AIDA와 Yiti, Muscat: 오만 절벽 위 ITC 구매자·투자자 가이드 (2026)

2026년 7월 기준으로 AIDA와 Yiti 개발 구역의 진입 가격은 The Sustainable City – Yiti의 아파트가 OMR 85,971 (~USD 224,000), AIDA 자체가 OMR 95,000 (~USD 247,000)에서 시작하며, 침실 다섯 개짜리 Trump Golf Villas는 OMR 807,690 (~USD 2.1 million)까지 올라갑니다 (Palmera 카탈로그, 2026년 7월 18일 확인). 두 구역 모두 Muscat 중심 남동쪽 통합 관광 단지(ITC) 영역 안에 자리하며, 이는 모든 국적의 구매자가 프리홀드 소유권을 받고, 3% 등록 수수료를 내며, OMR 200,000 (~USD 520,000) 이상 가치의 완공 유닛을 소유하는 순간 오만의 10년 골든 레지던시 자격이 됨을 의미합니다. 여기 거의 모든 것이 오늘 오프플랜이며, 인도는 2028년에서 2030년 사이로 예정되어 있습니다.

AIDA란: DarGlobal과 OMRAN의 USD 1.5 billion 절벽 위 마스터플랜

AIDA는 2022년 3월 24일 Expo 2020 Dubai에서 Dar Al Arkan의 국제 부문 DarGlobal과 오만 국영 관광 개발사 OMRAN Group 사이의 합작 법인으로 발표되었습니다: 3단계에 걸친 350만 평방미터, 약 USD 1.5 billion의 투자 가치, 그리고 대략 3,500개 주거 유닛 — 중형 빌라, 타운하우스, 저층 아파트입니다 (Dar Al Arkan 보도자료와 Oman Observer, 둘 다 2022년 3월 24일). 부지는 Gulf of Oman 위 약 130미터, Yiti 해변 위의 절벽 위 고원으로, Yiti Road를 통해 Muscat 중심에서 차로 약 20분 거리이며 (DarGlobal AIDA 사이트, 2026년 7월 18일 확인), 발표 보도가 1,100만 평방미터 이상으로 밝힌 더 넓은 Yiti 개발 지역 안에 있습니다 (Muscat Daily, 2022년 3월 24일).

2026년 7월 확인된 현재 확정 라인업:

• Trump International Hotel Muscat과 Trump International Golf Club Oman. USD 500 million 복합 단지: 절벽 가장자리 “hanging suites”를 갖춘 140실 5성급 호텔, Trump Organization이 운영하며 자연 와디 지형에 홀이 깎여 들어간 18홀 챔피언십 코스, 회원 전용 클럽, 골프 아카데미, 그리고 절벽에 매달린 나이트클럽; 골프 클럽은 2028년 12월 개장 예정입니다 (The Trump Organization; Construction Week Online, 2024).
• Trump 브랜드 레지던스. Trump Golf Villas — 골프 코스를 면한 침실 3개부터 7개까지 형식의 약 100채 빌라 컬렉션 (Omnia Capital Group 매물, 2026년 7월 18일 확인) — 여기에 절벽 가장자리의 Trump Cliff Villas와 코스를 따라 늘어선 Fairway Villas가 더해집니다.
• Marriott Residences AIDA. 침실 1개부터 3개까지 형식의 244개 브랜드 레지던스를 갖춘 두 개의 9층 타워; 소유주는 2년간 Marriott Bonvoy Platinum Elite 등급과 Trump 골프 클럽 회원권을 받습니다 (OPR/Metropolitan 매물, 2026년 7월 18일 확인).
• 비브랜드 아파트와 빌라. The Great Escape 2(침실 1개부터 3개까지 아파트)와 Amour sans Détour(침실 세 개짜리 주택).

검색에서 나오기 때문에 한 가지 명확히 할 점: AIDA에는 St. Regis가 없습니다. The St. Regis Al Mouj Muscat Resort는 Al Mouj ITC에 있는 별도의 호텔입니다 (Marriott 디렉터리, 2026년 7월 18일 확인). AIDA의 확정 브랜드는 Trump International과 Marriott Residences입니다.

