AIDA ve Yiti, Muscat: Umman'ın uçurum tepesindeki ITC'sine alıcı ve yatırımcı rehberi (2026)

Temmuz 2026 itibarıyla AIDA ve Yiti geliştirme bölgesinde giriş fiyatları The Sustainable City – Yiti’deki daireler için OMR 85.971’den (~USD 224.000) ve AIDA’nın kendisinde OMR 95.000’den (~USD 247.000) başlıyor, beş yatak odalı Trump Golf Villas için OMR 807.690’a (~USD 2,1 milyon) çıkıyor (Palmera kataloğu, erişim 18 Tem 2026). Her iki bölge de Muscat merkezinin güneydoğusunda Integrated Tourism Complex (ITC) toprağında yer alır; bu, her milletten alıcının freehold tapu aldığı, %3 tescil harcı ödediği ve — OMR 200.000 (~USD 520.000) veya daha yüksek değerde tamamlanmış bir birime sahip olduğunda — Umman’ın 10 yıllık Altın İkametine hak kazandığı anlamına gelir. Burada bugün neredeyse her şey maketten, teslimler 2028 ile 2030 arasında planlanmış durumda.

AIDA nedir: DarGlobal ve OMRAN’dan USD 1,5 milyarlık uçurum tepesi ana planı

AIDA, 24 Mart 2022’de Expo 2020 Dubai’de Dar Al Arkan’ın uluslararası kolu DarGlobal ile Umman’ın devlet turizm geliştiricisi OMRAN Group arasında bir ortak girişim olarak duyuruldu: üç aşamada 3,5 milyon metrekare, yaklaşık USD 1,5 milyar yatırım değeri ve kabaca 3.500 konut birimi — orta boy villalar, sıra evler ve alçak katlı daireler (Dar Al Arkan basın bülteni ve Oman Observer, ikisi de 24 Mar 2022). Alan, Umman Körfezi’nin yaklaşık 130 metre üzerinde, Yiti plajının üzerinde, Yiti Road üzerinden Muscat merkezine yaklaşık 20 dakika mesafede bir uçurum tepesi platosudur (DarGlobal AIDA sitesi, erişim 18 Tem 2026); lansman haberlerinin 11 milyon metrekarenin üzerinde olduğunu belirttiği daha geniş bir Yiti geliştirme alanı içinde (Muscat Daily, 24 Mar 2022).

Mevcut teyitli dizilim, Temmuz 2026’da doğrulandı:

• Trump International Hotel Muscat ve Trump International Golf Club Oman. USD 500 milyonluk bir kompleks: uçurum kenarında „hanging suites” olan 140 anahtarlı beş yıldızlı otel, Trump Organization tarafından yönetilen, delikleri doğal wadi oluşumlarına oyulmuş 18 delikli şampiyona sahası, üyelere özel kulüp, golf akademisi ve uçuruma asılı gece kulübü; golf kulübünün Aralık 2028’de açılması planlanıyor (The Trump Organization; Construction Week Online, 2024).
• Trump markalı konutlar. Trump Golf Villas — golf sahasına bakan üç ila yedi yatak odalı formatlarda yaklaşık 100 villalık bir koleksiyon (Omnia Capital Group ilanı, erişim 18 Tem 2026) — ayrıca uçurum kenarında Trump Cliff Villas ve saha boyunca Fairway Villas.
• Marriott Residences AIDA. Bir ila üç yatak odalı formatlarda 244 markalı konutlu iki dokuz katlı kule; sahipler iki yıl Marriott Bonvoy Platinum Elite statüsü ve Trump golf kulübü üyeliği alır (OPR/Metropolitan ilanları, erişim 18 Tem 2026).
• Markasız daireler ve villalar. The Great Escape 2 (bir ila üç yatak odalı daireler) ve Amour sans Détour (üç yatak odalı evler).

Bir açıklama, çünkü aramalarda çıkıyor: AIDA’da St. Regis yok. St. Regis Al Mouj Muscat Resort, Al Mouj ITC’sinde ayrı bir oteldir (Marriott dizini, erişim 18 Tem 2026). AIDA’nın teyitli markaları Trump International ve Marriott Residences’tır.

