对于许多外国买家而言，居留权才是他们在阿联酋购买房产的真正动力——公寓只是手段，签证才是目的。多年来，与房产挂钩的居留权规则一直僵化、门槛重重且频繁变动。2026 年，这些规则再次发生变化，实质性地扩大了符合资格的人群范围，并改善了对期房（off-plan）买家的待遇。
本指南阐述了持牌迪拜经纪公司所理解的 2026 年现行规定：近期放宽的投资者（房产）签证（现在几乎所有房产所有者均可申请）、提供十年可续签居留权的独立AED 2,000,000 Golden Visa，以及至关重要的更新——2026 年 2 月的改革取消了旧的 50% 期房权益要求，因此期房购买现在从 Oqood 阶段起即可计入门槛。阿联酋的移民规则变化迅速，因此在采取行动前，请务必向阿联酋联邦身份、公民、海关和港口安全局（ICP）或相关酋长国的居留和外国人事务总局（GDRFA）确认最新规定。请将任何 2026 年之前的指南视为过时信息。
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Golden Visa 究竟为您带来什么
阿联酋 Golden Visa 是一种长期居留许可——并非公民身份——通过符合条件的房产途径可获得十年可续签居留权。对投资者而言，其最大的吸引力在于它将您在阿联酋的居住权与雇主解绑。您不由公司担保；您可以自我担保，并进而担保您的配偶、子女以及在满足条件的情况下担保家政人员。
实际上，这意味着您可以在无需全职居住在阿联酋的情况下持有居留权，更轻松地开设和维护当地银行账户，并避免较短期的工作关联签证的频繁续签周期。这是房地产市场提供的最稳定的居留身份。
值得区分的是营销中经常混淆的两件事。一种是十年期 Golden Visa，位于 AED 2,000,000 投资层级。另一种是更易获得、期限较短的投资者（房产）签证，经过近期的放宽，现在几乎所有房产所有者都能触及。它们是不同的层级，拥有不同的门槛，选择正确的签证始于了解您实际符合哪一类的资格。
投资者（房产）签证：现在向所有业主开放
对于普通买家而言，最重大的实际变化发生在入门层级。实际上，房产投资者签证已放宽，使得几乎所有房产所有者现在都有资格申请——它不再像旧指南描述的那样被单一的高价格门槛所阻挡。如果您拥有符合条件的阿联酋房产，原则上投资者签证途径向您开放。
如果您是与他人共同购买，有一条特定规则值得牢记。对于共同拥有或合伙拥有的房产，每位共有人或合伙人必须 individually 持有至少 AED 400,000 的投资额才能符合资格。换句话说，夫妻或商业伙伴不能简单地凑钱购买一处小额房产并各自声称符合资格——每个人的投资份额必须达到 AED 400,000 的门槛。这是入门层级的重要门槛，也是最常被误解的一点。
由于这些规则是近期放宽的，且阿联酋的居留框架仍在不断演变，请将上述内容视为当前状况而非永久规定。在据此规划所有权结构之前，请直接向 ICP 或 GDRFA 确认最新门槛。原则（任何业主均可申请；共有人需每人持有 AED 400,000）是明确的；但细节可能会发生变化。
详解 AED 2,000,000 房产门槛
十年期 Golden Visa 层级更高。通过房产途径获得阿联酋 Golden Visa 需要最低AED 2,000,000（约合 USD 545,000）的投资，并提供十年可续签居留权。这就是让您获得上述长期、与雇主解绑身份所需的金额。
围绕这 AED 2,000,000 的资格条件非常具体。房产必须位于指定的永久产权（freehold）区域，在迪拜土地局（DLD）注册，并且如果是期房，必须持有来自 RERA 注册项目或获批开发商的有效 Oqood。现房和期房库存均可能符合资格；关键因素是价值、地点和 proper 注册，而非建筑是否完工。
市场反应强烈。一个二手消息来源称，规则放宽后，截至 2026 年，迪拜居留批准量通过房产途径增长了约34.7%（VisaHQ，2026 年 4 月）。请将此数据视为指示性而非官方数据——它来自单一来源——但它与更广泛的 2026 年交易数据指向一致。
| 途径 | 最低投资额 | 居留期限 | 关键条件 |
|---|---|---|---|
| 投资者（房产）签证 | 向几乎所有业主开放；共同拥有房产的每位共有人需持有 AED 400,000 | 短期投资者签证 | 每位共有人必须 individually 持有 ≥ AED 400,000 |
| Golden Visa（房产） | AED 2,000,000（~USD 545,000） | 10 年，可续签 | 指定永久产权区域，DLD 注册，期房需有效 Oqood |