Yiti의 Sustainable City란: Diamond Developers의 넷제로 커뮤니티

AIDA 아래 Yiti 해안 지대에는 Diamond Developers(두바이 Sustainable City를 만든 SEE Holding 자회사)의 The Sustainable City – Yiti가 자리하며, 역시 OMRAN과의 파트너십입니다. 2022년 3월 30일 거의 USD 1 billion의 투자 가치로 출시되었으며, 약 100만 평방미터에 걸쳐 300채 빌라, 1,225개 아파트, 132개 서비스드 아파트를 계획하여 약 10,000명의 주민과 방문객을 수용하고 2040년 넷제로 탄소를 목표로 합니다 — 오만 최초의 넷제로 테마 커뮤니티입니다 (공식 출시 보도, 2022년 3월 30일). 설계는 자동차 사용을 최소화하며, 보행 및 자전거 경로가 주택을 학교, 진료소, 모스크, 스포츠 시설과 연결합니다. 원래 완공 목표는 2025년이었고, 이후 보도는 2026년부터 완전 운영을 가리켜 (MEP Middle East, n.d.), 이곳을 구역에서 인도에 가장 가까운 부분으로 만듭니다.

Palmera는 두 개의 Sustainable City – Yiti 프로젝트를 올려두고 있습니다: The Plaza(도심 코어 침실 1개부터 3개까지 아파트)와 Sustainable District(넷제로 대응 침실 3개부터 4개까지 빌라).

2026년 7월 기준 진입 가격

Palmera 카탈로그의 두 구역 전반 실시간 호가입니다 (개발사 가격, 2026년 7월 18일 확인); 전반에 사용된 환율은 1 OMR = 2.60 USD입니다:

프로젝트	구역	유닛	From (OMR)	From (~USD)	인도
The Plaza, The Sustainable City – Yiti	Yiti	1–3 BR apartments	85,971	224,000	Off-plan
The Great Escape 2	AIDA	1–3 BR apartments	95,000	247,000	2029
Marriott Residences AIDA	AIDA	1–3 BR apartments	139,200	362,000	2029
Amour sans Détour	AIDA	3 BR	175,000	455,000	2030
Sustainable District, TSC – Yiti	Yiti	3–4 BR villas	238,747	621,000	Off-plan
Trump Cliff Villas	AIDA	3 BR villas	385,380	1,002,000	2028
Fairway Villas	AIDA	4–5 BR villas	491,298	1,277,000	2028
Trump Golf Villas	AIDA	5 BR villas	807,690	2,100,000	2028

궤적 맥락: 첫 Great Escape 단계는 Q2 2024 기준 OMR 91,200 (~USD 237,000)에서 시작했으므로 (Metropolitan 매물), 2026년 중반 2단계 진입가 OMR 95,000은 2년에 걸쳐 출시 대 출시 약 4%의 상승입니다 — 폭주하는 시장이 아니며, 이는 양날의 검입니다.

두 가지 실무 참고사항. 이것들은 각 프로젝트에서 가장 작은 유닛에 대한 개발사 “from” 가격입니다; 절벽 가장자리 재고가 유한하기 때문에 전망 프리미엄이 빠르게 움직입니다. 그리고 OMR 200,000 골든 레지던시 기준은 위의 모든 빌라 상품이 넘지만 진입가 아파트는 넘지 못하므로, 거주권 목적의 구매자는 프로젝트의 “from” 가격이 아니라 특정 유닛 가격을 확인해야 합니다.

프리홀드 지위와 10년 골든 레지던시

AIDA와 Yiti 개발은 ITC 구역 프로젝트로 마케팅되고 분류됩니다 — 이것이 중요한 법적 범주인데, 오만의 Royal Decree 12/2006 체계 하에서 비 GCC 외국인은 지정된 통합 관광 단지 내에서만 프리홀드를 구매할 수 있기 때문입니다. 두 구역 모두 그 근거로 모든 국적에 프리홀드를 판매합니다.

