AIDA και Yiti, Μασκάτ: Οδηγός Αγοραστή και Επενδυτή για το Παράκτιο ITC των Βράχων του Ομάν (2026)

Τον July 2026, οι τιμές εισόδου στη ζώνη ανάπτυξης AIDA και Yiti ξεκινούν από OMR 85,971 (~USD 224,000) για διαμερίσματα στο The Sustainable City – Yiti και OMR 95,000 (~USD 247,000) στο ίδιο το AIDA, ανεβαίνοντας έως OMR 807,690 (~USD 2.1 million) για βίλες Trump Golf πέντε υπνοδωματίων (κατάλογος Palmera, προσπελάστηκε 18 Jul 2026). Και οι δύο ζώνες βρίσκονται εντός επικράτειας Ολοκληρωμένου Τουριστικού Συγκροτήματος (ITC) νοτιοανατολικά του κεντρικού Μασκάτ, το οποίο σημαίνει ότι οι αγοραστές κάθε εθνικότητας λαμβάνουν τίτλο freehold, καταβάλλουν τέλος καταχώρισης 3%, και — μόλις κατέχουν μια ολοκληρωμένη μονάδα αξίας OMR 200,000 (~USD 520,000) ή περισσότερων — πληρούν τις προϋποθέσεις για τη 10ετή Golden Residency του Ομάν. Σχεδόν τα πάντα εδώ είναι off-plan σήμερα, με παραδόσεις προγραμματισμένες μεταξύ 2028 και 2030.

Τι είναι το AIDA: ένα γενικό σχέδιο USD 1.5 billion στους βράχους από τις DarGlobal και OMRAN

Το AIDA ανακοινώθηκε στις 24 March 2022 στην Expo 2020 Dubai ως κοινοπραξία μεταξύ του διεθνούς βραχίονα της Dar Al Arkan, DarGlobal, και του OMRAN Group, του κρατικού τουριστικού φορέα ανάπτυξης του Ομάν: 3.5 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα σε τρεις φάσεις, επενδυτική αξία περίπου USD 1.5 billion και περίπου 3,500 κατοικίες — μεσαίου μεγέθους βίλες, townhouses και χαμηλά διαμερίσματα (δελτίο Τύπου Dar Al Arkan και Oman Observer, και τα δύο 24 Mar 2022). Η τοποθεσία είναι ένα οροπέδιο βράχων περίπου 130 μέτρα πάνω από τον Κόλπο του Ομάν, πάνω από την παραλία Yiti, περίπου 20 λεπτά με το αυτοκίνητο από το κέντρο του Μασκάτ μέσω του Yiti Road (ιστότοπος AIDA DarGlobal, προσπελάστηκε 18 Jul 2026), εντός μιας ευρύτερης ζώνης ανάπτυξης Yiti που η κάλυψη της ανακοίνωσης τοποθέτησε σε περισσότερα από 11 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (Muscat Daily, 24 Mar 2022).

Η τρέχουσα επιβεβαιωμένη λίστα, επαληθευμένη July 2026:

• Trump International Hotel Muscat και Trump International Golf Club Oman. Ένα συγκρότημα USD 500 million: ένα πεντάστερο ξενοδοχείο 140 δωματίων με «κρεμαστές σουίτες» στο χείλος του βράχου, ένα γήπεδο πρωταθληματικού γκολφ 18 οπών υπό τη διαχείριση της Trump Organization με οπές χαραγμένες σε φυσικούς σχηματισμούς wadi, ένα κλαμπ μόνο για μέλη, μια ακαδημία γκολφ και ένα κλαμπ νυχτερινής διασκέδασης κρεμασμένο στον βράχο· το γκολφ κλαμπ προγραμματίζεται να ανοίξει τον December 2028 (The Trump Organization· Construction Week Online, 2024).
• Επώνυμες κατοικίες Trump. Trump Golf Villas — μια συλλογή περίπου 100 βιλών σε μορφές τριών έως επτά υπνοδωματίων με πρόσωπο στο γήπεδο γκολφ (αγγελία Omnia Capital Group, προσπελάστηκε 18 Jul 2026) — συν Trump Cliff Villas στο χείλος του βράχου και Fairway Villas κατά μήκος του γηπέδου.
• Marriott Residences AIDA. Δύο πύργοι εννέα ορόφων με 244 επώνυμες κατοικίες σε μορφές ενός έως τριών υπνοδωματίων· οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν δύο χρόνια καθεστώτος Marriott Bonvoy Platinum Elite και συνδρομή στο γκολφ κλαμπ Trump (αγγελίες OPR/Metropolitan, προσπελάστηκε 18 Jul 2026).
• Μη επώνυμα διαμερίσματα και βίλες. The Great Escape 2 (διαμερίσματα ενός έως τριών υπνοδωματίων) και Amour sans Détour (κατοικίες τριών υπνοδωματίων).

