AIDA y Yiti, Muscat: guía para compradores e inversores del ITC en acantilado de Omán (2026)

A fecha de July 2026, los precios de entrada en la zona de desarrollo de AIDA y Yiti arrancan en OMR 85,971 (~USD 224,000) para apartamentos en The Sustainable City – Yiti y OMR 95,000 (~USD 247,000) en la propia AIDA, subiendo hasta OMR 807,690 (~USD 2.1 million) para las Trump Golf Villas de cinco dormitorios (catálogo de Palmera, consultado el 18 Jul 2026). Ambas zonas se sitúan dentro de territorio de Complejo Turístico Integrado (ITC) al sureste del centro de Muscat, lo que significa que los compradores de cualquier nacionalidad obtienen título de propiedad plena, pagan una tasa de registro del 3% y — una vez que poseen una unidad terminada por valor de OMR 200,000 (~USD 520,000) o más — dan derecho a la Golden Residency de Omán de 10 años. Casi todo aquí es sobre plano hoy, con entregas programadas entre 2028 y 2030.

Qué es AIDA: un plan maestro en acantilado de USD 1.5 billion de DarGlobal y OMRAN

AIDA se anunció el 24 March 2022 en la Expo 2020 Dubai como una joint venture entre el brazo internacional de Dar Al Arkan DarGlobal y OMRAN Group, la promotora turística estatal de Omán: 3.5 millones de metros cuadrados en tres fases, un valor de inversión de unos USD 1.5 billion y aproximadamente 3,500 unidades residenciales — villas de tamaño medio, adosados y apartamentos de baja altura (nota de prensa de Dar Al Arkan y Oman Observer, ambos del 24 Mar 2022). El emplazamiento es una meseta en acantilado a unos 130 metros sobre el golfo de Omán, sobre la playa de Yiti, a unos 20 minutos en coche del centro de Muscat por la Yiti Road (sitio de AIDA de DarGlobal, consultado el 18 Jul 2026), dentro de una zona de desarrollo más amplia de Yiti que la cobertura del anuncio situó en más de 11 millones de metros cuadrados (Muscat Daily, 24 Mar 2022).

La cartera confirmada actual, verificada en July 2026:

• Trump International Hotel Muscat y Trump International Golf Club Oman. Un complejo de USD 500 million: un hotel de cinco estrellas de 140 llaves con “hanging suites” al borde del acantilado, un campo de campeonato de 18 hoyos gestionado por la Trump Organization con hoyos tallados en formaciones naturales de wadi, un club exclusivo para socios, una academia de golf y una discoteca colgada del acantilado; el club de golf está programado para abrir en December 2028 (The Trump Organization; Construction Week Online, 2024).
• Residencias de marca Trump. Trump Golf Villas — una colección de unas 100 villas en formatos de tres a siete dormitorios frente al campo de golf (anuncio de Omnia Capital Group, consultado el 18 Jul 2026) — más Trump Cliff Villas en el borde del acantilado y Fairway Villas a lo largo del campo.
• Marriott Residences AIDA. Dos torres de nueve plantas con 244 residencias de marca en formatos de uno a tres dormitorios; los propietarios reciben dos años de estatus Marriott Bonvoy Platinum Elite y la membresía del club de golf Trump (anuncios de OPR/Metropolitan, consultado el 18 Jul 2026).
• Apartamentos y villas sin marca. The Great Escape 2 (apartamentos de uno a tres dormitorios) y Amour sans Détour (viviendas de tres dormitorios).

Una aclaración, porque surge en las búsquedas: no hay St. Regis en AIDA. The St. Regis Al Mouj Muscat Resort es un hotel aparte en el ITC de Al Mouj (directorio de Marriott, consultado el 18 Jul 2026). Las marcas confirmadas de AIDA son Trump International y Marriott Residences.