거주권에 관해: 10년 오만 골든 레지던시, 부동산 경로 지정 ITC 내 OMR 200,000부터 (2025년 8월 31일 재출범; 다른 곳에서 볼 수 있는 옛 250k/500k 2단계 기준액은 2025년 이전 프로그램이었습니다). 재출범 프로그램은 일곱 개 적격 경로를 갖춘 단일 10년 갱신형 거주권이며, 각 경로는 OMR 200,000 (~USD 520,000)부터이고 공식 포털 omanresidence.gov.om를 통해 MoCIIP가 주관합니다. 부동산 경로는 지정 ITC 내에 유효한 소유권 증서를 갖춘 완공된 주거·상업·관광 유닛을 요구합니다. 가족 포함은 연령이나 인원 제한 없이 배우자, 자녀, 직계 친족을 아우릅니다 (omanresidence.gov.om, 2026년 7월 18일 확인; Gulf News, 2025년 9월 1일).

“완공됨”이라는 단어가 이 구역의 솔직한 함정입니다: 오프플랜 계약은 그 자체만으로 골든 레지던시 자격이 되지 않습니다 — 자격은 유닛이 인도되어 귀하 명의로 등기될 때 시작되며, AIDA에서는 이것이 빨라야 2028년을 의미합니다. 더 빨리 거주권이 필요한 구매자는 다른 곳의 완공 ITC 재고(Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah)나 인도에 가장 가까운 Sustainable City – Yiti 단계를 살펴봐야 합니다. 전체 프로그램 상세는 저희 오만 골든 레지던시 가이드에 있습니다.

라이프스타일: 골프, 절벽 산책, 해변, 그리고 모든 곳까지의 거리

AIDA의 매력은 수직적 드라마입니다: 고원 가장자리가 바다로 약 130미터 떨어지고, 마스터플랜은 그 절벽 선을 따라 골프 코스, 호텔, 빌라 클러스터를 감싸며 그 사이에 웰니스 센터, 피트니스 시설, 조경된 공공 공간을 배치합니다 (DarGlobal AIDA 사이트, 2026년 7월 18일 확인). 해수면에서는 Yiti 해변과 Sustainable City가 순수 리조트 구역에 부족할 일상 서비스 층을 공급하며, Muscat 쪽 해안 도로에 자리 잡은 기존 Shangri-La와 Ritz-Carlton (Al Bustan) 리조트는 AIDA의 호텔이 지어지는 동안 회랑에 이미 작동하는 5성급 접객을 갖추었음을 의미합니다.

이동 시간: Muscat 중심까지 약 20분 (DarGlobal), Muscat International Airport까지 대략 40분입니다 (Palmera 카탈로그, 2026년 7월 18일 확인). 이는 Al Mouj보다 공항에서 더 멉니다; AIDA는 Al Mouj의 마리나-도심 편의성 플레이에 대비되는 경관-골프 플레이입니다.

건설 상태와 인도 일정

2026년 7월 기준으로 AIDA의 모든 것은 오프플랜입니다. 개발사 자료와 실시간 카탈로그에 따른 순서 (2026년 7월 18일 확인):

• 2026: The Sustainable City – Yiti 완전 운영 목표 (MEP Middle East, n.d.); AIDA의 어떤 것보다 앞선 첫 Yiti 구역 인도.
• Q3 2028: 첫 AIDA 주거 인도 — Trump Cliff Villas, Fairway Villas, Trump Golf Villas가 모두 2028년 인도로 분류되며, 건설 업데이트는 첫 아파트 단계를 Q3 2028로 목표합니다.
• December 2028: Trump International Golf Club Oman 개장 예정 (Construction Week Online, 2024).
• 2029–2030: The Great Escape 2와 Marriott Residences AIDA (2029), Amour sans Détour (2030).

표준 오프플랜 유의점이 3단계 마스터플랜에는 더 강하게 적용됩니다: 날짜는 바뀝니다. Sustainable City 자체 목표가 2025년에서 2026년으로 옮겨갔습니다; 마케팅 일정에 의존하기보다 예상 인도와 보상 조건을 매매 계약서에 적어 넣으십시오.