Μια διευκρίνιση, επειδή προκύπτει στις αναζητήσεις: δεν υπάρχει St. Regis στο AIDA. Το The St. Regis Al Mouj Muscat Resort είναι ένα ξεχωριστό ξενοδοχείο στο ITC του Al Mouj (κατάλογος Marriott, προσπελάστηκε 18 Jul 2026). Τα επιβεβαιωμένα σήματα του AIDA είναι το Trump International και οι Marriott Residences.

Τι είναι το Sustainable City του Yiti: η κοινότητα μηδενικού ισοζυγίου άνθρακα της Diamond Developers

Στην παράκτια λωρίδα του Yiti κάτω από το AIDA βρίσκεται το The Sustainable City – Yiti της Diamond Developers (της θυγατρικής της SEE Holding πίσω από το Sustainable City του Ντουμπάι), επίσης σε συνεργασία με την OMRAN. Λανσαρισμένο στις 30 March 2022 με επενδυτική αξία σχεδόν USD 1 billion, εκτείνεται σε περίπου ένα εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα και σχεδιάζει 300 βίλες, 1,225 διαμερίσματα και 132 διαμερίσματα με υπηρεσίες για περίπου 10,000 κατοίκους και επισκέπτες, στοχεύοντας σε μηδενικό ισοζύγιο άνθρακα έως το 2040 — η πρώτη κοινότητα με θέμα το μηδενικό ισοζύγιο άνθρακα του Ομάν (επίσημο δελτίο λανσαρίσματος, 30 Mar 2022). Ο σχεδιασμός είναι με ελάχιστα αυτοκίνητα, με πεζόδρομους και ποδηλατόδρομους που συνδέουν τις κατοικίες με σχολεία, κλινικές, τζαμιά και αθλητικές εγκαταστάσεις. Ο αρχικός στόχος ολοκλήρωσης ήταν το 2025, με μεταγενέστερη κάλυψη να δείχνει πλήρη λειτουργία από το 2026 (MEP Middle East, χ.χ.), καθιστώντας το το πλησιέστερο σε παράδοση μέρος της ζώνης.

Η Palmera καταγράφει δύο έργα του Sustainable City – Yiti: το The Plaza (διαμερίσματα ενός έως τριών υπνοδωματίων αστικού πυρήνα) και το Sustainable District (βίλες τριών έως τεσσάρων υπνοδωματίων έτοιμες για μηδενικό ισοζύγιο άνθρακα).

Εισαγωγικές τιμές με ημερομηνία July 2026

Ζωντανές τιμές ζήτησης και στις δύο ζώνες, από τον κατάλογο της Palmera (τιμολόγηση κατασκευαστή, προσπελάστηκε 18 Jul 2026)· η ισοτιμία που χρησιμοποιείται παντού είναι 1 OMR = 2.60 USD:

Έργο	Ζώνη	Μονάδες	Από (OMR)	Από (~USD)	Παράδοση
The Plaza, The Sustainable City – Yiti	Yiti	Διαμερίσματα 1–3 BR	85,971	224,000	Off-plan
The Great Escape 2	AIDA	Διαμερίσματα 1–3 BR	95,000	247,000	2029
Marriott Residences AIDA	AIDA	Διαμερίσματα 1–3 BR	139,200	362,000	2029
Amour sans Détour	AIDA	3 BR	175,000	455,000	2030
Sustainable District, TSC – Yiti	Yiti	Βίλες 3–4 BR	238,747	621,000	Off-plan
Trump Cliff Villas	AIDA	Βίλες 3 BR	385,380	1,002,000	2028
Fairway Villas	AIDA	Βίλες 4–5 BR	491,298	1,277,000	2028
Trump Golf Villas	AIDA	Βίλες 5 BR	807,690	2,100,000	2028

Για πλαίσιο τροχιάς: η πρώτη φάση Great Escape ξεκίνησε από OMR 91,200 (~USD 237,000) με ημερομηνία Q2 2024 (αγγελία Metropolitan), οπότε η είσοδος της δεύτερης φάσης των μέσων του 2026 στα OMR 95,000 είναι περίπου 4% ανατίμηση από λανσάρισμα σε λανσάρισμα σε δύο χρόνια — όχι μια ξέφρενη αγορά, κάτι που κόβει και προς τις δύο κατευθύνσεις.

