Hawana Salalah : le guide 2026 de l'acheteur et de l'investisseur pour le plus grand ITC d'Oman

En juillet 2026, les prix d’entrée à Hawana Salalah débutent à OMR 65 500 (~USD 170 300) pour un appartement d’une chambre vue mer à Riviera, OMR 89 914 (~USD 233 800) à Lubana Island au sein du plan directeur Amazi, et OMR 117 420 (~USD 305 300) pour une maison achevée de deux chambres à Hawana Lagoons (prix promoteur via le catalogue Palmera et Metropolitan Premium Properties, tous deux consultés le 18 juil. 2026). Hawana Salalah est un Integrated Tourism Complex (ITC) désigné, ce qui signifie que les acheteurs de toute nationalité reçoivent un titre freehold complet, et l’achat porte les frais d’enregistrement omanais de 3 % plutôt que les 4 % de Dubaï. La voie immobilière de la Golden Residency d’Oman de dix ans débute à OMR 200 000 (~USD 520 000), donc un seul appartement d’entrée de gamme à Hawana ne qualifie pas à lui seul ; des unités plus grandes ou des avoirs combinés le peuvent.

Ce qu’est Hawana Salalah, et qui la construit

Hawana Salalah est une ville-resort planifiée de 13,6 millions de m² sur la côte de la mer d’Arabie à Salalah, dans la gouvernorat du Dhofar d’Oman, et le plus grand et le plus diversifié Integrated Tourism Complex d’Oman selon son promoteur principal (hawanasalalah.com ; communiqué Muriya via PRNewswire, jan. 2023). Muriya est une coentreprise entre Orascom Development Holding (70 %), le promoteur de villes-resorts coté en Suisse, et OMRAN Group (30 %), le bras de développement touristique du gouvernement omanais, et déclare plus de USD 750 millions investis dans ses ITC omanais, qui incluent aussi Jebel Sifah près de Mascate (PRNewswire, jan. 2023).

Sur le terrain, la destination combine plus de 7 km de front de mer de sable blanc, une marina de 170 postes, des lagunes et canaux baignables, le Hawana Aqua Park, et cinq hôtels en exploitation aux côtés de sept communautés résidentielles livrées. En 2025, Muriya et OMRAN faisaient état d’environ 950 logements livrés et de plus de 1 200 chambres d’hôtel sous cinq marques, ce qui, selon le groupe, représente environ la moitié de la capacité cinq étoiles du Dhofar (actualité OMRAN Group, 2025).

La phase la plus récente est Amazi, un district de front de mer d’un million de m² au sein de Hawana Salalah, annoncé par Muriya comme son plus grand projet résidentiel à ce jour. Amazi est planifié en quatre sous-districts : Amazi Rise sur la colline, Amazi Cove autour des canaux, Amazi Islands sur des îles reliées (où se trouve Lubana Island), et Amazi Beach en bord d’océan (PRNewswire, jan. 2023).

Le facteur khareef : pourquoi le Dhofar ne ressemble à nulle part ailleurs dans le Golfe

Le Dhofar détient un véritable monopole climatique dans la péninsule Arabique. Chaque année du 21 juin au 21 septembre, la mousson khareef pousse l’air humide de l’océan Indien contre les montagnes derrière Salalah. La brume et la bruine verdissent les collines, les wadis coulent, et les températures diurnes s’établissent autour de 26–28°C au pic de la saison tandis que le reste du Golfe dépasse 40°C (guide de voyage Wego sur la météo estivale de Salalah, 2026). C’est le seul endroit du CCG où « échapper à l’été » signifie rouler vers une brume fraîche plutôt que s’envoler vers l’Europe.

Ce climat se traduit en flux touristiques mesurables. Le Centre national des statistiques et de l’information (NCSI) d’Oman a compté 1 070 738 visiteurs au Dhofar pendant le khareef 2025, contre 1 047 751 en 2024 et 962 196 en 2023 (NCSI via Muscat Daily, 11 sept. 2025). Au 31 août 2025, la saison avait déjà attiré 1 027 255 visiteurs : 734 225 Omanais, 179 246 d’autres États du CCG et 113 784 d’autres nationalités (Times of Oman, sept. 2025). Cette poussée annuelle est le cœur de l’argument d’investissement.

