AIDA 与 Yiti，马斯喀特：阿曼崖顶 ITC 购房与投资指南（2026）

截至 2026 年 7 月，AIDA 与 Yiti 开发区的入门价由 The Sustainable City – Yiti 一套公寓的 OMR 85,971（约 USD 224,000）和 AIDA 本身的 OMR 95,000（约 USD 247,000）起，最高至五居室 Trump Golf Villas 的 OMR 807,690（约 USD 2.1 million）（Palmera 目录，访问于 18 Jul 2026）。两个片区均位于马斯喀特中心东南的综合旅游综合体（ITC）区域内，这意味着任何国籍的买家均可取得永久产权，缴纳 3% 的登记费，并在拥有一套价值 OMR 200,000（约 USD 520,000）或以上的已竣工单元后，符合阿曼 10 年黄金居留资格。如今这里几乎全部为期房，交房安排在 2028 至 2030 年之间。

AIDA 是什么：DarGlobal 与 OMRAN 打造的 USD 1.5 billion 崖顶总体规划

AIDA 于 2022 年 3 月 24 日在迪拜 Expo 2020 上宣布，是 Dar Al Arkan 国际部门 DarGlobal 与阿曼国有旅游开发机构 OMRAN Group 的合资项目：3.5 million 平方米、分三个阶段，投资价值约 USD 1.5 billion，约 3,500 套住宅单元——中型别墅、联排别墅和低层公寓（Dar Al Arkan 新闻稿及 Oman Observer，均 24 Mar 2022）。场地是一处高出阿曼湾约 130 米、位于 Yiti 海滩之上的崖顶台地，经 Yiti Road 距马斯喀特市区约 20 分钟车程（DarGlobal AIDA 网站，访问于 18 Jul 2026），处于一个更广的 Yiti 开发区内，宣布报道称其超过 11 million 平方米（Muscat Daily，24 Mar 2022）。

当前已确认的阵容，2026 年 7 月核实：

• Trump International Hotel Muscat 与 Trump International Golf Club Oman。 一个 USD 500 million 的综合体：一家 140 间客房的五星级酒店，配有崖边“悬挂套房”；一座由 Trump Organization 管理、球洞嵌入天然旱谷地形的 18 洞锦标球场；一个会员制俱乐部、一所高尔夫学院，以及一间悬崖夜店；高尔夫俱乐部计划于 2028 年 12 月开放（The Trump Organization；Construction Week Online，2024）。
• Trump 品牌住宅。 Trump Golf Villas——约 100 栋三至七居室、临高尔夫球场的别墅（Omnia Capital Group 房源，访问于 18 Jul 2026）——外加崖边的 Trump Cliff Villas 和沿球场的 Fairway Villas。
• Marriott Residences AIDA。 两栋 9 层塔楼，共 244 套一至三居室品牌住宅；业主可获得两年的 Marriott Bonvoy Platinum Elite 会籍和 Trump 高尔夫俱乐部会籍（OPR/Metropolitan 房源，访问于 18 Jul 2026）。
• 非品牌公寓和别墅。 The Great Escape 2（一至三居室公寓）和 Amour sans Détour（三居室住宅）。

有一点澄清，因为它在搜索中常被提及：AIDA 没有 St. Regis。The St. Regis Al Mouj Muscat Resort 是位于 Al Mouj ITC 的另一家酒店（Marriott 目录，访问于 18 Jul 2026）。AIDA 已确认的品牌是 Trump International 与 Marriott Residences。

Yiti 的 Sustainable City 是什么：Diamond Developers 的净零社区

在 AIDA 下方的 Yiti 海岸带上，坐落着由 Diamond Developers（打造迪拜 Sustainable City 的 SEE Holding 子公司）打造的 The Sustainable City – Yiti，同样与 OMRAN 合作。项目于 2022 年 3 月 30 日推出，投资价值近 USD 1 billion，占地约 100 万平方米，规划 300 栋别墅、1,225 套公寓和 132 套服务式公寓，供约 10,000 名居民和访客使用，目标在 2040 年实现净零碳排——阿曼首个以净零为主题的社区（官方推出稿，30 Mar 2022）。设计以少车为原则，步行和骑行路线将住宅连接到学校、诊所、清真寺和运动设施。原定竣工目标为 2025 年，后续报道指向自 2026 年起全面运营（MEP Middle East，无日期），使其成为该区最接近交付的部分。