Δύο πρακτικές σημειώσεις. Αυτές είναι τιμές «από» του κατασκευαστή για τη μικρότερη μονάδα σε κάθε έργο· τα premium θέας μετακινούνται γρήγορα επειδή το απόθεμα στο χείλος του βράχου είναι πεπερασμένο. Και το όριο των OMR 200,000 της Golden Residency ξεπερνιέται από κάθε προϊόν βίλας παραπάνω αλλά όχι από τα εισαγωγικά διαμερίσματα, οπότε οι αγοραστές με κίνητρο τη διαμονή θα πρέπει να ελέγξουν τη συγκεκριμένη τιμή μονάδας, όχι την τιμή «από» του έργου.

Καθεστώς freehold και η 10ετής Golden Residency

Το AIDA και οι αναπτύξεις του Yiti προωθούνται και καταγράφονται ως έργα ζώνης ITC — η νομική κατηγορία που έχει σημασία, επειδή στο πλαίσιο του Royal Decree 12/2006 του Ομάν οι μη πολίτες GCC μπορούν να αγοράσουν freehold μόνο εντός καθορισμένων Ολοκληρωμένων Τουριστικών Συγκροτημάτων. Και οι δύο ζώνες πωλούν freehold σε όλες τις εθνικότητες σε αυτή τη βάση.

Ως προς τη διαμονή: 10ετής Golden Residency του Ομάν, οδός ακινήτου από OMR 200,000 σε καθορισμένο ITC (επανασυστάθηκε στις 31 Aug 2025· τα παλαιότερα διβάθμια όρια 250k/500k που ίσως βλέπετε αλλού αφορούσαν το πρόγραμμα προ του 2025). Το επανασυσταθέν πρόγραμμα είναι μια ενιαία 10ετής ανανεώσιμη διαμονή με επτά επιλέξιμες οδούς, καθεμία από OMR 200,000 (~USD 520,000), διαχειριζόμενη από το MoCIIP μέσω της επίσημης πύλης omanresidence.gov.om. Η οδός του ακινήτου απαιτεί μια ολοκληρωμένη κατοικία, εμπορική ή τουριστική μονάδα με έγκυρο τίτλο ιδιοκτησίας εντός καθορισμένου ITC. Η ένταξη της οικογένειας καλύπτει σύζυγο, τέκνα και συγγενείς πρώτου βαθμού χωρίς περιορισμούς ηλικίας ή αριθμού (omanresidence.gov.om, προσπελάστηκε 18 Jul 2026· Gulf News, 1 Sep 2025).

Η λέξη «ολοκληρωμένη» είναι το ειλικρινές αγκάθι για αυτή τη ζώνη: ένα συμβόλαιο off-plan δεν σας δίνει από μόνο του δικαίωμα για τη Golden Residency — η επιλεξιμότητα ξεκινά όταν η μονάδα παραδοθεί και αποκτήσει τίτλο στο όνομά σας, το οποίο στο AIDA σημαίνει το 2028 το νωρίτερο. Οι αγοραστές που χρειάζονται διαμονή νωρίτερα θα πρέπει να κοιτάξουν ολοκληρωμένο απόθεμα ITC αλλού (Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah) ή τις φάσεις του Sustainable City – Yiti που είναι πλησιέστερα στην παράδοση. Πλήρης λεπτομέρεια του προγράμματος υπάρχει στον οδηγό μας για τη Golden Residency του Ομάν.

Τρόπος ζωής: γκολφ, περίπατοι στους βράχους, παραλία και πόσο μακριά είναι το κάθε τι

Το πλεονέκτημα του AIDA είναι η κάθετη δραματικότητα: το χείλος του οροπεδίου πέφτει περίπου 130 μέτρα στη θάλασσα, και το γενικό σχέδιο τυλίγει το γήπεδο γκολφ, το ξενοδοχείο και τις συστάδες βιλών γύρω από αυτή τη γραμμή βράχων, με κέντρα ευεξίας, εγκαταστάσεις γυμναστικής και διαμορφωμένο δημόσιο χώρο ενδιάμεσα (ιστότοπος AIDA DarGlobal, προσπελάστηκε 18 Jul 2026). Στο επίπεδο της θάλασσας, η παραλία Yiti και το Sustainable City παρέχουν το στρώμα καθημερινών υπηρεσιών που θα έλειπε από μια καθαρή ζώνη θερέτρου, και τα καθιερωμένα θέρετρα Shangri-La και Ritz-Carlton (Al Bustan) στον παράκτιο δρόμο προς το Μασκάτ σημαίνουν ότι ο διάδρομος έχει ήδη λειτουργική πεντάστερη φιλοξενία ενώ τα ξενοδοχεία του AIDA χτίζονται.

