Golden Visa în EAU prin proprietate în 2026: regula AED 2M după reforma off-plan

Pentru mulți cumpărători străini, rezidența este adevăratul motiv pentru care achiziționează o proprietate în EAU — apartamentul este mijlocul, viza este scopul. Ani la rând, regulile privind rezidența legată de proprietate au fost rigide, împovărate de praguri și în continuă schimbare. În 2026 ele s-au schimbat din nou, în moduri care lărgesc semnificativ cine se califică și cum sunt tratați cumpărătorii off-plan.

Acest ghid prezintă situația actuală așa cum o înțelege în 2026 o agenție imobiliară licențiată din Dubai: viza de investitor (prin proprietate) recent liberalizată, acum accesibilă practic oricărui proprietar, separata Golden Visa de AED 2,000,000 care acordă rezidență reînnoibilă pe zece ani și — actualizarea decisivă — reforma din februarie 2026 care a eliminat vechea cerință de capital propriu de 50% pentru off-plan, astfel încât achizițiile off-plan contează acum la atingerea pragului din etapa Oqood. Regulile de imigrare din EAU se schimbă rapid, așa că verifică întotdeauna situația la zi cu autoritatea oficială Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security (ICP) sau cu General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA) a emiratului relevant înainte de a acționa. Consideră depășit orice ghid anterior anului 2026.

Ce îți oferă de fapt Golden Visa

Golden Visa din EAU este un permis de rezidență pe termen lung — nu cetățenie — care acordă zece ani de rezidență reînnoibilă atunci când este obținut prin ruta de proprietate eligibilă. Principalul atu pentru investitori este că decuplează dreptul de a locui în EAU de un angajator. Nu ești sponsorizat de o companie; te sponsorizezi singur și, la rândul tău, îți poți sponsoriza soțul/soția, copiii și, în anumite condiții, personalul casnic.

Practic, asta înseamnă că poți deține rezidența fără a locui permanent în EAU, poți deschide și menține mai ușor conturi bancare locale și eviți ciclul recurent de reînnoire al vizelor mai scurte legate de angajare. Este cel mai stabil statut de rezidență pe care îl oferă piața imobiliară.

Merită să separăm două lucruri adesea confundate în marketing. Există Golden Visa pe zece ani, care se situează la nivelul de investiție de AED 2,000,000. Și există o viză de investitor (prin proprietate) mai accesibilă și mai scurtă care, după liberalizarea recentă, este acum la îndemâna aproape oricărui proprietar. Sunt niveluri diferite cu praguri diferite, iar alegerea celui potrivit începe cu a ști pentru care te califici de fapt.

Viza de investitor (prin proprietate): acum deschisă oricărui proprietar

Cea mai semnificativă schimbare practică pentru cumpărătorii obișnuiți se produce la nivelul de intrare. În practică, viza de investitor prin proprietate a fost liberalizată astfel încât în esență orice proprietar se poate califica acum — nu mai este condiționată de un singur prag de preț ridicat, așa cum descriu ghidurile mai vechi. Dacă deții o proprietate eligibilă în EAU, ruta vizei de investitor îți este, în principiu, deschisă.

Există o regulă anume pe care merită să o reții dacă cumperi împreună cu altcineva. Pentru proprietatea deținută în comun sau în parteneriat, fiecare coproprietar sau partener trebuie să dețină individual cel puțin AED 400,000 din investiție pentru a se califica. Cu alte cuvinte, un cuplu sau niște parteneri de afaceri nu pot pur și simplu să pună laolaltă o achiziție mică și fiecare să pretindă eligibilitatea — cota fiecărei persoane din investiție trebuie să depășească pragul de AED 400,000. Acesta este pragul care contează la nivelul de intrare și este cel mai frecvent înțeles greșit.

