Golden Visa в ОАЕ через нерухомість у 2026 році: правило AED 2M після реформи off-plan

Для багатьох іноземних покупців саме резидентство є справжньою причиною придбання нерухомості в ОАЕ — апартаменти виступають лише засобом, а віза є метою. Протягом років правила отримання резидентства через інвестиції в нерухомість були жорсткими, передбачали високі фінансові пороги та постійно змінювалися. У 2026 році вони зазнали чергових змін, які суттєво розширюють коло осіб, що мають право на його отримання, та покращують умови для покупців off-plan нерухомості.

У цьому посібнику викладено актуальну ситуацію станом на 2026 рік з точки зору ліцензованого брокера з нерухомості в Дубаї: нещодавно лібералізована інвесторська (нерухомість) віза, яка тепер доступна фактично будь-якому власнику нерухомості, окрема Golden Visa за інвестиції від AED 2,000,000, що надає резидентство на десять років з можливістю продовження, та — найважливіше оновлення — реформа лютого 2026 року, яка скасувала стару вимогу про сплату 50% вартості off-plan об'єкта, тож тепер вартість покупок off-plan зараховується до порогового значення вже на етапі Oqood. Імміграційні правила в ОАЕ змінюються швидко, тому перед прийняттям рішення завжди уточнюйте актуальну інформацію в офіційному Федеральному управлінні з питань ідентифікації, громадянства, митниці та безпеки портів (ICP) або в Генеральному директораті у справах резидентства та іноземців (GDRFA) відповідного емірату. Вважайте будь-які посібники, опубліковані до 2026 року, застарілими.

Що насправді дає Golden Visa

Golden Visa в ОАЕ — це дозвіл на довгострокове резидентство, а не громадянство, який надає резидентство на десять років з можливістю продовження при оформленні через відповідний інвестиційний шлях у нерухомість. Головна перевага для інвесторів полягає в тому, що ваше право на проживання в ОАЕ більше не залежить від роботодавця. Вас не спонсорує компанія; ви спонсоруєте себе самі, і, у свою чергу, можете спонсорувати своє подружжя, дітей та, за певних умов, домашній персонал.

На практиці це означає, що ви можете мати резидентство, не проживаючи в ОАЕ постійно, легше відкривати та обслуговувати місцеві банківські рахунки, а також уникнути необхідності постійного продовження короткострокових віз, прив'язаних до працевлаштування. Це найбільш стабільний статус резидента, який пропонує ринок нерухомості.

Варто розрізняти дві речі, які в маркетингу часто плутають. Існує десятирічна Golden Visa, яка вимагає інвестицій на рівні AED 2,000,000. А існує більш доступна, короткострокова інвесторська віза (через нерухомість), яка після нещодавньої лібералізації тепер доступна майже будь-якому власнику нерухомості. Це різні рівні з різними пороговими значеннями, і вибір правильного починається з розуміння того, на який саме ви фактично маєте право.

Інвесторська віза (через нерухомість): тепер доступна будь-якому власнику

Найвагоміша практична зміна для звичайних покупців відбулася на початковому рівні. На практиці, вимоги до інвесторської візи через нерухомість було лібералізовано настільки, що тепер право на її отримання має фактично будь-який власник нерухомості — вона більше не обмежена єдиним високим ціновим порогом, як це описувалося в старіших посібниках. Якщо ви володієте відповідною нерухомістю в ОАЕ, шлях отримання інвесторської візи, в принципі, відкритий для вас.

Є одне специфічне правило, яке варто запам'ятати, якщо ви купуєте нерухомість разом з кимось. Для нерухомості у спільній власності або партнерстві, кожен співвласник або партнер повинен індивідуально володіти часткою інвестицій щонайменше на AED 400,000, щоб мати право на візу. Іншими словами, подружжя чи бізнес-партнери не можуть просто об'єднати кошти для невеликої покупки і кожен претендувати на eligibility — частка інвестицій кожної особи має перевищувати поріг у AED 400,000. Це той поріг, який має значення на початковому рівні, і саме його найчастіше неправильно розуміють.