Χρόνοι διαδρομής: περίπου 20 λεπτά έως το κέντρο του Μασκάτ (DarGlobal) και περίπου 40 λεπτά έως το Muscat International Airport (κατάλογος Palmera, προσπελάστηκε 18 Jul 2026). Αυτό είναι πιο μακριά από το αεροδρόμιο σε σχέση με το Al Mouj· το AIDA είναι το χαρτί του τοπίου-και-γκολφ έναντι του χαρτιού της μαρίνας-και-αστικής-ευκολίας του Al Mouj.

Κατάσταση κατασκευής και χρονοδιάγραμμα παράδοσης

Τα πάντα στο AIDA είναι off-plan με ημερομηνία July 2026. Η ακολουθία, σύμφωνα με το υλικό του κατασκευαστή και τον ζωντανό κατάλογο (προσπελάστηκε 18 Jul 2026):

• 2026: Το The Sustainable City – Yiti με στόχο να είναι πλήρως λειτουργικό (MEP Middle East, χ.χ.)· οι πρώτες παραδόσεις της ζώνης Yiti πριν από οτιδήποτε στο AIDA.
• Q3 2028: πρώτες οικιστικές παραδόσεις AIDA — οι Trump Cliff Villas, οι Fairway Villas και οι Trump Golf Villas είναι όλες καταγεγραμμένες για παράδοση το 2028, και οι ενημερώσεις κατασκευής στοχεύουν το Q3 2028 για την πρώτη φάση διαμερισμάτων.
• December 2028: προγραμματισμένο άνοιγμα του Trump International Golf Club Oman (Construction Week Online, 2024).
• 2029–2030: The Great Escape 2 και Marriott Residences AIDA (2029), Amour sans Détour (2030).

Η τυπική επιφύλαξη off-plan ισχύει με επιπλέον ένταση σε ένα τριφασικό γενικό σχέδιο: οι ημερομηνίες μετατοπίζονται. Ο ίδιος ο στόχος του Sustainable City μετακινήθηκε από το 2025 στο 2026· γράψτε όρους αναμενόμενης παράδοσης και αποζημίωσης στο συμβόλαιο πώλησης αντί να βασίζεστε σε χρονοδιαγράμματα μάρκετινγκ.

Προοπτική ενοικίων και τουριστικών μισθώσεων: μελλοντοστραφής, όχι ακόμη μια ιστορία απόδοσης

Το AIDA δεν έχει ιστορικό ενοικίων επειδή τίποτα δεν έχει παραδοθεί· οποιαδήποτε απόδοση αναφέρεται για το AIDA σήμερα είναι πρόβλεψη, όχι δεδομένα. Αυτό που μπορεί να τεκμηριωθεί είναι η γύρω αγορά του Μασκάτ — η βασική περίπτωση που ένας ιδιοκτήτης του AIDA ή του Yiti κληρονομεί κατά την παράδοση:

• Οι μέσες ακαθάριστες οικιστικές αποδόσεις στο Μασκάτ τρέχουν περίπου 5–7% με ημερομηνία αρχές 2026, με premium περιοχές τρόπου ζωής όπως το Al Mouj στο 4–6% και τις value περιοχές υψηλότερα· οι ρεαλιστικές καθαρές αποδόσεις μετά τα κοινόχρηστα, τη διαχείριση και τα κενά είναι γύρω στο 3.5–5% για μακροχρόνιες μισθώσεις (βάση δεδομένων Μασκάτ Sands of Wealth, αρχές 2026).
• Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μικρή και εποχική: τα δεδομένα Airbnb του Μασκάτ για June 2025–May 2026 δείχνουν 34.3% μέση πληρότητα, μέση βραδινή τιμή σε επίπεδο πόλης γύρω στα USD 88 και μέσα ετήσια έσοδα περίπου USD 6,407 ανά αγγελία (AirROI, προσπελάστηκε 18 Jul 2026). Οι κορυφαίοι επιτυγχάνουν πολλαπλάσια αυτού στη σεζόν October–April, αλλά ο μέσος όρος λέει ότι ο κίνδυνος πληρότητας είναι υπαρκτός.
• Η ίδια η ανάλυση ενοικίων ITC της Palmera τοποθετεί τους μέσους όρους του Μασκάτ στο 6–8% ακαθάριστα με στρατηγικές βραχυχρόνιας μίσθωσης στο 5–10% ακαθάριστα — δείτε αποδόσεις ενοικίων και ROI στα ITC του Ομάν.