Qué es la Sustainable City de Yiti: la comunidad net-zero de Diamond Developers

En la franja costera de Yiti bajo AIDA se sitúa The Sustainable City – Yiti de Diamond Developers (la filial de SEE Holding detrás de la Sustainable City de Dubái), también en asociación con OMRAN. Lanzada el 30 March 2022 con un valor de inversión de casi USD 1 billion, abarca aproximadamente un millón de metros cuadrados y planea 300 villas, 1,225 apartamentos y 132 apartamentos con servicios para unos 10,000 residentes y visitantes, con el objetivo de carbono net-zero para 2040 — la primera comunidad de temática net-zero de Omán (comunicado oficial de lanzamiento, 30 Mar 2022). El diseño es de bajo uso del coche, con rutas peatonales y ciclistas que conectan las viviendas con colegios, clínicas, mezquitas e instalaciones deportivas. El objetivo de finalización original era 2025, con cobertura posterior apuntando a plena operación a partir de 2026 (MEP Middle East, s.f.), lo que la convierte en la parte más cercana a la entrega de la zona.

Palmera lista dos proyectos de The Sustainable City – Yiti: The Plaza (apartamentos de núcleo urbano de uno a tres dormitorios) y el Sustainable District (villas de tres a cuatro dormitorios preparadas para net-zero).

Precios de entrada a fecha de July 2026

Precios de venta en vivo en ambas zonas, del catálogo de Palmera (precios de promotora, consultado el 18 Jul 2026); el peg usado en todo momento es 1 OMR = 2.60 USD:

Proyecto	Zona	Unidades	Desde (OMR)	Desde (~USD)	Entrega
The Plaza, The Sustainable City – Yiti	Yiti	Apartamentos de 1–3 dorm.	85,971	224,000	Sobre plano
The Great Escape 2	AIDA	Apartamentos de 1–3 dorm.	95,000	247,000	2029
Marriott Residences AIDA	AIDA	Apartamentos de 1–3 dorm.	139,200	362,000	2029
Amour sans Détour	AIDA	3 dorm.	175,000	455,000	2030
Sustainable District, TSC – Yiti	Yiti	Villas de 3–4 dorm.	238,747	621,000	Sobre plano
Trump Cliff Villas	AIDA	Villas de 3 dorm.	385,380	1,002,000	2028
Fairway Villas	AIDA	Villas de 4–5 dorm.	491,298	1,277,000	2028
Trump Golf Villas	AIDA	Villas de 5 dorm.	807,690	2,100,000	2028

Para contexto de trayectoria: la primera fase de Great Escape arrancó en OMR 91,200 (~USD 237,000) a fecha de Q2 2024 (anuncio de Metropolitan), así que la entrada de la fase dos de mediados de 2026 de OMR 95,000 supone aproximadamente un 4% de revalorización de lanzamiento a lanzamiento en dos años — no un mercado desbocado, lo que corta en ambos sentidos.

Dos notas prácticas. Estos son precios “desde” de promotora para la unidad más pequeña de cada proyecto; las primas por vistas se mueven deprisa porque el stock al borde del acantilado es finito. Y el umbral de OMR 200,000 de la Golden Residency lo supera cada producto de villa anterior, pero no los apartamentos de acceso, así que los compradores motivados por la residencia deberían comprobar el precio de la unidad concreta, no el precio “desde” del proyecto.

Condición de propiedad plena y la Golden Residency de 10 años

AIDA y las promociones de Yiti se comercializan y catalogan como proyectos de zona ITC — la categoría legal que importa, porque bajo el marco del Royal Decree 12/2006 de Omán los extranjeros no pertenecientes al CCG solo pueden comprar en propiedad plena dentro de los Complejos Turísticos Integrados designados. Ambas zonas venden en propiedad plena a todas las nacionalidades sobre esa base.