L’accès est simple : Hawana Salalah est à environ 20 km, soit environ 20 minutes de route, de l’aéroport international de Salalah (page destination hawanasalalah.com, consultée le 18 juil. 2026). Salalah elle-même est à l’extrême sud d’Oman, à un vol intérieur de Mascate, ce qui compte à la fois pour la logistique touristique et pour l’audience de revente.

Freehold, fiscalité et Golden Residency de dix ans

Les étrangers non-CCG ne peuvent acheter une propriété freehold à Oman qu’à l’intérieur des ITC désignés, dans le cadre du Royal Decree 12/2006. Hawana Salalah est l’un de ces ITC, donc toute nationalité peut détenir un titre freehold complet avec un acte enregistré, transmissible et revendable.

Sur la résidence : acheter ici peut soutenir une Golden Residency d’Oman de dix ans, voie immobilière à partir de OMR 200 000 dans un ITC désigné (relancée le 31 août 2025 ; les anciens seuils à deux paliers 250k/500k que vous pouvez voir ailleurs relevaient du programme d’avant 2025). Le programme de Golden Residency relancé, annoncé au forum Sustainable Business Environment à Salalah et administré par le Ministère du Commerce, de l’Industrie et de la Promotion de l’Investissement (MoCIIP) via omanresidence.gov.om, offre une résidence unique de dix ans renouvelable à travers sept voies éligibles, chacune à partir de OMR 200 000 (~USD 520 000). La voie immobilière exige une ou des unités résidentielles, commerciales ou touristiques achevées avec un titre de propriété valide dans un ITC. La couverture familiale est large : conjoint, enfants et parents au premier degré sont inclus sans restriction d’âge ou de nombre (omanresidence.gov.om ; Gulf News, 1 sept. 2025 ; Middle East Briefing, 1 sept. 2025).

Soyez honnête avec l’arithmétique ici. Les appartements d’entrée de Hawana Salalah se situent bien en dessous du seuil de OMR 200 000, donc un achat d’entrée de gamme seul ne confère pas la Golden Residency. Les acheteurs visant la résidence ont besoin de villas Amazi plus grandes ou d’une combinaison d’unités achevées et titrées atteignant OMR 200 000, et les unités sur plan ne comptent qu’une fois achevées avec un titre ; confirmez les prix des villas actuels par rapport au seuil avec le promoteur avant de vous fier à l’éligibilité. Pour les mécanismes complets du programme, voir notre guide de la Golden Visa d’Oman.

Le tableau fiscal courant est simple : 0 % d’impôt sur le revenu personnel et 0 % d’impôt sur les plus-values immobilières aujourd’hui (le premier impôt sur le revenu personnel d’Oman, Royal Decree 56/2025, entre en vigueur en 2028 et ne vise que les hauts revenus, environ le top 1 %). Les ventes et locations de biens résidentiels sont exonérées ou à taux zéro pour la TVA de 5 % d’Oman. Le seul coût de transaction qui s’applique toujours est les frais d’enregistrement de 3 % sur la valeur du bien (barème du Ministry of Housing and Urban Planning, corroboré par Trowers & Hamlins et les guides de marché, consulté juil. 2026).

Ce que coûtent les logements à Hawana Salalah en juillet 2026

Prix affichés vérifiés à travers les quatre projets actuellement listés sur Palmera, tous au prix promoteur (catalogue Palmera Oman, consulté le 18 juil. 2026 ; Riviera corroboré par Metropolitan Premium Properties, consulté le 18 juil. 2026) :

Projet	Type	Dès	Statut
Riviera	Appartements 1 ch. vue mer	OMR 65,500 (~USD 170,300)	Sur plan
Lubana Island à Amazi	Maisons d’île 1–3 ch.	OMR 89,914 (~USD 233,800)	Sur plan, livraison 2027
Amazi	Chalets et villas 1–5 ch.	OMR 109,889 (~USD 285,700)	Sur plan, livraison 2027
Hawana Lagoons	Appartements de lagune 2 ch.	OMR 117,420 (~USD 305,300)	Achevé