Palmera 上架两个 Sustainable City – Yiti 项目：The Plaza（城市核心的一至三居室公寓）和 Sustainable District（净零就绪的三至四居室别墅）。

截至 2026 年 7 月的入门价格

两个片区的实时报价，取自 Palmera 目录（开发商定价，访问于 18 Jul 2026）；全篇采用的折算汇率为 1 OMR = 2.60 USD：

项目	片区	户型	起价（OMR）	起价（约 USD）	交房
The Plaza, The Sustainable City – Yiti	Yiti	1–3 BR 公寓	85,971	224,000	期房
The Great Escape 2	AIDA	1–3 BR 公寓	95,000	247,000	2029
Marriott Residences AIDA	AIDA	1–3 BR 公寓	139,200	362,000	2029
Amour sans Détour	AIDA	3 BR	175,000	455,000	2030
Sustainable District, TSC – Yiti	Yiti	3–4 BR 别墅	238,747	621,000	期房
Trump Cliff Villas	AIDA	3 BR 别墅	385,380	1,002,000	2028
Fairway Villas	AIDA	4–5 BR 别墅	491,298	1,277,000	2028
Trump Golf Villas	AIDA	5 BR 别墅	807,690	2,100,000	2028

作为走势背景：截至 Q2 2024，首个 Great Escape 期的起价为 OMR 91,200（约 USD 237,000）（Metropolitan 房源），因此 2026 年年中二期入门价 OMR 95,000 相当于两年间约 4% 的推售间涨幅——并非狂飙的市场，这一点具有两面性。

两点实务提示。这些是各项目最小户型的开发商“起”价；由于崖边存量有限，景观溢价上移很快。而 OMR 200,000 的黄金居留门槛被上表每一款别墅产品越过，却不被入门级公寓越过，因此以居留为导向的买家应核对具体单元价格，而非项目的“起”价。

永久产权身份与 10 年黄金居留

AIDA 和 Yiti 各开发项目被作为 ITC 区域项目营销和编目——这是关键的法律类别，因为在阿曼 Royal Decree 12/2006 框架下，非 GCC 外籍人士只能在指定综合旅游综合体内购买永久产权。两个片区均在此基础上向所有国籍出售永久产权。

在居留方面：10 年阿曼黄金居留，购房路径为在指定 ITC 内投资 OMR 200,000 起（2025 年 8 月 31 日重启；你在别处可能看到的旧版 250k/500k 双档门槛属于 2025 年前的计划）。重启后的计划是一个单一的 10 年可续签居留，设七条合格路径，每条起点均为 OMR 200,000（约 USD 520,000），由 MoCIIP 通过官方门户 omanresidence.gov.om 管理。房地产路径要求在指定 ITC 内持有一套附有效产权证的已竣工住宅、商业或旅游物业。家庭随行涵盖配偶、子女及一等亲属，无年龄或人数限制（omanresidence.gov.om，访问于 18 Jul 2026；Gulf News，1 Sep 2025）。

“已竣工”一词是这个片区诚实的关键：一份期房合同本身并不能让你符合黄金居留——资格自单元交付、办理产权到你名下时开始，在 AIDA 意味着最早 2028 年。需要更早取得居留的买家，应关注别处的已竣工 ITC 存量（Al Mouj、Muscat Bay、Jebel Sifah），或最接近交付的 Sustainable City – Yiti 各期。完整计划细节见我们的阿曼黄金居留指南。

生活方式：高尔夫、悬崖步道、海滩，以及一切有多远

AIDA 的卖点是垂直的壮美：台地边缘约 130 米直落大海，总体规划将高尔夫球场、酒店和别墅组团环绕这条崖线布置，其间点缀着康养中心、健身设施和景观公共空间（DarGlobal AIDA 网站，访问于 18 Jul 2026）。在海平面上，Yiti 海滩和 Sustainable City 提供了纯度假区所缺的日常服务层，而通往马斯喀特的海岸公路上已建成的 Shangri-La 和 Ritz-Carlton（Al Bustan）度假村，意味着在 AIDA 酒店建成之前，该走廊已有运营中的五星级酒店服务。

出行时间：到马斯喀特市区约 20 分钟（DarGlobal），到马斯喀特国际机场约 40 分钟（Palmera 目录，访问于 18 Jul 2026）。这比 Al Mouj 离机场更远；AIDA 是与 Al Mouj 的“码头加城市便利”打法相对的“风景加高尔夫”打法。