Deoarece aceste reguli au fost liberalizate recent, iar cadrul de rezidență al EAU continuă să evolueze, tratează cele de mai sus ca fiind situația actuală, nu o realitate permanentă. Înainte de a-ți structura proprietatea în funcție de ea, confirmă pragurile la zi direct cu ICP sau GDRFA. Principiul (orice proprietar poate aplica; coproprietarii au nevoie de câte AED 400,000 fiecare) este clar; detaliile pot fi modificate.

Pragul de proprietate de AED 2,000,000 explicat

Nivelul Golden Visa pe zece ani se situează mai sus. Ruta de proprietate către Golden Visa din EAU necesită o investiție minimă de AED 2,000,000 (aproximativ USD 545,000) și acordă rezidență reînnoibilă pe zece ani. Aceasta este cifra care îți asigură statutul pe termen lung, decuplat de angajator, descris mai sus.

Condițiile de eligibilitate legate de acei AED 2,000,000 sunt specifice. Proprietatea trebuie să se afle într-o zonă freehold desemnată, să fie înregistrată la Dubai Land Department (DLD) și — pentru off-plan — să dețină un Oqood valid de la un proiect înregistrat RERA sau un dezvoltator aprobat. Atât stocul finalizat, cât și cel off-plan se pot califica; factorii decisivi sunt valoarea, amplasarea și înregistrarea corectă, nu dacă clădirea este terminată.

Reacția raportată a cererii a fost puternică. O sursă secundară atribuie o creștere de aproximativ 34.7% a aprobărilor de rezidență din Dubai în 2026 rutei de proprietate, după relaxarea regulilor (VisaHQ, aprilie 2026). Tratează această cifră ca fiind orientativă, nu oficială — provine dintr-o singură sursă — dar indică aceeași direcție ca datele mai ample privind tranzacțiile din 2026.

Rută	Investiție minimă	Durata rezidenței	Condiție-cheie
Viza de investitor (prin proprietate)	Deschisă în esență oricărui proprietar; AED 400,000 per coproprietar pentru proprietatea deținută în comun	Viză de investitor pe termen mai scurt	Fiecare coproprietar trebuie să dețină individual ≥ AED 400,000
Golden Visa (proprietate)	AED 2,000,000 (~USD 545,000)	10 ani, reînnoibilă	Zonă freehold desemnată, înregistrată DLD, Oqood valid pentru off-plan

Nivelurile și pragurile reflectă practica actuală din 2026 și o sursă de brokeraj, plus reguli actuale confirmate de proprietar; verifică cu ICP/GDRFA înainte de a acționa.

Reforma din februarie 2026: off-plan contează acum din Oqood

Acesta este singurul fapt care face greșite ghidurile mai vechi. Din februarie 2026, regula de capital propriu de 50% a fost eliminată complet. Prețul integral de achiziție înregistrat pe Oqood contează acum la atingerea pragului de AED 2,000,000 — indiferent cât din acel preț ai plătit efectiv.

Diferența practică este mare. Sub vechiul regim, un cumpărător off-plan cu un plan de plată eșalonat trebuia să fi plătit cel puțin jumătate din valoarea proprietății înainte ca aceasta să conteze pentru Golden Visa. Dacă ai cumpărat o unitate off-plan de AED 2,000,000 cu un plan 20/80, ratele tale inițiale erau mult sub vechea limită de 50%, iar tu așteptai — uneori ani — până puteai aplica. După reforma din februarie 2026, acea valoare contractuală de AED 2,000,000 contează din etapa Oqood, așa că un cumpărător off-plan poate urmări viza mult mai devreme în ciclul de plată.

Deoarece această reformă este atât de importantă, verific-o din nou cu o sursă actuală din 2026 înainte de a te baza pe ea pentru orice tranzacție anume și ignoră orice explicație datată 2025 sau mai devreme care încă face referire la cerința de 50%. Palmera este specializată în reședințe off-plan și branded residences în întreaga EAU, iar această reformă este exact motivul pentru care off-plan a devenit o cale mai clară către Golden Visa în 2026; poți răsfoi stocul curent pe pagina de proprietăți Palmera.

