée avec un titre de propriété valide dans un ITC désigné. L’inclusion familiale couvre conjoint, enfants et parents au premier degré sans restriction d’âge ou de nombre (omanresidence.gov.om, consulté le 18 juil. 2026 ; Gulf News, 1 sept. 2025).

Le mot « achevée » est le point d’attention honnête pour cette zone : un contrat sur plan ne vous qualifie pas en soi pour la Golden Residency — l’éligibilité commence lorsque l’unité est livrée et enregistrée à votre nom, ce qui signifie à AIDA 2028 au plus tôt. Les acheteurs qui ont besoin de la résidence plus tôt devraient regarder le stock ITC achevé ailleurs (Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah) ou les phases de la Sustainable City – Yiti les plus proches de la livraison. Le détail complet du programme figure dans notre guide de la Golden Residency omanaise.

Cadre de vie : golf, promenades en falaise, plage et distances

L’argument d’AIDA, c’est le spectacle vertical : le bord du plateau plonge d’environ 130 mètres vers la mer, et le plan directeur enroule le parcours de golf, l’hôtel et les grappes de villas autour de cette ligne de falaise, avec des centres de bien-être, des installations de fitness et des espaces publics paysagers entre les deux (site AIDA de DarGlobal, consulté le 18 juil. 2026). Au niveau de la mer, la plage de Yiti et la Sustainable City fournissent la couche de services quotidiens qu’une zone purement resort n’aurait pas, et les resorts établis Shangri-La et Ritz-Carlton (Al Bustan) sur la route côtière vers Mascate signifient que le corridor dispose déjà d’une hôtellerie cinq étoiles opérationnelle pendant la construction des hôtels d’AIDA.

Temps de trajet : environ 20 minutes du centre de Mascate (DarGlobal) et environ 40 minutes de l’aéroport international de Mascate (catalogue Palmera, consulté le 18 juil. 2026). C’est plus loin de l’aéroport qu’Al Mouj ; AIDA est le pari paysage-et-golf face au pari marina-et-commodité-urbaine d’Al Mouj.

État de la construction et calendrier de livraison

Tout est sur plan à AIDA en juillet 2026. La séquence, selon les documents du promoteur et le catalogue en vigueur (consulté le 18 juil. 2026) :

• 2026 : The Sustainable City – Yiti visée pour être pleinement opérationnelle (MEP Middle East, s.d.) ; premières livraisons de la zone Yiti avant quoi que ce soit à AIDA.
• T3 2028 : premières livraisons résidentielles d’AIDA — Trump Cliff Villas, Fairway Villas et Trump Golf Villas sont toutes référencées pour une livraison en 2028, et les mises à jour de chantier visent le T3 2028 pour la première phase d’appartements.
• Décembre 2028 : ouverture prévue du Trump International Golf Club Oman (Construction Week Online, 2024).
• 2029–2030 : The Great Escape 2 et Marriott Residences AIDA (2029), Amour sans Détour (2030).

La mise en garde habituelle sur le sur plan s’applique avec d’autant plus de force à un plan directeur en trois étapes : les dates glissent. L’objectif propre de la Sustainable City est passé de 2025 à 2026 ; inscrivez les conditions de livraison attendue et d’indemnisation dans le contrat de vente plutôt que de vous fier aux calendriers marketing.

Perspectives locatives et location saisonnière : prospectives, pas encore une histoire de rendement

AIDA n’a aucun historique locatif car rien n’a été livré ; tout rendement cité pour AIDA aujourd’hui est une projection, pas une donnée. Ce que l’on peut sourcer, c’est le marché environnant de Mascate — la base qu’un bailleur d’AIDA ou de Yiti héritera à la livraison :

• Les rendements résidentiels bruts moyens à Mascate avoisinent 5–7 % début 2026, avec des zones lifestyle premium comme Al Mouj à 4–6 % et des quartiers plus abordables au-dessus ; les rendements nets réalistes après charges, gestion et vacance sont d’environ 3,5–5 % pour la location longue durée (base de données Muscat de Sands of Wealth, début 2026).
• Le marché de la location courte durée est petit et saisonnier : les données Airbnb de Mascate pour juin 2025–mai 2026 montrent 34,3 % d’occupation moyenne, un tarif journalier moyen d’environ USD 88 et un revenu annuel moyen d’environ USD 6 407 par annonce (AirROI, consulté le 18 juil. 2026). Les meilleurs font des multiples de cela en saison octobre–avril, mais la moyenne dit que le risque d’occupation est réel.
• La propre analyse locative ITC de Palmera situe les moyennes de Mascate à 6–8 % brut avec des stratégies de location courte durée à 5–10 % brut — voir Rendements locatifs et ROI dans les ITC d’Oman.

Le scénario haussier : un resort de golf Trump et l’infrastructure locative Marriott créent exactement la demande de destination qui hausse les tarifs de location courte durée au-dessus de la moyenne de Mascate. Le scénario baissier : l’offre arrive en 2028–2030 sur un marché dont l’occupation en location courte durée est actuellement en moyenne de 34 %, et la liquidité à la revente à Oman est plus mince qu’à Dubaï. Traitez le revenu locatif à AIDA comme une histoire à partir de 2029 et testez-le à l’occupation moyenne de Mascate, pas à l’occupation de la brochure resort.

Comment acheter : processus, plans de paiement, escrow et frais

Le parcours d’achat sur plan à AIDA et Yiti, en juillet 2026 :

1. Réserver et signer. Dépôt de réservation, puis un contrat de vente. Sur les lancements d’appartements d’AIDA, DarGlobal a proposé des plans liés à la construction 80/20 et 90/10 avec un paiement de réservation de 10 % (annonces Metropolitan/OPR, 2024–2025) — 80–90 % en échéances pendant la construction, le solde à la livraison ou après.
2. Protection escrow. Oman impose aux promoteurs agréés de faire transiter les paiements des acheteurs sur plan par un compte séquestre de projet avec des retraits liés aux phases de construction approuvées — un régime créé par le Royal Decree 30/2018 et consolidé dans la Real Estate Regulation Law, Royal Decree 79/2025, qui exige aussi que les promoteurs soient agréés avant de lancer un projet (decree.om ; analyse BSA Law, 2025). Payez sur le compte séquestre nominatif du projet, jamais un compte général de la société.
3. Enregistrement et titre. Les frais d’enregistrement/transfert sont de 3 % de la valeur (barème du Ministry of Housing and Urban Planning, corroboré par Trowers & Hamlins et les guides de marché, consulté juil. 2026). Le titre de propriété est délivré à l’achèvement et à la livraison — le déclencheur de l’éligibilité à la Golden Residency.
4. Coûts de détention et fiscalité. 0 % d’impôt sur le revenu personnel sur les revenus locatifs aujourd’hui et 0 % d’impôt sur les plus-values immobilières (le premier impôt sur le revenu personnel d’Oman, Royal Decree 56/2025, entre en vigueur en 2028 et ne vise qu’environ le top 1 % des revenus). Les ventes et locations résidentielles sont exonérées ou à taux zéro pour la TVA de 5 % d’Oman. Prévoyez des charges de service ITC, fixées par projet — confirmez-les par écrit avant de signer. Plus de détails dans Fiscalité immobilière d’Oman pour les investisseurs.

Palmera référence 6 projets DarGlobal à AIDA et les deux projets Diamond Developers à Yiti au prix promoteur, sans commission d’acheteur — parcourez les annonces d’AIDA Muscat et les annonces de Yiti, ou joignez l’équipe via la page contact.