AIDA та Yiti, Маскат: путівник покупця й інвестора по скельному ITC Оману (2026)

Станом на липень 2026 ціни входу в зоні розвитку AIDA та Yiti починаються від OMR 85 971 (~USD 224 000) за апартаменти в The Sustainable City – Yiti та OMR 95 000 (~USD 247 000) у самій AIDA, сягаючи OMR 807 690 (~USD 2,1 мільйона) за п’ятиспальні Trump Golf Villas (каталог Palmera, доступ 18 лип. 2026). Обидві зони розташовані на території Integrated Tourism Complex (ITC) на південний схід від центру Маската, що означає, що покупці будь-якої національності отримують титул freehold, сплачують 3% реєстраційного збору і — щойно володіють завершеною одиницею вартістю OMR 200 000 (~USD 520 000) чи більше — кваліфікуються на 10-річну Golden Residency Оману. Майже все тут сьогодні off-plan, із передачами, запланованими на 2028–2030 роки.

Що таке AIDA: скельний генплан на USD 1,5 мільярда від DarGlobal та OMRAN

AIDA була оголошена 24 березня 2022 на Expo 2020 Dubai як спільне підприємство між міжнародним підрозділом Dar Al Arkan, DarGlobal, та OMRAN Group, державним туристичним забудовником Оману: 3,5 мільйона квадратних метрів у три етапи, інвестиційна вартість близько USD 1,5 мільярда і приблизно 3500 житлових одиниць — вілли середнього розміру, таунхауси й малоповерхові апартаменти (пресреліз Dar Al Arkan і Oman Observer, обидва 24 бер. 2022). Ділянка — плато на скелі приблизно 130 метрів над Оманською затокою, над пляжем Yiti, приблизно за 20 хвилин їзди від центру Маската через Yiti Road (сайт AIDA DarGlobal, доступ 18 лип. 2026), у межах ширшої зони розвитку Yiti, яку висвітлення запуску оцінювало більш ніж у 11 мільйонів квадратних метрів (Muscat Daily, 24 бер. 2022).

Поточний підтверджений склад, перевірено в липні 2026:

• Trump International Hotel Muscat та Trump International Golf Club Oman. Комплекс на USD 500 мільйонів: п’ятизірковий готель на 140 ключів із „hanging suites” на краю скелі, 18-лунковий чемпіонський майданчик під керуванням Trump Organization з лунками, вирізаними в природних формаціях ваді, клуб лише для членів, гольф-академія й нічний клуб, підвішений на скелі; відкриття гольф-клубу заплановано на грудень 2028 (The Trump Organization; Construction Week Online, 2024).
• Резиденції під брендом Trump. Trump Golf Villas — колекція з близько 100 вілл у форматах від трьох до семи спалень з видом на гольф-майданчик (оголошення Omnia Capital Group, доступ 18 лип. 2026) — плюс Trump Cliff Villas на краю скелі й Fairway Villas уздовж майданчика.
• Marriott Residences AIDA. Дві дев’ятиповерхові вежі з 244 брендованими резиденціями у форматах від однієї до трьох спалень; власники отримують два роки статусу Marriott Bonvoy Platinum Elite і членство в гольф-клубі Trump (оголошення OPR/Metropolitan, доступ 18 лип. 2026).
• Небрендовані апартаменти й вілли. The Great Escape 2 (апартаменти від однієї до трьох спалень) і Amour sans Détour (будинки з трьома спальнями).

Одне уточнення, бо воно виринає в пошуках: у AIDA немає St. Regis. St. Regis Al Mouj Muscat Resort — окремий готель в ITC Al Mouj (каталог Marriott, доступ 18 лип. 2026). Підтверджені бренди AIDA — Trump International і Marriott Residences.

Що таке Sustainable City в Yiti: спільнота net-zero від Diamond Developers

На прибережній смузі Yiti під AIDA розташована The Sustainable City – Yiti від Diamond Developers (дочірньої компанії SEE Holding, що стоїть за Sustainable City в Дубаї), також у партнерстві з OMRAN. Запущена 30 березня 2022 з інвестиційною вартістю близько USD 1 мільярда, вона охоплює близько мільйона квадратних метрів і планує 300 вілл, 1225 апартаментів і 132 сервісні апартаменти для близько 10 000 мешканців і відвідувачів, прагнучи чистого нуля вуглецю до 2040 — перша в Омані спільнота з темою net-zero (офіційний реліз запуску, 30 бер. 2022). Дизайн малоавтомобільний, із пішохідними й велосипедними маршрутами, що з’єднують оселі зі школами, клініками, мечетями й спортивними об’єктами. Початкова ціль завершення — 2025, а пізніші матеріали вказують на повну експлуатацію з 2026 (MEP Middle East, б.д.), що робить її найближчою до передачі частиною зони.

Palmera наводить два проєкти Sustainable City – Yiti: The Plaza (апартаменти від однієї до трьох спалень у міському ядрі) і Sustainable District (вілли від трьох до чотирьох спалень, готові до net-zero).