Оскільки ці правила було нещодавно лібералізовано, а система резидентства в ОАЕ продовжує розвиватися, сприймайте вищезазначене як поточну ситуацію, а не як незмінну догму. Перш ніж структурувати право власності навколо цього, підтвердьте актуальні порогові значення безпосередньо в ICP або GDRFA. Принцип (будь-який власник може подати заяву; співвласникам потрібно по AED 400,000 на кожного) зрозумілий; дрібні деталі можуть змінюватися.

Порогове значення вартості нерухомості AED 2,000,000: детальне пояснення

Рівень десятирічної Golden Visa вимагає більших інвестицій. Шлях отримання Golden Visa в ОАЕ через нерухомість вимагає мінімальних інвестицій у розмірі AED 2,000,000 (приблизно USD 545,000) та надає резидентство на десять років з можливістю продовження. Саме ця сума забезпечує вам довгостроковий статус, не залежний від роботодавця, описаний вище.

Кваліфікаційні умови для цих AED 2,000,000 є специфічними. Нерухомість повинна розташовуватися у спеціально визначеній зоні freehold, бути зареєстрованою в Земельному департаменті Дубая (DLD), а у випадку off-plan — мати чинний Oqood від проекту, зареєстрованого в RERA, або схваленого забудовника. Право на отримання візи мають як готова, так і off-plan нерухомість; вирішальними факторами є вартість, розташування та належна реєстрація, а не те, чи завершено будівництво будівлі.

Повідомляється про значне зростання попиту. Одне вторинне джерело приписує приблизно 34.7% зростання кількості схвалених заяв на резидентство в Дубаї на початок 2026 року саме шляху через нерухомість після пом'якшення правил (VisaHQ, квітень 2026 року). Ставтеся до цієї цифри як до орієнтовної, а не офіційної — вона походить з одного джерела — але вона збігається із загальними даними про транзакції за 2026 рік.

Шлях	Мінімальні інвестиції	Термін резидентства	Ключова умова
Інвесторська віза (через нерухомість)	Доступна фактично будь-якому власнику; AED 400,000 на кожного співвласника для нерухомості у спільній власності	Короткострокова інвесторська віза	Кожен співвласник повинен індивідуально володіти часткою ≥ AED 400,000
Golden Visa (через нерухомість)	AED 2,000,000 (~USD 545,000)	10 років, з можливістю продовження	Спеціально визначена зона freehold, реєстрація в DLD, чинний Oqood для off-plan

Рівні та порогові значення відображають поточну практику 2026 року, дані брокерського джерела та підтверджені власниками актуальні правила; перед прийняттям рішення перевірте інформацію в ICP/GDRFA.

Реформа лютого 2026 року: off-plan тепер зараховується з етапу Oqood

Це той єдиний факт, який робить старі посібники неактуальними. З лютого 2026 року правило про сплату 50% вартості було повністю скасовано. Повна вартість покупки, зазначена в Oqood, тепер зараховується до порогового значення у AED 2,000,000 — незалежно від того, яку частину цієї суми ви фактично сплатили.

Практична різниця є значною. За старого режиму покупець off-plan нерухомості з поетапним планом платежів повинен був сплатити щонайменше половину вартості об'єкта, перш ніж вона зараховувалася для Golden Visa. Якщо ви купували off-plan юніт за AED 2,000,000 за планом 20/80, ваші перші транші значно не дотягували до старого порогу у 50%, і вам доводилося чекати — іноді роками — перш ніж ви могли подати заяву. Після реформи лютого 2026 року вартість контракту у AED 2,000,000 зараховується вже на етапі Oqood, тому покупець off-plan може оформлювати візу набагато раніше в циклі платежів.