Deux points de contexte. D’abord, c’est l’un des tickets d’entrée freehold en bord de mer les moins chers du Golfe : le stock de resort de front de mer de marque comparable à Dubaï débute à plusieurs multiples plus haut. Ensuite, l’écart entre l’Amazi sur plan et Hawana Lagoons achevé est modeste, donc les acheteurs qui ont besoin d’un titre maintenant (pour la résidence, ou pour louer immédiatement) ne paient pas une grosse prime d’achèvement. Hawana Lagoons a été livré en avance sur son calendrier de construction, un point de donnée utile sur le bilan de livraison de Muriya (communiqué Muriya via Zawya et Oman Observer). Les prix sont des chiffres d’entrée pour le type d’unité le moins cher disponible et bougent avec les lancements ; traitez-les comme un instantané de mi-2026 et confirmez la disponibilité en direct sur la page catalogue de Hawana Salalah.

Revenu locatif : une saison forte, une intersaison honnête

L’argument locatif à Hawana Salalah est saisonnier par conception, et il devrait être évalué ainsi.

La demande est réelle. Le khareef amène plus d’un million de visiteurs au Dhofar en une dizaine de semaines (chiffres NCSI ci-dessus), et Hawana détient une part concentrée de l’hébergement de qualité de la gouvernorat. Les familles du Golfe conduisent ou volent pour le temps frais précisément quand le reste de la région est à son plus chaud, ce qui inverse le calendrier hôtelier habituel du Golfe : le pic de Hawana est juin–septembre, avec une seconde intersaison plus douce dans la saison hivernale octobre–avril quand les Européens cherchent un Dhofar chaud et vert.

Les propriétaires n’ont pas besoin de gérer eux-mêmes. Wateera Property Management, le bras de gestion immobilière de Muriya, gère les locations de vacances et de longue durée à Hawana Lagoons, Marina Apartments, Laguna Gardens et Forest Island, avec des tarifs vacances publiés à partir d’environ OMR 55 (~USD 143) par nuit pour les studios et OMR 200+ pour les plus grandes villas (page locations hawanasalalah.com, consultée le 18 juil. 2026). Cela donne aux propriétaires absents une voie clé en main vers le flux de clients de qualité hôtelière de la destination.

Sur les rendements, gardez des projections prudentes. La recherche de Palmera sur les rendements locatifs d’Oman situe les rendements bruts des locations courtes en ITC dans une fourchette de 5–10 %, avec des moyennes long terme à Mascate autour de 6–8 % brut (Palmera Insights, rendements locatifs et ROI d’Oman 2026, 21 juin 2026). Les agents commerciaux citent des rendements projetés « jusqu’à 10 % » pour Riviera ; traitez cela comme une projection côté promoteur pour de bonnes saisons de khareef, pas comme un taux garanti (Metropolitan Premium Properties, consulté le 18 juil. 2026). Les contrepoids honnêtes : l’occupation et les tarifs nuitée fléchissent nettement hors khareef et hors intersaison hivernale ; la base de visiteurs est fortement domestique et CCG (plus de 85 % des visiteurs du khareef 2025), fidèle mais sensible au prix ; et les rendements nets tombent sous le brut une fois les charges, frais de gestion et ameublement déduits. Demandez les conditions de gestion de Wateera et le barème des charges par écrit avant de modéliser les rendements.

Hôtels et équipements sur le terrain aujourd’hui

Hawana Salalah exploite actuellement cinq hôtels : le Fanar Hotel & Residences de 577 chambres, le Salalah Rotana Resort de 422 chambres, le Juweira Boutique Hotel réservé aux adultes de 82 chambres sur la marina, The Club by Fanar, et le Souly Lodge éco-retraite de 21 bungalows, totalisant plus de 1 100 chambres ; le plan directeur prévoit sept hôtels à terme (pages hôtels hawanasalalah.com, consultées le 18 juil. 2026 ; PRNewswire, jan. 2023). Une clarification vaut la peine, puisque des couvertures plus anciennes mentionnaient un Club Med à Hawana Salalah : aucun Club Med n’opère ici en juillet 2026, et le seul resort omanais annoncé de Club Med est le Club Med Musandam à l’extrême nord du pays, avec une construction dès début 2026 et une ouverture visée pour 2028 (annonce Club Med, consultée le 18 juil. 2026).