Off-plan vs finalizat vs ipotecat — care se califică și cum

Toate cele trei tipuri de proprietate pot conduce la o cerere eligibilă, dar mecanismele diferă. Tabelul de mai jos rezumă cum este tratat fiecare în raport cu pragul de AED 2,000,000.

Tip de proprietate	Se califică?	Cum se calculează valoarea	Cerință-cheie
Off-plan	Da	Prețul integral de achiziție de pe Oqood contează, indiferent de suma plătită (după februarie 2026)	Oqood valid, proiect înregistrat RERA, înregistrat DLD, zonă freehold
Finalizat (predat)	Da	Valoarea din titlul de proprietate contează	Titlu de proprietate, zonă freehold desemnată
Ipotecat	Da	Prețul integral de achiziție contează — nu capitalul tău propriu sau soldul restant	Înregistrare DLD; achizițiile finanțate sunt eligibile

Aspectul ipotecar îi surprinde pe mulți, așa că merită spus clar: proprietățile ipotecate se califică, iar prețul integral de achiziție contează — nu capitalul propriu pe care îl deții sau soldul restant. Un apartament de AED 2,000,000 finanțat atinge pragul pe baza valorii sale contractuale, chiar și cu un împrumut substanțial garantat cu el. Combinat cu reforma off-plan, efectul de levier nu te mai exclude de la Golden Visa așa cum presupun adesea cumpărătorii.

Indiferent de ruta pe care o alegi, proprietatea tot trebuie să se afle într-o zonă freehold desemnată și să fie înregistrată corect la DLD, cu un Oqood valid pentru off-plan sau un titlu de proprietate pentru stocul finalizat. Comunități freehold de prim rang precum Dubai Marina, Downtown Dubai și Business Bay sunt toate zone freehold desemnate în care cumpărătorii străini pot deține tipul de titlu eligibil pe care îl cer aceste rute.

Cumularea proprietăților și cererile comune (cu soțul/soția)

Nu ai nevoie de o singură proprietate de AED 2,000,000. Investitorii pot cumula mai multe proprietăți de valoare mai mică — un amestec de stoc off-plan și finalizat — pentru a atinge pragul de AED 2,000,000 și pot aplica împreună cu soțul/soția. Pentru cumpărătorii care își construiesc un portofoliu, două sau trei apartamente în comunități diferite se pot combina pentru a depăși pragul.

Ai grijă să nu confunzi cumularea de la nivelul Golden Visa cu regula coproprietății de la nivelul de intrare. La nivelul vizei de investitor, proprietatea deținută în comun cere ca fiecare coproprietar să dețină individual cel puțin AED 400,000 din investiție. Așadar, dacă cumperi împreună cu un partener și îți structurezi proprietatea pe mai multe titluri, calculează cota fiecărei persoane în raport cu pragul relevant înainte de a semna — împărțirea care funcționează pentru cumulare nu este automat împărțirea care satisface minimul per coproprietar.

Acesta este unul dintre acele domenii în care o scurtă discuție cu o agenție imobiliară licențiată, plus un apel de verificare la ICP sau GDRFA, se amortizează singură — structura de proprietate potrivită depinde de nivelul pe care îl vizezi și de cine figurează pe titlu.

Pas cu pas: de la achiziție la emiterea vizei

Drumul de la cumpărare la deținerea rezidenței este simplu odată ce partea de proprietate este făcută corect. În linii mari:

1. Alege o proprietate eligibilă într-o zonă freehold desemnată, de la un proiect înregistrat RERA sau un dezvoltator aprobat, la sau peste pragul nivelului ales.
2. Finalizează achiziția și înregistreaz-o la DLD — primind un Oqood valid pentru off-plan sau un titlu de proprietate pentru proprietatea finalizată.
3. Obține NOC-ul dezvoltatorului și adună documentele justificative (mai multe despre acestea mai jos).
4. Depune cererea de rezidență prin canalele ICP/GDRFA, inclusiv etapele medicale și biometrice pe care EAU le solicită pentru rezidență.
5. Primește-ți viza și, dacă este cazul, adaugă soțul/soția și persoanele aflate în întreținere.