层级和门槛反映了当前的 2026 年实践以及经纪公司来源和业主确认的现行规则；在采取行动前请与 ICP/GDRFA 核实。
2026 年 2 月改革：期房现在从 Oqood 阶段起算
这是使旧指南失效的唯一事实。自 2026 年 2 月起，50% 权益规则已被完全取消。 Oqood 上记录的全额购买价格现在计入 AED 2,000,000 门槛——无论您实际支付了多少金额。
实际差异巨大。在旧制度下，采用分期付款计划的期房买家必须支付至少一半的房产价值，才能将其计入 Golden Visa。如果您以 20/80 付款计划购买了一套 AED 2,000,000 的期房单元，您的早期分期付款远低于旧的 50% 门槛，您需要等待——有时是数年——才能申请。2026 年 2 月改革后，这 AED 2,000,000 的合同价值从 Oqood 阶段起算，因此期房买家可以在付款周期的更早阶段申请签证。
由于这项改革至关重要，在依赖它进行任何特定交易之前，请根据当前的 2026 年来源重新核实，并忽略任何仍引用 50% 要求的 2025 年或更早的解释性文章。Palmera 专注于阿联酋各地的期房和 branded residence（品牌公寓），这项改革正是期房在 2026 年成为获得 Golden Visa 更清晰途径的原因；您可以在 Palmera 房产页面 浏览当前库存。
期房 vs 现房 vs 按揭房产——哪些符合资格及如何操作
所有三种房产类型都可能导致符合资格的申请，但操作机制不同。下表总结了每种类型如何针对 AED 2,000,000 门槛进行处理。
| 房产类型 | 是否符合资格？ | 价值如何计算 | 关键要求 |
|---|---|---|---|
| 期房 | 是 | Oqood 上的全额购买价格计入，无论已支付金额多少（2026 年 2 月后） | 有效 Oqood，RERA 注册项目，DLD 注册，永久产权区域 |
| 现房（已完工） | 是 | 房产证价值计入 | 房产证，指定永久产权区域 |
| 按揭房产 | 是 | 全额购买价格计入——而非您的权益或未偿还余额 | DLD 注册；融资购买符合资格 |
按揭房产这一点容易让人困惑，因此值得明确说明：按揭房产符合资格，且全额购买价格计入——而非您持有的权益或未偿还余额。即使有大量贷款，一套融资购买的 AED 2,000,000 公寓也因其合同价值而满足门槛。结合期房改革，杠杆不再像买家通常认为的那样将您排除在 Golden Visa 之外。
无论您选择哪种途径，房产仍必须位于指定的永久产权区域，并在 DLD 正确注册，期房需有有效 Oqood，现房需有房产证。Dubai Marina、Downtown Dubai 和 Business Bay 等主要永久产权社区均为指定永久产权区，外国买家可以在这些区域持有这些途径所需的合格产权。
合并多处房产及联合（配偶）申请
您不需要拥有一处价值 AED 2,000,000 的房产。投资者可以合并几处较低价值的房产——混合期房和现房库存——以达到 AED 2,000,000 的门槛，并可以与配偶联合申请。对于构建投资组合的买家来说，不同社区的两三套公寓可以组合起来达到门槛。
请注意不要将 Golden Visa 层级的合并与入门层级的共同所有权规则混淆。在投资者签证层级，共同拥有的房产要求每位共有人 individually 持有至少 AED 400,000 的投资额。因此，如果您与伴侣共同购买并在多个产权上规划所有权，请在签字前根据相关门槛规划每个人的份额——适用于合并的分割方式并不自动满足每位共有人的最低要求。
这是一个持牌经纪公司的简短交谈以及向 ICP 或 GDRFA 进行验证电话就能体现价值的领域——正确的所有权结构取决于您针对的层级以及产权持有人是谁。
分步指南：从购买到签证签发
一旦房产方面处理得当，从购买到持有居留权的路径非常直接。大致步骤如下：
- 选择符合条件的房产：位于指定永久产权区域，来自 RERA 注册项目或获批开发商，价值达到或超过您所选层级的门槛。
- 完成购买并在 DLD 注册——期房获得有效 Oqood，现房获得房产证。
- 获得开发商无异议信（NOC）并准备支持文件（详见下文）。
- 通过 ICP/GDRFA 渠道提交居留申请，包括阿联酋居留所需的体检和生物识别步骤。
- 获得签证，如适用，添加您的配偶和受抚养人。