Το ανοδικό σενάριο: ένα θέρετρο γκολφ Trump και η υποδομή ενοικίων της Marriott δημιουργούν ακριβώς τη ζήτηση προορισμού που ανεβάζει τις τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης πάνω από τον μέσο όρο του Μασκάτ. Το καθοδικό σενάριο: η προσφορά φτάνει το 2028–2030 σε μια αγορά της οποίας η πληρότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει σήμερα μέσο όρο 34%, και η ρευστότητα μεταπώλησης στο Ομάν είναι λεπτότερη από του Ντουμπάι. Αντιμετωπίστε το εισόδημα από ενοίκια στο AIDA ως ιστορία από το 2029 και μετά και δοκιμάστε την αντοχή του με τη μέση πληρότητα του Μασκάτ, όχι με την πληρότητα μπροσούρας θερέτρου.

Πώς να αγοράσετε: διαδικασία, πλάνα πληρωμών, μεσεγγύηση και τέλη

Η οδός αγοράς off-plan στο AIDA και το Yiti, με ημερομηνία July 2026:

1. Κράτηση και υπογραφή. Προκαταβολή κράτησης, μετά ένα συμβόλαιο πώλησης και αγοράς. Στα λανσαρίσματα διαμερισμάτων AIDA, η DarGlobal έχει προσφέρει πλάνα συνδεδεμένα με την κατασκευή 80/20 και 90/10 με πληρωμή κράτησης 10% (αγγελίες Metropolitan/OPR, 2024–2025) — 80–90% σε δόσεις κατά την κατασκευή, το υπόλοιπο κατά ή μετά την παράδοση.
2. Προστασία μεσεγγύησης. Το Ομάν απαιτεί από τους αδειοδοτημένους κατασκευαστές να διοχετεύουν τις πληρωμές των αγοραστών off-plan μέσω ενός λογαριασμού μεσεγγύησης έργου με αναλήψεις συνδεδεμένες με εγκεκριμένες φάσεις κατασκευής — ένα καθεστώς που δημιουργήθηκε από το Royal Decree 30/2018 και ενοποιήθηκε στον Νόμο Ρύθμισης Ακινήτων, Royal Decree 79/2025, ο οποίος απαιτεί επίσης οι κατασκευαστές να είναι αδειοδοτημένοι πριν λανσάρουν οποιοδήποτε έργο (decree.om· ανάλυση BSA Law, 2025). Πληρώστε στον επώνυμο λογαριασμό μεσεγγύησης του έργου, ποτέ σε έναν γενικό εταιρικό λογαριασμό.
3. Καταχώριση και τίτλος. Το τέλος καταχώρισης/μεταβίβασης είναι 3% της αξίας (πίνακας τελών Υπουργείου Στέγασης και Πολεοδομίας, επιβεβαιωμένος από τους Trowers & Hamlins και οδηγούς αγοράς, προσπελάστηκε Jul 2026). Ο τίτλος ιδιοκτησίας εκδίδεται κατά την ολοκλήρωση και την παράδοση — το έναυσμα για την επιλεξιμότητα της Golden Residency.
4. Κόστη διακράτησης και φόροι. 0% φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων επί των εισοδημάτων από ενοίκια σήμερα και 0% φόρος υπεραξίας σε ακίνητα (ο πρώτος φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων του Ομάν, Royal Decree 56/2025, τίθεται σε ισχύ το 2028 και στοχεύει μόνο περίπου το κορυφαίο 1% των εισοδηματιών). Οι πωλήσεις και μισθώσεις κατοικιών εξαιρούνται ή είναι μηδενικού συντελεστή για τον ΦΠΑ 5% του Ομάν. Προϋπολογίστε για τα κοινόχρηστα ITC, που ορίζονται ανά έργο — επιβεβαιώστε τα γραπτώς πριν υπογράψετε. Περισσότερα στο φόροι ακινήτων Ομάν για επενδυτές.

Η Palmera καταγράφει 6 έργα DarGlobal στο AIDA και τα δύο έργα Diamond Developers στο Yiti σε τιμές κατασκευαστή, χωρίς προμήθεια αγοραστή — δείτε τις αγγελίες AIDA Muscat και τις αγγελίες Yiti, ή επικοινωνήστε με την ομάδα μέσω της σελίδας επικοινωνίας.