Sobre la residencia: Golden Residency de Omán de 10 años, vía inmobiliaria desde OMR 200,000 en un ITC designado (relanzada el 31 Aug 2025; los antiguos umbrales de dos niveles de 250k/500k que quizá veas en otras partes eran el programa anterior a 2025). El programa relanzado es una única residencia renovable de 10 años con siete vías que califican, cada una desde OMR 200,000 (~USD 520,000), administrada por el MoCIIP a través del portal oficial omanresidence.gov.om. La vía inmobiliaria exige una unidad residencial, comercial o turística terminada, con un título de propiedad válido dentro de un ITC designado. La inclusión familiar cubre a cónyuge, hijos y familiares de primer grado sin restricciones de edad ni de número (omanresidence.gov.om, consultado el 18 Jul 2026; Gulf News, 1 Sep 2025).

La palabra “terminada” es la salvedad honesta para esta zona: un contrato sobre plano no te da derecho por sí solo a la Golden Residency — la elegibilidad empieza cuando la unidad se entrega y se titula a tu nombre, lo que en AIDA significa 2028 como muy pronto. Los compradores que necesiten la residencia antes deberían mirar stock ITC terminado en otra parte (Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah) o las fases de la Sustainable City – Yiti más cercanas a la entrega. El detalle completo del programa está en nuestra guía de la Golden Residency de Omán.

Estilo de vida: golf, paseos por el acantilado, playa y a qué distancia queda todo

La propuesta de AIDA es el dramatismo vertical: el borde de la meseta cae unos 130 metros hasta el mar, y el plan maestro envuelve el campo de golf, el hotel y los grupos de villas en torno a esa línea de acantilado, con centros de bienestar, instalaciones de fitness y espacio público ajardinado de por medio (sitio de AIDA de DarGlobal, consultado el 18 Jul 2026). A nivel del mar, la playa de Yiti y la Sustainable City aportan la capa de servicios diarios que una zona de resort puro carecería, y los consolidados resorts Shangri-La y Ritz-Carlton (Al Bustan) en la carretera costera hacia Muscat significan que el corredor ya tiene hospitalidad de cinco estrellas en funcionamiento mientras se construyen los hoteles de AIDA.

Tiempos de viaje: unos 20 minutos al centro de Muscat (DarGlobal) y aproximadamente 40 minutos al Aeropuerto Internacional de Muscat (catálogo de Palmera, consultado el 18 Jul 2026). Eso está más lejos del aeropuerto que Al Mouj; AIDA es la apuesta por el paisaje y el golf frente a la apuesta por la marina y la comodidad urbana de Al Mouj.

Estado de construcción y calendario de entrega

Todo en AIDA es sobre plano a fecha de July 2026. La secuencia, según los materiales de la promotora y el catálogo en vivo (consultado el 18 Jul 2026):

• 2026: The Sustainable City – Yiti prevista para estar plenamente operativa (MEP Middle East, s.f.); primeras entregas de la zona de Yiti por delante de cualquier cosa en AIDA.
• Q3 2028: primeras entregas residenciales de AIDA — Trump Cliff Villas, Fairway Villas y Trump Golf Villas están todas catalogadas para entrega en 2028, y las actualizaciones de construcción apuntan a Q3 2028 para la primera fase de apartamentos.
• December 2028: apertura programada del Trump International Golf Club Oman (Construction Week Online, 2024).
• 2029–2030: The Great Escape 2 y Marriott Residences AIDA (2029), Amour sans Détour (2030).

La salvedad estándar del sobre plano aplica con fuerza extra a un plan maestro de tres fases: las fechas se mueven. El propio objetivo de la Sustainable City pasó de 2025 a 2026; escribe los términos de entrega prevista y compensación en el contrato de venta en lugar de fiarte de los plazos de marketing.