Yiti’nin Sustainable City’si nedir: Diamond Developers’ın net-zero topluluğu

AIDA’nın altındaki Yiti kıyı şeridinde, Diamond Developers (Dubai’nin Sustainable City’sinin arkasındaki SEE Holding’in iştiraki) tarafından, yine OMRAN ortaklığında The Sustainable City – Yiti yer alır. 30 Mart 2022’de yaklaşık USD 1 milyar yatırım değeriyle başlatıldı, yaklaşık bir milyon metrekareye yayılır ve yaklaşık 10.000 sakin ve ziyaretçi için 300 villa, 1.225 daire ve 132 servisli daire planlar; 2040’a kadar net sıfır karbon hedefler — Umman’ın ilk net-zero temalı topluluğu (resmi lansman bülteni, 30 Mar 2022). Tasarım az araçlıdır; evleri okullara, kliniklere, camilere ve spor tesislerine bağlayan yaya ve bisiklet rotalarıyla. Orijinal tamamlanma hedefi 2025’ti, sonraki haberler 2026’dan itibaren tam faaliyete işaret ediyor (MEP Middle East, t.y.); bu da onu bölgenin teslime en yakın parçası yapıyor.

Palmera iki Sustainable City – Yiti projesini listeler: The Plaza (kent çekirdeği bir ila üç yatak odalı daireler) ve Sustainable District (net-zero’ya hazır üç ila dört yatak odalı villalar).

Temmuz 2026 itibarıyla giriş fiyatları

Her iki bölgede geçerli talep fiyatları, Palmera kataloğundan (geliştirici fiyatı, erişim 18 Tem 2026); her yerde kullanılan kur 1 OMR = 2,60 USD:

Proje	Bölge	Birimler	Başlangıç (OMR)	Başlangıç (~USD)	Teslim
The Plaza, The Sustainable City – Yiti	Yiti	1–3 YO daireler	85,971	224,000	Maket
The Great Escape 2	AIDA	1–3 YO daireler	95,000	247,000	2029
Marriott Residences AIDA	AIDA	1–3 YO daireler	139,200	362,000	2029
Amour sans Détour	AIDA	3 YO	175,000	455,000	2030
Sustainable District, TSC – Yiti	Yiti	3–4 YO villalar	238,747	621,000	Maket
Trump Cliff Villas	AIDA	3 YO villalar	385,380	1,002,000	2028
Fairway Villas	AIDA	4–5 YO villalar	491,298	1,277,000	2028
Trump Golf Villas	AIDA	5 YO villalar	807,690	2,100,000	2028

Yörünge bağlamı için: ilk Great Escape fazı 2024 2. çeyrekte OMR 91.200’den (~USD 237.000) başlıyordu (Metropolitan ilanı), dolayısıyla 2026 ortasındaki ikinci faz girişi OMR 95.000, iki yılda lansmandan lansmana yaklaşık %4 değer artışıdır — kontrolden çıkmış bir pazar değil, ki bu iki tarafı da keser.

İki pratik not. Bunlar her projedeki en küçük birim için geliştiricinin „başlangıç” fiyatlarıdır; manzara primleri hızlı hareket eder çünkü uçurum kenarı stoğu sınırlıdır. Ve OMR 200.000 Altın İkamet eşiğini yukarıdaki her villa ürünü aşar ama giriş seviyesi daireler aşmaz, bu yüzden ikamet odaklı alıcılar projenin „başlangıç” fiyatını değil, belirli birimin fiyatını kontrol etmelidir.

Freehold statüsü ve 10 yıllık Altın İkamet

AIDA ve Yiti geliştirmeleri ITC bölgesi projeleri olarak pazarlanır ve kataloglanır — önemli olan hukuki kategori budur, çünkü Umman’ın Royal Decree 12/2006 çerçevesinde GCC dışından yabancılar yalnızca belirlenmiş Integrated Tourism Complexes içinde freehold satın alabilir. Her iki bölge de bu esasa göre tüm milletlere freehold satar.

İkamet hakkında: Umman’ın 10 yıllık Altın İkameti, belirlenmiş bir ITC’de OMR 200.000’den başlayan gayrimenkul rotası (31 Ağu 2025’te yeniden başlatıldı; başka yerlerde görebileceğiniz eski iki kademeli 250k/500k eşikleri 2025 öncesi programa aitti). Yeniden başlatılan program, her biri OMR 200.000’den (~USD 520.000) başlayan yedi uygun rotalı, MoCIIP tarafından resmi portal omanresidence.gov.om üzerinden yönetilen tek bir 10 yıllık yenilenebilir ikamettir. Gayrimenkul rotası, belirlenmiş bir ITC içinde geçerli tapulu tamamlanmış bir konut, ticari veya turizm birimi gerektirir. Aile dâhil edilmesi eşi, çocukları ve birinci derece akrabaları yaş veya sayı kısıtlaması olmadan kapsar (omanresidence.gov.om, erişim 18 Tem 2026; Gulf News, 1 Eyl 2025).