Оскільки ця реформа є настільки важливою, повторно перевірте її за актуальним джерелом 2026 року, перш ніж покладатися на неї в будь-якій конкретній транзакції, і ігноруйте будь-які роз'яснення від 2025 року чи раніше, які все ще посилаються на вимогу у 50%. Palmera спеціалізується на off-plan та branded residence нерухомості по всій території ОАЕ, і саме ця реформа є причиною того, що off-plan став чистішим і простішим шляхом до Golden Visa у 2026 році; ви можете переглянути актуальні пропозиції на сторінці об'єктів Palmera.

Off-plan, готова нерухомість чи іпотека — що підходить і як це працює

Усі три типи нерухомості можуть стати підставою для схвалення заяви, але механізми відрізняються. У таблиці нижче наведено підсумок того, як кожен з них враховується щодо порогового значення у AED 2,000,000.

Тип нерухомості	Підходить?	Як враховується вартість	Ключова вимога
Off-plan	Так	Повна вартість покупки в Oqood зараховується, незалежно від сплаченої суми (після лютого 2026 року)	Чинний Oqood, проект зареєстрований в RERA, реєстрація в DLD, зона freehold
Готова (завершена)	Так	Зараховується вартість за свідоцтвом про право власності	Свідоцтво про право власності, спеціально визначена зона freehold
Іпотечна	Так	Зараховується повна вартість покупки — а не ваш початковий внесок або залишок заборгованості	Реєстрація в DLD; фінансовані покупки мають право на візу

Питання іпотеки часто вводить людей в оману, тому варто чітко це прояснити: нерухомість в іпотеці підходить для візи, і зараховується повна вартість покупки — а не ваш початковий внесок або залишок заборгованості. Фінансована квартира за AED 2,000,000 відповідає пороговому значенню за своєю вартістю за контрактом, навіть якщо на неї оформлено значний кредит. У поєднанні з реформою off-plan, використання кредитного плеча більше не закриває вам шлях до Golden Visa, як це часто вважають покупці.

Який би шлях ви не обрали, нерухомість все одно повинна розташовуватися у спеціально визначеній зоні freehold та бути належним чином зареєстрованою в DLD, з чинним Oqood для off-plan або свідоцтвом про право власності для готової нерухомості. Преміальні житлові комплекси у зонах freehold, такі як Dubai Marina, Downtown Dubai та Business Bay, є спеціально визначеними зонами freehold, де іноземні покупці можуть володіти тим типом права власності, який вимагається для цих шляхів.

Сумування вартості кількох об'єктів та спільні (подружжя) заяви

Вам не обов'язково купувати один об'єкт нерухомості за AED 2,000,000. Інвестори можуть сумувати вартість кількох об'єктів меншої вартості — комбінації off-plan та готової нерухомості — щоб досягти порогового значення у AED 2,000,000, і можуть подавати спільну заяву з подружжям. Для покупців, які формують портфель, дві або три квартири в різних житлових комплексах можуть бути об'єднані для подолання цього порогу.

Будьте обережні, щоб не плутати сумування на рівні Golden Visa з правилом спільної власності на початковому рівні. На рівні інвесторської візи, нерухомість у спільній власності вимагає, щоб кожен співвласник індивідуально володів часткою інвестицій щонайменше на AED 400,000. Тому, якщо ви купуєте нерухомість з партнером і структуруєте право власності на кілька об'єктів, розрахуйте частку кожної особи відносно відповідного порогового значення перед підписанням — розподіл, який підходить для сумування, не автоматично задовольняє мінімум на кожного співвласника.

Це одна з тих сфер, де коротка розмова з ліцензованим брокером, а також дзвінок для підтвердження в ICP або GDRFA, повністю себе окупають — правильна структура власності залежить від того, на який рівень ви орієнтуєтесь і хто вказаний у праві власності.