Perspectiva de alquiler y vacacional: prospectiva, todavía no una historia de rentabilidad

AIDA no tiene historial de alquiler porque nada se ha entregado; cualquier rentabilidad citada para AIDA hoy es una proyección, no un dato. Lo que sí puede obtenerse con fuentes es el mercado circundante de Muscat — el caso base que un arrendador de AIDA o Yiti hereda en la entrega:

• Las rentabilidades brutas residenciales medias en Muscat rondan el 5–7% a principios de 2026, con zonas premium de estilo de vida como Al Mouj en el 4–6% y distritos de valor más altas; las rentabilidades netas realistas tras gastos de comunidad, gestión y vacancia rondan el 3.5–5% para larga estancia (base de datos de Muscat de Sands of Wealth, principios de 2026).
• El mercado de corta estancia es pequeño y estacional: los datos de Airbnb de Muscat de June 2025–May 2026 muestran un 34.3% de ocupación media, una tarifa media diaria en toda la ciudad de unos USD 88 y unos ingresos anuales medios de unos USD 6,407 por anuncio (AirROI, consultado el 18 Jul 2026). Los mejores rinden múltiplos de eso en la temporada de October–April, pero la media dice que el riesgo de ocupación es real.
• El propio análisis de alquiler de los ITC de Palmera sitúa las medias de Muscat en el 6–8% bruto con estrategias de corta estancia en el 5–10% bruto — consulta Rentabilidades de alquiler y ROI en los ITC de Omán.

El caso alcista: un resort de golf Trump y la infraestructura de alquiler de Marriott crean exactamente la demanda de destinación que eleva las tarifas de corta estancia por encima de la media de Muscat. El caso bajista: la oferta llega en 2028–2030 a un mercado cuya ocupación de corta estancia promedia actualmente el 34%, y la liquidez de reventa en Omán es más fina que la de Dubái. Trata los ingresos por alquiler en AIDA como una historia de 2029 en adelante y sométela a estrés con la ocupación media de Muscat, no con la ocupación de folleto de resort.

Cómo comprar: proceso, planes de pago, escrow y tasas

La vía de compra sobre plano en AIDA y Yiti, a fecha de July 2026:

1. Reserva y firma. Depósito de reserva, luego un contrato de compraventa. En los lanzamientos de apartamentos de AIDA, DarGlobal ha ofrecido planes ligados a la construcción de 80/20 y 90/10 con un pago de reserva del 10% (anuncios de Metropolitan/OPR, 2024–2025) — 80–90% en plazos durante la construcción, el saldo en la entrega o después.
2. Protección por escrow. Omán exige que los promotores con licencia canalicen los pagos de los compradores sobre plano a través de una cuenta de depósito en garantía (escrow) del proyecto con retiradas ligadas a las fases de construcción aprobadas — un régimen creado por el Royal Decree 30/2018 y consolidado en la Ley de Regulación Inmobiliaria, Royal Decree 79/2025, que también exige que los promotores tengan licencia antes de lanzar cualquier proyecto (decree.om; análisis de BSA Law, 2025). Paga a la cuenta escrow nombrada del proyecto, nunca a una cuenta general de la empresa.
3. Registro y título. La tasa de registro/transmisión es del 3% del valor (tarifario del Ministerio de Vivienda y Planificación Urbana, corroborado por Trowers & Hamlins y guías de mercado, consultado en Jul 2026). El título de propiedad se emite en la finalización y entrega — el desencadenante de la elegibilidad para la Golden Residency.
4. Costes de mantenimiento e impuestos. 0% de impuesto sobre la renta de las personas físicas sobre los ingresos por alquiler hoy y 0% de impuesto sobre plusvalías en la propiedad (el primer impuesto sobre la renta de Omán, Royal Decree 56/2025, entra en vigor en 2028 y grava solo a aproximadamente el 1% de mayores ingresos). Las ventas y arrendamientos residenciales están exentos o a tipo cero para el IVA del 5% de Omán. Presupuesta los gastos de comunidad del ITC, fijados por proyecto — confírmalos por escrito antes de firmar. Más en Impuestos inmobiliarios de Omán para inversores.

Palmera lista 6 proyectos de DarGlobal en AIDA y ambos proyectos de Diamond Developers en Yiti a precio de promotora, sin comisión para el comprador — explora los anuncios de AIDA Muscat y los anuncios de Yiti, o contacta con el equipo a través de la página de contacto.