„Tamamlanmış” kelimesi bu bölge için dürüst püf noktasıdır: bir maket sözleşmesi kendi başına sizi Altın İkamete uygun kılmaz — uygunluk, birim teslim edilip adınıza tescil edildiğinde başlar; bu da AIDA’da en erken 2028 demektir. Daha erken ikamete ihtiyaç duyan alıcılar başka yerlerdeki tamamlanmış ITC stoğuna (Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah) veya The Sustainable City – Yiti’nin teslime en yakın fazlarına bakmalıdır. Programın tam ayrıntısı Umman Altın İkamet rehberimizde.

Yaşam tarzı: golf, uçurum yürüyüşleri, plaj ve her şeyin uzaklığı

AIDA’nın vaadi dikey dramdır: plato kenarı denize doğru yaklaşık 130 metre düşer ve ana plan golf sahasını, oteli ve villa kümelerini o uçurum çizgisi etrafına sarar; aralarda wellness merkezleri, fitness tesisleri ve peyzajlı kamusal alanla (DarGlobal AIDA sitesi, erişim 18 Tem 2026). Deniz seviyesinde, Yiti plajı ve Sustainable City saf bir resort bölgesinin eksik kalacağı günlük hizmet katmanını sağlar; Muscat’a doğru kıyı yolundaki köklü Shangri-La ve Ritz-Carlton (Al Bustan) resortları ise AIDA’nın otelleri inşa edilirken koridorun zaten çalışan beş yıldızlı konaklamaya sahip olduğu anlamına gelir.

Seyahat süreleri: Muscat merkezine yaklaşık 20 dakika (DarGlobal) ve Muscat Uluslararası Havaalanına yaklaşık 40 dakika (Palmera kataloğu, erişim 18 Tem 2026). Bu, havaalanına Al Mouj’dan daha uzaktır; AIDA, Al Mouj’un marina-ve-kentsel-konfor bahsine karşı manzara-ve-golf bahsidir.

İnşaat durumu ve teslim takvimi

Temmuz 2026 itibarıyla AIDA’da her şey maket. Sıralama, geliştirici materyalleri ve geçerli kataloğa göre (erişim 18 Tem 2026):

• 2026: The Sustainable City – Yiti’nin tam faaliyette olması hedefleniyor (MEP Middle East, t.y.); AIDA’daki herhangi bir şeyden önce ilk Yiti bölgesi teslimleri.
• 2028 3. çeyrek: ilk AIDA konut teslimleri — Trump Cliff Villas, Fairway Villas ve Trump Golf Villas hepsi 2028 teslimi için kataloglanmış ve inşaat güncellemeleri ilk daire fazı için 2028 3. çeyreği hedefliyor.
• Aralık 2028: Trump International Golf Club Oman’ın planlanan açılışı (Construction Week Online, 2024).
• 2029–2030: The Great Escape 2 ve Marriott Residences AIDA (2029), Amour sans Détour (2030).

Standart maket uyarısı, üç aşamalı bir ana plana ekstra güçle uygulanır: tarihler kayar. Sustainable City’nin kendi hedefi 2025’ten 2026’ya kaydı; pazarlama takvimlerine güvenmek yerine beklenen teslim ve tazminat şartlarını satış sözleşmesine yazın.