Au-delà des hôtels, l’offre d’équipements est la plus profonde du sud d’Oman. Hawana Marina compte environ 170 postes accueillant des yachts jusqu’à 60 m et est la seule marina de Salalah (fiche marina superyacht Dockwalk ; la page destination de Muriya cite 171 postes). Le Hawana Aqua Park, ouvert le 28 décembre 2017 comme premier parc aquatique d’Oman, couvre environ 65 000 m² avec une piscine à vagues, des toboggans de course et une tour de toboggans, et reste le seul parc aquatique du pays (note Orascom Hotels Management et couverture CLADglobal ; hawanasalalah.com). Un taxi maritime relie les fronts de mer de Fanar, de la marina, de Juweira et du Rotana, et la communauté fonctionne avec un transport interne en voiturettes de golf avec commerces, restaurants et beach clubs le long de la promenade de la marina.

Comment acheter à Hawana Salalah, étape par étape

1. Choisir neuf ou revente. Les unités neuves viennent directement du bureau de vente de Muriya (phases sur plan à Amazi, Lubana Island et Riviera, plus tout stock achevé restant). Un marché secondaire existe dans les communautés livrées comme Hawana Lagoons, Laguna Gardens et Forest Island.
2. Réserver et signer. Les achats sur plan suivent le flux ITC omanais standard : dépôt de réservation, puis un contrat de vente avec un échéancier lié aux jalons de construction jusqu’à la livraison (les livraisons actuelles d’Amazi et de Lubana sont prévues pour 2027 selon les annonces du promoteur, consultées le 18 juil. 2026).
3. Payer les frais d’enregistrement. Le transfert de propriété est enregistré auprès du Ministry of Housing and Urban Planning pour des frais de 3 % sur la valeur du bien. Il n’y a pas d’impôt foncier annuel à Oman.
4. Recevoir le titre de propriété. Les unités achevées se transfèrent avec un titre freehold au nom de l’acheteur, disponible pour toutes les nationalités à l’intérieur de l’ITC. C’est l’acte qui compte pour l’éligibilité à la Golden Residency, donc les acheteurs sur plan devraient planifier les calendriers de résidence autour de la livraison, pas de l’achat.
5. Mettre en place la gestion. Si vous comptez louer, contractez Wateera ou un autre gestionnaire et choisissez votre mode de location (vacances ou longue durée) avant le khareef, quand arrive le pic de demande.

Palmera liste les projets de Hawana Salalah au prix promoteur sans commission d’acheteur, et peut organiser des achats à distance, courants ici puisque la plupart des acheteurs ne résident pas au Dhofar — parlez au bureau Oman.

Risques et arbitrages à intégrer au prix

• La saisonnalité est structurelle. La poussée du khareef est le moteur de rendement, et elle dure environ dix semaines. Évaluez sur une occupation annuelle réaliste, pas l’occupation de juillet.
• La liquidité de revente est plus mince que Dubaï, et plus mince que Mascate. Salalah est un marché à destination unique à un vol intérieur de la capitale ; les sorties peuvent prendre plus de temps et la découverte des prix est plus grossière. Le bassin d’acheteurs penche vers des acheteurs lifestyle du CCG et des investisseurs de rendement plutôt qu’un marché secondaire mondial profond — la comparaison Oman vs Dubaï intègre cela.
• Écart de seuil de résidence. Les unités d’entrée n’atteignent pas la ligne de OMR 200 000 de la Golden Residency à elles seules ; planifiez la sélection d’unité en conséquence si la résidence est l’objectif.
• Les charges et frais de gestion réduisent les rendements bruts ; obtenez les barèmes actuels par écrit de Muriya/Wateera avant de vous engager.
• Risque d’achèvement. Environ 3,2 millions de m² sur les 13,6 millions de m² du plan directeur sont développés à ce jour selon les rapports de marché, donc les phases futures continueront d’ajouter de l’offre ; le rythme de livraison est une variable, partiellement compensée par le bilan d’avance de Muriya à Hawana Lagoons.