建设状态与交付时间线

截至 2026 年 7 月，AIDA 的一切均为期房。据开发商资料和实时目录（访问于 18 Jul 2026），顺序如下：

• 2026 年： The Sustainable City – Yiti 目标全面运营（MEP Middle East，无日期）；首批 Yiti 片区交房早于 AIDA 的任何项目。
• Q3 2028： AIDA 首批住宅交付——Trump Cliff Villas、Fairway Villas 和 Trump Golf Villas 均编目为 2028 年交房，施工进度目标为首个公寓期 Q3 2028。
• 2028 年 12 月： Trump International Golf Club Oman 计划开放（Construction Week Online，2024）。
• 2029–2030 年： The Great Escape 2 和 Marriott Residences AIDA（2029），Amour sans Détour（2030）。

标准的期房提醒对一个三阶段总体规划尤为适用：日期会变。Sustainable City 自身的目标已从 2025 年移到 2026 年；请把预期交付和赔偿条款写进买卖协议，而非依赖营销时间线。

租赁与度假出租展望：前瞻性，尚非收益故事

AIDA 没有租赁业绩记录，因为尚无任何交房；今天为 AIDA 报出的任何收益都是预测，而非数据。有来源可依的是周边的马斯喀特市场——AIDA 或 Yiti 房东在交房时所继承的基准情形：

• 截至 2026 年初，马斯喀特住宅平均毛收益率约 5–7%，Al Mouj 等高端生活方式片区为 4–6%，价值片区更高；扣除物业费、管理和空置后，长租的现实净收益约为 3.5–5%（Sands of Wealth 马斯喀特数据库，2026 年初）。
• 短租市场小而具季节性：2025 年 6 月至 2026 年 5 月的马斯喀特 Airbnb 数据显示平均入住率 34.3%、全市平均日房价约 USD 88，每套房源年均收入约 USD 6,407（AirROI，访问于 18 Jul 2026）。表现最好者在 10 月至 4 月旺季可达数倍于此，但平均值说明入住率风险是真实的。
• Palmera 自己的 ITC 租赁分析将马斯喀特平均定在 6–8% 毛收益，短租策略为 5–10% 毛收益——见阿曼 ITC 租金收益与 ROI。

看涨的理由：一座 Trump 高尔夫度假村加上 Marriott 的租赁基础设施，恰好创造出能把短租价推高于马斯喀特平均的目的地需求。看跌的理由：供应将在 2028–2030 年落地，而该市场当前短租入住率平均为 34%，且阿曼的二手流动性比迪拜清淡。请把 AIDA 的租金收入视为 2029 年起的故事，并按马斯喀特平均入住率、而非度假宣传册入住率做压力测试。

如何购买：流程、付款计划、托管与费用

截至 2026 年 7 月，AIDA 和 Yiti 的期房购买路径如下：

1. 预订并签约。 预订金，随后签署买卖协议。在 AIDA 公寓推售中，DarGlobal 提供 80/20 和 90/10 与施工挂钩的付款计划，预订金 10%（Metropolitan/OPR 房源，2024–2025）——建设期分期支付 80–90%，余款在交房时或之后支付。
2. 托管保护。 阿曼要求持牌开发商将期房买家付款通过一个项目托管账户运作，提取与获批的施工阶段挂钩——这一机制由 Royal Decree 30/2018 创立，并在《房地产监管法》Royal Decree 79/2025 中整合，后者还要求开发商在启动任何项目前须持牌（decree.om；BSA Law 分析，2025）。请付入指定的项目托管账户，切勿付入一般公司账户。
3. 登记与产权。 登记/过户费为价值的 3%（住房与城乡规划部收费标准，经 Trowers & Hamlins 和市场指南佐证，访问于 Jul 2026）。产权证在竣工与交房时签发——这是黄金居留资格的触发点。
4. 持有成本与税务。 如今 0% 租金收入个人所得税、0% 房产资本利得税（阿曼首个个人所得税，Royal Decree 56/2025，将于 2028 年生效，仅针对约收入最高的 1% 人群）。住宅销售与租赁在阿曼 5% VAT 下免税或零税率。请为按项目设定的 ITC 物业费预算——签约前书面确认。更多内容见阿曼房产投资者税务。

Palmera 以开发商价格、无买家佣金上架 AIDA 的 6 个 DarGlobal 项目和 Yiti 的两个 Diamond Developers 项目——浏览 AIDA Muscat 房源和 Yiti 房源，或通过联系页面联系团队。