Покрокова інструкція: від покупки до отримання візи

Шлях від покупки до отримання резидентства є простим, якщо питання з нерухомістю вирішено правильно. У загальних рисах:

1. Оберіть відповідну нерухомість у спеціально визначеній зоні freehold від проекту, зареєстрованого в RERA, або схваленого забудовника, вартістю на рівні або вище порогу для обраного вами рівня.
2. Завершіть покупку та зареєструйте її в DLD — отримавши чинний Oqood для off-plan або свідоцтво про право власності для готової нерухомості.
3. Отримайте NOC від забудовника та зберіть необхідні підтверджуючі документи (детальніше про них нижче).
4. Подайте заяву на резидентство через канали ICP/GDRFA, включаючи медичні та біометричні процедури, які ОАЕ вимагають для отримання резидентства.
5. Отримайте візу та, застосовно, додайте своє подружжя та утриманців.

Для покупця off-plan нерухомості у 2026 році головна перевага лютневої реформи полягає в тому, що перший крок більше не вимагає сплати 50% — вартість за Oqood забезпечує проходження заяви вже на ранньому етапі плану платежів. Щоб визначити проекти, статус забудовника та реєстрація яких чітко відповідають цим вимогам, почніть з каталогу забудовників Palmera або перегляньте актуальні пропозиції нерухомості в ОАЕ.

Документи, терміни та витрати

Пакет документів для шляху через нерухомість зазвичай включає чинний Oqood або свідоцтво про право власності, паспорт, медичну страховку та NOC від забудовника, а терміни розгляду часто становлять близько трьох-семи тижнів. Терміни залежать від каналу подачі та ваших документів, тому сприймайте це як типовий часовий проміжок, а не як гарантію.

Пункт	Деталі
Основні документи	Чинний Oqood (off-plan) або свідоцтво про право власності (готова), паспорт, медична страховка, NOC від забудовника
Розташування нерухомості	Спеціально визначена зона freehold, зареєстрована в DLD
Статус проекту	Проект зареєстрований в RERA / схвалений забудовник (для off-plan)
Термін розгляду	Зазвичай ~3–7 тижнів

Щодо витрат, віза накладається поверх звичайних транзакційних витрат на купівлю нерухомості в ОАЕ — комісії за реєстрацію в DLD, комісії агентства тощо — а також специфічних зборів за подачу заяви, медичне обстеження та оформлення Emirates ID для самого резидентства. Ці збори за резидентство встановлюються органами влади та періодично змінюються, тому уточнюйте актуальні розцінки в ICP/GDRFA, а не покладайтеся на цифри зі старіших посібників.

Поширені помилки, що призводять до відмови заявникам

Більшість відхилених або затриманих заяв повертаються до кількох помилок, яких можна уникнути. Нерухомість купується за межами спеціально визначеної зони freehold, тому іноземна власність — а отже, і віза — просто не застосовується. Проект off-plan належним чином не зареєстрований в RERA, або Oqood відсутній чи неправильно зареєстрований, тому вартість в DLD, від якої залежить заява, просто не фігурує. При перепродажі або передачі відсутній NOC від забудовника, що блокує всі подальші дії.

На початковому рівні партнери припускають, що спільна невелика покупка дає право на візу їм обом, забуваючи, що кожен співвласник повинен індивідуально володіти часткою щонайменше на AED 400,000. І повсюдно покупці покладаються на інформацію до 2026 року — що найшкідливіше, на вже нечинне правило про 50% початкового внеску для off-plan — і планують свій час навколо вимоги, якої більше не існує.

Виправлення для всіх цих випадків однакове: правильно зареєструйте нерухомість з самого початку та перевірте актуальні правила в офіційних органах влади перед прийняттям зобов'язань. Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC (RERA ORN 40780) працює з іноземними покупцями по всій території ОАЕ саме над цим — підбираючи off-plan та branded residence нерухомість під цільовий рівень резидентства, на який ви орієнтуєтесь, та забезпечуючи чистоту реєстрації. Якщо ви хочете отримати ненав'язливу оцінку того, який шлях підходить для вашої покупки, напишіть команді на team@palmera.realestate та підтвердьте остаточну імміграційну позицію в ICP або GDRFA перед подачею заяви.