임대 및 휴가 임대 전망: 아직 수익 이야기가 아니라 선행적

AIDA는 인도된 것이 없어 임대 실적이 없습니다; 오늘 AIDA에 대해 인용되는 어떤 수익률도 데이터가 아니라 전망입니다. 출처를 댈 수 있는 것은 주변 Muscat 시장 — AIDA나 Yiti 임대인이 인도 시점에 물려받는 기준 사례입니다:

• Muscat의 평균 총 주거 수익률은 2026년 초 기준 약 5–7%이며, Al Mouj 같은 프리미엄 라이프스타일 지역은 4–6%, 가치 지구는 더 높습니다; 서비스 요금, 관리, 공실 차감 후 장기 임대의 현실적 순수익률은 약 3.5–5%입니다 (Sands of Wealth Muscat 데이터베이스, 2026년 초).
• 단기 임대 시장은 작고 계절적입니다: 2025년 6월–2026년 5월 Muscat Airbnb 데이터는 34.3% 평균 점유율, 시 전역 평균 하룻밤 요율 약 USD 88, 매물당 대략 USD 6,407의 평균 연간 수익을 보여줍니다 (AirROI, 2026년 7월 18일 확인). 최고 실적자는 10월–4월 시즌에 그 몇 배를 하지만, 평균은 점유 위험이 실재함을 말합니다.
• Palmera 자체의 ITC 임대 분석은 Muscat 평균을 총 6–8%로, 단기 임대 전략을 총 5–10%로 놓습니다 — 오만 임대 수익률과 ITC ROI를 참조하십시오.

강세 논리: Trump 골프 리조트와 Marriott 임대 인프라는 정확히 단기 임대 요율을 Muscat 평균 위로 끌어올리는 데스티네이션 수요를 창출합니다. 약세 논리: 공급이 현재 단기 임대 점유율이 평균 34%인 시장에 2028–2030년에 도착하며, 오만의 재판매 유동성은 두바이보다 얕습니다. AIDA의 임대 소득을 2029년 이후의 이야기로 다루고, 리조트 브로슈어 점유율이 아니라 Muscat 평균 점유율로 스트레스 테스트하십시오.

매입 방법: 절차, 결제 플랜, 에스크로, 수수료

2026년 7월 기준 AIDA와 Yiti의 오프플랜 매입 경로:

1. 예약하고 서명하십시오. 예약 보증금, 이후 매매 계약서. AIDA 아파트 출시에서 DarGlobal은 10% 예약금과 함께 80/20과 90/10 건설 연동 플랜을 제공해 왔습니다 (Metropolitan/OPR 매물, 2024–2025) — 건설 기간 중 분할로 80–90%, 잔금은 인도 시 또는 이후.
2. 에스크로 보호. 오만은 인가된 개발사가 오프플랜 구매자 납부금을 승인된 건설 단계에 연동된 인출 방식의 프로젝트 에스크로 계좌를 통해 운영하도록 요구합니다 — Royal Decree 30/2018로 만들어지고 부동산 규제법 Royal Decree 79/2025로 통합된 제도로, 후자는 또한 개발사가 어떤 프로젝트든 출시하기 전에 인가받도록 요구합니다 (decree.om; BSA Law 분석, 2025). 일반 회사 계좌가 아니라 지정된 프로젝트 에스크로 계좌로 납부하십시오.
3. 등록과 소유권. 등록/이전 수수료는 가치의 3%입니다 (주택도시계획부 수수료 체계, Trowers & Hamlins와 시장 가이드로 뒷받침, 2026년 7월 확인). 소유권 증서는 완공과 인도 시 발급됩니다 — 골든 레지던시 자격의 방아쇠입니다.
4. 보유 비용과 세금. 오늘 임대 소득에 대한 개인 소득세 0%와 부동산 양도소득세 0% (오만 최초의 개인 소득세인 Royal Decree 56/2025는 2028년에 발효되며 대략 상위 1% 소득자만 대상으로 합니다). 주거용 매매와 임대는 오만의 5% VAT에서 면제 또는 영세율입니다. 프로젝트별로 정해지는 ITC 서비스 요금을 예산에 넣으십시오 — 서명 전에 서면으로 확인하십시오. 자세한 내용은 투자자를 위한 오만 부동산 세금에 있습니다.

Palmera는 AIDA의 6개 DarGlobal 프로젝트와 Yiti의 두 Diamond Developers 프로젝트를 구매자 커미션 없이 개발사 가격에 올려두고 있습니다 — AIDA Muscat 매물과 Yiti 매물을 둘러보시거나, 연락 페이지를 통해 팀에 연락하십시오.