Kira ve tatil kiralama görünümü: ileriye dönük, henüz bir getiri hikâyesi değil

AIDA’nın kira geçmişi yok çünkü hiçbir şey teslim edilmedi; bugün AIDA için verilen herhangi bir getiri veridir değil, bir projeksiyondur. Kaynaklanabilecek olan, çevredeki Muscat pazarıdır — bir AIDA veya Yiti kiraya vereninin teslimde miras alacağı taban:

• Muscat’ta ortalama brüt konut getirileri 2026 başında yaklaşık %5–7’dir; Al Mouj gibi premium yaşam tarzı bölgeleri %4–6’da ve değer semtleri daha yüksek; servis ücretleri, yönetim ve boşluktan sonra gerçekçi net getiriler uzun dönem kiralamalar için yaklaşık %3,5–5’tir (Sands of Wealth Muscat veritabanı, 2026 başı).
• Kısa dönem kiralama pazarı küçük ve mevsimseldir: Haziran 2025–Mayıs 2026 için Muscat Airbnb verileri %34,3 ortalama doluluk, şehir genelinde yaklaşık USD 88 ortalama günlük fiyat ve ilan başına yaklaşık USD 6.407 ortalama yıllık gelir gösteriyor (AirROI, erişim 18 Tem 2026). En iyi performans gösterenler Ekim–Nisan sezonunda bunun katlarını yapar, ama ortalama doluluk riskinin gerçek olduğunu söyler.
• Palmera’nın kendi ITC kira analizi Muscat ortalamalarını %6–8 brüt, kısa dönem stratejilerini %5–10 brüt olarak koyar — bkz. Umman ITC’lerinde kira getirileri ve ROI.

Yükseliş senaryosu: bir Trump golf resortu ve Marriott kiralama altyapısı, tam da kısa dönem kiralama fiyatlarını Muscat ortalamasının üzerine çıkaran destinasyon talebini yaratır. Düşüş senaryosu: arz, kısa dönem kiralama doluluğu şu anda ortalama %34 olan bir pazara 2028–2030’da iner ve Umman’da yeniden satış likiditesi Dubai’ninkinden incedir. AIDA’daki kira gelirini 2029 sonrası bir hikâye olarak ele alın ve resort broşürü doluluğuyla değil, Muscat ortalama doluluğuyla stres testi yapın.

Nasıl satın alınır: süreç, ödeme planları, escrow ve harçlar

AIDA ve Yiti’de maket satın alma yolu, Temmuz 2026 itibarıyla:

1. Rezerve edin ve imzalayın. Rezervasyon depozitosu, ardından bir satış sözleşmesi. AIDA daire lansmanlarında DarGlobal, %10 rezervasyon ödemesiyle 80/20 ve 90/10 inşaata bağlı planlar sundu (Metropolitan/OPR ilanları, 2024–2025) — inşaat sırasında taksitlerle %80–90, kalan bakiye teslimde veya sonrasında.
2. Escrow koruması. Umman, lisanslı geliştiricilerin maket alıcı ödemelerini onaylanmış inşaat fazlarına bağlı çekimli bir proje emanet hesabından geçirmesini zorunlu kılar — Royal Decree 30/2018 ile oluşturulan ve Real Estate Regulation Law, Royal Decree 79/2025’te birleştirilen bir rejim; bu yasa geliştiricilerin herhangi bir proje başlatmadan önce lisanslı olmasını da zorunlu kılar (decree.om; BSA Law analizi, 2025). Ödemeyi projenin adına açılmış emanet hesabına yapın, asla genel bir şirket hesabına değil.
3. Tescil ve tapu. Tescil/devir harcı değerin %3’üdür (Ministry of Housing and Urban Planning harç cetveli, Trowers & Hamlins ve piyasa rehberleriyle doğrulanmış, erişim Tem 2026). Tapu, tamamlanma ve teslimde düzenlenir — Altın İkamet uygunluğunun tetikleyicisi.
4. Elde tutma maliyetleri ve vergiler. Bugün kira gelirinde %0 kişisel gelir vergisi ve gayrimenkulde %0 sermaye kazancı vergisi (Umman’ın ilk kişisel gelir vergisi, Royal Decree 56/2025, 2028’de yürürlüğe girer ve yalnızca yaklaşık en üst %1’lik geliri hedefler). Konut satış ve kiralamaları Umman’ın %5 KDV’sinde muaf veya sıfır oranlıdır. Proje bazında belirlenen ITC servis ücretleri için bütçe ayırın — imzadan önce yazılı olarak teyit edin. Daha fazlası Yatırımcılar için Umman emlak vergileri.

Palmera AIDA’da 6 DarGlobal projesini ve Yiti’de her iki Diamond Developers projesini geliştirici fiyatıyla, alıcı komisyonu olmadan listeler — AIDA Muscat ilanlarına ve Yiti ilanlarına göz atın veya iletişim sayfası üzerinden ekibe ulaşın.