Ціни входу станом на липень 2026

Чинні ціни пропозиції по обох зонах, із каталогу Palmera (ціни забудовника, доступ 18 лип. 2026); курс, що використовується всюди, — 1 OMR = 2,60 USD:

Проєкт	Зона	Одиниці	Від (OMR)	Від (~USD)	Передача
The Plaza, The Sustainable City – Yiti	Yiti	Апартаменти 1–3 сп.	85,971	224,000	Off-plan
The Great Escape 2	AIDA	Апартаменти 1–3 сп.	95,000	247,000	2029
Marriott Residences AIDA	AIDA	Апартаменти 1–3 сп.	139,200	362,000	2029
Amour sans Détour	AIDA	3 сп.	175,000	455,000	2030
Sustainable District, TSC – Yiti	Yiti	Вілли 3–4 сп.	238,747	621,000	Off-plan
Trump Cliff Villas	AIDA	Вілли 3 сп.	385,380	1,002,000	2028
Fairway Villas	AIDA	Вілли 4–5 сп.	491,298	1,277,000	2028
Trump Golf Villas	AIDA	Вілли 5 сп.	807,690	2,100,000	2028

Для контексту траєкторії: перша фаза Great Escape починалася від OMR 91 200 (~USD 237 000) у 2 кв. 2024 (оголошення Metropolitan), тож вхід другої фази на рівні OMR 95 000 в середині 2026 — це близько 4% подорожчання від запуску до запуску за два роки — не розігнаний ринок, що ріже в обидва боки.

Дві практичні примітки. Це ціни забудовника „від” за найменшу одиницю в кожному проєкті; премії за вид рухаються швидко, бо фонд на краю скелі скінченний. А поріг OMR 200 000 Golden Residency долає кожен віллний продукт вище, але не апартаменти початкового рівня, тож покупці, орієнтовані на резидентство, мають перевіряти ціну конкретної одиниці, а не ціну проєкту „від”.

Статус freehold і 10-річна Golden Residency

AIDA й розробки Yiti продаються та каталогізуються як проєкти в зоні ITC — юридична категорія, що має значення, бо в рамках Royal Decree 12/2006 Оману іноземці з-поза GCC можуть купувати freehold лише всередині визначених Integrated Tourism Complexes. Обидві зони продають freehold усім національностям на цій основі.

Про резидентство: 10-річна Golden Residency Оману, нерухомісний маршрут від OMR 200 000 у визначеному ITC (перезапущена 31 сер. 2025; старіші дворівневі пороги 250k/500k, які можна побачити деінде, належали до програми до 2025). Перезапущена програма — це одне 10-річне поновлюване резидентство із сімома кваліфікаційними маршрутами, кожен від OMR 200 000 (~USD 520 000), під адмініструванням MoCIIP через офіційний портал omanresidence.gov.om. Нерухомісний маршрут вимагає завершеної житлової, комерційної чи туристичної одиниці з дійсним титулом у визначеному ITC. Включення родини охоплює подружжя, дітей і родичів першого ступеня без обмежень за віком чи кількістю (omanresidence.gov.om, доступ 18 лип. 2026; Gulf News, 1 вер. 2025).

Слово „завершена” — це чесний нюанс для цієї зони: контракт off-plan сам по собі не кваліфікує вас на Golden Residency — право виникає, коли одиницю передано й записано на ваше ім’я, що в AIDA означає найраніше 2028. Покупці, яким резидентство потрібне раніше, мають дивитися на завершений фонд ITC деінде (Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah) чи на фази The Sustainable City – Yiti, найближчі до передачі. Повні деталі програми — у нашому путівнику по Golden Residency Оману.

Спосіб життя: гольф, прогулянки скелею, пляж і як далеко все

Аргумент AIDA — вертикальна драма: край плато опадає приблизно на 130 метрів до моря, а генплан обгортає гольф-майданчик, готель і кластери вілл навколо тієї лінії скелі, з велнес-центрами, фітнес-об’єктами й упорядкованим громадським простором поміж (сайт AIDA DarGlobal, доступ 18 лип. 2026). На рівні моря пляж Yiti й Sustainable City забезпечують шар щоденних послуг, якого бракувало б суто курортній зоні, а усталені курорти Shangri-La та Ritz-Carlton (Al Bustan) на прибережній дорозі до Маската означають, що коридор уже має працюючу п’ятизіркову гостинність, поки готелі AIDA будуються.

Час у дорозі: близько 20 хвилин до центру Маската (DarGlobal) і близько 40 хвилин до Міжнародного аеропорту Маската (каталог Palmera, доступ 18 лип. 2026). Це далі від аеропорту, ніж Al Mouj; AIDA — це ставка на краєвид і гольф проти ставки Al Mouj на марину й міську зручність.