Pentru un cumpărător off-plan în 2026, principalul beneficiu al reformei din februarie este că primul pas nu mai cere să fi plătit 50% — valoarea Oqood susține cererea încă de la începutul planului de plată. Pentru a identifica proiectele al căror dezvoltator și statut de înregistrare îndeplinesc clar aceste cerințe, pornește de la directorul de dezvoltatori Palmera sau răsfoiește listările din EAU în timp real.

Documente, termene și costuri

Documentația pentru ruta de proprietate include de obicei un Oqood valid sau titlu de proprietate, pașaport, asigurare de sănătate și un NOC de la dezvoltator, timpii de procesare fiind frecvent citați la aproximativ trei până la șapte săptămâni. Termenele variază în funcție de canal și de documentele tale, așa că tratează asta ca pe un interval tipic, nu ca pe o garanție.

Element	Detaliu
Documente de bază	Oqood valid (off-plan) sau titlu de proprietate (finalizat), pașaport, asigurare de sănătate, NOC de la dezvoltator
Amplasarea proprietății	Zonă freehold desemnată, înregistrată la DLD
Statutul proiectului	Proiect înregistrat RERA / dezvoltator aprobat (pentru off-plan)
Timp de procesare	Citat frecvent ~3–7 săptămâni

În ceea ce privește costurile, viza se adaugă peste costurile obișnuite de tranzacție ale cumpărării unei proprietăți în EAU — taxa de înregistrare DLD, comisionul agenției și așa mai departe — plus taxele specifice de cerere, medicale și de Emirates ID pentru rezidența propriu-zisă. Aceste taxe de rezidență sunt stabilite de autorități și se modifică periodic, așa că verifică grila actuală cu ICP/GDRFA în loc să te bazezi pe o cifră dintr-un ghid mai vechi.

Greșeli frecvente care descalifică solicitanții

Majoritatea cererilor respinse sau întârziate se datorează unei mâini de erori evitabile. Proprietatea este cumpărată în afara unei zone freehold desemnate, așa că proprietatea străină — și, prin urmare, viza — nu se aplică niciodată. Proiectul off-plan nu este înregistrat corect la RERA sau Oqood-ul lipsește ori este înregistrat greșit, așa că valoarea DLD de care depinde cererea nu există. La revânzare sau transfer, NOC-ul dezvoltatorului lipsește, ceea ce blochează tot ce urmează.

La nivelul de intrare, partenerii presupun că o achiziție mică pusă laolaltă îi califică pe amândoi, uitând că fiecare coproprietar trebuie să dețină individual cel puțin AED 400,000. Și, la modul general, cumpărătorii se bazează pe informații anterioare anului 2026 — cel mai dăunător fiind regula acum desființată de capital propriu de 50% pentru off-plan — și își planifică momentul în funcție de o cerință care nu mai există.

Soluția pentru toate acestea este aceeași: înregistrează corect partea de proprietate încă de la început și verifică regulile la zi cu autoritățile oficiale înainte de a te angaja. Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC (RERA ORN 40780) lucrează cu cumpărători străini din întreaga EAU exact pe acest lucru — potrivind stocul off-plan și de branded residences cu nivelul de rezidență pe care îl vizezi și asigurându-se că înregistrarea este corectă. Dacă dorești o evaluare fără presiune a rutei care se potrivește achiziției tale, scrie echipei la team@palmera.realestate și confirmă poziția finală privind imigrarea cu ICP sau GDRFA înainte de a aplica.