对于 2026 年的期房买家，2 月改革的主要好处是第一步不再要求您支付 50%——Oqood 价值在付款计划早期即可支持申请。要识别开发商和注册状态完全满足这些要求的项目，可以从 Palmera 开发商目录 开始，或浏览实时 阿联酋房源。
文件、时间表和费用
房产途径的文件通常包括有效 Oqood 或房产证、护照、健康保险和开发商 NOC，处理时间通常 cited 为约三到七周。时间表因渠道和您的文件而异，因此请将其视为典型窗口而非保证。
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 核心文件 | 有效 Oqood（期房）或房产证（现房）、护照、健康保险、开发商 NOC |
| 房产地点 | 指定永久产权区域，在 DLD 注册 |
| 项目状态 | RERA 注册项目 / 获批开发商（针对期房） |
| 处理时间 | 通常 cited 约 3–7 周 |
在费用方面，签证费用叠加在购买阿联酋房产的常规交易成本之上——如 DLD 注册费、代理佣金等——加上居留本身的具体申请、体检和 Emirates ID 费用。这些居留侧费用由当局设定并定期变化，因此请向 ICP/GDRFA 确认当前费用表，而不是依赖旧指南中的数字。
导致申请人失去资格的常见错误
大多数失败或延迟的申请都可追溯到一些可避免的错误。房产购买于指定永久产权区域之外，因此外国所有权——以及签证——从不适用。期房项目未正确RERA 注册，或Oqood 缺失或记录不正确，因此申请所依赖的 DLD 价值不存在。在转售或转让时，缺少开发商 NOC，这会阻碍后续所有流程。
在入门层级，合伙人假设 pooled 小额购买使双方都符合资格，却忘记了每位共有人必须 individually 持有至少 AED 400,000。此外，买家普遍依赖2026 年之前的信息——最具破坏性的是现已失效的 50% 期房权益规则——并围绕不再存在的要求规划他们的时间表。
解决所有这些问题的方法是一样的：从一开始就正确注册房产，并在承诺之前向官方当局核实最新规则。Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC（RERA ORN 40780）与阿联酋各地的外国买家合作，正是为此——将期房和 branded residence 库存与您目标的居留层级相匹配，并确保注册干净无误。如果您希望无压力地评估哪种途径适合您的购买，请发送电子邮件至 team@palmera.realestate，并在申请前向 ICP 或 GDRFA 确认最终移民立场。
2026 年我可以通过购买期房获得 Golden Visa 吗？
是的。现房和期房均可能有资格获得 AED 2,000,000 Golden Visa，前提是单元位于指定永久产权区域，在 DLD 注册，并且如果是期房，持有来自 RERA 注册项目或获批开发商的有效 Oqood。自 2026 年 2 月改革以来，期房从 Oqood 阶段起算，而非等待支付门槛。在申请前向 ICP 或 GDRFA 核实当前规则。
我需要支付 50% 才能符合资格吗？
不——这是关键变化。自 2026 年 2 月起，50% 权益规则已被完全取消，因此 Oqood 上的全额购买价格现在计入 AED 2,000,000 门槛，无论您支付了多少金额。任何仍引用 50% 要求的指南均已过时。由于这是决定性事实，请针对您的特定购买根据当前的 2026 年来源重新检查。
按揭房产计入 AED 200 万吗？
是的。按揭房产符合资格，对于融资购买，全额购买价格计入门槛——而非您的权益或未偿还贷款余额。因此，一套融资购买的 AED 2,000,000 公寓因其合同价值而满足 AED 2,000,000 的要求。在依赖此信息进行特定申请前，向 ICP/GDRFA 确认最新条件。
我可以合并两套较便宜的公寓以达到门槛吗？
是的。投资者可以合并几处较低价值的房产——包括混合期房和现房库存——以达到 AED 2,000,000 Golden Visa 门槛，并可以与配偶联合申请。请注意，这与入门级投资者签证不同，后者要求共同拥有的房产中每位共有人 individually 持有至少 AED 400,000。在规划所有权结构前，将每个人的份额映射到正确的门槛。
购买后 Golden Visa 申请需要多长时间？
一旦您的文件齐全，处理时间通常 cited 为约三到七周——通常是有效 Oqood 或房产证、护照、健康保险和开发商 NOC。此数据来自经纪公司来源，并因渠道和您的文件而异，因此请将其视为典型窗口，并向官方 ICP / GDRFA 渠道确认当前时间表。