Статус будівництва й графік передачі

Усе в AIDA — off-plan станом на липень 2026. Послідовність, за матеріалами забудовника й чинним каталогом (доступ 18 лип. 2026):

• 2026: The Sustainable City – Yiti планують до повної експлуатації (MEP Middle East, б.д.); перші передачі зони Yiti раніше за будь-що в AIDA.
• 3 кв. 2028: перші житлові передачі AIDA — Trump Cliff Villas, Fairway Villas і Trump Golf Villas усі каталогізовані на передачу 2028, а оновлення будівництва цілять на 3 кв. 2028 для першої фази апартаментів.
• Грудень 2028: заплановане відкриття Trump International Golf Club Oman (Construction Week Online, 2024).
• 2029–2030: The Great Escape 2 і Marriott Residences AIDA (2029), Amour sans Détour (2030).

Стандартне застереження щодо off-plan діє з додатковою силою для тристадійного генплану: дати зсуваються. Власна ціль Sustainable City зсунулася з 2025 на 2026; впишіть умови очікуваної передачі й компенсації в договір купівлі, а не покладайтеся на маркетингові графіки.

Перспектива оренди й відпочинкової оренди: спрямована в майбутнє, ще не історія дохідності

AIDA не має орендної історії, бо нічого не передано; будь-яка дохідність, названа для AIDA сьогодні, — це прогноз, не дані. Що можна задокументувати, — це навколишній ринок Маската, база, яку орендодавець AIDA чи Yiti успадкує при передачі:

• Середні валові житлові дохідності в Маскаті — близько 5–7% на початку 2026, із преміальними lifestyle-зонами як Al Mouj на 4–6% і вартіснішими районами вище; реалістичні чисті дохідності після сервісних зборів, управління й простою — близько 3,5–5% для довгострокової оренди (база даних Маската Sands of Wealth, початок 2026).
• Ринок короткострокової оренди малий і сезонний: дані Airbnb для Маската за червень 2025–травень 2026 показують 34,3% середнього завантаження, середню добову ставку по місту близько USD 88 і середній річний дохід близько USD 6407 на оголошення (AirROI, доступ 18 лип. 2026). Найкращі роблять кратне цьому в сезон жовтень–квітень, але середнє каже, що ризик завантаження реальний.
• Власний аналіз оренди ITC від Palmera ставить середні по Маскату на 6–8% валових зі стратегіями короткострокової оренди на 5–10% валових — див. Орендні дохідності та ROI в ITC Оману.

Оптимістичний сценарій: гольф-курорт Trump і орендна інфраструктура Marriott створюють саме той дестинаційний попит, що піднімає ставки короткострокової оренди понад середнє Маската. Песимістичний сценарій: пропозиція виходить у 2028–2030 на ринок, де завантаження короткострокової оренди наразі в середньому 34%, а ліквідність перепродажу в Омані тонша, ніж у Дубаї. Ставтеся до орендного доходу в AIDA як до історії з 2029 року й стрес-тестуйте за середнім завантаженням Маската, а не за завантаженням із курортної брошури.

Як купити: процес, плани оплати, ескроу й збори

Шлях купівлі off-plan у AIDA та Yiti, станом на липень 2026:

1. Забронюйте й підпишіть. Бронювальний депозит, потім договір купівлі-продажу. На запусках апартаментів AIDA DarGlobal пропонував пов’язані з будівництвом плани 80/20 і 90/10 з бронювальним платежем 10% (оголошення Metropolitan/OPR, 2024–2025) — 80–90% частинами під час будівництва, решта при передачі чи після.
2. Захист ескроу. Оман зобов’язує ліцензованих забудовників проводити платежі покупців off-plan через проєктний рахунок ескроу з виведеннями, прив’язаними до затверджених фаз будівництва — режим, створений Royal Decree 30/2018 і консолідований у Real Estate Regulation Law, Royal Decree 79/2025, який також вимагає, щоб забудовники були ліцензовані перед запуском будь-якого проєкту (decree.om; аналіз BSA Law, 2025). Платіть на іменний проєктний рахунок ескроу, ніколи на загальний рахунок компанії.
3. Реєстрація й титул. Збір за реєстрацію/передачу — 3% вартості (тарифна сітка Ministry of Housing and Urban Planning, підтверджена Trowers & Hamlins і ринковими путівниками, доступ лип. 2026). Титул видається при завершенні й передачі — тригер права на Golden Residency.
4. Витрати на утримання й податки. 0% податку на доходи фізосіб з орендного доходу сьогодні й 0% податку на приріст капіталу з нерухомості (перший в Омані податок на доходи фізосіб, Royal Decree 56/2025, набуває чинності в 2028 і торкається лише близько верхнього 1% заробітчан). Продаж і оренда житла звільнені або з нульовою ставкою для 5% ПДВ Оману. Закладіть у бюджет сервісні збори ITC, встановлені per проєкт — підтвердіть їх письмово перед підписанням. Більше в Податки на нерухомість Оману для інвесторів.

Palmera наводить 6 проєктів DarGlobal у AIDA й обидва проєкти Diamond Developers у Yiti за цінами забудовника, без комісії покупця — перегляньте оголошення AIDA Muscat та оголошення Yiti, або зверніться до команди через сторінку контактів.